Kilkanaście a nawet kilkadziesiąt milionów złotych mogą kosztować kilkudziesięcioletnie obiekty biurowe na największych rynkach w kraju. Inwestorzy decydują się na takie zakupy jednak zazwyczaj nie ze względu na budynek, a na dobrze położoną działkę. Rozpędzona koniunktura w segmencie biurowym pcha deweloperów do ostrej rywalizacji o tereny inwestycyjne. Kilkudziesięcioletnie, przestarzałe biurowce czeka zazwyczaj wyburzenie pod nowe inwestycje.

Rynek powierzchni biurowych w Polsce jest rozpędzony. Świadczą o tym bardzo dobre wyniki transakcji najmu oraz wysoka podaż. Wg Colliers International na koniec I kw. 2017 podaż na 9 głównych rynkach w naszym kraju przekroczyła 9,1 mln mkw. W I kw. 2017 roku deweloperzy dostarczyli ponad 150 tys. mkw. nowych biur. Bardzo dobre dane dotyczą popytu. Wolumen transakcji wyniósł 372 tys. mkw. To wynik lepszy o 50 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej.

Dlatego też inwestorzy „wchodzą” w starsze nieruchomości. Mało które obiekty z minionej epoki mają szansę przetrwać. Nawet te uznane za charakterystyczne i przejawiające wartość zabytkową, jak choćby warszawska Rotunda, którą co prawda ma zastąpić biurowiec nawiązujący stylistyką do obecnego, ale jednak nowy…. Podobnych przykładów można podać znacznie więcej. Starsze obiekty biurowe, z czasów PRL zazwyczaj przedstawiają niską wartość, ich wartością jest grunt, na którym stoją. Inwestorzy kupują takie obiekty ze względu na działki. Następnie nieruchomości te są burzone pod nowe inwestycje komercyjne. Przykłady to choćby biurowiec Cuprum w centrum Wrocławia, przy placu Jana Pawła II, czy też po drugiej stronie starego miasta inny biurowiec z okresu PRL, wyburzony niedawno przez firmę Skanska. W Katowicach inwestor wyburzył niedawno duży wieżowiec PKP, zlokalizowany w centrum miasta. Powstanie tam nowy obiekt biurowy.

Deweloperzy znacznie chętniej rewitalizują obiekty biurowe z lat 90′, zwłaszcza te dobrze położone i stosunkowo nowe. Dla takich nieruchomości, uzyskanie certyfikatu ekologicznego dla stojących już budynków to znaczna poprawa wizerunkowa, istotna w rywalizacji o najemców.

Firmy chętnie rewitalizują dawne powierzchnie przemysłowe, o ile przedstawiają one historyczną, zabytkową wartość – w tym oczywiście budynki biurowe takich kompleksów. Przykładów można podać sporo – jak choćby Centrum Praskie Koneser w miejscu dawnej fabryki wódek, czy Art Norblin w Warszawie.

Największym rynkiem biurowym w Polsce jest oczywiście Warszawa, gdzie zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych przekraczają 5 mln mkw. W budowie obecnie jest natomiast ponad 730 tys. mkw. nowych biur. W czołówce plasują się również Kraków z zasobami na poziomie 941 tys. mkw. i kolejnymi 160 tys. mkw. w budowie, oraz Wrocław, który dysponuje zasobami wynoszącymi 866 tys. mkw., natomiast w budowie pozostaje 111 tys. metrów kwadratowych nowych biur.

Przykładowe oferty sprzedaży starszych nieruchomości biurowych w Warszawie:

– Kompleks starszych biurowców (15 tys. mkw.) w dzielnicy Praga – Południe/Gocław, cena ofertowa: 30 mln zł

– Biurowiec z początku lat 70′, zlokalizowany na bliskiej Woli, około 2 km od centrum. Cena za tę nieruchomość o powierzchni 5600 mkw. to 21 mln zł.

– Nieruchomość o powierzchni 2700 mkw. zlokalizowana na Żoliborzu. Kilkudziesięcioletni biurowiec wyceniono na nieco ponad 16 mln zł.

Jak widzimy, dobre lokalizacje potrafią być stosunkowo wysoko wyceniane, oczywiście jak na segment tego typu nieruchomości. 50 – letni obiekt biurowy na Woli uzyskał cenę metra kwadratowego wynoszącą 3700 zł.

Przykładowe oferty sprzedaży starszych obiektów biurowych ze stolic regionów, poza Warszawą:

– przedwojenny kompleks biurowy zlokalizowany w centrum Łodzi, tuż przy ul. Piotrkowskiej. Powierzchnia: 2000 mkw., cena ofertowa: 12 mln zł

– kompleks starszych budynków biurowych (8000 mkw.) w Poznaniu, niedaleko dworca głównego. Cena ofertowa: 12 mln zł.

– kompleks biurowy z okresu PRL, zlokalizowany w centrum Katowic (niecałe 5000 mkw.). Cena ofertowa: 10 mln zł.

– Kraków: budynek biurowy o powierzchni 3400 mkw. , wybudowany w połowie lat – 70′ ubiegłego wieku. Cena ofertowa: 9,5 mln zł.

Marcin Moneta/komercja24.pl

W Katowicach będzie przybywać biurowców typu BTS (build-to-suit), czyli budowanych pod konkretne firmy – zapowiadają deweloperzy. Najwięcej tego typu inwestycji jest obecnie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Teraz do grona miast, gdzie rynek BTS się rozwija, mogą dołączyć Katowice. Miasto staje się coraz atrakcyjniejsze dla firm chcących budować biurowce „szyte na miarę”.

– Katowicki rynek biur wciąż się rozwija, jednak oferta na nim jest dość jednorodna i sztywna. To może zniechęcać nawet bardzo duże firmy do wynajmu w mieście. Sytuację mogą zmienić lokalni deweloperzy i inwestycje BTS. Dają one bowiem możliwość budowania biurowców zgodnie z wymaganiami przyszłych najemców – mówi Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający firmy deweloperskiej BREMA z Katowic.

Czym właściwe są BTS-y? To biurowce na zamówienie konkretnych firm. Decydując się na taki biurowiec, przyszły najemca ma wpływ m.in. na jego lokalizację, wydatki na zakup działki, projekt architektoniczny, podział pięter i biur, wyposażenie czy skalę inwestycji.

W mieście znajduje się obecnie kilka tego typu inwestycji. Jedna z najnowszych oddana została w kwietniu przy Al. Roździeńskiego 188H. Jest to mający 11,6 tys. m kw. biurowiec klasy A, stworzony przez BREMĘ dla firmy informatycznej BPSC SA. Najemca ten zajął w nim ponad 3,5 tys. m kw., z ponad 6,2 tys. m kw. przygotowanej powierzchni. Pozostałe ponad 2,5 tys. m kw. trafiło właśnie na rynek. Budynek powstał w rekordowym tempie 12 miesięcy.

Dlaczego BTS jest atrakcyjny dla najemcy? – komentarz: Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający BREMA Sp. z o.o.

-Biurowiec BTS daje najemcy wpływ na kształt inwestycji. Oznacza to, że angażuje się on już na etapie wyboru działki, lokalizacji i projektu architektonicznego. W praktyce oznacza to, że przyszły najemca, dla którego się buduje, może decydować niemal o każdym aspekcie inwestycji. To umożliwia zaspokojenie wszystkim potrzeb, jakie względem biur ma najemca, a które mogą dotyczyć np. układu i podziału przestrzeni, kształtu open space, wysokości biur, koloru elewacji budynku, oświetlenia, wyposażenia czy części wspólnych. Jest to szczególnie ważne dla dużych firm i korporacji, których poszczególne oddziały muszą być do siebie podobne i spełniać określone funkcje. Ale nie tylko możliwość wpływu na inwestycję jest ważna, także jej ekonomiczność. BTS powstają z zastosowaniem nowoczesnych technologii budowlanych, które mają wpływ na późniejsze koszty eksploatacji i czynsz. Umożliwia to z jednej strony stworzenie biurowca o wysokim standardzie, z drugiej strony budynku, który daje najemcy oszczędności.

Po rekordowym roku 2016 polski rynek magazynowy wciąż ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Z uwagi na poprawę stanu infrastruktury transportowej, dostępności gruntów inwestycyjnych i pracowników, których zaczyna brakować na najbardziej popularnych rynkach, na atrakcyjności zyskają miasta regionalne.

Tak wynika z raportu Colliers International “Nowe lokalizacje, nowe możliwości – centra logistyczne vs. rynek pracy”, który powstał przy współpracy z firmą Randstad Polska. Publikacja przedstawia również analizę trendów na rynku pracy.

W ocenie ekspertów Colliers International, do najbardziej perspektywicznych lokalizacji magazynowych należą: Białystok, Legnica/Bolesławiec, Częstochowa, Kielce, Konin, Lublin, Radom, Rzeszów i Zielona Góra.

— Firmy logistyczne czy produkcyjne przy wyborze danej powierzchni coraz częściej biorą pod uwagę nie tylko lokalizację, ale również dostępność wykwalifikowanych pracowników i cenionych ośrodków akademickich. Przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych m.in. Torunia, Bydgoszczy, Lublina, Rzeszowa, Szczecina, jak również nowych lokalizacji, o których piszemy w raporcie — mówi Dominika Jędrak, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.

Część z omawianych rynków, np. Konin czy Legnica położonych jest w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych, co wpływa na ich atrakcyjność. Jednak we wszystkich miastach zaprezentowanych w raporcie planowane są rozbudowy dróg ekspresowych i autostrad, co w kolejnych latach dodatkowo przyczyni się do usprawnienia komunikacji w tych regionach.

Atutem omawianych w raporcie lokalizacji są także niższe koszty pracy (nawet o kilkanaście procent) oraz dostępność pracowników, których zaczyna brakować w najbardziej popularnych lokalizacjach.

W kilku miastach zaprezentowanych w raporcie, np. Koninie, Lublinie czy Legnicy/Bolesławcu powstały już nowoczesne hale magazynowe, co potwierdza, że deweloperzy dostrzegli ich potencjał. Są jednak lokalizacje, w których nadal brakuje nowoczesnych powierzchni magazynowych, np. w Białymstoku, Radomiu i Kielcach, choć wkrótce może się to zmienić. W pobliżu Kielc planowana jest budowa parku logistycznego o powierzchni 17 tys. mkw., natomiast w pozostałych miastach, zwłaszcza w Białymstoku czy Częstochowie, deweloperzy zabezpieczają grunty budowlane.

Magazyny na ścieżce wzrostu

Na koniec 2016 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej
w Polsce przekraczały 11,2 mln mkw. Polski rynek magazynowy jest nadal na ścieżce wzrostu.
W latach 2014 – 2016 oddano do użytku około 3,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, a rok 2016 okazał się pod tym względem rekordowy, osiągając wynik blisko 1,3 mln mkw. Na koniec 2016 roku w budowie znajdowało się około 1,5 mln mkw., z czego aż 76% zostało już wynajęte.

Eksperci Colliers International spodziewają się dalszej ekspansji przede wszystkim firm
o korzeniach niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne głównie
w zachodnich regionach Polski. Oczekują też wzrostu liczby inwestycji firm z sektora przemysłowego, z innych europejskich krajów oraz z USA. Duży udział w rynku będą miały nadal umowy typu BTS (built-to-suit) oraz BTO (built-to-own), w ramach których klient zleca deweloperowi budowę „szytego na miarę” obiektu na wynajem, bądź na własność. Zgodnie z prognozami analityków Colliers International wzrośnie również podaż powierzchni przemysłowych wybudowanych w ramach parków magazynowych, w których przynajmniej część obiektów będzie dostarczana przez deweloperów w charakterze spekulacyjnym.

Pracownik poszukiwany

Według firmy Randstad, w najbliższym półroczu co trzecia firma planuje zwiększyć zatrudnienie. Pozyskiwanie profesjonalnych kadr jest coraz większym wyzwaniem dla pracodawców, co powoduje, że od kilku lat mamy do czynienia w Polsce z tzw. rynkiem pracownika. Ponadto w najbardziej popularnych lokalizacjach zaczyna brakować pracowników fizycznych. Szczególnie widoczne jest to w okolicach Poznania, Wrocławia, Warszawy czy Katowic, gdzie stopa bezrobocia spadła poniżej 3%. Pracownicy poszukiwani są więc w powiatach i województwach ościennych, a standardem staje się zapewnienie przez pracodawcę darmowego codziennego transportu. Także zatrudnianie cudzoziemców zza wschodniej granicy (głównie obywateli Ukrainy) stało się koniecznością w tych regionach. Na terenie Polski pracuje ich już prawie 1,5 mln. Niestety i to źródło siły roboczej wkrótce może wyschnąć. W lutym 2017r. negocjatorzy europarlamentu i maltańska prezydencja UE uzgodniły treść rozporządzenia w sprawie wpisania Ukrainy i Gruzji na listę krajów z ruchem bezwizowym z UE. Decyzja ma wejść w życie w czerwcu br. Zniesienie wiz dla obywateli Ukrainy i Gruzji może oznaczać, że wielu z nich może zdecydować się na wyjazd na Zachód.

Polski rynek nowoczesnych powierzchni biurowych nieustannie się rozwija. W ciągu ostatnich siedmiu lat oddanych do użytku w całym kraju zostało ponad 3,9 mln mkw. nowoczesnych biur. To niemal tyle, ile wynosi łączna powierzchnia biurowa na ośmiu głównych rynkach biurowych Polski poza Warszawą.  

Co więcej, zdecydowana większość tej powierzchni została skutecznie wchłonięta przez rynek. W perspektywie do roku 2019 oddanych zostanie kolejnych ok. 2,5 mln mkw. biur, z czego prawie 40% (950 000 mkw.) w samej Warszawie. Kolejne 400 000 mkw. deweloperzy zamierzają ukończyć w Krakowie, największym ośrodku nowoczesnych usług dla biznesu w tej części świata. Skala aktywności budowlanej rodzi naturalne pytanie: czy ta powierzchnia znajdzie najemców?

W Warszawie udział umów ekspansji w całkowitym popycie w 2016 r. wyniósł 10% (75 900 mkw.), a na rynkach regionalnych – 13%, przy czym w Krakowie wyniósł aż 20%. Bardzo istotny jest również wysoki odsetek przednajmów w popycie na biura, szczególnie poza stolicą – w zeszłym roku na umowy tego typu przypadło 38% całkowitego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych. Łącznie w Polsce wolumen przednajmów przekroczył 347 000 mkw.

Konsolidacje oraz rozwój firm obecnych na rynku powoduje, że poszukują one nowych siedzib. W rezultacie, zapotrzebowanie na znaczne powierzchnie często skupia się na obiektach w realizacji lub nawet planowanych. Dzięki temu deweloperzy biurowi nieustannie rozpoczynają nowe inwestycje, nawet na zasadach spekulacyjnych, licząc na zainteresowanie dużych graczy na rynku. Równolegle do trendu konsolidacji dużych podmiotów, część korporacji decyduje się otwierać oddziały w mniejszych miastach.

Warszawski rynek biurowy rozwija się w ostatnich latach niezwykle dynamicznie, ale jednocześnie oferta deweloperów staje się coraz bardziej zróżnicowana i dostosowana do indywidualnych preferencji najemców. Ten trend obserwujemy zwłaszcza w centrum miasta, gdzie obok wielkoskalowych inwestycji wieżowych realizowane są liczne projekty butikowe, ale tempa nabiera również rewitalizacja zabytkowych kamienic.

Spośród zrealizowanych dotychczas projektów jedynie 2% stołecznych zasobów biurowych to powierzchnia oferowana w zrewitalizowanych kamienicach. Jednakże, kolejne inwestycje które łączą nowoczesne wnętrza biurowe z ciekawą historią i wyszukaną architekturą są w trakcie realizacji, a z biegiem lat oferta powierzchni biurowej będzie coraz bardziej zdywersyfikowana.” – mówi Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank.

„Zrewitalizowane kamienice to nie tylko kameralne, nowoczesne powierzchnie biurowe. Pod odnowionymi fasadami często kryją się ciekawe historie sięgające czasów, o których pamiętać mogą jedynie nasi dziadkowie. Przykładowo przy Smolnej 40 Adam Branicki ukrywał poszukiwanych przez gestapo; w biurowcu Plac Małachowskiego mieściło się żeńskie gimnazjum tzw. „szare mundurki”, a pod starym skrzydłem budynku do tej pory znajduje się bunkier atomowy. W kamienicy przy Jaworzyńskiej tworzyła Maria Dąbrowska, zaś przy Poznańskiej 37 powstało wiele wierszy Mirona Białoszewskiego. Europejski natomiast, otwarty w 1857 roku jako Hotel d’Europe, był jednym z najbardziej luksusowych hoteli w Polsce.” – dodaje Agnieszka Ilińska, Konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank.