W stolicy Wielkopolski rosną biurowce o łącznej powierzchni ponad 65 tys. mkw. Deweloperzy planują następne inwestycje i do 2026 roku zamierzają zrealizować kolejne 60 tys. metrów kwadratowych. Dodatkowo na poznańskim rynku biurowym będziemy świadkami dalszego rozwoju powierzchni serwisowanych – mówi Joanna Bartoszewicz, doradczyni w dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Newmark Polska.

Z zasobami ponad 661 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, Poznań jest szóstym rynkiem biurowym w kraju (po Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach). W rankingach najlepszych miast do życia, stolica Wielkopolski zwykle plasuje się na podium, nierzadko zdobywając pierwsze miejsce.

– Poznań jest nie tylko dobrym miastem do życia, ale również do robienia interesów – podkreśla Joanna Bartoszewicz. – Jest miastem kompaktowym, a do tego świetnie skomunikowanym. Przez dziesięciolecia rozwijał się organicznie wokół Międzynarodowych Targów Poznańskich, które już w czasach powojennych były oknem tego regionu na zachód Europy. Poznaniacy zawsze dostrzegali potencjał w nauce języków obcych, z czego korzystają do dziś. Atutem stolicy Wielkopolski są wykwalifikowane kadry, ze znajomością angielskiego, niemieckiego, francuskiego i innych języków zachodnich, co przyciąga do miasta liczne firmy z sektora usług wspólnych – wylicza ekspertka. Poznań jest aktualnie czwartym największym ośrodkiem akademickim w kraju. Na 22 wyższych uczelniach studiuje tutaj 113 873 osób. W Poznaniu narodziły się też jedne z najbardziej rozpoznawalnych marek w kraju – Żabka oraz Allegro.

Na podażowym podium

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku deweloperzy dostarczyli na poznański rynek 32 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tym samym Poznań uplasował się na trzecim miejscu z najwyższą podażą wśród miast regionalnych. Największym oddanym obiektem była kolejna faza kompleksu Nowy Rynek – budynek E (25 100 mkw.). Jest to wielofunkcyjny projekt budowany przez Skanska, w odległości zaledwie paru minut spacerem od Starego Miasta. Projekt powstaje etapami, a docelowo będzie składał się z pięciu budynków o całkowitej powierzchni użytkowej ok. 100 tys. mkw. Budynki łączy wspólny plac/rynek – przestrzeń dostępna dla wszystkich, sprzyjająca spotkaniom, rekreacji i rozrywce.

– Prawie 40 proc. istniejących nowoczesnych biur znajduje się właśnie w centrum Poznania, między ulicami Solną, Małe Garbary, Matyi, Królowej Jadwigi, Roosevelta oraz od wschodu – rzeką Wartą. Poza tym obszarem, biurowce koncentrują się również w okolicy Jeziora Maltańskiego, przy ulicy Grunwaldzkiej (kompleks Pixel) oraz w zachodniej części miasta, przy ul. Bułgarskiej, gdzie mieści się m.in. największy park biurowy w Poznaniu – Business Garden Poznań, o powierzchni 87 tys. mkw. – informuje Joanna Bartoszewicz.

Wśród innych budynków, nadal cieszących się powodzeniem wśród najemców, doradcy z Newmark Polska wymieniają również: Andersia Business Centre, Bałtyk, Malta Office Park i Maraton oraz – zmodernizowane w ostatnim czasie – Globis i Okrąglak.

Atrakcyjne biura znajdą najemców

Współczynnik pustostanów na koniec 3 kwartału wynosił w Poznaniu 13,2 proc. (ponad 87 tys. mkw. niewynajętej powierzchni). Joanna Bartoszewicz uspokaja jednak, że nie jest to niepokojący poziom, a Poznań posiada jeden z najniższych poziomów pustostanów w miastach regionalnych. – Duża część dostępnej powierzchni znajduje się w biurowcach dostarczonych na rynek w ostatnich pięciu latach i stanowią one w większości atrakcyjne biura, które niedługo powinny znaleźć najemców. Oczywiście część pustostanów dotyczy nieruchomości, które od dłuższego już czasu nie mogą znaleźć najemców i możemy traktować je jako tzw. wakat strukturalny. Na szczęście takie obiekty stanowią mniejszość, ale też najtrudniej będzie im znaleźć klientów w czasach, gdy firmy koncentrują się na nowych biurowcach, oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe – wyjaśnia Joanna Bartoszewicz.

Z danych Newmark Polska wynika, że najwięcej, bo ponad 50 proc. z wolnych metrów biurowych w mieście znajdowało się w biurowcach oddanych w latach: 2019 (prawie 21 proc., 18 200 mkw.), 2020 (16,5 proc., 14 300 mkw.) oraz w najnowszych budynkach, oddanych do użytku w 2023 roku (ponad 13 proc., 11 400 mkw.).

Wynajmują najemcy z sektorów produkcji, IT, ochrony zdrowia i centra usług wspólnych

W pierwszych trzech kwartałach firmy wynajęły 49 800 mkw. powierzchni biurowej. Z danych Newmark Polska wynika, że najbardziej aktywni w tym czasie byli najemcy z sektorów IT, produkcji, usług wspólnych oraz ochrony zdrowia. Największe nowe kontrakty podpisały: NFZ (4900 mkw. w Malta Office Park), Softswiss (2000 mkw. w Nowym Rynku), Atotech (1700 mkw. w Business Garden Poznań) oraz LyondellBasell (1700 mkw. w Nowym Rynku).

– W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku 33 proc. umów najmu zawieranych w Poznaniu stanowiły renegocjacje. Najwięcej, bo aż 44 proc. odnawianych kontraktów odnotowaliśmy w trzecim kwartale. Właśnie w tym okresie, dwóch dużych najemców zdecydowało się na pozostanie w kompleksie Maraton odpowiednio przedłużając umowy na 3160 mkw. każda – APServices oraz Majorel – informuje Joanna Bartoszewicz.

Planują biura z rozmachem

Okres wyczekiwania na rynku nieruchomości poskutkował mniejszą niż zwykle liczbą rozpoczynanych inwestycji. Aktualnie w stolicy Wielkopolski w budowie znajduje się ponad 65 tys. mkw. powierzchni biurowej – największą rozpoczętą inwestycją jest AND2 (dawna Andersia Silver), zlokalizowana przy Placu Andersa, naprzeciwko Starego Browaru. Docelowo biurowiec ma być najwyższym budynkiem w mieście i osiągnąć wysokość 116 mkw. Oprócz powierzchni biurowej, znajdować się tam będzie również hotel oraz część usługowa.

Jak zaznacza Joanna Bartoszewicz, kolejne ponad 60 tys. mkw. nowoczesnych biur znajduje się w fazie planowania, z realizacją przewidzianą na lata 2025-2027. – Do najbardziej interesujących planowanych inwestycji można zaliczyć m.in. powierzchnię biurową w ramach wielofunkcyjnego kompleksu w centrum miasta Stara Rzeźnia. Duży wpływ na rozwój Poznania będzie miała również wieloetapowa inwestycja Cavallia – na terenie dawnych koszar wojskowych oraz stajni powstanie zrewitalizowana przestrzeń, połączona z nową zabudową. Inwestycja zaoferuje przestrzenie biurowe, usługowe, jak również mieszkaniowe – informuje ekspertka Newmark Polska.

Coworki potrzebne od zaraz

Doradcy Newmark Polska, podobnie, jak w innych regionach, również w Poznaniu dostrzegają potrzebę optymalizacji powierzchni biurowej przez najemców. – Ten trend potwierdzają zapytania, jakie dostajemy od najemców na co dzień. Częściej pytają oni o mniejsze biura niż dotychczas zajmowane. Najemcy poszukują również budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo oraz chcą znać realne opłaty za zużycie mediów – podkreśla Joanna Bartoszewicz.

Ekspertka zwraca uwagę na jeszcze jeden kierunek, w którym ma szansę rozwinąć się rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu. – Klienci coraz częściej pytają o biura elastyczne. Wynajmując powierzchnię w budynku, chcą, żeby znajdowały się w nim również biura serwisowane, które w razie potrzeby pozwolą najemcy na ekspansję, pracę nad krótkotrwałymi projektami, zorganizowanie większego wydarzenia albo spotkania. Tymczasem oferta elastycznej powierzchni biurowej w Poznaniu jest ograniczona. Oprócz mniejszych lokalnych firm, działa tutaj tylko dwóch dużych operatorów – Business Link oraz Regus, którzy w sumie oferują najemcom trzy lokalizacje. Tymczasem w mieście jest bardzo duży potencjał dla rozwoju cowork-ów i biur serwisowanych. Na szczęście operatorzy takich biur uważnie przyglądają się stolicy Wielkopolski i rozważają ekspansję w Poznaniu – podsumowuje Joanna Bartoszewicz.

Źródło: Newmark Polska.