Warszawski rynek biurowy sukcesywnie powiększa się o kolejne metry nowoczesnej powierzchni biurowej, która obecnie sięga niemal 6,1 mln m kw. Tylko w pierwszej połowie roku 2021 roku na rynek trafiło około 226 000 m kw. powierzchni biurowej. Aktywność najemców wciąż pozostaje na niższym poziomie w porównaniu do lat poprzednich, a podpisane do końca czerwca umowy najmu opiewały na 250 000 m kw. Relacja wysokiej podaży i niższego popytu skutkowała dalszym wzrostem współczynnika pustostanów, który wyniósł 12,5%.

W pierwszej połowie roku pozwolenie na użytkowanie otrzymało 10 budynków biurowych o łącznej powierzchni około 226 000 m kw. Co ważne, aż 67% tej powierzchni stanowiły 3 biurowce: Skyliner (48 500 m kw., Karimpol Polska), ostatni etap kompleksu Generation Park – Y (44 200 m kw., Skanska Property Poland) oraz Warsaw UNIT (56 400 m kw., Ghelamco).

„Rondo Daszyńskiego już od kilku lat sukcesywnie buduje swoją pozycję nowego biznesowego serca Warszawy. Oddane budynki stanowią zdecydowaną większość nowej podaży w tym półroczu. Warto tutaj zaznaczyć, że tak duże inwestycje są kontynuacją budów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, a aktywność deweloperów względem nowych projektów ma zachowawczy stosunek. Decyzje o kolejnych realizacjach będą raczej wstrzymywane do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców,” – komentuje Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Obecnie wolumen nowych projektów w trakcie realizacji jest najniższy od dekady i wynosi 360 000 m kw. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać zakładanych harmonogramów to ok. 130 000 m kw. powierzchni trafi na rynek jeszcze w tym roku, a oznaczać to będzie drugi pod względem nowej podaży wynik po rekordowym 2016 roku. Głównym skupiskiem inwestycji w budowie są centralne strefy biznesowe, na terenie których realizowane jest 75% nowej podaży.

Ostrożnościowe podejście najemców utrzymuje się w dalszym ciągu. Wolumen podpisanych umów w pierwszej połowie 2021 roku zanotował wynik około 250 000 m kw., z czego drugi kwartał stanowił niemal 60% tego wolumenu. Pierwsze sześć miesięcy to jednak najniższy półroczny wynik po stronie popytu od 10 lat. Analizując dokładanie strukturę podpisanych umów niemal połowę wolumenu w pierwszych sześciu miesiącach stanowiły nowe umowy i ekspansje (49%). Wyraźnie spadło zainteresowanie projektami w budowie i zaledwie 11% wynosiły umowy przednajmu. W dalszym ciągu najemcy nie ryzykują i wybierają bezpieczne dla nich rozwiązania, tj. przedłużenia istniejących umów, które stanowiły 40% wolumenu wynajętej powierzchni.

„Dobrze skomunikowane Śródmieście i bliska Wola przyciągają nowych najemców. To właśnie strefy centralne i okolice Ronda Daszyńskiego cieszyły się największym zainteresowaniem firm, które wynajęły tam odpowiednio 60 000 m kw. i 52 000 m kw. Nowoczesne budynki biurowe i rozwiązania technologiczne, które oferują, zwłaszcza te zwiększające komfort i bezpieczeństwo użytkowników są w kręgu zainteresowań firm rozważających relokację. Miejsce na podium zamyka Służewiec z wynikiem 35 000 m kw.,” – dodaje Magdalena Czempińska.

Odczuwalny spadek aktywności najemców wraz z wysoką podażą nowej powierzchni, skutkują wzrostem współczynnika pustostanów w Warszawie do poziomu 12,5%. W ciągu kwartału zwiększył się on o 1,1 pp., natomiast w porównaniu z II kw. 2020 – aż o 4,6 pp. Powyższy współczynnik pustostanów przekłada się na niemal 760 000 m kw. powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Należy pamiętać, że faktyczny wolumen powierzchni na wynajem jest wyższy, ponieważ na rynku dostępna jest także powierzchnia oferowana do wynajęcia w ramach podnajmu.

„Obawy i niewiadome w tej dynamicznie zmieniającej się pandemicznej sytuacji przez wiele miesięcy nie wpływały na zmianę wywoławczych stawek czynszu na stołecznym rynku biurowym. Dopiero na początku 2021 roku odnotowano niewielkie korekty, które zamykały się w wysokości 0,5 EUR. Zmiany te głowie można zaobserwować w projektach zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach,” – wyjaśnia Magdalena Czempińska.

Przyglądając się bliżej stawkom czynszu, to powierzchnia w Centralnym Obszarze Biznesu oferowana jest za 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki wahały się od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, którzy szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcą przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.
Autor: Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

W 2020 roku posypały się w Warszawie wnioski o pozwolenia na budowę.
W pandemicznym, minionym roku liczba złożonych w Warszawie wniosków o pozwolenie na budowę budynków oferujących powierzchnie biurowe wzrosła o ponad 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, czytamy w raporcie Pozwolenia na budowę obiektów biurowych Warszawa 2016-2020, opracowanym przez Walter Herz.

– Najwięcej wniosków, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wpłynęło w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Od 2017 do 2019 roku ilość składanych wniosków obniżała się regularnie, co zaowocowało spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz powierzchni biurowych będących w budowie na warszawskim rynku. W 2020 roku także wystartowało znacząco mniej projektów, ale co ciekawe, istotnie wzrosła ilość złożonych wniosków o pozwolenie na budowę obiektów biurowych w porównaniu do 2019 roku. Istnieje więc szansa, że podaż powierzchni w trakcie realizacji, która ostatnio wyraźnie się obniżała, ponownie wzrośnie. Z 700-780 tys. mkw. biur, które były w budowie w latach 2016-2019, na koniec 2020 roku ich ilość spadła do poziomu 550 tys. mkw. powierzchni – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.

– Jeśli deweloperzy i inwestorzy rozpoczną budowę zaplanowanych projektów będzie można spodziewać się zachowania ciągłości wysokiej podaży dostarczanej na warszawski rynek biurowy. W przeciwnym wypadku możemy mieć do czynienia z luką podażową. Spadek dostępności atrakcyjnych powierzchni może z kolei przełożyć się na mniej korzystne oferty dla najemców – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Należy też zwrócić uwagę, że adaptacja systemu pracy zdalnej, który wpłynie na zmianę układów funkcjonalnych przestrzeni biurowych, będzie jednocześnie zachęcać do wyboru biur w lepszych lokalizacjach – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Raport Walter Herz pokazuje, że zdecydowana większość, bo aż 70 proc. zamierzeń planowanych w ciągu minionych 5 lat w Warszawie dotyczyła przebudowy, rozbudowy, remontu lub zmiany aranżacji przestrzeni. Zaledwie 9 proc. z ponad 1400 złożonych w tym czasie wniosków związanych było z budową nowych obiektów zawierających powierzchnie biurowe. W 2016 roku liczba zgłoszeń wzrastała, by w 2017 roku osiągnąć najwyższy poziom w badanym okresie, a w kolejnych latach zaczęła spadać.
Wydawane w latach 2016 -2020 pozwolenia umożliwiały realizację budynków oferujących biura w większości dzielnic Warszawy. Przy czym, wyraźnie mniejsza ilość decyzji dotyczyła terenów, w których dominuje zabudowa mieszkaniowa z bardzo niewielkim udziałem budynków o przeznaczeniu biurowym. Śródmieście, rejon ronda Daszyńskiego oraz Służewiec, gdzie przeważają biurowce, charakteryzują się natomiast zdecydowanie największą ilością wydanych pozwoleń. Mamy tu więc ścisłą zależność między liczbą istniejących budynków biurowych na danym obszarze miasta i ilością wydanych, przychylnych decyzji w tej strefie.

Analiza Walter Herz mówi, że do 84 proc. wniosków z kategorii XVI, obejmującej budynki biurowe i konferencyjne, które złożone zostały w ostatniej pięciolatce organy administracyjne odpowiedzialne za ich wydawanie w Warszawie przychyliły się. Tylko w przypadku 3 proc. wniosków wydana została decyzja odmowna. Bez rozpatrzenia pozostało 4 proc., inwestorzy wycofali 3 proc. z ogółu wniosków, tyle samo zostało zawieszone, 2 proc. trzeba uzupełnić, a dla 1 proc. z nich wydano decyzję umarzającą.
Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę wnioski o pozwolenie na budowę obiektów z zaprojektowanymi nie tylko powierzchniami biurowymi procent wydanych decyzji pozytywnych jest już niższy o 9 pp. Kształtuje się na poziomie 75 proc. Z odmową spotkało się 7 proc. wniosków skategoryzowanych jako obiekty o różnych funkcjach. Wycofanych zostało 5 proc. wniosków, podobna ilość nie została rozpatrzona, a po 4 proc. było takich, w przypadku których postępowanie zostało zawieszone oraz zapadła decyzja umarzająca.

W przepisowym terminie, do 65 dni, jaki jest na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę decyzje otrzymało tylko 63 proc. inwestorów zainteresowanych realizacją w Warszawie obiektów biurowych i konferencyjnych w ostatnich 5 latach. Średni czas pomiędzy datą złożenia wniosku i wydania decyzji wyniósł 74 dni.

Źródło: Walter Herz.