Nieruchomości komercyjne w Polsce mają się coraz lepiej. Wynajmowanych i budowanych jest wciąż mniej biur niż przed dwoma laty, ale w sektorze biurowym widać tendencję wzrostową. W ubiegłym roku niektóre rynki regionalne odnotowały spory wzrost popytu, nawet w porównaniu do 2019 roku.

Spis treści:
Warszawa ze znikomą ilością nowych projektów na rynku nieruchomości komercyjnych
Trójmiasto z największą ilością nowych biur
Katowicki rynek w największej rozbudowie
Popyt na nieruchomości komercyjne w regionach na niezłym poziomie

W 2021 roku na warszawski rynek trafiło 325 tys. mkw. powierzchni biurowych. Tak wysoki wynik ostatnio notowany był w 2016 roku. Oddanych zostało między innymi kilka spektakularnych obiektów, których realizacja rozpoczęła się przed pandemią. Ukończony został zlokalizowany w okolicy ronda Daszyńskiego Skyliner, Warsaw Unit, Generation Park Y i Fabryka Norblina. Na Mokotowie zakończyła się budowa budynku X20 oraz Moje Miejsce II. Warszawskie zasoby biurowe, które przekraczają już 6,15 mln mkw. powierzchni, wzbogaciły też dwa biurowce w kompleksie Centrum Praskie Koneser oraz budynek EQ2 i Baletowa Business Park.

Warszawa ze znikomą ilością nowych projektów na rynku nieruchomości komercyjnych
W budowie w Warszawie jest natomiast o ponad połowę biur mniej niż w ostatnich latach, kiedy rocznie powstawało około 700-800 tys. mkw. powierzchni. W realizacji, jak podaje Walter Herz, pozostaje niespełna 330 tys. mkw. biur. Tak niewiele budowało się ich w mieście ostatnio przed dekadą. Większość z inwestycji zostanie ukończonych w tym i przyszłym roku. Wśród biurowców w budowie jest między innymi Varso Tower, SkySawa, The Bridge, P180, czy Bohema.
Wysoki poziom nowej podaży w 2021 roku i niższy popyt spowodował, że współczynnik pustostanów podskoczył na warszawskim rynku o 2,8 pp. do 12,7 proc. i jest najwyższy od sześciu lat.

– Aktywność najemców na rynku biur jest nadal mniejsza niż przed pandemią, jednak zauważalny jest jej stopniowy wzrost. Całkowity wolumen najmu w sektorze biurowym w Polsce w 2021 roku był o kilka procent większy w porównaniu z rokiem poprzednim. W Warszawie wielkość transakcji najmu wzrosła rok do roku o ponad 7 proc. Wynajęte zostało 646 tys. mkw. powierzchni. To wynik znacząco niższy niż w latach 2015-2019, kiedy do najemców trafiało średnio około 830 tys. mkw. biur – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Biura wciąż pozostają jednak ważnym elementem działalności biznesowej firm oraz interesującymi aktywami dla inwestorów. Stawki czynszowe jak dotąd kształtują się na takim samym poziomie, jak wcześniej, ale poważny wzrost kosztów budowy powoduje presję na podwyżki – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Trójmiasto z największą ilością nowych biur
W regionach największy przyrost zasobów zarejestrowany został w Trójmieście. Dzięki ukończeniu budowy 73 tys. mkw. biur w projektach 3T Office Park, Palio, LPP Fashion Lab i Gato, oferta czwartego w kraju, trójmiejskiego rynku biurowego sięgnie niedługo 1 mln mkw. powierzchni.
Krakowski, drugi co do wielkości rynek biurowy w Polsce zwiększył w minionym roku ofertę do przeszło 1,6 mln mkw. powierzchni. Podaż wzrosła o ponad 60 tys. mkw. powierzchni za sprawą oddanych budynków Equal Business Park D, Ocean Office Park A, Tertium Business Park B i Aleja Pokoju 81.
Na poznański rynek biurowy trafiło ponad 37 tys. mkw. biur w budynku Nowy Rynek D, dzięki czemu zasoby przekroczyły poziom 620 tys. mkw. powierzchni.
We Wrocławiu oddane zostały inwestycje Krakowska 35 i Nowa Strzegomska łącznie z 22 tys. mkw. powierzchni, w wyniku czego oferta wzrosła do 1,25 mln. mkw. W Katowicach (600 tys. mkw.) na rynek weszło w zeszłym roku ponad 13 tys. mkw. powierzchni, a w Łodzi (583 tys. mkw.) – 3,6 tys. mkw.

Katowicki rynek w największej rozbudowie
Katowice wyraźnie wybijają się w regionach ilością biur pozostających w budowie. Na katowickim rynku w realizacji jest aż 200 tys. mkw. powierzchni, co stanowi blisko jedną trzecią zasobów, jakimi dysponuje miasto. Większość projektów ma zostać ukończonych w tym roku.
Wzrasta też rynek krakowski, na którym w budowie znajduje się 165 tys. mkw. powierzchni biurowych.

– Jeśli warunki makroekonomiczne i sytuacja gospodarcza będzie sprzyjająca, wartość ta może się jeszcze zwiększyć w nadchodzących kwartałach o projekty, które w Krakowie przygotowywane są do realizacji – zauważa Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz. – Kolejnymi rynkami biurowymi, które również się rozbudowują jest Wrocław z 150 tys. mkw. powstającej powierzchni m.in. w projekcie Brama Oławska, Quorum Office Park i kolejnym budynku w kompleksie Centrum Południe oraz Trójmiasto ze 120 tys. mkw. biur, które realizowane są głównie na terenie w Gdańska – informuje Mateusz Strzelecki.

W Poznaniu w fazie budowy jest blisko 80 tys. mkw. powierzchni biurowych, a w Łodzi prawie 90 tys. mkw. biur. Największą inwestycją na poznańskim rynku jest Andersia Silver, która po ukończeniu dostarczy najwyższy budynek w mieście. Łódź zaoferuje natomiast w najbliższym czasie nowoczesne powierzchnie w Manufakturze Widzewskiej, Fuzji i projekcie React.

Popyt na nieruchomości komercyjne w regionach na niezłym poziomie
Poziom najmu na rynkach regionalnych, jak podaje Walter Herz, był w zeszłym roku o kilkanaście procent niższy od notowanego w 2019 roku.

– Choć w drugiej połowie 2021 roku w sektorze biurowym widać było znaczne ożywienie, roczna wartość transakcyjna plasuje się nadal poniżej średniej sprzed pandemii. Na uwagę zasługuje jednak wysoki popyt na biura zarejestrowany w ubiegłym roku we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu, gdzie zakontraktowanych zostało więcej powierzchni niż w 2019 roku – podaje Mateusz Strzelecki.

Największe zapotrzebowanie na biura w minionym roku mogliśmy obserwować w Krakowie, gdzie wynajęte zostało około 156 tys. mkw. powierzchni oraz we Wrocławiu, który wykazał chłonność na poziomie 153 tys. mkw. O ile na rynku krakowskim popyt był nieco niższy niż w latach poprzednich, we Wrocławiu wynik był o kilka procent wyższy, tak w porównaniu z 2020, jak i 2019 rokiem.

Ubiegłorocznym wzrostem popytu wykazał się również rynek trójmiejski i poznański. W Trójmieście wolumen najmu wyniósł 108 tys. mkw. powierzchni biurowych i był o 23 proc. wyższy niż rok wcześniej oraz o blisko 7 proc. niż w 2019 roku. Poznań natomiast, gdzie podpisane zostały umowy najmu na 73 tys. mkw. biur, odnotował aż ponad 80 proc. wzrost zapotrzebowania na biura w porównaniu z 2019 rokiem.
Popyt na rynku katowickim spadł do poziomu 53 tys. mkw. powierzchni, był niższy niż rok wcześniej o 16 proc. W Łodzi zakontraktowane zostało 51 tys. mkw. biur, także mniej niż w latach poprzednich.

W ciągu minionego roku współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych nieznacznie wzrósł, tylko w Poznaniu ze względu na skok popytu lekko się obniżył. Kształtuje się obecnie na poziome od 10,5 proc. w Katowicach do 16,7 proc. we Wrocławiu.

Eksperci zwracają uwagę, że zmianie ulega model aranżacji przestrzeni biurowej. Projektowanych jest teraz więcej sal do spotkań i organizowania wideokonferencji. Większa ilość biurek funkcjonuje też jako stanowiska pracy, które w zależności od potrzeb mogą być wykorzystywane przez różne osoby w systemie hybrydowym.
Źródło: Walter Herz.

Nieruchomości inwestycyjne dostosowują się do najnowszych standardów rynkowych. Nie dziwi więc fakt, że wiele biurowców na terenie całego kraju jest obecnie w przebudowie. Ich właściciele starają się dogonić trendy, aby utrzymać zainteresowanie swoimi obiektami komercyjnymi wśród najemców.

Spis treści:
Pandemia kontra rynek nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne walczą o najemców
Nowoczesne biurowce – co obecnie mogą zaoferować nieruchomości inwestycyjne?
Nieruchomości biurowe w przebudowie
Rok 2022 dla rynku nieruchomości inwestycyjnych

Pandemia kontra rynek nieruchomości komercyjnych
Biurowce walczą o zainteresowanie najemców. Tak było zawsze, jednak odkąd w Polsce wybuchła pandemia koronawirusa i ogłoszono czasowy lockdown, sytuacja się zaogniła. Wielu przedsiębiorców podjęło bowiem decyzję o czasowej rezygnacji z wynajmowania biura. Pracownicy byli z urzędu oddelegowaniu do pracy zdalnej, zatem nieruchomości biurowe szybko opustoszały. Nawet po zniesieniu lockdownu część pracowników etatowych pozostała na pracy zdalnej. Popularna stała się też praca w systemie hybrydowym, dzięki której nawet kilku pracowników może naprzemiennie korzystać z biurka do pracy. To w sposób naturalny przełożyło się na zmniejszenie zapotrzebowania na biura na wynajem.

Nieruchomości komercyjne walczą o najemców
Obecnie biurowce starają się przyciągnąć do siebie jak największą liczbę nowych najemców, aby dopiąć proces komercjalizacji obiektu. Nie da się również ukryć, że właściciele nieruchomości biurowych walczą nie tylko o nowe umowy najmu, ale również starają się zatrzymać przy sobie dotychczasowych najemców. Konkurencja ma rynku jest spora, a pomimo trudnej sytuacji na rynku nieruchomości, deweloperzy cały czas dostarczają nowe obiekty komercyjne o charakterze biurowym. W efekcie starsze biurowce tracą na atrakcyjności w oczach najemców.
Aby zatrzymać ich przy sobie a także zainteresować ofertą innych potencjalnych najemców, właściciele biurowców często podejmują decyzję o ich modernizacji.

Nowoczesne biurowce – co obecnie mogą zaoferować nieruchomości inwestycyjne?
W chwili obecnej bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się elastyczne powierzchnie biurowe. Oferują one często dopasowane przestrzenie, których powierzchnię – w zależności od aktualnych potrzeb najemcy – można zmniejszać lub zwiększać. Właściciele biurowców oferują też często bardziej atrakcyjne, elastyczne umowy najmu. Możliwość renegocjacji warunków i aneksowania umowy nawet w krótkim czasie od jej podpisania, a do tego brak obciążenia wysokimi karami umownymi, to dla najemców bardzo duża zaleta.

Poza dopasowaną umową, najemców interesują również nowoczesne udogodnienia, jakie oferuje obiekt. Klimatyzacja, winda w budynku, ochrona i całodobowy monitoring to już podstawa w bardziej nowoczesnych biurowcach. Dużą zaletą jest też przestronne, reprezentatywne lobby, które przyjmie klientów i kontrahentów przed spotkaniem biznesowym. Istotny jest także dostęp do nowoczesnych sal konferencyjnych, wyposażonych w sprzęt umożliwiający odbycie nie tylko standardowego spotkania biznesowego, ale również wideokonferencji.
Bardzo dużym atutem, zwłaszcza w przypadku największych polskich miast, jest zapewnienie miejsca do parkowania. Idealnie, jeśli z parkingu mogą skorzystać zarówno pracownicy, jak i klienci najemców.

Coraz częściej pod uwagę brane jest również to, czy nieruchomości komercyjne oferujące biura na wynajem posiadają certyfikat LEED lub BREAAM, które są dwoma z najpopularniejszych systemów certyfikacji ekologicznej.

Kolejną rzeczą, na jaką obecnie najemcy zwracają często uwagę, jest możliwość podzielenia powierzchni biurowej na mniejsze gabinety. W dobie trwającej pandemii wielu osobom rozwiązanie takie wydaje się bardziej bezpieczne i komfortowe. Pracownicy, którzy nie mają ze sobą kontaktu, są bowiem mniej narażeni na ryzyko zachorowania, co również z ich punktu widzenia stanowi ogromną wartość dodaną.

Nieruchomości biurowe w przebudowie
Biurowiec L’Uni we Wrocławiu jest przykładem nieruchomości komercyjnej, która podąża z duchem czasu. Obiekt mieści się w dzielnicy Stare Miasto, wzdłuż ulicy Grodzkiej. Budynek pochodzi z 1866 roku, a obecnie trwa jego adaptacja na potrzeby biurowe. Zapewni on nowoczesne powierzchnie biurowe w standardzie klasy A do wynajęcia. Na czterech kondygnacjach naziemnych znajduje się niemal 4 tysiące metrów kw. powierzchni. Największa część nieruchomości, czyli około 3,3 tysiąca metrów kw. powierzchni, zostanie przeznaczona na biura do wynajęcia. Zakończenie przebudowy wrocławskiej nieruchomości komercyjnej planowane jest na połowę bieżącego roku.

O tym, że istotne jest nie tylko wnętrze biurowca, ale również jego fasada, wie każdy inwestor. Dlatego budynek Biprowłóku w Łodzi przechodzi obecnie modernizację. Nieruchomość komercyjna mieści się w łódzkiej dzielnicy Śródmieście, przy ulicy Piłsudskiego. Obiekt pochodzi z 1972 roku, nic więc dziwnego, że jego właściciel podjął decyzję o odświeżeniu elewacji. Łódzki biurowiec liczy 17 kondygnacji i oferuje liczną przestrzeń biurową. Po renowacji budynek stanie się bardziej nowoczesny i będzie bardziej dopasowany do okolicznych obiektów o charakterze komercyjnym. Zakończenie przebudowy planowane jest na koniec drugiego kwartału 2022 roku.

Biurowiec Palazzo Murano to kolejna nieruchomość komercyjna, która przechodzi proces modernizacji. Obiekt mieści się w Warszawie, w dzielnicy Śródmieście, przy ulicy Zamenhofa. Budynek otoczony jest innymi biurowcami, dlatego firma Landeskrone postanowiła zainwestować w remont nieruchomości komercyjnej, aby w dalszym ciągu była ona atrakcyjna dla najemców na tle konkurencji. Remont budynku rozpoczął się na początku 2019 roku. Na użytkowej powierzchni 2 tysięcy metrów kw. najemcy mają możliwość wynajęcia powierzchni biurowych już od 40 metrów kw.

Biurowiec Wilczak 45 to kolejny przykład nieruchomości inwestycyjnej, która dostosowuje się do nowoczesnych trendów rynkowych. Biurowiec znajduje się u zbiegu ulic Wilczak i Hawelańskiej w Poznaniu. Modernizacja nieruchomości obejmuje przebudowę i rozbudowę obiektu biurowego. Prace modernizacyjne rozpoczęły się na początku drugiego kwartału 2020 roku i mają się ku końcowi. Na sześciu kondygnacjach nieruchomość komercyjna oferuje 4,5 tysiąca metrów kw. powierzchni użytkowej do wynajęcia. Generalnym wykonawcą biurowca w Poznaniu jest Przedsiębiorstwo Techniczno Budowlane Nickel. Z kolei projekt nieruchomości powstał w pracowni Sterzyński Sucharski EASST.COM.

Rok 2022 dla rynku nieruchomości inwestycyjnych
W bieżącym roku możemy spodziewać się jeszcze wielu projektów modernizacyjnych, których celem jest unowocześnienie obiektów biurowych. Wymagania najemców zwiększają się z roku na rok, a w obliczu pandemii przedsiębiorcy zwracają dużą uwagę na kwestię bezpieczeństwa w obiekcie. Na rynku cały czas przybywa też nowych biurowców, które automatycznie stają się poważnym konkurentem dla starszych obiektów. Z tego względu ich właściciele nie ustają w dopasowywaniu swoich biurowców do nowszych standardów. Przy modernizacjach pod uwagę brane jest nie tylko wnętrze obiektu, ale również jego elewacja, która stanowi swego rodzaju wizytówkę nieruchomości komercyjnej, a także jej najemców. Sektor biurowy zdecydowanie podnosi się z kolan po okresie zastoju, jaki przyniosła mu pandemia wirusa COVID-19.

Redakcja
Komercja24.pl

Firma Savills została wybrana wyłącznym doradcą ds. wynajmu powierzchni w budynku biurowym Marynarska Point I, który zlokalizowany jest na warszawskim Mokotowie.

Nieruchomość komercyjna Marynarska Point I mieści się przy ulicy Postępu 15B w Warszawie. Obiekt oferuje łącznie 13 270 metrów kw. nowoczesnej powierzchni biurowej na 10 kondygnacjach. Na parterze budynku znajdują się lokale handlowe.  Biurowiec posiada certyfikat BREEAM In-Use na poziomie Excellent oraz certyfikat bezpieczeństwa w kontekście zagrożenia COVID-19.
W 2021 roku budynek Marynarska Point I zmienił właściciela, którym obecnie jest fundusz inwestycyjny zarządzany przez Adventum Group. Oprócz doradztwa przy komercjalizacji powierzchni, Savills pełni również rolę zarządcy budynku.

„Marynarska Point I to jeden z najbardziej rozpoznawalnych biurowców na Służewcu. Dzięki niedawnej przebudowie ul. Marynarskiej, w ramach której została ona poszerzona do trzech pasów ruchu w każdą stronę oraz wzbogacona o nowe ścieżki rowerowe i chodniki, dojazd do obiektu jest bardzo komfortowy. Marynarska Point I to biurowiec, który spełni oczekiwania zarówno dużych, jak i mniejszych firm, które cenią sobie funkcjonalne i nowoczesne biura oraz zrównoważane budownictwo” – mówi Agnieszka Węgrzyńska, Associate w dziale powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

CA Immo sfinalizowało transakcję sprzedaży budynku biurowego Wspólna 47-49 w Warszawie.

Warszawska nieruchomość komercyjna oferuje łącznie 7 696 metrów kw. powierzchni komercyjnej i 137 miejsc parkingowych. Kwota sprzedaży przewyższyła wartość księgową nieruchomości z dnia 31 grudnia 2020 r. Nowym właścicielem biurowca w Warszawie jest firma Yareal Polska.
W procesie sprzedaży firmę CA Immo wspierali doradcy z agencji CBRE oraz kancelaria prawna Greenberg Traurig.

– Sprzedaż obiektu Wspólna 47-49 pozwoli nam w jeszcze większym stopniu skoncentrować się na dużych, nowoczesnych nieruchomościach biurowych klasy A, zlokalizowanych na rozwiniętych lub wschodzących rynkach biurowych. Transakcja ta jest kolejnym krokiem w naszym programie rotacji kapitału, który ma na celu zabezpieczenie i zwiększenie atrakcyjności oraz stabilności naszego portfela nieruchomości – powiedziała Hedwig Höfler, Dyrektor Działu Zarządzania Inwestycjami w Austrii i Europie Środkowo-Wschodniej w CA Immo.