Jak w obliczu pandemii radzi sobie rynek biurowy w małych miastach? Czy został zdominowany przez duże miejskie metropolie, czy może wręcz przeciwnie – radzi sobie lepiej od nich?

Pandemia osłabiła wszystkie miasta
Wpływ pandemii koronawirusa w naszym kraju wpłynął znacząco na sektor nieruchomości biurowych w całym kraju – zarówno w małych miastach, jak i dużych aglomeracjach miejskich. Pełny lockdown, który został wprowadzony przez rząd krótko po wybuchu pandemii w zeszłym roku sprawił, że pracownicy biurowi zostali oddelegowani do pracy zdalnej. W efekcie biurowce opustoszały. Niektórzy przedsiębiorcy podjęli decyzję o rezygnacji z wynajmu powierzchni biurowych. Inni renegocjowali umowy, aby ograniczyć wynajmowaną przestrzeń biurową. Wszyscy dążyli do minimalizacji comiesięcznych kosztów.
Efekty odczuli właściciele biurowców. W całym kraju zwiększyła się liczba pustostanów. Dotyczy to dużych, jak i małych miast. Mimo wszystko regiony starały się walczyć ze skutkami pandemii i zachęcać najemców do powrotu do biur. Zniesienie lockdownu sprawiło, że pracownicy rzeczywiście zaczęli powracać za biurowe biurka. Mimo to wiele osób pozostaje w domach i pracuje zdalnie. Rośnie też popularność pracy hybrydowej, przez co rynek biurowy nie może liczyć póki co na dynamikę wynajmów, jaką notował przed wybuchem pandemii wirusa COVID-19.

Małe miasta nie maja się najgorzej
Rynek najmu powierzchni biurowych przed wybuchem pandemii koronawirusa rozwijał się dynamicznie nie tylko w dużych metropoliach ale też w mniejszych miastach. Rzecz jasna podaż i popyt na powierzchnie biurowe do wynajęcia w tych miastach zależy od wielu czynników (jak na przykład lokalizacja na mapie kraju, bliskość dużych metropolii miejskich, bliskość strefy ekonomicznej, niewielka odległość od głównej arterii komunikacyjnych itp). Mimo wszystko zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w mniejszych miejscowościach stale wzrastało.
Wybuch pandemii koronawirusa momentalnie zatrzymał ten rozwój, ale tylko na chwilę. Po zniesieniu lockdownu wielu przedsiębiorców zdecydowało się powrócić do biur. Wprawdzie praca zdalna i hybrydowa sprawiły, że ilość biurek do pracy nie jest firmom potrzeba w tej samej liczbie, co przed pandemią, ale pandemia nie tylko zmniejszyła zapotrzebowanie na miejsca pracy za biurkiem. Podczas pandemii rozwinął się bowiem dynamicznie sektor e-commerce, a co za tym idzie – zwiększyło się zapotrzebowanie na pracowników. O ile więc jedni przedsiębiorcy zmniejszyli swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, o tyle u innych – działających w branży e-commerce – ono wzrosło.

Kameralność w cenie
Mniejsze miejscowości mogą poszczycić się inwestycjami, które obecnie – w dobie trwającej pandemii – są przed przedsiębiorców bardzo poszukiwane. Chodzi o biura zlokalizowane w niewielkich biurowcach lub zupełnie pojedyncze biura na wynajem. Zapewniają one przedsiębiorcom i ich pracownikom mniejszy kontakt z innymi (pracownikami innych firm wynajmującymi powierzchnie biurowe w tym samym budynku), a co za tym idzie – większe poczucie bezpieczeństwa. O ile w dużych metropoliach miejskich w ostatnich latach stawiano na duże inwestycje, dostarczające na rynek drapacze chmur z dużą liczbą biur, o tyle mniejsze miejscowości oferują bardziej kameralne obiekty.
W małych miastach deweloperzy częściej budują budynki mieszkalne z lokalami na parterze. Lokale takie mogą służyć pod działalność handlową, usługową a także biurową. Często można też znaleźć biuro na wynajem, którego powierzchnia wystarczy tylko dla jednego przedsiębiorcy. Można mówić o małym biurowcu na własny wynajem dla jednej firmy. Co równie ważne, w mniejszych miejscowościach łatwiej o miejsca parkingowe. często obiekty biurowe na wynajem posiadają własne posesje, na których można zaparkować samochód. W bardziej skrajnych lokalizacjach możliwe jest też bezpłatne parkowanie pojazdów na ulicy, niedaleko biura.
Należy zaznaczyć, że sektor biurowy w mniejszych miastach traktowany jest zazwyczaj jako towarzyszący. Oznacza to, że najczęściej wynająć można biuro w budynku, którego główna funkcja jest odmienna – na przykład jest to budynek mieszkalny lub pasaż handlowy z wydzieloną częścią biurową. Rzadkością jest budowanie samodzielnych budynków biurowych, a nawet jeśli takie są budowane, to nie dorównują one wielością biurowcom z wielkich miast. Są to w dalszym ciągu raczej kameralne obiekty, zapewniające stosunkowo niewielką przestrzeń biurową dla maksymalnie kilku najemców.

Standard jest ważny
Niezależnie od tego, czy mowa o biurach w dużych metropoliach miejskich, czy w małych miastach, wszędzie istotną rolę odgrywa standard. Dla najemców, niezależnie od lokalizacji na mapie kraju, istotny jest stan techniczny budynku. Liczy się też wystrój wnętrza lub możliwości adaptacyjne lokalu biurowego. Najemcy zwracają też uwagę, czy biuro mieści się na parterze czy na piętrze. Istotne są takie udogodnienia jak winda w budynku czy klimatyzacja. Powodzeniem cieszą się też biura, które posiadają dużą, przeszkloną witrynę. Obecność parkingu na terenie nieruchomości lub w jej pobliżu również ma ogromne znaczenie. Wartość dodaną znaczą również takie udogodnienia jak ochrona budynku czy monitoring. Istotna dla najemców jest też odpowiednia lokalizacja.

Jakie biura na wynajem oferują mniejsze miasta?
Biura na wynajem w mniejszych miejscowościach mają sporo do zaoferowania. Ich standard w porównaniu do ceny sprawia, że najemcy mogą liczyć na wysoki standard lub doskonałą lokalizację w atrakcyjnej (w porównaniu do cen w dużych miastach) ceny wynajmu.
Dla przykładu (przykładowe oferty z bazy wgn.pl), w centrum Sosnowca do wynajęcia wystawiono lokal o powierzchni 80 metrów kw. Lokal znajduje się na czwartym piętrze budynku. Jest urządzony w nowoczesnym stylu i wysokim standardzie. Istnieje możliwość wykupienia miejsca parkingowego. Lokal na wynajem jest przestronny i otwarty. Istnieje możliwość podziału powierzchni na mniejsze pomieszczenia. Lokal został wystawiony na wynajem za kwotę 1300 złotych miesięcznie, co daje 16 złotych za metr kw. powierzchni.
Ciekawą propozycją jest też przestronne biuro zlokalizowane w Wieluniu, którego powierzchnia wynosi 346 metrów kw. Lokal biurowy położony jest blisko centrum miasta. Budynek wyróżnia się atrakcyjną lokalizacją. Co istotne, na terenie nieruchomości znajduje się parking, z którego najemcy mogą swobodnie korzystać. Cena wynajmu wynosi 24 złote za metr kw., co daje 8304 złote za cały biurowiec.
W Tuchowie można wynająć lokal biurowy o powierzchni 127 metrów kw., usytuowany jest na parterze budynku mieszkalnego. Na biuro składa się 5 komfortowych gabinetów. W podwórku lokalu znajduje się parking, który jest przypisany dla najemców. Biurowiec, który charakteryzuje się funkcjonalnym rozkładem pomieszczeń, można wynająć za kwotę 2000 złotych, co daje 16 złotych za metr kw. powierzchni biurowej.
Powyższe przykłady obrazują, na jakie lokale mogą liczyć najemcy w mniejszych miejscowościach. Wiele wskazuje na to, że rynek biurowy, zarówno w małych miejscowościach jak i dużych metropoliach miejskich, odbudowuje swoją pozycję i wychodzi na prostą po wybuchu pandemii.

Redakcja
Komercja24.pl

W życiu każdego przedsiębiorcy przychodzi taki moment, że przez jego głowę przebiega myśl o wynajmie biura. Niezależnie od tego czy rozważania te znajdą swój finał w podpisaniu umowy najmu, czy nie, warto przemyśleć co się z takim krokiem wiąże.

Spis treści:
Czynsz + media + podatki
Zakupy do biura
Koszty liczone w miesiącach
Korzyści do negocjacji

Przeważnie rozważając kwestię najmu biura pod działalność gospodarczą lub szukając odpowiedniego lokalu najemca bierze pod uwagę wyłącznie koszty samego czynszu. Analizując wysokość miesięcznego zobowiązania skupia się wyłącznie na mnożeniu ceny metra kwadratowego przez wielkość powierzchni, dopasowanej z kolei do wielkości swojej firmy, jej charakteru i potrzeb. Tymczasem już na samym początku należy uwzględnić także inne koszty i kwestie niematerialne, które mają niebagatelny wpływ na komfort użytkowania biura oraz firmowy budżet.

Czynsz + media + podatki
Przede wszystkim sam czynsz to nie wszystko. Poza opłatami za udostępnienie powierzchni najemca zobowiązany jest zazwyczaj także do pokrycia tzw. kosztów eksploatacyjnych, czyli opłat związanych z funkcjonowaniem nieruchomości. Zalicza się do nich sprzątanie i ochronę budynku, wywóz śmieci, utrzymanie wewnętrznych i zewnętrznych części wspólnych ( w tym np. oświetlenie, utrzymanie instalacji i pielęgnacja zieleni), zapewnienie nadzoru przeciwpożarowego, naprawę i utrzymanie dachu oraz piwnic budynku; utrzymanie systemów informacyjnych i ustawienie znaków kierunkowych w wewnętrznych i zewnętrznych części wspólnych, ale także opłacanie opłat miejskich oraz innych podatków, związanych budynkiem oraz gruntem; składek ubezpieczeniowych i kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością i budynkiem. Dodatkowo płatne mogą być także media w wynajmowanej powierzchni – dostęp do Internetu, prąd, woda, korzystanie z klimatyzacji, usługi utrzymania czystości własnego lokum. Może być także doliczona opłata za parking. Istotną kwestią jest też fakt, że czynsz kontraktowany jest zazwyczaj w euro, a spłacany w złotówkach, trzeba wziąć więc pod uwagę ryzyko kursowe. I dla przypomnienia – ceny podawane są netto.
Zakupy do biura
Poza kosztami wpisanymi w umowę najmu zawsze dochodzą koszty użytkowania biura, wynikające z prowadzenia firmy, takie jak papier i toner do drukarki, zakup samego sprzętu, wyposażenie biura w meble, a nawet kawa i herbata. Podobnie jest z kosztami remontów, takich jak np. odświeżanie ścian (tych kosztów nie ponosi się z kolei w przypadku korzystania z flexi biura, bo w zdecydowanej większości przypadków wliczone są w cenę najmu powierzchni). W przypadku standardowego biura wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy najemcy, w jego obowiązku jest ubezpieczenie wyłącznie budynku, ale majątek ruchomy najemców już nie. W związku z tym po stronie wydatków najemcy dochodzi jeszcze koszt ubezpieczenia – np. na wypadek kradzieży i OC.

Koszty liczone w miesiącach
Decydując, że firmę stać na wynajem biura trzeba myśleć przyszłościowo. To, że dziś firma znajduje się w dobrej lub dobrze rokującej sytuacji finansowej musi być pewnikiem przez najbliższe kilka lat, ponieważ umowy najmu biura to umowy długoterminowe. Standardowo podpisuje się je na okres pięcioletni, w związku z czym trzeba uwzględnić odpowiednie zasoby w firmowym budżecie. Co prawda w obecnej sytuacji, wywołanej pandemią koronawirusa, właściciele chętniej zgadzają się na elastyczne warunki umów, biorąc pod uwagę możliwość wystąpienia na rynku zdarzeń nieprzewidywalnych, jednakże wciąż najemca zobowiązany jest do zachowania określonego okresu wypowiedzenia, przedstawienia odpowiednich gwarancji bankowych lub zabezpieczenia kaucją, pozwalającą na spłatę zobowiązań finansowych wobec wynajmującego. W przypadku wcześniejszego zakończenia umowy, najemca zazwyczaj ponosi też z tego tytułu dodatkowe koszty.

Korzyści do negocjacji
Jest też i dobra wiadomość – właściciele i zarządcy budynków by zachęcić najemców do swoich lokali stosują najróżniejsze zachęty, także takie które bezpośrednio wpływają na koszty utrzymania biura. Możliwe są zatem np. „wakacje czynszowe”, czyli okresy zwolnienia z opłat za czynsz, zwolnienia z opłat za użytkowanie parkingów albo nawet z kosztów aranżacji przestrzeni, darmowe miejsce na logo najemcy na elewacji budynku czy kontrybucje finansowe, np. za przeprowadzkę. Warto też pamiętać, że większość opłat i warunków najmu podlega negocjacjom. Począwszy od samej stawki za metr kwadratowy, przez dodatkowe opłaty (za parking, za miejsce na reklamę itp.) aż po tak szczegółowe warunki samej umowy jak możliwość podnajmu powierzchni podmiotom trzecim czy wielkość najmowanej powierzchni. To trzeba jednak sprawdzić przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy. Chętnie pomożemy zarówno w określeniu rzeczywistych kosztów najmu powierzchni biurowej, jak i w doborze najbardziej optymalnego rozwiązania dla każdej firmy.

Źródło: Corees Polska.