Rynek nieruchomości biurowych w Polsce mierzy się od dłuższego czasu z trudnościami. Niemniej radzi sobie w nowej rzeczywistości całkiem dobrze. Deweloperzy i inwestorzy trzymają rękę na pulsie, aby ich inwestycje nie traciły na atrakcyjności. Czy jednak wzrost kosztów eksploatacyjnych będzie się w dalszym ciągu odbijał na wysokości czynszów w przypadku biur na wynajem?

Pandemia koronawirusa odcisnęła piętno na rynku nieruchomości w Polsce, sprawiając, że poszczególne sektory mocno się zachwiały. Wzrosły cen materiałów budowlanych, więcej płacimy też za media i usługi. Czy w związku z tym najemcy muszą się liczyć z koniecznością opłacania coraz większych czynszów z tytułu wynajmu lokali?

Spis treści:
Rynek biurowy po pandemii
Konkurencja nie śpi
Modyfikacja systemu pracy zmusiła sektor biurowy do zmian
Wynajem biur podrożał. Czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć?
Przyszłość sektora biurowego na polskim rynku nieruchomości

Rynek biurowy po pandemii

Czy pandemia koronawirusa odcisnęła piętno na sektorze biurowym rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce? Zdecydowanie tak. Pierwsze tąpnięcie dało się zauważyć już w okresie lockdownu, kiedy wszystkie biura zostały zamknięte. W efekcie właściciele nieruchomości komercyjnych byli zmuszeni utrzymywać nierentowne budynki. Nawet po zniesieniu lockdownu sytuacja na rynku biurowym nie jest ustabilizowana.

W czasie pandemiii i panującego lockdownu większość osób pracowała w systemie home office i w wielu przypadkach ten system wykonywania obowiązków służbowych się sprawdził. W efekcie po zniesieniu lockdownu osoby te nie wróciły już do stacjonarnych przestrzeni biurowych. Przedsiębiorcy dostrzegli szansę na większe oszczędności i część z nich rezygnowała z części biur, które mieli wynajęte. Ograniczając najmowaną powierzchnię, automatycznie mogli zmniejszyć swoje comiesięczne opłaty.

Konkurencja nie śpi

Z uwagi na trudniejsze znalezienie najemców po okresie lockdownu, właściciele nieruchomości biurowych poszukiwali wszelkich sposobów, aby zainteresować biurami na wynajem większą liczbę potencjalnych najemców. Dokonywali więc modyfikacji, które miały na celu zwiększyć atrakcyjność ich biur na tle konkurencji. Często wiązało się to z dodatkowymi kosztami, ponieważ biura wymagały nie tylko odświeżenia, ale również modyfikacji.
Niejednokrotnie też właściciele biur nie mogli przerzucać kosztów re aranżacji biur na ich przyszłych najemców, ponieważ większe czynsze odstraszyłyby potencjalnych najemców wolnych przestrzeni biurowych.

Modyfikacja systemu pracy zmusiła sektor biurowy do zmian

Nie da się ukryć, że zmiana systemu pracy, jaką da się w ostatnich latach obserwować, nie pozostała obojętna dla sektora biurowego. Przede wszystkim zmniejszyła się liczba pracowników stacjonarnych, co sprawiło, że najemcy zaczęli wypowiadać umowy na zajmowaną obecnie powierzchnię, na poczet jej zmniejszania. Oczywiście w niektórych branżach doszło do dynamicznej ekspansji i zapotrzebowanie na większą liczbę stanowisk biurowych wzrosło, jednak dotyczy to wąskiego sektora na tle całego rynku przedsiębiorców.
Obecnie dużą popularnością cieszą się dwa systemy pracy. Pierwszym z nich jest wspominany wcześniej home office, którego większość pracowników posmakowała w okresie lockdownu. Kolejnym zaś jest system hybrydowy, który daje możliwość podziału miejsca wykonywania obowiązków służbowych. Część z nich pracownik wykonuje w stacjonarnym biurze, a część zdalnie z dowolnego, wybranego przez siebie miejsca.
Właściciele biurowców szybko dostrzegli zmieniające się trendy i Ci, którzy mogli sobie pozwolić na remont nieruchomości, niejednokrotnie decydowali się na przekształcanie dotychczasowych biur na przestrzenie coworkingowe. Dzięki takiej modyfikacji większa liczba pracowników, którzy nie pracują pod szyldem jednej firmy, mogła korzystać z przestrzeni biurowej. Takie rozwiązanie zapewnia dostęp do wygód, jakie zapewnia profesjonalne biuro, a równocześnie nie wymaga od użytkowników podpisywania długoterminowych umów najmu. Płacą oni jedynie za okres korzystania z powierzchni biurowej.

Wynajem biur podrożał. Czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć?

Obecnie można zauważyć, że na przestrzeni ostatnich lat ceny wynajmu powierzchni komercyjnych poszły w górę. Dotyczy to nie tylko profesjonalnych przestrzeni biurowych, jakie oferują typowo budynki komercyjne. Wzrosły też ceny za mieszkania na wynajem, które przekształcane są na poczet miejsc pracy. Często korzystają z nich mniejsi przedsiębiorcy oraz firmy, które nie mają bezpośredniego kontaktu z klientem i nie potrzebują prestiżowego biura, które będzie stanowić ich wizytówkę, a bardziej zależy im na domowej i luźniej atmosferze.
Wzrost cen za wynajem jest oczywisty, ponieważ wzrosły opłaty za media, koszty prowadzenia działalności itp. Czy jednak oznacza to, że nie jest to koniec podwyżek? Przyglądając się bieżącej sytuacji na rynku, można założyć, że ceny najmu w dalszym ciągu będą rosły. Właściciele nieruchomości komercyjnych starają się zachować jak najbardziej atrakcyjne z punktu widzenia najemców ceny, jednak nie zawsze jest to możliwe. Jednym z głównych czynników, które wpływają na wzrost kosztów eksploatacyjnych w biurach, jest wzrost cen energii. Jak wiadomo, w biurach prąd jest niezbędny do pracy, a jego koszty muszą ponieść najemcy.
Co więcej, wzrosły również koszty utrzymania biurowców. Naprawy, modyfikacje, konserwacje, usługa sprzątania – wszystko to podrożało, a koszty te są przez właścicieli budynków wliczane w czynsz. Podrożały również takie opłaty, jak roczny podatek od nieruchomości czy wywóz śmieci. Gdyby właściciele budynków chcieli wziąć wszystkie te wzrosty opłat na swoje konto, wynajem powierzchni biurowych byłby dla nich mniej korzystnym biznesem.
Pomimo trudnej sytuacji na rynku, najemcom zależy na zajmowaniu coraz bardziej nowoczesnych powierzchni biurowych. Inwestorzy zdają sobie z tego faktu sprawę, jednak budowa nieruchomości, które będzie można poddać procesowi certyfikacji, również wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Oczywiście biuro, które uzyska certyfikat BREEAM, LEED, lub inny, staje się w oczach potencjalnych najemców bardziej prestiżowe, a to przekłada się na większe zainteresowanie. Jeśli zarządca budynku nie ma problemu z pozyskaniem nowych najemców na wolne biura na wynajem, to może również generować odpowiednio wysokie satysfakcjonujące dla siebie czynsze z tytuły najmu.

Przyszłość sektora biurowego na polskim rynku nieruchomości

Jak będzie kształtować się sytuacja na polskim rynku nieruchomości biurowych? Póki co można jedynie spekulować. Krajowa gospodarka wciąż jest niestabilna, a inflacja trzyma wysoki poziom. Można więc założyć, że opłaty za biura na wynajem nie tylko utrzymają się na obecnym, dość wysokim poziomie, ale także mogą jeszcze wzrastać.
Większy problem z wynajmem mogą mieć starsze biurowce, które oferują mniej atrakcyjne przestrzenie biurowe do wynajęcia. Aby zwiększyć atrakcyjność w oczach potencjalnych najemców, ich zarządcy mogą oferować nieco niższe, konkurencyjne ceny najmów. Dobra cena ma szansę przyciągnąć większą liczbę potencjalnych najemców. Właściciele biurowców muszą się ponadto liczyć z faktem, że re aranżacje powierzchni biurowych w najbliższych latach mogą znów być konieczne.

Redakcja
Komercja24.pl

Jak informuje Knight Frank, najemcy na rynku nieruchomości biurowych są najbardziej aktywni w Trójmieście.

Ożywienie po stronie najemców wyróżniło w I kwartale roku trójmiejski rynek biurowy. Znaczna aktywność firm nie przełożyła się jednak na wyraźny spadek współczynnika pustostanów, głównie z uwagi na fakt, że w strukturze umów dominowały renegocjacje.

Rynek biurowy w Trójmieście w I kwartale roku powiększył się o jeden obiekt biurowy Officer o powierzchni ponad 4 700 m kw., który oddano w Gdyni. Nowa podaż stanowiła 7% całkowitego wolumenu powierzchni dostarczonej we wszystkich miastach regionalnych. Trójmiejskie zasoby biurowe na koniec marca 2023 roku osiągnęły blisko 1,02 mln m kw., co pozwoliło utrzymać trzecią pozycję pod względem wielkości wśród rynków regionalnych.

„Utrzymujące się na wysokim poziomie koszty budowy i finansowania inwestycji w dalszym ciągu przekładają się na decyzje deweloperów dotyczące rozpoczynania nowych projektów. Na koniec pierwszego kwartału w realizacji pozostawało około 41 700 m kw., co jest wynikiem znacznie odbiegającym od tych notowanych w latach poprzednich, kiedy w budowie znajdowało się 150 000 – 200 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Przy założeniu, że deweloperzy dotrzymają planowanych terminów to jeszcze w tym roku Trójmiasto zasili 34% realizowanej obecnie powierzchni,” – wyjaśnia Joanna Gomułkiewicz, Leasing Manager w Knight Frank.

Największymi projektami w budowie są, m.in. Waterfront II (15 000 m kw., Vastint Poland) oraz Punkt (12 500 m kw., Torus), których oddanie do użytku planowane jest w 2024 roku.

„W przeciwieństwie do wstrzemięźliwych decyzji deweloperów, najemcy w Trójmieście zakończyli pierwszy kwartał z jednym z wyższych kwartalnych wyników w ostatnich latach. Od stycznia do marca 2023 roku odnotowano popyt na poziomie blisko 47 600 m kw., co było rezultatem wyższym o 94% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Co więcej, porównując wyniki do pozostałych głównych miast regionalnych, osiągnięta wartość popytu w Trójmieście była najwyższym wynikiem i stanowiła blisko 27% całkowitego wolumenu umów podpisanych w regionach,” – dodaje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

,,Największa umowa najmu podpisana w Trójmieście w I kwartale 2023 roku została podpisana w budynku Olivia Prime w Gdańsku i dotyczyła powierzchni ponad 10 100 m kw., którą najęła firma Sii,” – uzupełniła Joanna Gomułkiewicz.

Trójmiasto posiada obecnie jeden z najniższych współczynników pustostanów, który na koniec marca 2023 roku wynosił 13,2%. Mimo dużej aktywności najemców, wskaźnik pustostanów obniżył się jedynie o 0,1 pp. w ciągu kwartału. Wynika to przede wszystkim ze struktury umów najmu, gdzie przeważającą część stanowiły renegocjacje. W skali całego roku współczynnik zmniejszył się jednak aż o 1,1 pp.

Czynsze wywoławcze w Trójmieście na koniec I kw. 2023 roku pozostały na stabilnym poziomie wahając się od 10,00 EUR do 15,00 EUR za m kw. miesięcznie. Jednocześnie, ze względu na rosnące koszty mediów i usług, zauważalny jest również wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, które na koniec marca 2023 roku w Poznaniu wahały się od 15,00 do 30,00 PLN/m kw./miesięcznie.

Źródło: Knight Frank.