Popyt na nieruchomości komercyjne jako dobra inwestycja

wysłano 22 października 2020

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce stale się rozwija. Przybywa magazynów, pawilonów, biurowców, hal produkcyjnych itp. To dobra lokata kapitału, która może przynieść inwestorowi znacznie większy zysk, niż popularne lokowanie fundusz y w mieszkania na wynajem.

Spis treści:
Nieruchomości komercyjne – co dokładnie?
Plusy inwestowania w nieruchomości komercyjne
Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne
Przykład inwestycji w nieruchomość komercyjną: lokale biurowe na wynajem

Inwestycja w nieruchomości komercyjne niesie oczywiście ze sobą pewne ryzyko. Należy jednak mieć na uwadze, że ryzyko zawsze towarzyszy inwestorowi. Różnica tkwi w szczególe, jakim jest cena takiej nieruchomości.
W przypadku inwestycji w mieszkanie ryzyko finansowe nie jest tak duże, jak w przypadku nietrafionej inwestycji w biurowiec czy halę magazynową. Niemniej jednak zwrot z takiej inwestycji może okazać się znacznie bardziej korzystny. Jeśli inwestycja będzie należycie zarządzana, może okazać się bardzo dochodowym źródłem przychodów.

Nieruchomości komercyjne – co dokładnie?

Mówiąc o nieruchomościach komercyjnych powinniśmy brać pod uwagę obiekty takie jak magazyny, hale produkcyjne, budynki o charakterze handlowo-usługowym, sklepy i galerie, biurowce itp.
Biorąc pod uwagę różnorodność powyższych sektorów, inwestor ma naprawdę duży wybór i może zdecydować się na inwestycję w obiekt o charakterze działalności, który najbardziej będzie odpowiadał jego indywidualnym preferencjom.

Plusy inwestowania w nieruchomości komercyjne

Już na wstępie napisaliśmy o tym, że inwestycja w nieruchomości komercyjne może przynieść właścicielowi szybki zwrot i duże korzyści finansowe. Przede wszystkim należy jednak pamiętać o podstawowej zalecie, która obejmuje nieruchomości komercyjne a nie dotyczy sektora mieszkań na wynajem. Chodzi o zapisy w prawie, które umożliwiają skuteczne ściąganie należności od najemców obiektów komercyjnych. Fakt ten ma dla wielu inwestorów fundamentalne znaczenie, ponieważ w przypadku sektora mieszkaniowego, prawo stoi po stronie najemcy. Wówczas w przypadku konieczności rozwiązywania sporów pomiędzy stronami na drodze prawnej, to właściciel mieszkania jest na gorszej pozycji.
Osoba, która planuje zainwestowanie w zakup nieruchomości komercyjnej, może także liczyć na bardziej korzystne warunki przyznania kredytu inwestycyjnego.
Dobrze zarządzania nieruchomość komercyjna, na przykład biurowiec czy magazyn, zapewnia właścicielowi stały, comiesięczny dochód.

Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne

Oczywiście poza zaletami, inwestowanie w nieruchomości komercyjne z myślą o ich późniejszym wynajmie, niesie też ze sobą spore ryzyko. Przede wszystkim jeśli inwestor nie prześwietli dokładnie lokalnego rynku, nie zapozna się z rynkowymi cenami najmu, nie przygotuje szczegółowego porównania zysków i strat, i – przede wszystkim – zainwestuje w złej lokalizacji, która nie przyciągnie najemców, może bardzo dużo stracić.
Inwestora może też zaskoczyć czas potrzebny na zwrot zainwestowanych funduszy, a ten będzie dłuższy, jeśli inwestor nie skomercjalizuje w pełni obiektu w szybkim czasie.
Brak najemców lub brak możliwości wynegocjowania z nimi oczekiwanego pierwotnie czynszu za wynajem także może bardzo rozczarować inwestora i spowodować u niego duże straty finansowe.
Modernizacja obiektu to kolejna rzecz, którą inwestor powinien brać pod uwagę. Rynek obiektów komercyjnych stale i dynamicznie się rozwija. Na rynku pojawiają się coraz bardziej nowoczesne i ekologiczne obiekty. Inwestor powinien zatem pamiętać o konieczności przeznaczenia części środków finansowych pozyskiwanych z czynszów na poczet modernizacji obiektu w przyszłości. W przeciwnym razie może się okazać, że jego dotychczasowi najemcy nie przedłużą z nim umowy najmu.

ibrahim-rifath-789914-unsplash

Przykład inwestycji w nieruchomość komercyjną: lokale biurowe na wynajem
Rozsądną opcją jest inwestycji kapitału w zakup biurowca z myślą o późniejszym wynajmie poszczególnych lokali. Inwestycja tego typu daje kilka możliwości. Inwestor może podzielić budynek na mniejsze biura do wynajęcia. Wówczas może liczyć na przyciągnięcie do siebie kilku mniejszych firm. Drugą metodą jest takie przystosowanie biurowca, aby mógł on stać się siedzibą lub oddziałem jednego przedsiębiorstwa. Rozwiązanie takie jest z jednej strony bardzo wygodne, ponieważ właściciel obiektu jest zobowiązany umową z tylko jednym najemcą i wyłącznie z nim musi utrzymywać dobre relacje czy negocjować zmiany warunków w umowie w przyszłości. Jest to jednak również nieco ryzykowne rozwiązanie, ponieważ jeśli dotychczasowy najemca zrezygnuje, to właściciel straci dochód z najmu za cały budynek i będzie musiał szybko poszukiwać innej dużej firmy, której będzie mógł wynająć biurowiec, albo zdecydować się na podzielenie go na kilka mniejszych biur dla kilku najemców.
Inwestor powinien także dokładnie przemyśleć lokalizację biurowca, jaka by go interesowała. Czy lepszy będzie obiekt komercyjny na obrzeżach miast, czy może zdecydowanie bardziej woli on zainwestować w obiekt położony w ścisłym centrum?
Kolejną kwestią są wartości dodane, takie jak odpowiedni standard budynku (całodobowa ochrona, monitoring, recepcja, windy, klimatyzowane pomieszczenia biurowe, możliwość modernizacji pod wymagania najemcy itp.) oraz – co kluczowe – odpowiednio duży parking. Możliwość swobodnego zaparkowania pojazdu stanowi w dzisiejszych czasach dużą wygodę ale jest też często problematyczne, zwłaszcza w przypadku dużych aglomeracji miejskich. Inwestor powinien wziąć pod uwagę dwie możliwości – budowę podziemnego parkingu, który będzie znajdował się pod budynkiem biurowym, lub znalezienie nieruchomości z dostatecznie dużą działką, aby stworzyć na niej naziemny parking samochodowy na co najmniej kilka pojazdów. Jest to rzecz, na którą z pewnością uwagę zwróci każdy potencjalny najemca.
Przed dokonaniem zakupu obiektu inwestor powinien sprawdzić, czy w okolicy znajdują się inne biurowce, jaki standard oferują, jakie są wysokości czynszów i jaki poziom komercjalizacji tych obiektów. Zebranie tych danych może okazać się kluczowe przy ostatecznym podejmowaniu przez inwestora decyzji. Już po wstępnej analizie bowiem może się okazać, że dany region jest przesycony biurowcami i konieczna będzie zmiana lokalizacji do poszukiwań idealnego biurowca.

Wybór odnośnie tego, w jaki rodzaj nieruchomości komercyjnych najlepiej zainwestować, nie jest prosty.
Dla jednych bardziej lukratywną i bezpieczną inwestycją będzie zakup hali magazynowej, jeszcze inni dostrzegą większy potencjał w pawilonach handlowych czy galeriach. Wiele zależy od specyfiki lokalnego rynku i inwestor również ten aspekt powinien brać pod uwagę przy dokonywaniu wyboru rodzaju nieruchomości.
Przede wszystkim inwestor powinien określić budżet, jakim dysponuje. Powinien także oszacować, jak długo może czekać na zwrot z inwestycji i jakich comiesięcznych przychodów się spodziewa. Kolejną kwestią jest weryfikacja zdolności kredytowej – jest to istotne, ponieważ w pewnym momencie może okazać się, że wsparcie pieniędzmi pożyczonymi od banku może okazać się konieczne.
Przemyślana inwestycja może stanowić dla inwestora bardzo atrakcyjne źródło comiesięcznego dochodu.

Redakcja
Komercja24.pl

Echo Investment sprzedało łódzki biurowiec Symetris II

wysłano 30 lipca 2018

Symetris II
Echo Investment i EPP zawarły ostateczną umowę sprzedaży drugiego etapu kompleksu biurowego Symetris Business Park w Łodzi. Budynek o powierzchni 9 700 mkw. jest w 94% wynajęty takim firmom, jak Philips Polska i Office Bistro.

Po zamknięciu transakcji EPP stało się właścicielem całego kompleksu Symetris Business Park zlokalizowanego przy al. Piłsudskiego w Łodzi. Transakcję dotyczącą pierwszego etapu zamknięto w grudniu ubiegłego roku. Wartość zawartej dziś transakcji to 19 mln euro.

„Symetris Business Park jest świetnie wynajętym kompleksem biurowym i cieszy się dużym zainteresowaniem firm z dynamicznie rozwijającej się branży usług wspólnych. Dzisiejsza transakcja to dowód na skuteczność naszej strategii rentownego wzrostu, która zakłada ścisłą współpracę z renomowanymi i sprawdzonymi partnerami, jak EPP, oraz sprzedaż inwestycji w krótkim czasie po zakończeniu budowy oraz wynajęciu. Wierzymy w potencjał Łodzi, dlatego szykujemy się do rozpoczęcia tutaj kolejnych inwestycji, które jeszcze podniosą atrakcyjność tego miasta dla sektora usług wspólnych” – mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment.

„Udane przejęcie pozwala EPP na włączenie do swojego portfela obu etapów kompleksu, co sprawi, że cały projekt będzie jeszcze bardziej atrakcyjny z punktu widzenia rynku inwestycyjnego. Transakcja jest dla nas dobrą okazją, o dużym potencjale zysku, jednak nie planujemy jej jako inwestycji długoterminowej. Zgodnie z naszą strategią zamierzamy koncentrować się na nieruchomościach handlowych” – mówi Hadley Dean, prezes zarządu EPP.

Symetris Business Park to nowoczesny kompleks biurowy składający się z dwóch budynków o łącznej powierzchni ponad 19 000 mkw. wynajętej m.in. przez Nordea, Philips Polska, TRW Polska, Solar Polska. Zlokalizowany jest przy al. Piłsudskiego – głównej arterii miasta, łączącej Śródmieście z dwiema największymi dzielnicami – Widzewem i Retkinią. Symetris Business Park daje możliwość elastycznej aranżacji przestrzeni. W budynkach znajdują się powierzchnie typu open space, ale także sale konferencyjne, gabinety, pokoje cichej pracy. Do dyspozycji użytkowników pozostaje 381 miejsc parkingowych w garażu podziemnym. Kompleks posiada zielony certyfikat BREEAM.

Peakside Capital sprzedał budynki biurowe Atrium

wysłano 4 czerwca 2018

Atrium Plaza_lr

Peakside Capital sprzedał budynki biurowe w Warszawie – Atrium Centrum i Atrium Plaza. Są to siedmiokondygnacyjne biurowce oferujące atrakcyjną powierzchnię biurową.

Oba budynki spod szyldu Atrium są zlokalizowane w centrum miasta, blisko najważniejszych węzłów komunikacyjnych oraz głównego centrum biznesowego – Ronda ONZ. Budynki oferują w sumie 31,869 metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej. Oferują centra medyczne, restauracje, bank, aptekę, sklepy z modą premium oraz 410 miejsc parkingowych.
Transakcja sprzedaży do CPI Property Group została sfinalizowana 29 maja br.

“Działając w imieniu naszego klienta, Peakside pomyślnie zrealizował plan ulepszenia Atrium Centrum i Atrium Plazy przez remont budynków, wynajem pustostanów oraz przez poprawę oferty handlowej. Zakończona sukcesem sprzedaż demonstruje umiejętności Peakside do generowania atrakcyjnych zwrotów dla naszych inwestorów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej” – skomentował Stefan Aumann, Partner Zarządzający i założyciel Peakside Capital Advisors.

Peakside Capital powstał w 2010 roku, zarządza funduszami oraz nieruchomościami głównie w Niemczech i krajach Europy Zachodniej.

Nieruchomości komercyjne – to musisz wiedzieć, zanim zainwestujesz

wysłano 22 kwietnia 2018

Inwestycje komercyjne to bardzo dobry sposób na ulokowanie kapitału. Niemniej taka forma inwestycji niesie ze sobą pewne zagrożenia, z których trzeba zdawać sobie sprawę. Zanim zdecydujemy się na zakup budynku komercyjnego, powinniśmy zgłębić wiedzę na temat tego segmentu rynku nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować bieżącą sytuację na rynku. Trzeba wiedzieć, jakie w danym momencie nieruchomości będą atrakcyjne dla np. potencjalnych najemców, jakie są bieżące trendy i standardy.

Stan techniczny budynku również jest bardzo istotny. Należy zastanowić się, czy w naszym przypadku korzystniejsze będzie zainwestowanie w budynek do remontu, czy może bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie inwestycja w budynek nie wymagający dużego wkładu. Wszystko jest kwestią ceny i doświadczenia. Budynki charakteryzujące się gorszym stanem technicznym i wizualnym będą najczęściej dużo tańsze. Często maja one w sobie duży potencjał, a dzięki konieczności dokonania remontów czy napraw, będziemy mogli wykończyć je według własnego konceptu.
Niemniej rozwiązanie takie obarczone jest większym ryzykiem i wymaga od nas dużej wiedzy, choćby technicznej. Możemy posiłkować się wsparciem firm doradczych i biur projektowych, jednak są to dodatkowe wydatki.

Lokalizacja to kolejny kluczowy punkt. W zależności od tego, kto będzie naszą grupą docelową, musimy przeanalizować, czy dojazd do budynku jest prosty i swobodny (np. jeśli prowadzi do niego druga jednokierunkowa, jest to już pewnego rodzaju utrudnienie i minus dla nieruchomości), czy w pobliżu znajdują się przystanki komunikacji miejskiej, czy wokół nieruchomości można swobodnie parkować (strefy darmowego parkowania, płatne parkingi itp.) lub czy posiada ona własny parking (co byłoby dużym atutem). Ważne jest również sąsiedztwo innych budynków. Jeśli planujemy zakupić budynek, który chcemy przekształcić w nowoczesny biurowiec, to otoczenie drobnych sklepów nie będzie prestiżowe. Dużo lepiej sprawdzi się lokalizacja, która skupia inne biurowce (choć stanowią one konkurencję i tu należy zweryfikować, czy możemy zaoferować coś konkurencyjnego), hotele itp.

Nieruchomość, która w momencie sprzedaży posiada już najemcę, to niejednokrotnie perełka. Na starcie gwarantuje nam już niewielki zwrot. W momencie zakupu przejmujemy bowiem nie tylko budynek, ale również najemcę. W takiej sytuacji warto jednak zweryfikować umowę z ów najemcą. Jaki ma on okres wypowiedzenia umowy najmu, ile zysku generuje dla właściciela budynku itp.

Inwestycja w nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem na wynajem powierzchni biurowych i niewielkich lokali handlowo-usługowych wydaje się bezpiecznym rozwiązaniem. Jeśli jednak posiadamy już pewną wiedzę i większy kapitał, możemy pokusić się o inwestycję w hale, magazyny, parki logistyczne, hotele czy centra handlowe.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne zapewnia pasywny przychód. Jest to dobry sposób na lokowanie oszczędności, jednak liczmy się z tym, że zwrot z inwestycji nie będzie natychmiastowy. Czasem trzeba poczekać kilkanaście a nawet kilkadziesiąt lat, zanim inwestycja w pełni się zwróci. Jeśli zatem zależy nam na szybkim odzyskaniu wkładu finansowego oraz zysku, to nieruchomości komercyjne mogą nie być najlepszym rozwiązaniem. To sposób na pomnażanie kapitału dla bardziej cierpliwych inwestorów, dla których większe znaczenie ma bezpieczeństwo i budowanie stabilnego portfela, niż szybki zarobek.