Rynek biur na wynajem przechodzi w Polsce dosyć mocną transformację. Wszystko przez rosnące znaczenie coworkingu i innych bardziej elastycznych form najmu. Z punktu widzenia najemców jest to propozycja bardzo interesująca. Pozwala obniżyć koszty i bardziej dostosować warunki najmu do swoich potrzeb.

W Polsce działa już obecnie około 145 biur coworkingowych (dane Best2Invest). W Warszawie jest ich około 20. Nie jest to duża liczba, biorąc pod uwagę, że w choćby w stolicy Niemiec tego typu biur działa 10 razy więcej.

Mimo wszystko wydaje się, że coworking w polskich warunkach ma świetlaną przyszłość, a potencjał rynku jest bardzo duży.

Czym jest coworking? Chodzi o pracę w wynajmowanym fragmencie biura typu open – space (są też dostępne odrębne małe biura na godziny czy dni), gdzie w jednym pomieszczeniu pracuje na własną rękę kilka, kilkanaście innych osób. Każda z nich wykonuje swoje zadania, zlecenia, kontrakty. Grupę docelową stanowią samozatrudnieni – specjaliści, freelancerzy, przedstawiciele wolnych zawodów itp.

„Grupowy” charakter wynajmu pozwala znacznie obniżyć koszty, co stanowi największą zaletę coworkingu i innych, pokrewnych form (wynajem sal konferencyjnych, salek do spotkań, biuro na godziny itp.). Zaletą są też elastyczne warunki. Zamiast tradycyjnej umowy najmu na czas określony lub nie, z koniecznością opłacania mediów, klient wybiera dni w tygodniu, w którym będzie korzystał z biura. Może wynająć je na cały miesiąc, ale także na kilka dni a nawet na godziny. Jeśli zdeklaruje się na dłuższy okres – może liczyć na dodatkowe profity – najczęściej na możliwość korzystania za darmo z sal konferencyjnych.

Zalety o charakterze niemierzalnym, ale również istotnym, to możliwość oderwania się od przestrzeni domowej, dla osób zmęczonych pracą zdalną i w zupełnej samotności. Druga sprawa z tego wynikająca, to możliwość nawiązywania kontaktów zawodowych, biznesowych itp.

Ile trzeba zapłacić za biurko do coworkingu? W największych miastach kraju – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku najczęściej miesięczny abonament z dostępem 5 dni w tygodniu kosztuje średnio 350– 500 zł. Wynajem biurka na godzinę to koszt około 5 – 7 zł, wynajem dzienny – około 50 zł.

Oferta cenowo jest na pewno atrakcyjna. Po pierwsze na rynku wtórnym ciężko jest znaleźć tak małe biura, których czynsze byłyby porównywalnie niskie, a przecież dla jednej osoby nie ma potrzeby wynajmowania dużych powierzchni. Po drugie – z danych analityków WGN wynika, że przeciętny koszt najmu powierzchni biurowych, wynajmowanych w formie „tradycyjnej” w dużych miastach wynosi przeciętnie około 30 – 50 zł za metr kwadratowy. Do tego dochodzą opłaty za media i konieczność podpisania umowy na dłuższy czas, z wypowiedzeniem i kaucją.

Skąd przekonanie, że rynek biur na godziny i dni ma przed sobą świetlaną przyszłość? Przede wszystkim takich powierzchni w naszych miastach ciągle jest za mało w stosunku do potrzeb. A grupa docelowa wydaje się bardzo duża.

Wg szacunków w Polsce już ponad milion osób pracuje na zasadzie samozatrudnienia. Oczywiście spora część z nich to ludzie zmuszeni do tego, poprzez patologię w postaci umów śmieciowych, jednak nie ulega wątpliwości, że spory odsetek to też osoby świadomie prowadzące własny, mały biznes.

Kolejna sprawa to oczywiście koszty prowadzenia działalności, które prowokują do poszukiwania tańszych powierzchni.

Po stronie wynajmujących tego typu biura koszty na start nie wydają się duże w stosunku do przychodów. Oczywiście potrzebny jest lokal. Mniejsze biura coworkingowe spotyka się nawet w zaadaptowanych mieszkaniach. Standardem jest oczywiście dostęp do Internetu, wyposażenie w sprzęt biurowy (ksero, drukarka, skaner, telefon, faks) i kącik socjalny, gdzie można napić się kawy i coś przekąsić. Bardziej zaawansowane biura oferują wyższy standard powierzchni i dodatkowe usługi – a więc opcję wirtualnego biura (adres do rejestracji firmy, odbiór, przechowywanie poczty), sale konferencyjne do wynajęcia itp.

Marcin Moneta – komercja24

Rynek biurowy należy dziś do najemców. Duża dostępność powierzchni wzmacnia ich pozycję negocjacyjną. Tak dzieje się zwłaszcza w Warszawie. Z tego powodu zarządcy biur muszą podejmować nowe działania, by zachować konkurencyjność – podkreśla dr Zuzanna Paciorkiewicz, MRICS, Dyrektor, Business Space Asset Services, Cushman & Wakefield

Chodzi przede wszystkim o dbanie o wysoki standard obiektu i wypracowanie bardzo dobrych relacji z najemcami. Liczy się niebanalny design i jakość wykończenia. Także aranżacja przestrzeni wspólnych i usługi na terenie obiektu, takie jak: kawiarnia, siłownia czy też strefa rozrywki i odpoczynku dla pracowników, tworzą atrakcyjne i wydajne środowisko pracy.

Stopniowo znaczenia nabierają też nowe technologie, które zwiększają energooszczędność obiektu i wydajność systemów. Usprawniają także komunikację z najemcami poprzez wprowadzenie różnorodnych aplikacji mobilnych. Dużym udogodnieniem jest również rozbudowany portal i helpdesk dla najemców.

Ekspert podkreśla, że zarządcy nadal borykają się z problemami natury prawnej.   Ubiegłoroczna nowelizacja prawa budowlanego nie wpłynęła znacząco na usprawnienie procesu uzyskiwania pozwoleń w przypadku prac aranżacyjnych w budynku. Nadal trzeba występować o takie samo pozwolenie, jak przy budowie nowego biurowca.

Można spodziewać się też wzrostu kosztów –  w wyniku noweli ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych od 1 stycznia br. wszystkie umowy zlecenia zostały objęte obowiązkową składką na ZUS, co przyczyni się do nieznacznego wzrostu kosztów utrzymania ochrony i serwisu sprzątającego. Najemcy i zarządcy będą więc zmuszeni do szukania oszczędności w innych obszarach.

Dominikański_Wrocław

Rok 2015 był rekordowy pod względem aktywności inwestorów na rynku biur. Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w tym czasie wyniosła około 1,27 mld euro, z czego prawie 800 mln euro przypadło na największe miasta poza Warszawą. Takie dane dostarcza JLL.

– Oznacza to, że po raz pierwszy w historii rynku inwestycyjnego w Polsce wolumen umów kupna/sprzedaży obiektów biurowych poza stolicą przekroczył ten zarejestrowany w Warszawie. Transakcje o największej wartości zrealizowano w Krakowie – prawie 260 mln euro – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w JLL.

Do czynników, które wpłynęły na tak dobry wynik należą – ograniczona podaż budynków biurowych dostępnych na sprzedaż w Warszawie, pojawienie się atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na rynkach regionalnych – wysokiej jakości biurowców, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, jak też wyższych niż w stolicy stóp kapitalizacji.

– Z naszych analiz wynika, że stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów biurowych poza Warszawą są wyższe niż w stolicy i kształtują się na poziomie 6,25% w Krakowie i Wrocławiu, 7% w Trójmieście i Poznaniu czy 7,5% w Katowicach i Łodzi, z możliwą kompresją w 2016 r.”, dodaje Sławomir Jędrzejewski.

Największa umowa kupna/sprzedaży pojedynczego projektu biurowego poza Warszawą dotyczyła Dominikańskiego we Wrocławiu (117 mln euro). Z kolei, największymi transakcjami portfelowymi na rynkach regionalnych były zakupy dokonane przez NIAM oraz Griffin Group (każda w okolicach 100 mln euro).

Rynek biur na wynajem przechodzi w Polsce dosyć mocną transformację. Wszystko przez rosnące znaczenie coworkingu i innych bardziej elastycznych form najmu. Z punktu widzenia najemców jest to propozycja bardzo interesująca. Pozwala obniżyć koszty i bardziej dostosować warunki najmu do swoich potrzeb.

W Polsce działa już obecnie około 145 biur coworkingowych (dane Best2Invest). W Warszawie jest ich około 20. Nie jest to duża liczba, biorąc pod uwagę, że w choćby w stolicy Niemiec tego typu biur działa 10 razy więcej.

Mimo wszystko wydaje się, że coworking w polskich warunkach ma świetlaną przyszłość, a potencjał rynku jest bardzo duży.

Czym jest coworking? Chodzi o pracę w wynajmowanym fragmencie biura typu open – space (są też dostępne odrębne małe biura na godziny czy dni), gdzie w jednym pomieszczeniu pracuje na własną rękę kilka, kilkanaście innych osób. Każda z nich wykonuje swoje zadania, zlecenia, kontrakty. Grupę docelową stanowią samozatrudnieni – specjaliści, freelancerzy, przedstawiciele wolnych zawodów itp.

„Grupowy” charakter wynajmu pozwala znacznie obniżyć koszty, co stanowi największą zaletę coworkingu i innych, pokrewnych form (wynajem sal konferencyjnych, salek do spotkań, biuro na godziny itp.). Zaletą są też elastyczne warunki. Zamiast tradycyjnej umowy najmu na czas określony lub nie, z koniecznością opłacania mediów, klient wybiera dni w tygodniu, w którym będzie korzystał z biura. Może wynająć je na cały miesiąc, ale także na kilka dni a nawet na godziny. Jeśli zdeklaruje się na dłuższy okres – może liczyć na dodatkowe profity – najczęściej na możliwość korzystania za darmo z sal konferencyjnych.

Zalety o charakterze niemierzalnym, ale również istotnym, to możliwość oderwania się od przestrzeni domowej, dla osób zmęczonych pracą zdalną i w zupełnej samotności. Druga sprawa z tego wynikająca, to możliwość nawiązywania kontaktów zawodowych, biznesowych itp.

Ile trzeba zapłacić za biurko do coworkingu? W największych miastach kraju – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku najczęściej miesięczny abonament z dostępem 5 dni w tygodniu kosztuje średnio 350– 500 zł. Wynajem biurka na godzinę to koszt około 5 – 7 zł, wynajem dzienny – około 50 zł.

Oferta cenowo jest na pewno atrakcyjna. Po pierwsze na rynku wtórnym ciężko jest znaleźć tak małe biura, których czynsze byłyby porównywalnie niskie, a przecież dla jednej osoby nie ma potrzeby wynajmowania dużych powierzchni. Po drugie – z danych analityków WGN wynika, że przeciętny koszt najmu powierzchni biurowych, wynajmowanych w formie „tradycyjnej” w dużych miastach wynosi przeciętnie około 30 – 50 zł za metr kwadratowy. Do tego dochodzą opłaty za media i konieczność podpisania umowy na dłuższy czas, z wypowiedzeniem i kaucją.

Skąd przekonanie, że rynek biur na godziny i dni ma przed sobą świetlaną przyszłość? Przede wszystkim takich powierzchni w naszych miastach ciągle jest za mało w stosunku do potrzeb. A grupa docelowa wydaje się bardzo duża.

Wg szacunków w Polsce już ponad milion osób pracuje na zasadzie samozatrudnienia. Oczywiście spora część z nich to ludzie zmuszeni do tego, poprzez patologię w postaci umów śmieciowych, jednak nie ulega wątpliwości, że spory odsetek to też osoby świadomie prowadzące własny, mały biznes.

Kolejna sprawa to oczywiście koszty prowadzenia działalności, które prowokują do poszukiwania tańszych powierzchni.

Po stronie wynajmujących tego typu biura koszty na start nie wydają się duże w stosunku do przychodów. Oczywiście potrzebny jest lokal. Mniejsze biura coworkingowe spotyka się nawet w zaadaptowanych mieszkaniach. Standardem jest oczywiście dostęp do Internetu, wyposażenie w sprzęt biurowy (ksero, drukarka, skaner, telefon, faks) i kącik socjalny, gdzie można napić się kawy i coś przekąsić. Bardziej zaawansowane biura oferują wyższy standard powierzchni i dodatkowe usługi – a więc opcję wirtualnego biura (adres do rejestracji firmy, odbiór, przechowywanie poczty), sale konferencyjne do wynajęcia itp.

Marcin Moneta – WGN / komercja24