Cuprum Square – nowa inwestycja w miejsce biurowca Cuprum – Wrocław

Budynki biurowe z lat 90’ lub starsze są łakomym kąskiem dla inwestorów. Przede wszystkim dlatego, że dają dostęp do dobrych lokalizacji w centrach miast. Nieruchomości tego typu w większości są skazane na wyburzenie pod nowe inwestycje, niektóre – nieco nowsze obiekty – czasem są modernizowane.

Jeden z najnowszych przykładów to – wyburzony kilka miesięcy temu – biurowiec Cuprum we Wrocławiu. Kilkudziesięcioletni obiekt o świetnej lokalizacji został zrównany z ziemią. W jego miejsce W jego miejscu powstanie Cuprum Square składające się z dwóch niezależnych od siebie obiektów. Gmach „A” o powierzchni ponad 10 tys. m kw. oraz „B” o powierzchni ponad 20 tys. m kw. Będą miały odpowiednio 7 i 8 kondygnacji.

Projektów przebudowy starszych biurowców również jest coraz więcej – można tu wskazać choćby sztandarową inwestycję na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli biurowiec Ethos – przebudowany Holland Park – obiekt postawiony w 1998 roku. Nowy Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.

Pozostając w Warszawie wskażmy również przykład biurowca przy ul. Kasprzaka na Woli (dawna siedziba Kredyt Banku), który powstał w latach 1995-96. Nowy właściciel – Yareal – jak wynika z doniesień medialnych zamierza obiekt wyburzyć, by w jego miejsce postawić nową nieruchomość komercyjną.

W Katowicach deweloper kupił jeden z najbardziej charakterystycznych obiektów biurowych w mieście i zarazem świetnie zlokalizowany – by go następnie rozebrać. Mowa o 18 piętrowym wieżowcu tuż obok Spodka – dawnej Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych. Obiekt ten o powierzchni użytkowej 17 tys. mkw. został kupiony przez inwestora – TDJ Real Estate w cenie niecałych 30 mln zł, co oznacza, że cena metra kwadratowego wynosiła 1760 zł. Stawkę dla obiektu kilkudziesięcioletniego, z okresu PRL, w tym przypadku i tak można uznać za nieco wygórowaną – z pewnością była ona podyktowana atrakcyjnym terenem inwestycyjnym. Inna transakcja z rynku katowickiego – to najwyższy obiekt w tym mieście – wieżowiec Altus z 2003 roku, sprzedany w cenie 185 mln zł. W tym przypadku stawka za metr kwadratowy (61 tys. mkw. powierzchni użytkowej) wynosiła około 3000 zł. W Krakowie ostatnio wyburzenia doczekał się biurowiec „Ruchu” przy alei Pokoju. W jego miejsce inwestor – grupa Buma – postawi 36 metrowy obiekt komercyjny o powierzchni 18 tys. mkw.

Ile kosztują kilkunasto, kilkudziesięcioletnie biurowce?

W WGN przeciętne ceny ofertowe obiektów biurowych powstałych do 2000 roku wynoszą 2500 zł za metr. Starsze nieruchomości komercyjne tego typu – wybudowane jeszcze w PRL – są jednak dużo tańsze. Średnia cen ofertowych w tym przypadku to zaledwie około 1300 – 1500 zł. Stawki oczywiście są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. W dużych miastach – zwłaszcza w centrach – będą one zdecydowanie wyższe. Przykładowo – obiekt biurowo – handlowy z lat 20’ minionego wieku zlokalizowany w ścisłym centrum Gdyni, po gruntownym remoncie (stan deweloperski) został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 7000 zł od metra kwadratowego. Budynek biurowy z tego samego okresu (1923) w Lesznie kosztuje już jednak tylko 1100 zł/ mkw.

Czy większość starszych biurowców czeka wyburzenie?

Pewne jest, że nieruchomości tego typu muszą dostosowywać się do coraz trudniejszych warunków i silnej konkurencji. Tylko w tym roku w całym kraju przybędzie ponad 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Obiekty z lat 90’ czy nawet z początki XXI wieku już są klasyfikowane w większości jako nieruchomości klasy B bądź nawet niższej.

Muszą więc rywalizować wysokością czynszów, elastycznością, otwartością na najemców i równocześnie – w miarę możliwości – modernizować się.

Jednak wbrew pozorom „strategii przetrwania” jest całkiem sporo. Niektóre starsze obiekty, dzięki zmianom infrastrukturalnym, zyskują nawet na znaczeniu, przez co stają się łakomym kąskiem dla deweloperów i mogą doczekać się modernizacji. Przykład to choćby warszawskie Powiśle czy Rondo Daszyńskiego. Nawet starsze nieruchomości położone przy drugiej linii metra są atrakcyjne dla najemców. Inny pomysł na starsze biurowce to zmiana przeznaczenia obiektu. Tak robi się m.in. w Wielkiej Brytanii, gdzie nieruchomości komercyjne tego typu przystosowuje się na funkcje mieszkaniowe bądź np. na hostele.

Z pewnością właściciele, operatorzy takich nieruchomości muszą – jeśli chcą przetrwać na trudnym rynku – przygotować strategię rozwoju, która będzie zakładała zarówno preferencyjną politykę w zakresie czynszów oraz plany modernizacyjne.

Marcin Moneta/ komercja24