To najemcy dziś rozdają karty na warszawskim rynku biurowym. Wszystko dlatego, że mogą przebierać w ofertach. Sytuacja z ich punktu widzenia jest bardzo korzystna. Inwestorzy realizują wiele nowych projektów. Biurowce z powodu silnej konkurencji są zmuszone rywalizować ceną. Czynsze najmu idą w dół.

O zjawisku nadpodaży w stolicy mówią w zasadzie wszystkie firmy doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych. Wg Knight Frank deweloperzy są skłonni coraz częściej obniżać stawki i stosować różne rodzaju zachęty, co może skutkować tym, że stawki efektywne będą niższe nawet o 20 do 30 proc. Obecnie miesięczne czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu zaczynały się od 16 EUR za m² i rzadko przekraczały 23 EUR za m². Poza centrum jest oczywiście taniej – w pierwszej połowie roku czynsze wywoławcze wahały się pomiędzy 10,5 a 18 EUR.

Wg Cushman & Wakefield czynsze w stolicy mogą spaść w najbliższych trzech latach o około 4 proc. C&W wskazuje, że z ponad pół miliona metrów kwadratowych nowobudowanych biur umowy przednajmu zostały zawarte jednak tylko na niecałe 18% powstającej powierzchni. Eksperci C&W przewidują, że w następnych 12-18 miesiącach mogą pogłębić się problemy związane z nadpodażą. Brak równowagi pomiędzy podażą a popytem wywiera presję spadkową na czynsze bazowe, wskutek czego warszawski rynek staje się rynkiem najemców, którzy mogą liczyć na zwolnienia z czynszu i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych. Wysoka absorpcja netto może przyczynić się do spadku stawek czynszowych.

Eksperci z Nuvalu Polska są zdania, że w mniej atrakcyjnych lokalizacjach stolicy nie powinno być już problemu ze znalezieniem powierzchni biurowej w cenie najmu poniżej 10 EUR/mkw. Podkreślają, że nadpodaż będzie wywierała wpływ na warszawski rynek biurowy jeszcze przez 3 – 4 lata.

Z kolei przedstawiciele BNP Paribas Real Estate szacują, że spadki czynszów najmu utrzymają się co najmniej do końca przyszłego roku. Obecnie stawki wywoławcze za najlepsze nieruchomości oraz butikowe biurowce w centrum Warszawy wynoszą nadal 22-24 EUR, średnie stawki czynszu spadły o 1-2 EUR w stosunku do poprzedniego kwartału. Wg BNP na koniec 2016 roku poziom pustostanów wyniesie około 18 proc. (obecnie wg różnych danych mieści się w przedziale 14 – 16 proc.)

Wg Knight Frank miesięczne czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu zaczynały się od 16 EUR za m² i rzadko przekraczały 23 EUR za m². Poza centrum jest oczywiście taniej – w pierwszej połowie roku czynsze wywoławcze wahały się pomiędzy 10,5 a 18 EUR.

Obecnie w Warszawie całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi 4,5 mln mkw. W ciągu ostatniego półrocza oddano do użytku ponad 140 tys. mkw. nowych biur, z czego połowę na Służewcu Przemysłowym (Knight Frank). Wg Cushman and Wakefield w budowie jest ok. 576 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, która zostanie oddana do użytku do końca 2016 r.

Na biznesowej mapie stolicy dominują trzy główne lokalizacje – ścisłe centrum, Służewiec Przemysłowy oraz Wola i Rondo Daszyńskiego, po doprowadzeniu drugiej linii metra. Czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu sięgają do 25 EUR za metr, na Służewcu jest już dużo taniej – do około 15 euro. Nieco tylko droższe są biura w Alejach Jerozolimskich i na Woli. W budynkach poza centrum czynsze wywoławcze wahają się pomiędzy 10,5 a 18 EUR.

Wśród wiodących projektów biurowych, które są obecnie w budowie, warto wymienić Warsaw Spire, Gdański Business Center, czy Eurocentrum Office Complex, Q22, Astoria Premium Office, Prime Corporate Center, Królewska, czy budowany w ekskluzywnym sąsiedztwie Placu Zamkowego – Plac Zamkowy-Business with Heritag i Hotel Europejski. Rosną też inwestycje biurowe w rewitalizowanych obiekach przemysłowych m.in. Hala Koszyki, czy oczekujący na start budowy ArtNorblin, usytuowany na terenie położonej w sercu miasta dawnej fabryki.

Duża podaż nowoczesnych biur, nowych, interesujących projektów, powoduje, że szczególnie starsze i gorzej zlokalizowane biurowce są zmuszone nadganiać za konkurencją – modernizować się i zachęcać najemców ulgami. Z punktu widzenia najemców jest to na pewno komfortowa sytuacja.

Marcin Moneta – komercja 24