Atrium I, fot. Skanska

Ekologia, potwierdzona certyfikatem jest obecnie już jednym z kluczowych elementów świadczących o jakości i atrakcyjności nieruchomości komercyjnych w Polsce. Inwestorzy zdają sobie sprawę, że zastosowanie rozwiązań pro-ekologicznych i certyfikacja w jednym z dwóch wiodących systemów BREEAM lub LEED stała się dziś de facto wymogiem, potwierdzającym, że mamy do czynienia z biurowcem czy też centrum handlowym najwyższej klasy.

Tę konstatację potwierdzają dane liczbowe i skokowy wręcz wzrost liczby certyfikowanych obiektów. Wg Colliers International w Polsce tzw. zielone certyfikaty do końca 2014 roku uzyskało już 249 budynków komercyjnych co stanowi wzrost aż o ponad 60 proc. względem roku 2013.

Spośród dwóch dominujących systemów certyfikacji zdecydowanie przeważa BREEAM. Nieruchomości komercyjnych z takim certyfikatem było na koniec 2014 w naszym kraju 202, tych legitymujących się certyfikatem LEED – 47.
Najwięcej „zielonych” budynków jest w Warszawie – na koniec 2014 roku 126. Na pozostałych miejscach znajdują się Kraków – 26 nieruchomości, Poznań – 17 i Wrocław – 12. Najczęściej zielone certyfikaty uzyskują biurowce. I jeśli chodzi o BREEAM w większości otrzymują ocenę Very Good, natomiast w systemie certyfikacji LEED – poziom Gold.

Na czym polega certyfikacja ekologiczna, jakie rozwiązania są premiowane? I skąd ich popularność? Z pewnością dla ewentualnych najemców czy kupujących nieruchomość posiadanie przez nią certyfikatu stanowi wiarygodne potwierdzenie jej wysokiej klasy. Co prawda na rynku nieruchomości komercyjnych spotyka się klasyfikację obiektów A+, A, B+, B, ale podział ten nie jest nigdzie precyzyjnie określony i dosyć duża nieostrość i dowolność klasyfikowania sprawia, że przestaje być wiarygodny. Tę lukę wypełniają właśnie certyfikaty przygotowywane wg precyzyjnie określonej i tej samej dla wszystkich certyfikowanych nieruchomości – metodologii.

Liczy się przede wszystkim to, by obiekt spełniał warunki tzw. zrównoważonego rozwoju, czyli odpowiedniego oddziaływania nie tylko na środowisko, zachowania innowacyjnych, ekologicznych rozwiązań, ale także dobrego wpływu na środowisko społeczne i otoczenie obiektu. Obecnie innowacyjne rozwiązania, które np. pozwalają zużywać mniej energii są premiowane przez najemców, w ten sposób właścicielowi np. biurowca pozwalają uzyskać wyższą rentowność najmu i szybciej poradzić sobie z procesem komercjalizacji. Certyfikat z wysoką notą jest też prestiżowym potwierdzeniem klasy inwestora.

Oba systemy BREEAM i LEED posiadają wariacje swoich programów dedykowane dla budynków istniejących i nowo projektowanych. Co podlega ocenie? Między innymi: lokalizacja, proces projektowy, sposób zarządzania budową, systemy i charakterystyka obiektu. Kluczowe są rygorystyczne wymagania dotyczące efektywności energetycznej i komfortu użytkowania budynku. Proces certyfikacyjny zwraca również na takie pro-ekologiczne rozwiązania jak np. wykorzystanie materiałów regionalnych oraz pochodzących z recyklingu. Programy obejmują także na optymalizację jakości środowiska wewnętrznego, wykorzystanie nowoczesnych i efektywnych rozwiązań instalacyjnych itp.

Do rozwiązań ekologicznych stosowanych w budynkach biurowych można zaliczyć choćby wykorzystywanie wysokosprawnego odzysku ciepła i tzw. „free-cooling” (używanie darmowego chłodu z powietrza zewnętrznego o niskiej temperaturze do chłodzenia powietrza wewnątrz budynku), odzyskiwanie wody opadowej i tzw. „wody szarej”, użycie w łazienkach kranów z czujnikami ruchu i dwufazowych spłuczek toaletowych, strefowanie budynku, a nawet lokali w celu zindywidualizowania sterowania temperaturą wewnętrzną, wytwarzanie prądu ciepła i chłodu – czyli trigeneracja, wyposażenie budynku w fasadę z wysoką izolacyjnością termiczną i systemem kontroli natężenia światła słonecznego wpadającego do wnętrza. Jednym z rozwiązań jest także stosowanie np. zegarów astronomicznych, które dostosowują włączenie bądź wyłączenie oświetlenia zewnętrznego budynku do czasu wschodu i zachodu słońca. Stosuje się też energooszczędne źródła światła z funkcją wyłączania w pustych pomieszczeniach, z czujnikami ruchu.

Oprócz rozwiązań o charakterze technicznym, które zmniejszają energochłonność obiektu a więc zwiększają jego walory ekologiczne liczą się także także te, które przy zachowaniu powyższych czynników zwiększają komfort pracy. Zaliczymy do nich np. odpowiednie doświetlenie i dostęp światła dziennego do wszystkich pomieszczeń w budynku, rozwiązania zwiększające wymianę powietrza w obiekcie, szybkie windy, które mają również możliwość odzyskiwania energii (przy hamowaniu odzyskują energię elektryczną). Standardem są już natomiast miejsca parkingowe dla rowerów, czy chociażby specjalnie wydzielone miejsca parkingowe dla osób dojeżdżających wspólnie. Można dodać, że w biurowcach pojawiają się już nawet panele z aplikacjami pozwalającymi umawiać się pracownikom na dowożenie do domu i pracy (kompleks New City na warszawskim Mokotowie). Coraz częściej też w nowoczesnych biurowcach pojawiają się m.in. stacje do ładowania pojazdów elektrycznych.

Co w praktyce daje inwestowanie zarówno w innowacyjne rozwiązania pro-ekologiczne, jak i same certyfikaty? Bardzo mocną kartę przetargową z przyszłymi najemcami i zdecydowane podniesienie atrakcyjności budynku. Za przykład może tu posłużyć biurowiec Atrium 1 firmy Skanska, noszący miano najbardziej „zielonego” budynku biurowego w Polsce. Obiekt, który był precertyfikowany w systemie LEED na poziomie platynowym. Inwestor chwali się, że dzięki najnowocześniejszym rozwiązaniom, udało się obniżyć koszty o 20 proc. względem innych, porównywalnych budynków co daje oszczędność na poziomie 85 tys. zł na 1000 mkw. powierzchni biur rocznie. Biurowiec Skanski dzięki zastosowaniu nowoczesnego systemu klimatyzacji opartego na belkach chłodzących, systemu geotermalnego chłodzenia i grzania, systemu automatycznej regulacji sztucznego oświetlenia (daylight control) zużywa o 55 proc. mniej światła od innych porównywalnych obiektów, zużycie wody jest mniejsze natomiast o 70 proc. dzięki systemowi zbierania wody deszczowej z dachu, wykorzystywaniu wody szarej z pryszniców i toalet, wodooszczędnej armaturze.

Marcin Moneta/ komercja 24