W 2016 roku na polski rynek biurowy trafiło ponad 896 tys. mkw., o 60% więcej niż wynosi średnia roczna z lat 2011-2015 – wynika z raportu Colliers International podsumowującego rynek powierzchni biurowych w 2016 r.

Najwięcej powierzchni oddano do użytku w Warszawie (407 tys. mkw.), natomiast wśród miast regionalnych prym wiodły Kraków z wynikiem 149 tys. mkw. i Wrocław – 139 tys. mkw. Na koniec 2016 r. podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom 8,97 mln mkw.

Pod względem ilości wynajętej powierzchni rok 2016 był równie dobry co rok poprzedni. Wolumen transakcji w porównaniu do 2015 r. zmalał minimalnie o 2,8%, osiągając poziom 1,34 mln mkw. Absorpcja netto ukształtowała się na poziomie 614 tys. mkw. Umowy typu pre-let nadal stanowiły znaczącą część całkowitej aktywności rynkowej (25,9%).

— Relokacje firm stanowią coraz większy udział w rynku. W minionym roku podpisano tego typu umowy na ponad 120 tys. mkw. Najemcy chętnie przenoszą się do efektywnych kosztowo i powierzchniowo budynków. W tym roku ten trend z pewnością się utrzyma — mówi Paweł Skałba, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych.

Polish Office Research Forum opublikował dane za czwarty kwartał 2016 r. dotyczące rynku powierzchni biurowych w ośmiu głównych miastach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin).

Dane rynkowe, które są przygotowywane wspólnie przez zespół analityków, dotyczą zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, nowych obiektów oddanych do użytkowania, liczby i wielkości transakcji najmu oraz ilości powierzchni niewynajętej.

• Na koniec czwartego kwartału 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu miastach regionalnych wyniosły 3 924 900 m2. Najwięcej powierzchni znajduje się w Krakowie (915 800 m2), Wrocławiu (847 800 m2) oraz Trójmieście (633 900 m2).

• W 2016 roku do użytkowania oddano projekty o łącznej powierzchni 491 400 m2. Najwięcej nowej powierzchni – 149 300 m2 ukończono w Krakowie oraz we Wrocławiu (141 500 m2). W czwartym kwartale do użytku oddano 178 900 m2, z czego największymi projektami były Business Garden I (Vastint Poland) o powierzchni 36 600 m2 we Wrocławiu, oraz Dot Office (budynki B, C i D) Grupy Buma o powierzchni 26 600 m2 w Krakowie.

• Na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało ponad 423 600 m2 powierzchni biurowej, co stanowi 10,8% łącznych zasobów (wzrost o 1,7 pp. w porównaniu z analogicznym okresem w 2015 roku). Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Szczecinie – 14,7%, najniższy w Łodzi – 6,2%.

• Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w 2016 roku wyniósł ponad 580 700 m2, z czego 179 600 m2 w czwartym kwartale. Najwięcej powierzchni w 2016 roku zostało wynajęte w Krakowie (187 800 m2).

• Wśród największych transakcji w 2016 roku można wymienić: umowę przednajmu zawartą przez firmę Credit Suisse w budynku Grunwaldzki Center we Wrocławiu (10 800 m2), umowę najmu powierzchni 10 800 m2 podpisaną przez firmę Intel w Gdańsku (Tryton Business House), transakcję przednajmu 10,700 m2 powierzchni, zawartą w budynku Enterprise Park E w Krakowie przez firmę Aon oraz umowę przednajmu 10 500 m2 zawartą przez BNY Mellon w budynku Sagittarius Business House we Wrocławiu.

Polish Office Research Forum (dawniej Warsaw Research Forum) –  Forum zrzeszające sześć firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez gromadzenie i porównywanie kwartalnych danych.

informacja prasowa C&W

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL:

„2016 był rokiem najwyższej aktywności deweloperów w historii rynku biurowego w Polsce. Do użytku oddano około 800 000 mkw. biur, co w porównaniu z rokiem poprzednim jest wartością o 1/4 większą. W 2016 r. łączne zasoby biurowe w kraju przekroczyły granicę 9 milionów mkw., a w Warszawie – 5 mln mkw.”

Rok 2016 był wyjątkowy nie tylko pod względem ilości nowej powierzchni, która pojawiła się na warszawskim rynku, ale także ze względu na fakt, że oddano do użytku dwie wieże – Warsaw Spire oraz Q22. Na głównych rynkach biurowych poza stolicą ukończono obiekty o łącznej powierzchni ok. 400 000 mkw., a największe z nich to Business Garden I we Wrocławiu, Tryton Business House w Gdańsku, Maraton I&II w Poznaniu, University Business Park II w Łodzi, Pegaz we Wrocławiu, C200 w Gdańsku oraz O3 Business Campus I w Krakowie.

„Deweloperzy nie zwalniają tempa – w budowie jest ok. 1,4 mln mkw. nowych biur. Najwięcej powierzchni powstaje obecnie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście. Warto zauważyć, że w 2017 r. Kraków przekroczy próg miliona mkw. zasobów biurowych, jako drugie miasto, po stolicy. Z kolei w Trójmieście zostanie oddany do użytku najwyższy biurowiec północnej Polski – Olivia Star w Gdańsku”, dodaje Mateusz Polkowski.

Popyt w 2016 r. utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie, i chociaż nie udało się pobić historycznego rekordu z 2015 r. to ilość wynajętej powierzchni biurowej w ubiegłym roku była większa niż w 2014 r. Do końca września 2016 r. wynajęto ponad 930 000 mkw., a dla porównania w całym 2014 r. ponad milion mkw. Oznacza to, że 2016 będzie drugim najlepszym rokiem pod względem aktywności najemców w historii polskiego rynku. Perspektywy dotyczące popytu w 2017 r. pozostają pozytywne.

Współczynnik pustostanów w Polsce na koniec III kw. 2016 r. wyniósł 6,3% w Krakowie, 10,2% we Wrocławiu, 12% w Trójmieście czy 15,5% w Katowicach. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie osiągnął poziom 14,6%.

W mijającym roku warszawski rynek powierzchni biurowej przekroczył 5 mln m kw. Wysoka dynamika wzrostu i zmiana warunków rynkowych wpłynęły na obserwowaną w ostatnich dwóch latach migrację najemców. Cushman & Wakefield prezentuje wyniki raportu nt. przyszłości rynku biurowego w stolicy.

W ostatnich 4 kwartałach w stolicy współczynnik absorpcji wyniósł ponad 250 tys. m kw., wskazując na dynamiczny rozwój rynku. Zgodnie z analizami Cushman & Wakefield utrzymanie się wysokiej absorpcji zależeć będzie od wartości dodanej wytwarzanej przez firmy z sektora usług finansowych i biznesowych (FBS) oraz od dostępności siły roboczej. Już teraz widoczne jest zwiększone zainteresowanie Warszawą, wskazują na to zawarte transakcje najmu. W ostatnim czasie duże ilości powierzchni wynajęły m.in.: Credit Suisse (Atrium II, 7,5 tys. m kw.), KMD (Gdański Business Center, 6,2 tys. m kw.) czy Goldman Sachs (Warsaw Spire, 5,1 tys. m kw.).

W ostatnich dwóch latach łączny wolumen transakcji najmu w stolicy wyniósł 1,6 mln m kw. Nowe umowy stanowiły 950 tys. m kw., z czego 16% dotyczyło przejścia najemcy do innej strefy biurowej. W analizie podpisanych umów przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wynika, że w ostatnich dwóch latach największą stratę najemców na rzecz pozostałych lokalizacji w Warszawie zanotowała strefa Południowa Górna (57 tys. m kw.). Na decyzji o zmianie siedziby najbardziej skorzystała strefa Południowy-Zachód 1 (22 tys. m kw.), Północ (19 tys. m kw.) oraz Zachód (11 tys. m kw.). Natomiast w ostatnich 4 kwartałach największą rotację najemców pomiędzy budynkami zlokalizowanymi w ramach jednej strefy zanotowano w strefie Południowej Górnej (56 tys. m kw.) oraz w Ścisłym Centrum (29 tys. m kw.). Najemcy rzadko decydują się na zmianę budynku w ramach danej strefy. Robią to tylko, kiedy istnieje możliwość optymalizacji kosztów i jednocześnie podniesienia standardu.

– W kolejnych 5 latach Warszawa będzie jednym z trzech (po Moskwie i Stambule) najszybciej rozwijających się rynków powierzchni biurowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Do roku 2021 rynek urośnie o 1 mln m kw. zajętej powierzchni, a prognozowanemu wzrostowi będą towarzyszyły zmiany preferencji najemców. W ostatnich dwóch latach zmiany te doprowadziły do odpływu ze strefy Południowej Górnej firm zajmujących łącznie 57 000 m kw. W najbliższym czasie można spodziewać się wzrostu migracji zarówno pomiędzy poszczególnymi strefami biurowymi, jak i wewnątrz nich – powiedział dr Bolesław Kołodziejczyk, Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield, autor raportu.

W samej Warszawie w budowie jest ok. 700 tys. mkw. biur, a w pozostałych największych aglomeracjach w kraju powstaje 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. W warunkach dużej podaży i mocnej konkurencji rynkowej deweloperzy zmuszeni są walczyć o klientów, oferując atrakcyjne warunki najmu. Właściciele budynków biurowych na liście swoich najemców chętnie umieściliby także instytucje państwowe i urzędy. A te coraz częściej decydują się na przeprowadzki do obiektów komercyjnych dostrzegając w relokacji korzyści.

– W ostatnich miesiącach zapytania o wynajem biur od instytucji publicznych spływają do nas częściej. W trakcie negocjacji mamy kilka umów najmu na powierzchnie kontraktowane przez klientów instytucjonalnych – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, prezes firmy doradczej Walter Herz.

Bartłomiej Zagrodnik informuje, że po szczegółowym przeanalizowaniu całościowych kosztów związanych z utrzymaniem budynków zajmowanych przez urzędy okazuje się najczęściej, że poza bardziej komfortowymi siedzibami, relokacja przynosi instytucjom spore oszczędności, dzięki uzyskanym warunkom najmu, w tym bonusom w postaci okresowego zwolnienia z opłat czynszowych. – Ponadto wybrane obiekty zapewniają jednostkom administracyjnym również atrakcyjny serwis i większe bezpieczeństwo, tak jeśli chodzi o dostęp do budynku, jak i infrastrukturę, na co podmioty publiczne zwracają szczególną uwagę – wyjaśnia.

Wyraźnie określone wymagania

Prezes Walter Herz dodaje, że spółki Skarbu Państwa decydują się przeważnie na lokalizacje poza ścisłym centrum Warszawy, ale takie które zapewniają wygodne połączenia komunikacyjne. Urzędy wybierają powierzchnie, które dają możliwość podziału gabinetowego i wymagają wskazania w umowie dokładnie określonych opłat czynszowych oraz kosztów eksploatacyjnych. Duże znaczenie dla podmiotów administracyjnych ma także kwestia zabezpieczeń obiektu, jak również gwarancja ekspansji w sytuacji, kiedy zaistnieje konieczność zwiększenia powierzchni.

Zdaniem Bartłomieja Zagrodnika administracja publiczna powinna skorzystać z uprzywilejowanej sytuacji, jaką mają obecnie firmy poszukujące powierzchni na rynku biurowym. – Z naszych kalkulacji wynika, że największy zysk przynosi relokacja do nowych biur z biurowców starego typu, które wymagają kapitalnego remontu, których utrzymanie stale generuje wydatki związane z koniecznością doraźnej poprawy stanu technicznego – zaznacza.

Zauważa, że warszawski rynek biurowy, którego zasoby przekroczyły już 5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, staje się coraz bardziej dojrzały, co sprawia, że najemcom instytucjonalnym łatwiej jest znaleźć teraz odpowiednią ofertę.

Najemca z kilkuletnią historią

Stabilna kondycja finansowa i zainteresowane dużymi powierzchniami oraz długoterminowymi umowami najmu sprawia, że instytucje państwowe są dla właścicieli budynków biurowych pożądanym najemcą. Kwestię problematyczną może stanowić fakt, że jednostki sektora publicznego preferują czynsz wyrażony w złotówkach i mają własne wytyczne, dotyczące zabezpieczenia kontraktu, odmienne niż praktykowany na rynku depozyt, czy gwarancje bankowe. Jak zapewniają jednak specjaliści, istnieją instrumenty, które są pomocne w uzyskaniu kompromisu w tych kwestiach, a i same instytucje publiczne w coraz liczniejszych przypadkach w ostatnim czasie przystają na rozliczenia czynszu w euro.

Państwówki to relatywnie nowa grupa najemców na rynku biur. Historia wynajmu powierzchni biurowej przez urzędy i instytucje publiczne w budynkach komercyjnych sięga zaledwie siedmiu lat. W 2015 roku sektor państwowy wynajął ok. 80 tys. mkw. biur, podczas gdy całkowity wolumen wynajmu wyniósł w minionym roku 1,5 mln mkw. powierzchni. Popyt zgłaszany przez instytucje państwowe na komercyjne biura utrzymuje się na podobnym poziomie od kilku lat. Teraz instytucje państwowe zaczynają szerzej interesować się przejściem z przestarzałych budynków do nowszych biurowców.

Rekordowe umowy najmu

Najbardziej owocny był pod tym względem jak dotąd 2014 rok, kiedy udział sektora publicznego na rynku wynajmu biur zamknął się nie kilku, ale kilkunastoprocentowym udziałem. Znaczące umowy zawarły wtedy m.in. PKP, Agencja Rynku Rolnego, Urząd Rejestracji Leków, Główny Inspektorat Transportu Drogowego, Urząd Lotnictwa Cywilnego oraz Agencja Nieruchomości Rolnych.

W minionym roku najemcą ponad 6 tys. mkw. powierzchni w kompleksie Warsaw Spire zostało Centrum Unijnych Projektów Transportowych, a także Europejska Agencja Zarządzania Współpracą Operacyjną na Zewnętrznych Granicach Państw Członkowskich Unii Europejskiej Frontex, która weszła na powierzchnię 14,6 tys. mkw.

W 2015 roku siedzibę zmieniły również spółki z grupy Poczty Polskiej, które wynajęły łącznie 18 tys. mkw. w Domaniewska Office HUB, jak również Ministerstwo Spraw Zagranicznych, które ulokowało się w budynku Foksal City.

Jedną z największych umów najmu powierzchni komercyjnej podpisanych przez spółki z udziałem Skarbu Państwa zawarł Powszechny Zakład Ubezpieczeń, który zdecydował się na 17,5 tys. mkw. powierzchni w biurowcu Konstruktorska Business Center. Ponadto znaczące kontrakty sfinalizowały Polskie Sieci Elektroenergetyczne, Gaz-System i PKP Cargo.

Autor: Walter Herz