Butikowe powierzchnie biurowe w Warszawie – raport

wysłano 12 lutego 2015

Butikowe biurowce w centrum Warszawy mają średnio o 10 proc. wyższe czynsze najmu i są wyższej jakości. Przyciągają też specyficznych klientów: kancelarie prawne, firmy doradcze, usługi dla biznesu – to niektóre wnioski z najnowszego raportu Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa przy współpracy z Działem Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate.

Poświęcony jest zabytkowym obiektom zmodernizowanym do nowych funkcji biurowych w centrum Warszawy i na Starym Mieście.

Analizie poddano 73 takie biurowce – całkowita powierzchnia najmu została oszacowana na 310 700 m2, gdzie 250 300 m2 ma przeznaczenie biurowe, a pozostała część to powierzchnie handlowe i usługowe zlokalizowane na parterach budynków.

– Powierzchnia większości biurowców butikowych (30 obiektów) wynosi od 2 001 do 5 000 m2, jednakże aż 46 % powierzchni biurowych znajduje się w obiektach o wielkości od 5 001 do 10 000 m2. Poza dużymi obiektami, na które składają się głównie pałace, piętro w większości analizowanych budynków ma powierzchnię wahającą się między 300 a 500 m2. Należy także zauważyć, że biurowce butikowe wyróżnia wyższa jakość materiałów wykończeniowych (drewno, marmur, piaskowiec). Dodatkowo butikowe biurowce przyciągają specyficzną grupę najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się wśród firm z sektora usług biznesowych (36 % wszystkich najemców) takich jak kancelarie prawne i firmy doradcze – mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Biurowce butikowe mają też wyższe czynsze. Podczas gdy czynsz wywoławczy dla najlepszych standardowych nowoczesnych biurowców w centrum Warszawy wynosi obecnie od 22 do 24 Euro, w najlepszych biurowcach butikowych waha się on od 23 do 26 Euro za m kw. (10 budynków mieści się w tym zakresie cenowym).

Wynajmując są też skłonni do mniejszych obniżek. W przypadku większych najemców obniżka czynszu bazowego wynosi o 10-15%, natomiast jeśli chodzi o standardowe biurowce wynosi przeciętnie 20-25%.

Więcej szczegółów w raporcie.

Biurowce w Warszawie – najemcy mają coraz więcej do powiedzenia

wysłano 4 grudnia 2014

Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie zbliża się do poziomu 4,4 milionów m kw. – piszą w ostatnim raporcie autorzy z Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa BNP Paribas Real Estate (at_a_glance_warsaw_office_q3_2014)

Słabszy popyt w powiązaniu ze znacznym przyrostem nowych powierzchni, oddanych do użytku od początku roku, wpłynęły na wzrost wskaźnika pustostanów, szczególnie w strefach centralnych. Na koniec III kwartału br. osiągnął on wartość ok. 14% dla całej Warszawy. – oceniają donoszą autorzy raportu.

Mimo stabilnej sytuacji makroekonomicznej od początku roku obserwujemy spadek ilości wynajmowanej powierzchni (bez renegocjacji). W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, popyt spadł o ok. 25%, osiągając ok. 290 000 m², co przy niesłabnącej dynamice wzrostu nowych inwestycji biurowych przekłada się na większą dostępność powierzchni – mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Dodaje, że według prognoz BNP Paribas Real Estate współczynnik powierzchni niewynajętych w kolejnych kwartałach będzie nadal utrzymywać trend wzrostowy. Do końca roku może on osiągnąć poziom ok. 14,5%, a nawet więcej, a w kolejnym roku będzie oscylować w okolicach 16%

Z raportu wynika, że w porównaniu z początkiem roku czynsze wywoławcze obniżyły się średnio o €1, a w przypadku niektórych, starszych obiektów o €1,5-2. Zwiększają się także pakiety zachęt dla najemców, którzy w przypadku dużych powierzchni, mogą liczyć na upusty w wysokości 25-30%.

Przewidujemy, że czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie jedynie w najlepszych budynkach biurowych w Warszawie. W pozostałych obiektach, mamy do czynienia z silną konkurencją o najemcę, a problem ten dotyczy w szczególności obiektów starszej generacji. Obecna sytuacja wymaga od właścicieli dużej elastyczności i oferowania szerokiego pakietu zachęt dla najemców zarówno tych nowych jak i tych podejmujących renegocjacje – dodaje Anna Staniszewska.

Ulice handlowe w stolicach Europy Środkowej – dominuje Praga

wysłano 19 listopada 2014

Warszawa ma najwięcej lokali handlowych przy ulicach, ale jednocześnie najmniejszy udział sektora handlu, spośród trzech badanych miast – stolic Europy Środkowej: Warszawy, Budapesztu i Pragi.

Wnioski z badania zaprezentowano w raporcie Opowieść o trzech miastach: ulice handlowe w stolicach Europy Środkowej i Wschodniej autorstwa BNP Paribas Real Estate.

Celem raportu było przedstawienie różnic i podobieństw w zakresie podaży lokali handlowych, struktury najmu, a także czynszów i poziomu pustostanów.

Według wyników Warszawa mimo, iż ma największą ilość lokali (450) przy ulicach handlowych, a mieszkańcy dysponują najwyższą siłą nabywczą wśród analizowanych miast, posiada najmniejszy udział sektora handlu, który wynosi 52% wobec 62% w Pradze, gdzie ilość lokali wynosi ok. 250. Liczba lokali w Budapeszcie wynosi ok. 230, a udział sektora handlu jest na poziomie 59%, jednocześnie mieszkańcy dysponują najniższą siłą nabywczą.

Jak podaje BNP Paribas: analizowane miasta różnią się także pod względem wysokości czynszów. Praga od lat pozostaje liderem, osiągając stawki na poziomie €160-180 za mkw. miesięcznie. W Warszawie i Budapeszcie najlepsze lokale można wynająć za €80-100 za mkw. miesięcznie.

Zdecydowanie największą koncentracją marek luksusowych i segmentu premium może pochwalić się Praga. Za nią plasuje się Budapeszt. W Warszawie strefa ta, zlokalizowana w rejonie Placu Trzech Krzyży i Mokotowskiej, rozwija się dynamicznie, jednak pozostaje w tyle za porównywanymi miastami.

Mapę magazynów w Polsce przygotował BNP Paribas Real Estate

wysłano 29 października 2014

Mapa z naniesionymi obiektami magazynowymi – to nowy produkt skierowany do inwestorów przygotowany przez Dział Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych BNP Paribas Real Estate.

Mapa prezentuje klastry logistyczne w Polsce oraz dokładne lokalizacje istniejących i planowanych projektów magazynowych. Publikacja została zaprezentowana podczas targów Expo Real w Monachium.

Jak informuje biuro prasowe BNP Paribas – publikacja oprócz samej mapy zawiera również charakterystykę gospodarczą jedenastu rynków przemysłowo – magazynowych w Polsce, dane ilościowe, makroekonomiczne itp. oraz lokalizacje nie tylko istniejących ale planowanych magazynów.

Oprócz tego naniesiono aktualny układ dróg i autostrad, sieć linii kolejowych oraz informacje o lokalizacji portów lotniczych i morskich. Dodatkiem jest mapa największych transakcji z ostatnich 18 miesięcy i mapa z rozmieszczeniem Specjalnych Stref Ekonomicznych w Polsce.

Jestem przekonana, że Mapa Powierzchni Przemysłowo-Magazynowych dzięki wysokiej jakości merytorycznej może być również przewodnikiem dla inwestorów zagranicznych zainteresowanych polskim rynkiem – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowo – Magazynowych, BNP Paribas Real Estate.

Nowy człowiek w BNP Paribas Real Estate

wysłano 28 października 2014

laura_sommer_szpalerska Do grona pracowników BNP Paribas Real Estate dołączyła Laura Sommer-Szpalerska. Na stanowisku Konsultanta zajmie się realizacją strategii wynajmu dla klientów BNP Paribas Real Estate.

Laura Sommer – Szpalerska od pięciu lat działa w branży nieruchomości komercyjnych. Wcześniej pracowała w dziale marketingu i wynajmu SwedeCenter, oraz w Cushman & Wakefield.

Ukończyła Szkołę Główną Handlową na kierunku Zarządzanie i Marketing ze specjalizacją Nieruchomości Komercyjne. Obecnie robi doktorat na SGH.

Biurowce w Warszawie – duża podaż i czynsze w dół

wysłano 27 października 2014

W ciągu kolejnych 18 miesięcy utrzyma się duża podaż w zakresie nowych powierzchni biurowych w Warszawie – uważa Michał Orłowski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate. Jego zdaniem kolejne nowe realizacje przyczynią się do spadku czynszów.

Autor podkreśla, że stołeczny rynek jest obecnie największym w segmencie biurowców w Europie Środkowej. – Od kilku kwartałów na warszawskim rynku powierzchni biurowych obserwujemy gwałtownie rosnącą podaż. Obecnie wolumen powierzchni biurowej w Warszawie wynosi 4,3 mln m kw.*, co sprawia, że jest ona największym rynkiem w regionie Europy Środkowo – Wschodniej – pisze Orłowski.

Jak podkreśla – szacunkowa wartość powierzchni, która trafi na rynek w przeciągu 1,5 roku to około 420 tyś m kw.

– Większość nowopowstającej powierzchni biurowej skupiona jest w okolicy Centrum, wzdłuż drugiej linii metra. Wśród powstających inwestycji warto wymienić: kompleks Warsaw Spire, zlokalizowany przy planowanej stacji Rondo Daszyńskiego (skrzyżowanie ulic Towarowej i Prostej), który będzie oferował 100 tyś. m kw. powierzchni biurowej dostępnej dla najemców już w 2015 roku. Kolejnym projektem zasługującym na uwagę jest Art Norblin zlokalizowany przy ulicy Żelaznej, którego głównym założeniem jest rewitalizacja dawnej fabryki Norblin. (…) Warto zwrócić uwagę na powstający budynek The Tides z unikalną lokalizacją nad brzegiem Wisły, w bliskim sąsiedztwie Mostu Poniatowskiego, którego ukończenie planowane jest na 2016 rok. Jest to jedyny projekt oferujący powierzchnie biurowe klasy A zlokalizowane bezpośrednio nad brzegiem Wisły i jednocześnie w bezpośrednim sąsiedztwie ścisłego centrum miasta.

Orłowski pisze, że rosnącą dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej oraz modernizacje budynków istniejących doprowadzi do spadku czynszów wywoławczych i efektywnych o €1-1.5 w perspektywie kolejnych 18 miesięcy.

– Obecnie jesteśmy świadkami rynku najemcy i deweloperzy, aby skutecznie konkurować na rynku nieruchomości muszą przygotowywać i wdrażać odpowiednie strategie najmu wychodzące naprzeciw potrzebom najemców i sprzyjające realizacji ich podstawowych biznesowych celów – podsumowuje

Centra handlowe – kiedy rozbudowa i renowacja?

wysłano 21 października 2014

Fabrice Paumelle

Dobrze prosperujące centra handlowe w Warszawie czy Wrocławiu (choćby Magnolia Park) przechodzą procesy renowacji, czy rozbudowy – wprowadzają nowe marki do oferty itp. – Takie procesy były z reguły zaplanowane kilka lat wcześniej, w momencie, w którym obiekty były u szczytu popularności i realizowały założone przez właścicieli cele – komentuje Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate.

Wskazuje, że fakt iż centrum osiąga dobre wyniki nie zwalnia go z konieczności planowania zmian i dalszego rozwoju. Właśnie okres dobrego funkcjonowania powinien być czasem kiedy planuje się takie działania, które obejmować mogą rekomercjalizację lub repozycjonowanie obiektu.

– Dlaczego ten moment jest najwłaściwszy? Ponieważ przygotowanie i wdrożenie właściwej strategii wymaga czasu, a z punktu widzenia właściciela centrum handlowego lepiej być przed konkurencją, a nie podążać za nią. W momencie, w którym centrum handlowe zaczyna mieć problemy może być już zbyt późno, aby przygotować terapię, która pozwoli na zachowanie wiodącej pozycji obiektu na rynku. W takim momencie właściwa terapia dla centrum handlowego będzie też zwykle dużo bardziej skomplikowana – będzie wymagać istotnej ingerencji w istniejący produkt (centrum handlowe), a nie tylko dopasowanie go do zmieniających się rynkowych trendów – komentuje Fabrice Paumelle.

Zaznacza, że chodzi nie tylko o największe centra handlowe, ale także o obiekty typu convenience (lokalne, osiedlowe centra handlowe). Przyglądając się temu sektorowi powierzchni handlowych zauważymy, że w jego przypadku analiza przyszłych trendów obejmuje również analizę strategii biznesowych największych najemców powierzchni w podobnych nieruchomościach (supermarketów, sklepów typu DIY), które ewoluują.