Sektor hotelowy, obok sektora handlowego, jest jednym z obszarów najbardziej dotkniętych skutkami pandemii. Od roku działalność hoteli przypomina falę sinusoidalną: naprzemiennie tymczasowo zamykane i otwierane dla określonych grup. Kolejne obostrzenia rządu, ograniczenia w przemieszczaniu się zarówno w ramach granic Polski, jak i podróży międzynarodowych oraz brak możliwości wcześniejszego zaplanowania urlopów czy wyjazdów służbowych, wpłynęły na drastyczne spadki poziomu obłożenia pokoi w obiektach hotelowych.

Spis treści:
12 miesięcy z życia sektora hotelowego
Kondycja sektora hotelowego

12 miesięcy z życia sektora hotelowego

Pierwsze negatywne konsekwencje epidemii COVID-19 dla polskiego rynku turystycznego pojawiły się 14 marca 2020 roku. Próby opanowania rozprzestrzeniającej się pandemii wiązały się z zamknięciem granic dla nierezydentów, drastycznym zmniejszeniem liczby międzynarodowych lotów i połączeń kolejowych, ograniczeniem funkcjonowania hotelowych części gastronomicznych i rozrywkowych, a w konsekwencji czasowym zakazem prowadzenia działalności hotelarskiej z pewnymi wyjątkami, m.in. udzielanie noclegów osobom objętym kwarantanną czy wykonującym zawody medyczne.

Batalia o powrót do względnie stabilnej sytuacji trwała do 4 maja 2020 roku, kiedy podjęto decyzję o ponownym otwarciu obiektów hotelowych w warunkach ścisłego reżimu sanitarnego. Przyniosło to jedynie nieznaczną poprawę sytuacji w sektorze, co było efektem braku możliwości planowania wyjazdów w dłuższej perspektywie czasu i tym samym zdecydowanie mniejszego ruchu turystycznego.

Kolejne zamknięcie hoteli dla turystów nastąpiło jesienią. W wyniku ponownego nagłego wzrostu zakażeń COVID-19 ograniczono działalność obszarów rozrywki ściśle powiązanych z biznesem hotelowym, takich jak baseny, siłownie, aquaparki. W dalszym ciągu negatywny wpływ na wyniki operacyjne hoteli miał znikomy udział popytu biznesowego z segmentu tak zwanego przemysłu spotkań (MICE), dla którego szczyt popularności przypadał w ubiegłych latach na miesiące jesienne. Od 7 listopada z noclegów w hotelach mogli korzystać jedynie goście podróżujący służbowo, sportowcy w trakcie zgrupowań i zawodów, osoby wykonujące zawody medyczne oraz pacjenci i ich opiekunowie. Hotelarze z niepokojem spoglądali w przyszłość z uwagi na zbliżający się okres świąteczny i późniejsze ferie, które zwłaszcza dla regionów turystycznych były niezwykle istotne w skali roku. Ich obawy okazały się słuszne, gdyż ogłoszona trwająca od 28 grudnia do 17 stycznia narodowa kwarantanna pokrzyżowała plany stęsknionych wypoczynku Polaków. Sezon zimowy i kolejne miesiące w regionach górskich nie zrekompensowały hotelarzom utraconych zysków z uwagi na kolejne ograniczenia, które objęły cały kraj i zaczęły obowiązywać od 20 marca 2021 roku.

Kondycja sektora hotelowego

Dynamicznie zmieniająca się sytuacja oraz związana z tym niepewność skutkowały opóźnieniami w rozpoczynaniu prac nad nowymi inwestycjami hotelowymi oraz wstrzymaniem kilkunastu budów, które były efektem utrudnionego finansowania przez instytucje bankowe.

„Pomimo sygnałów napływających na początku 2020 roku, iż banki rozważają wstrzymanie wycen hoteli do 2021, liczba zleceń na wyceny nie spadła w stosunku do lat poprzednich. Zlecenia w ciągu ostatnich miesięcy dotyczyły przede wszystkim aktualizacji wartości obiektów, na które udzielone już było finansowanie. Wycena tego typu nieruchomości w obecnej sytuacji jest bardzo skomplikowana ze względu niepewność prognoz i stale zmieniające się obostrzenia, niemniej banki oczekują aktualizacji wartości. Kluczem jest tutaj ostrożna prognoza na rok obecny i kolejne lata. Ryzyko poprawności szacunków i odzwierciedlenie sytuacji na rynku hotelowym uwzględniamy w wyższej stopie dyskonta,” – komentuje Małgorzata Krzystek, Dyrektor w Dziale Wycen w Knight Frank.

„Turbulencje sektorowe będące następstwem czasowego zamykania i otwierania obiektów hotelowych w wyniku administracyjnych obostrzeń miały decydujący wpływ na znaczący spadek jego dynamiki wzrostu. Na koniec 2020 roku w Polsce funkcjonowało 2 971 hoteli, co stanowiło 0,68% wzrost w ciągu całego roku, a dla porównania średnie tempo przyrostu liczby obiektów w latach 2017-2019 wynosiło prawie 4% rocznie. Ponad dwukrotnie spadło również tempo wzrostu liczby pokoi hotelowych, które w 2020 roku osiągnęło wartość 2,1%, podczas gdy w analogicznym okresie wyniosło 5% r/r.

Wyraźne spadki odnotowano również w obłożeniu pokoi w obiektach, które na koniec ubiegłego roku według danych GUS wyniosło średnio 29,6%, co było rekordowo niskim wynikiem dla polskiego sektora hotelowego. Zmianę widać szczególnie w porównaniu do poziomu wskaźnika obłożenia z lat 2016-2019, który to był stabilny i kształtował się średnio na poziomie 52,3%. Bezpośredniej przyczyny tak znaczących spadków wyników operacyjnych hoteli należy upatrywać w ponad dwukrotnie mniejszej względem średniej z lat 2016-2019 liczbie turystów korzystających z oferty hotelowej, która na koniec listopada ubiegłego roku wyniosła 10 765 218 osób, co bezpośrednio wynikało z ograniczeń w podróżowaniu. W poprzednich latach goście z zagranicy stanowili średnio około 26% wszystkich korzystających z hoteli, natomiast według danych GUS od stycznia do listopada 2020 roku wartość ta spadła do 14%, osiągając w maju i czerwcu rekordowo niskie średniomiesięczne wartości – odpowiednio 6% i 8%,” – dodaje Lidia Zawiła, Młodszy Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

„Tempo powrotu do zadowalających przychodów będzie wyglądało inaczej w różnych segmentach rynku hotelowego. Najszybciej do wyników z 2019 roku powinny powrócić hotele ekonomiczne i resortowe, które w sytuacji kiedy mogą być otwarte nie odnotowują większych problemów z obłożeniem. W związku z oczekiwaną zmianą struktury gości, spadku popytu ze strony klientów zagranicznych, jak i podróży biznesowych, hotele zlokalizowane w dużych miastach, z dużym komponentem konferencyjnym, a w szczególności hotele z sektora 4*- 5*, znajdują się w najtrudniejszej sytuacji. Niemniej rynek wewnętrzny jest na tyle silny, że w dłuższym okresie nie powinno przełożyć się to na drastyczny spadek obłożenia.
Jak wiadomo rynek turystyczny szybko podnosi się po kryzysie i nie jest on teraz mniej atrakcyjny dla inwestorów. Pandemię traktujemy jako wydarzenie jednorazowe, a nie stałą mającą wpływ na rynek w bardzo długim okresie. Odnotowano spadki wartości, ale szacunki przychodów przyjmujemy ostrożniej tylko na najbliższe 2-3 lata, a cała prognoza na potrzeby wycen ma zazwyczaj lat 10 i nie prowadzi to do spadków rzędu kilkudziesięciu procent. W okresie pandemii nie odnotowano transakcji w obszarze nieruchomości hotelowych na rynku instytucjonalnym. Obserwowane jest duże zainteresowanie segmentem ze strony inwestorów stosujących strategie oportunistyczne, niemniej właściciele pomimo trudności nie decydują się na sprzedaż hoteli po znacznie obniżonych cenach,” – wyjaśnia Małgorzata Krzystek.

Analogicznie do sektora handlowego, na rynku hotelowym oczekuje się wzrostu stóp kapitalizacji o 100 bps. W rezultacie można się spodziewać, że najlepsze aktywa w Warszawie będą wyceniane przez inwestorów na 6%.

Autorkami raportu są:
Lidia Zawiła, Młodszy Konsultant w dziale Badań Rynku w Knight Frank i Małgorzata Krzystek, Dyrektor w Dziale Wycen w Knight Frank.

Według raportu firmy doradczej Cresa Polska pt. „Rynek hotelowy na tle rozwoju rynku biurowego w Polsce” zasoby powierzchni biurowej w całej Polsce wyniosły w pierwszej połowie 2020 r. ponad 11 milionów mkw., a liczba pokoi w hotelach (uwzględniono obiekty mające co najmniej 50 pokoi) wzrosła do poziomu 49 tysięcy. Widoczna jest zależność w rozwoju obu branż i ich dynamiczna ekspansja od wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. Raport powstał przy współpracy ze Studenckim Kołem Naukowym Inwestor działającym przy Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym Uniwersytetu Łódzkiego.

– Po wejściu Polski do UE rynek powierzchni biurowej rósł znacznie szybciej niż branża hotelarska, a braki w infrastrukturze dla osób podróżujących służbowo uzupełniane były przez najem krótkoterminowy prywatnych mieszkań i mniejszych niesieciowych hoteli. Dostrzegając swoją szansę, deweloperzy hotelowi zintensyfikowali działania i znacznie zwiększyli podaż nowych pokoi oraz liczbę projektów w realizacji. Do Polski weszły międzynarodowe sieci hotelowe, osiągając wysokie poziomy obłożenia i rentowności. Pandemia zaskoczyła wszystkich uczestników rynku zarówno deweloperów, sieci hotelowe, jak i banki. Skala spadku obłożenia hoteli spowodowana ograniczeniami społeczno-gospodarczymi i czasowe zamknięcie granic wpłynęła na pogorszenie otoczenia biznesowego. Pozytywne jest jednak to, że fundamenty popytowe branży wciąż są stosunkowo silne, co wskazuje, że gdy tylko pojawią się odpowiednie warunki, klienci biznesowi wrócą. Pytanie tylko czy dla niektórych hoteli nie będzie już wtedy za późno – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

W każdym z największych miast Polski tempo wzrostu rynku biurowego było znacznie szybsze niż w przypadku bazy hotelowej, przy czym w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Katowicach różnice były wyraźnie większe niż w stolicy. Jedynie Łódź zanotowała równie szybkie tempo wzrostu na obu rynkach – liczba pokoi hotelowych wzrosła od 2007 roku aż 5-krotnie, a więc równie szybko co powierzchnia biurowa. W połowie 2020 r. odnotowano w Łodzi około 3 200 pokoi hotelowych i 550 000 mkw. powierzchni biurowej.

W latach 2007-2020 w Krakowie istniejąca powierzchnia biurowa wzrosła z ok. 300 000 mkw. do prawie 1 500 000 mkw. W tym czasie liczba pokoi hotelowych wzrosła z 4 500 do ponad 9 400. Choć tempo wzrostu obu branż jest imponujące, Kraków potrzebuje dodatkowej infrastruktury hotelowej i będzie ona opłacalną inwestycją w kolejnych latach.

We Wrocławiu zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się od 2007 roku aż ośmiokrotnie (do 1,2 mln mkw.), a liczba pokoi hotelowych jedynie dwukrotnie (osiągając liczbę blisko 5 300 pokoi). W tym samym czasie w Trójmieście baza hotelowa uległa potrojeniu do 6 700 pokoi, przy czterokrotnym wzroście ilości powierzchni biurowej. W Poznaniu zasoby hotelowe rosły stosunkowo wolno, osiągając 3 500 pokoi w 2020 r., podczas gdy powierzchnia biurowa na przestrzeni ostatnich 13 lat wzrosła 4-krotnie, zbliżając się do 600 000 mkw. Katowice odnotowały w tym okresie 2-krotny wzrost liczby pokoi hotelowych (do ponad 1  800) i ponad 4-krotny wzrost powierzchni biurowej (do blisko 560 000 mkw).

– Widoczna przewaga hoteli 3- i 4-gwiazdkowych w głównych miastach regionalnych w kraju stanowi w dużej mierze odpowiedź na rozwój rynku nieruchomości biurowych oraz całego biznesu po wejściu Polski do UE. Gdyby nie pojawienie się pandemii COVID-19, bylibyśmy świadkami przyspieszenia w sektorze hotelarskim i wysokich stóp zwrotu z inwestycji w hotele. Jednak w obecnej sytuacji dalsza przyszłość rynku hotelowego w Polsce będzie zależała głównie od popytu generowanego przez sektor biznesowy oraz nakładanych przez poszczególne państwa obostrzeń społeczno-gospodarczych – mówi Iga Kraśniewska, Analityk w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Źródło: Cresa Polska.