Przebudowa,  repozycjonowanie,  wzrost znaczenia ulic handlowych,  więcej marek luksusowych – takie są trendy i wymogi na rynku centrów handlowych w Polsce. W trakcie dyskusji panelowej „Polish Your Retail”, która odbyła się w ramach MAPIC 2015 największych targów sektora nieruchomości komercyjnych na świecie, przedstawiciele wiodących firm z branży, w tym: BNP Paribas Real Estate Poland i  Echo Investment wskazali dywersyfikację formatów handlowych jako kluczowe wyzwanie w obliczu którego stanie rynek.

– Przed nami powrót do trudnych czasów – czasów silnej konkurencji i ważnych decyzji, u podłoża których leży zrozumienie mechanizmów kolejnego etapu ewolucji sektora, jakim jest zróżnicowanie formatów handlowych. Kto nie rozumie konieczności przebudowy i repozycjonowania centrów handlowych, kto nie zauważy wzrostu znaczenia ulic handlowych i konieczności wprowadzania nowych marek, ten zostanie poddany weryfikacji zmieniającego się rynku.  – komentował ł Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce na razie stosunkowo pozytywnie reaguje na zmiany polityczne w naszym kraju – pisze Joanna Mroczek, ekspert CBRE. Dla inwestorów duże znaczenie ma stabilność układu sił politycznych, a to przy skoncentrowaniu rządów w rękach jednej siły politycznej, ma obecnie miejsce.

Ekspert podkreśla, że nowa władza nie zapowiada jakichś drastycznych zmian w zakresie polityki inwestycyjnej.

Zapowiadane zmiany, które mogą mieć wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych, to: podatek od sklepów wielkopowierzchniowych, podatek od instytucji finansowych, zakaz handlu w niedzielę i zmiany w ministerstwach (m.in. wygaszanie ministerstwa skarbu).

Są też zapowiadane ułatwienia, które mogą pozytywnie przełożyć się na inwestycje w nieruchomości komercyjne m.in. uproszczenie zasad przeprowadzania procesów inwestycyjnych, wspieranie inwestorów tworzących nowe miejsca pracy.

Wg szacunków w przyszłym roku wzrost gospodarczy w Polsce wyniesie 3,5 proc. przy inflacji na poziomie 1,5 proc.

Do centrum handlowego po wypożyczenie książki, wysłanie listu, do biura co-workingowego? To już dziś, w świecie polskiego nowoczesnego handlu, nie nowość. Centra handlowe muszą reagować na zmiany preferencji klientów i tak dostosowywać ofertę, by nadal przyciągać ich do siebie.

Wygrywają ci, którzy mają do zaoferowania „coś ekstra”, co wykracza poza standard. Obecnie nie wystarczy już znaleźć najemców sieciowych, których marki powtarzają się w prawie każdym obiekcie konkurencyjnym. Stąd np. rośnie liczba najemców ‘niesieciowych”, często znanych jedynie na lokalnym rynku, za to cieszących się renomą.

Centra stawiają też na rozwój różnego rodzaju usług. Pojawiają się między innymi stacje do obsługi rowerów itp. Klientów w obiektach ma zatrzymać ogólnodostępna sieć Wi-Fi, rozbudowana oferta rekreacyjna, w postaci salonów fitness, siłowni itp., ale też ta skierowana dla dzieci – a więc place zabaw.

W niedawno rozbudowanej Alei Bielany we Wrocławiu jest tor kartingowy i strefa rozrywki dla maluchów „Aleja Juniora” – plac zabaw na którym bezpłatnie można pozostawić dziecko wieku od lat 3 do 10 pod opieką profesjonalnych animatorów. Tym tropem idą i inni. Przykład – łódzka Manufaktura, gdzie na początku 2015 roku otwarto tzw. Jupi Park, jedną z największych sal zabaw w Polsce, o powierzchni 1000 mkw.

Sukcesywnie zyskuje też na znaczeniu gastronomia. Obecnie w Polsce przeciętnie około 15 proc. powierzchni dużych obiektów handlowych zajmują punkty gastronomiczne i ten udział będzie rósł. Na polu oferty gastronomicznej toczy się ostra rywalizacja. Wygrywają ci, którzy mogą zaproponować niebanalne formaty, czy też oryginalną kuchnię.

Do centrów mają przyciągnąć klientów także różnorakie możliwości „załatwienia spraw”. Stąd coraz częściej pojawiają się w nich m.in. agencje pocztowe, filie bankowe i szeroki zakres usług. Ale to nie wszystko. Oferta daleko wykracza poza usługową.

Symbolem zmiany może być fakt, że w kilku z nich działają już… biblioteki. Książę wypożyczyć można m.in. w centrum handlowym Manhattan w Gdańsku. Miłośnicy czytelnictwa już niedługo po książki udadzą się również do Centrum Handlowego Forum w Gliwicach.

Innym, zauważalnym trendem, jest poszerzanie w dużych obiektach handlowych komponentu biurowego. pojawiają się np. coraz częściej biura do co-workingu. Tak jest m.in. w otwartej niedawno we Wrocławiu, po rozbudowie, Alei Bielany, gdzie powstała. strefa co-workingowa. Specjalnie wygospodarowana przestrzeń zapewnia warunki do pracy zarówno indywidualnej, jak i grupowej. Na miejscu dostępne są podstawowe urządzenia biurowe.

Kreacja przestrzeni wielofunkcyjnej to cecha nowych, realizowanych projektów. Deweloperzy, którzy chcą nadać swoim obiektom oryginalność, niejednokrotnie sięgają po rewitalizacje nieruchomości zabytkowych, przemysłowych itp. Przykładem może być Forum Radunia w Gdańsku, które realizowane jest w ramach rewitalizacji historycznych obszarów miejskich – Targu Siennego i Rakowego. Nowa nieruchomość komercyjna jednocześnie odtwarza dawną zabudowę, a częścią całego projektu jest budowa centrum Dziedzictwa Historycznego Miasta Gdańska, które stanowić będzie główny punkt informacji turystycznej.

Trendem bardzo widocznym obecnie w Polsce jest również łączenie centrów handlowych z obiektami typu dworce. Fuzja funkcji handlowo – usługowej i komunikacyjnej sprawdza się wyśmienicie. Dla deweloperów i najemców oznacza nieomal zagwarantowany przypływ klientów. Przeobrażenie obiektów stricte handlowych w wielofunkcyjne wiąże się też z nową kreacją przestrzeni. Coraz częściej więc wokół centrów powstają atrakcyjne, otwarte przestrzenie publiczne – najczęściej rekreacyjne.

Z czego wynika ta silna chęć poszerzenia oferty, także o placówki niehandlowe? Jak już wspomnieliśmy na początku – jest pokłosiem zmian w preferencjach klientów. Rozwój handlu w sieci, sprawia, że wizyta w centrum handlowym przestaje być konieczna. Po drugie, coraz częściej doceniamy, zamiast dużych operatorów, mniejsze punkty, które mogą pochwalić się lepszą jakością, dostępnością produktów regionalnych itp. (w segmencie spożywczym).

Kolejny czynnik to nasycenie rynku, zwłaszcza w niektórych miastach (Poznań, Wrocław), które wymusza na zarządcach centrów handlowych stałe poszerzanie oferty. Starsze centra, z tego samego powodu, muszą się modernizować i odpowiadać na wyzwania współczesnego rynku. Inaczej czeka je marginalizacja.

Marcin Moneta, analityk WGN / komercja24

W ciągu najbliższych 10 lat około 20 proc. powierzchni w centrach handlowych będzie przypadać na gastronomię. Tak prognozują eksperci JLL. Wszystko dlatego, że gastronomia wpływa na obroty placówek handlowych.  Kupujący, którzy podczas wizyty w centrum handlowym korzystają z oferty gastronomicznej, wydają o18% więcej na zakupy.

Według badań JLL w ciągu ostatnich 10 lat operatorzy z sektora gastronomii podwoili wolumen powierzchni zajmowanej w centrach handlowych z 7% do 15%.

Jedzenie jest obecnie postrzegane jako kluczowy element zachęcający do spędzania większej ilości czasu na zakupach. .

Jonathan Doughty,Dyrektor Zarządzający firmy Coverpoint, która jest częścią JLL i zajmuje się consultingiem dla sektora F&B, komentuje: „Wzrost sprzedaży online oznacza, że klienciw trakcie swoich wizyt w centrach handlowych będą poszukiwać nowych form spędzania wolnego czasu, w tym poznawania nowych smaków, których Internet nie jest w stanie dostarczyć. Dodatkowo różnorodna i ciekawa oferta gastronomiczna może również wydłużyć czas, jaki spędzają w centrach handlowych, a także dać im powód, aby w przyszłości odwiedzić centrum po raz kolejny. Trend ten na pewno będzie wzrastał.”

Wzrost znaczenia segmentu gastronomicznego widoczny jest również w Polsce, komentuje Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych w JLL: – . Bardzo istotnym trendem jest rozbudowa oferty pozazakupowej w centrach handlowych. Coraz ważniejsza staje się oferta gastronomiczna, rozrywkowa czy kulturalna.”

Nasycenie dużych miast powierzchnią handlową, poszukiwanie miejsc na nowe inwestycje oraz pojawianie się nowych formatów – to trendy dominujące obecnie na polskim rynku nieruchomości handlowych – pisze Marek Noetzel, ekspert Cushman and Wakefield. 

– Minione 25 lat to okres intensywnego rozwoju rynku centrów  handlowych w Polsce oraz wdrażanie dobrych rozwiązań sprawdzonych w krajach zachodnich.  Efektem działań deweloperów, najemców i władz miast jest dziś dojrzały i nasycony rynek. Nasycenie powierzchnią w centrach handlowych szczególnie widać w większości miast regionalnych oraz w dużej części miast średnich i małych. Z danych firmy Cushman & Wakefield wynika, że w tym roku oddano do użytku około 500 tys. mkw., a kolejne 800 tys. mkw. jest obecnie w budowie.

Wymienia, że największymi nowymi obiektami tego roku są otwarte niedawno: Zielone Arkady w Bydgoszczy, Aleja Bielany we Wrocławiu, Sukcesja w Łodzi, Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim czy Modo Domy Mody w Warszawie. W przyszłym roku planowane są kolejne wielkie otwarcia jak np. Posnanii w Poznaniu.

Ekspert przewiduje, że w związku z tym w dalszej perspektywie trudno spodziewać się następnych spektakularnych projektów w tych miastach. Wyjątkiem jest Warszawa, w której, pomimo obecności licznych galerii handlowych, nadal jest miejsce na co najmniej 3-4 duże projekty. Bielany, Białołęka czy Wilanów należą do ostatnich dzielnic w Warszawie, które nie doczekały się jeszcze wielkopowierzchniowego obiektu oferującego mieszkańcom największe marki pod jednym dachem.

Rosnące nasycenie powierzchnią handlową, szczególnie w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych, ma wpływ na umocnienie się pozycji najemców. Atrakcyjność oferty nowoczesnych obiektów skutkuje odpływem klientów ze starszych obiektów. Bez zmiany formatu, rozbudowy lub istotnego remontu obiektu, właściciele starszych galerii mogą mieć bardzo duży problem z utrzymaniem stawek czynszu na dotychczasowym poziomie.

Wraz z rosnącą liczbą galerii handlowych pojawiają się również na rynku nowe formaty.  Wraca popularność ulic handlowych, z drugiej strony, uzupełnieniem stają się centra typu convenience.