Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dla kogo jest pomocny?

wysłano 13 listopada 2022

W dniu 30 czerwca 2021 r. opublikowano ustawę, która powołała do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Pełna nazwa powołanej do życia ustawy brzmi: Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Opublikowana ustawa w części określającej ochronę klientów weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r.
Zadaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest ochrona mieszkań deweloperskich. Przepisy regulują kwestie takie jak nadzór nad wydatkowaniem środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych, czy kwestie umów rezerwacyjnych oraz deweloperskich.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpieczeniem dla kupujących nieruchomości. Co z deweloperami?

wysłano 20 października 2022

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi zabezpieczenie dla osób kupujących nieruchomości. Jednak co z deweloperami? Wejście w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym odbiło się negatywnie na dostarczaniu przez deweloperów na rynek nowych inwestycji mieszkaniowych.

Spis treści:
Komu sprzyja Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Zobowiązania deweloperów
Deweloper wyciągnie z portfela, ale nie swojego
Sektor mieszkaniowy w trudnej sytuacji
Banki także nie pomagają w sprzedaży mieszkań
Czy gorsza sytuacja rynkowa przyczyni się do zmniejszenia liczby nowych projektów inwestycyjnych?
Mieszkania, które nie tracą na popularności

W dniu 30 czerwca 2021 r. opublikowana została ustawa, która powołała do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jej pełna nazwa brzmi: Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Opublikowana ustawa w części określającej ochronę klientów weszła w życie dopiero 1 lipca 2022 r.

Komu sprzyja Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów na rynku pierwotnym w Polsce. Przepisy regulują kwestie takie jak między innymi nadzór nad wydatkowaniem środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych, ochrony nabycia miejsca postojowego albo komórki lokatorskiej wraz z lokalem mieszkalnym czy kwestie umów rezerwacyjnych oraz deweloperskich.

– Dzięki nowej ustawie deweloperskiej, której inicjatorem był UOKiK, polscy konsumenci decydujący się na zakup nowego mieszkania nie będą obawiać się utraty zainwestowanych środków. Przepisy gwarantują pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy, zarówno gdy upadnie deweloper, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości, bądź gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy nie usunie wad istotnych w ustalonych terminach. Nowe rozwiązania, w tym powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zwiększą bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym oraz zaufanie konsumentów do deweloperów i oferowanych przez nich usług – powiedział Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (źródło: ufg.pl).

Oznacza to, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni osoby, które chcą nabyć nowe mieszkanie z rynku pierwotnego. Nie muszą one obawiać się, że w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy i nie przekaże kluczy do lokalu mieszkalnego, osoby takie zostaną z niczym.

Zobowiązania deweloperów

Przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stosuje się do umów, które zostają zawarte pomiędzy osobą kupującą lokal mieszkalny, oraz deweloperem. Deweloper jest tym samym zobowiązany między innymi do wybudowania budynku a także do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak również przeniesienia własności tego lokalu. Ponadto deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności oddanego do użytku lokalu mieszkalnego, a także przeniesienia własności tego mieszkania a także wszystkich niezbędnych praw do korzystania z niego na kupującego.

Jeśli chodzi o środki ochrony wpłat nabywcy, do deweloper musi zapewnić kupującemu lokal mieszkalny jeden z dwóch środków ochrony wpłat dokonywanych przez kupującego. Pierwszym środkiem ochrony jest dokonywanie wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, natomiast drugim – dokonywanie wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W obowiązku dewelopera jest dokonywanie wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w wyznaczonych terminach, odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony wpłat nabywcy.

Deweloper wyciągnie z portfela, ale nie swojego

Składki, jakie muszą być odprowadzane przez deweloperów na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają być bezzwrotne. Nie wszyscy deweloperzy mogą mieć ochotę na wyciąganie z własnej kieszeni znacznych środków finansowych. Wyjściem z sytuacji, która jest dla deweloperów w pewnym zakresie obciążająca finansowo, jest przerzucenie kosztów na klienta, czyli osobę planującą zakup mieszkania z rynku pierwotnego. W praktyce oznacza to, że deweloperzy mogą jeszcze nieco podnieść ceny za metr kwadratowy sprzedawanych przez siebie lokali mieszkalnych. W efekcie to osoba kupująca lokal mieszkalny będzie zmuszona wyłożyć na jego zakup więcej pieniędzy.
Oczywiście jest to opcja, z której skorzystania może pokusić się część deweloperów. Nie oznacza jednak, że wszyscy będą starali się pokryć straty z kieszeni osób nabywających mieszkania na sprzedaż od deweloperów.

Sektor mieszkaniowy w trudnej sytuacji

Bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie jest dla deweloperów sprzyjająca. Także dla kupujących nie jest to korzystny moment na kupowanie nowych mieszkań. Wysoka inflacja a także drogie materiały budowlane oraz wykończeniowe odbiły się negatywnie na cenach za lokale mieszkalne na sprzedaż. Ceny za mieszkania na sprzedaż rosły sukcesywnie od wybuchu pandemii koronawirusa. Obecnie są na tak wysokim poziomie, że wielu kupujących zastanawia się, czy nie odroczyć decyzji o ich zakupie w czasie. Osoby te liczą, że niedługo ceny za mieszkania deweloperskie zaczną się obniżać, dzięki czemu będą mogli kupić taniej wymarzone mieszkanie. Jak długo będzie trzeba czekać na ten pomyślny scenariusz? Obecnie ciężko jest prognozować, jednak nic nie wskazuje na to, aby miało się to wydarzyć w najbliższej przyszłości.

Banki także nie pomagają w sprzedaży mieszkań

Kolejnym problemem, z jakim borykają się osoby kupujące lokale mieszkalne, jest obniżona dostępność kredytów hipotecznych. Banki zaostrzyły politykę kredytową, w efekcie czego wielu Polaków utraciło posiadaną dotychczas zdolność kredytową i nie może pozwolić sobie na zaciągnięcie bankowej hipoteki. Wymagany minimalny wkład własny, który wynosi od 10 do 20 procent w zależności od banku, również stanowi mur nie do pokonania dla wielu potencjalnych kredytobiorców. W efekcie deweloperzy odczuwają mniejsze zainteresowanie lokalami na sprzedaż.

Czy gorsza sytuacja rynkowa przyczyni się do zmniejszenia liczby nowych projektów inwestycyjnych?

Obserwując bieżącą sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych, można pokusić się o prognozę działań deweloperów. Wielu analityków rynku nieruchomości spodziewa się spadku liczby nowych inwestycji mieszkaniowych z rynku pierwotnego. Deweloperzy nie rezygnują wprawdzie z budowy nowych osiedli, jednak zachowują większą niż dawniej czujność. Do sprzedaży trafiają atrakcyjne obecnie dla nabywców lokale mieszkalne z rynku pierwotnego, które mają szansę na szybkie znalezienie kupującego.

Mieszkania, które nie tracą na popularności

Jakie lokale mieszkalne cieszą się obecnie dużym zainteresowaniem ze strony nabywców? Niezmiennie z rynku w szybkim tempie schodzą kompaktowe kawalerki, które nabywane są zarówno przez prywatnych nabywców, jak również inwestorów indywidualnych. Uznaniem cieszą się również mieszkania dwupokojowe o powierzchni około 50 metrów kwadratowych. Wartość dodaną dla kupujących stanowi także balkon, loggia lub taras. Mieszkania parterowe, do których przynależą prywatne ogródki, także cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. Dodatkowo nabywcy zwracają uwagę na odpowiednią ilość miejsc parkingowych w obrębie osiedla, jak również na obecność parkingu podziemnego, w którym mogliby wykupić własnościowe miejsce parkingowe.

Redakcja
Komercja24.pl

Czy z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym mieszkania na sprzedaż będą miały wyższą cenę?

wysłano 12 lipca 2021

Szmaragdowy Park_Develia_

Czy ceny mieszkań będą nadal rosły? Czy wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, postępująca inflacja, rosnące koszty budowy i zakupu gruntów, czy opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych przełożą się na dalszy wzrost cen na rynku mieszkaniowym? O ile w tym roku mogą zdrożeć mieszkania? Sondę przeprowadził serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes Develia S.A.

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest z naszego punktu widzenia rozwiązaniem niepotrzebnym. Jesteśmy zdania, że od czasu wejścia w życie tzw. Ustawy deweloperskiej w 2011 roku nabywcy mieszkań w Polsce są należycie chronieni pod kątem obowiązującego prawa. Praktyka pokazuje, że ustawa ta w obecnym kształcie funkcjonuje bardzo dobrze. Dlatego też jesteśmy przekonani, że jedynym odczuwalnym skutkiem wprowadzenia DFG dla nabywcy będzie wzrost cen mieszkań o około 2 proc. To jednak nie koniec podwyżek. Deweloperzy mają ograniczone możliwości pozyskiwania gruntów pod nowe inwestycje, a koronawirusowe ograniczenia sprawiają, że uzyskiwanie stosownych pozwoleń na budowę znacznie się wydłużyło. Dodajmy do tego rosnącą inflację i rekordowy popyt na mieszkania. W I kw. 2021 roku w największych miastach Polski sprzedało się blisko 19 500 nowych mieszkań. To najwyższy wynik w historii naszej mieszkaniówki. Według różnych szacunków nieruchomości mieszkaniowe w Polsce w ubiegłym roku podrożały średnio od 10 do 12 proc. Wspomniane wyżej czynniki gwarantują, że w tym roku wynik ten zostanie co najmniej powtórzony.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prawdopodobnie nie pozostanie bez wpływu na ceny mieszkań. Jednak na tym etapie nie możemy jeszcze jednoznacznie stwierdzić, z jaką podwyżką będzie się wiązał wymóg wnoszenia bezzwrotnych składek. To stanie się jasne dopiero po wejściu w życie funduszu.

Wzrost cen mieszkań jest mocno determinowany rosnącymi kosztami prowadzenia inwestycji. W ostatnich miesiącach mamy do czynienia z istotnymi wzrostami kosztów budowy, zwyżki sięgają poziomu 10-12 proc. rok do roku. Główną przyczyną są znaczące podwyżki cen niektórych surowców i materiałów. Nie sprawdziły się także oczekiwania, że to sytuacja sezonowa czy przejściowa. Raczej wygląda na to, że ceny surowców zostaną na wyższych poziomach na dłużej. Kolejnym przekładającym się na wzrost aspektem są drożejące grunty i ograniczona dostępność działek. Należy się także liczyć z wyższymi cenami usług podwykonawców. Wszystko to ma swoje przełożenie na ceny mieszkań. Warto jednak zaznaczyć, że choć ceny rosną, to na tle Europy nie są one wciąż wysokie, a tempo wzrostu na niektórych zagranicznych rynkach jest bardziej dynamiczne.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Zarówno deweloperzy, jak też Polski Związek Firm Deweloperskich są zdania, że projektowane przepisy i konieczność odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest, po nowych, zaostrzonych wymogach budowlanych i energetycznych, kolejnym czynnikiem, który wpłynie na wyższe koszty realizacji inwestycji. I to nie jedyny, bo nadal zbyt powolne jest uchwalanie planów miejscowych, co wpływa na niską podaż gruntów, nadal niepokojąca jest skala wzrostu cen większości surowców i presja na wynagrodzenia w związku z deficytem pracowników. Nie można zatem w najbliższych latach spodziewać się zwiększonej podaży. Jeżeli ziszczą się zapowiedzi o ułatwieniach w dostępie do kredytów hipotecznych, co wpłynie na wzrost popytu, można spodziewać się nieuchronnego wzrostu cen. Oceniam, że może on osiągnąć poziom 5 proc., chociaż znane są wypowiedzi ekspertów, którzy prognozują 7-10 proc. wzrost.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

Ceny mieszkań są uzależnione od stosunku podaży i popytu, jak też kosztów wytworzenia mieszkań. Obecnie popyt jest bardzo silny, więc wielkość sprzedaży mieszkań ograniczana jest głównie przez możliwości uzupełniania oferty przez deweloperów. Zapowiedź wsparcia przez rząd zakupów poprzez udzielanie gwarancji na objęcie kredytem 100 proc. wartości mieszkania oraz dopłaty dla rodzin do realizowanych zakupów mieszkań, przyczynia się do poszerzenia grona klientów zainteresowanych realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie powolne procesy administracyjne ograniczają możliwość budowy mieszkań.

Branża doświadcza wzrostu szeregu kosztów. Już nie tylko wyższe ceny wykonawstwa i materiałów, ale przede wszystkim galopujące ceny działek pod budownictwo oraz konieczność ich kredytowania przez kilka lat – do uzyskania pozwolenia na budowę, a także coraz bardziej wyśrubowane wymagania techniczne powodują nieubłagany wzrost kosztów wytworzenia mieszkań.

Obecnie rozważany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie miał tu także duży negatywny wpływ – składka 2 proc. ceny mieszkania, którą deweloper będzie zmuszony sfinansować już na etapie zawierania umowy, zanim środki te otrzyma od klienta oraz liczne obowiązki formalne związane z obsługą tych środków, przełożą się na realny wzrost kosztu mieszkania o ok. 2,5-3 proc. I tyle minimalnie będzie dodatkowo zmuszony zapłacić klient.

Na początku roku szacowaliśmy, że wzrost cen mieszkań w br. osiągnie 10 proc. Po pierwszym kwartale było to już ok. 5 proc. Biorąc pod uwagę zapowiadane wprowadzenie DFG obawiam się, że wzrost ten może być jednak większy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA.

Ceny mieszkań od 2020 roku systematycznie rosną. W tym roku wzrosną o 5-10 proc. w zależności od lokalizacji. Zresztą od początku roku mieszkania podrożały średnio o 4 proc. Na pewno zmieniły się preferencje klientów, którzy w pierwszej kolejności szukają mieszkań z balkonami, tarasami lub ogródkami. Spodziewamy się kontynuacji tego trendu w okresie roku – dwóch. Jeżeli w niektórych lokalizacjach ceny są wyższe, to najczęściej wynika to ze wzrostu cen gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie kurczy się baza ziemi w atrakcyjnych dzielnicach.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz podwyżki cen gruntów spowodują wzrost cen mieszkań. Szacujemy, że przez rosnącą inflację, koszty budowy oraz opłaty administracyjne ceny mieszkań będą wyższe o około 4-5 proc. Wzrost spowodują też składki, które deweloperzy będą musieli odprowadzać do DFG. To dodatkowy koszt, ponoszony przez firmy, który wpłynie na ceny mieszkań. Tendencję tę widać w szczególności w Krakowie, gdzie podaż gruntów inwestycyjny jest niewielka. Kupujący odczują wzrosty cen nieruchomości przede wszystkim w największych miastach.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Według danych za I kwartał 2021 ceny mieszkań w Warszawie i Wrocławiu były wyższe o 5,5 i 5,7 proc., w Krakowie ponad 6 proc. rok do roku, a Trójmieście 1 proc. i to w czasie pandemii. W związku z tym w 2021 roku spodziewamy się kolejnych kilkuprocentowych wzrostów. Konieczność wpłaty 1-2 proc. na DFG w prosty sposób przełoży się na wzrost cen.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Ceny mieszkań od kilku miesięcy rosną i spodziewamy się dalszego ich wzrostu, przede wszystkim ze względu na niesłabnący popyt i ograniczoną podaż inwestycji na rynku mieszkaniowym. Natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, rosnące koszty budowy i gruntów dodatkowo podbiją ceny mieszkań. Przewidujemy, że stawki w tym roku mogą wzrosnąć jeszcze o kilka procent.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Każde prawo, które zwiększa pewność i bezpieczeństwo inwestorów na rynku nieruchomości jest dobre i zachęci kolejnych do inwestowania. Tym samym, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest, co do zasady, bardzo dobrym rozwiązaniem, bo znacząco obniża potencjalne ryzyko finansowe klientów. Fundusz sprawi, że inwestowanie w nieruchomości będzie nie tylko bardziej opłacalne niż trzymanie pieniędzy w banku, ale także dużo mocniej zabezpieczone. Jeśli zaś chodzi o wzrost cen mieszkań, spowodowany koniecznością wpłaty do Funduszu, to z naszych doświadczeń wynika, że ceny mieszkań rosną konsekwentnie od wielu lat. Wynika to oczywiście z wielu czynników, takich jak opóźnienia w procesach administracyjnych, ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz droższe materiały budowlane. Nie sądzę, aby wpłata do Funduszu automatycznie doprowadziła do wzrostu cen, a już na pewno nie w stosunku 1:1, jednak ten dodatkowy czynnik na pewno wpłynie na ostateczną cenę nieruchomości.

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Kolejny czynnik kosztowy, jakim będzie składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, może wpłynąć na finalną cenę produktu. Jednak projekt jest na etapie konsultacji, dlatego ciężko wypowiadać się jednoznacznie o ewentualnych skutkach. Dodatkowo rentowność realizowanych projektów może ulec zmianie, nie tylko z powodu wydłużających się procesów administracyjnych, ale i braku siły roboczej. Obserwowana, szczególnie w pierwszym kwartale, tendencja wzrostowa usług budowlanych oraz cen materiałów, m.in. stali, betonu, materiałów dociepleniowych i instalacji przewodowych prawdopodobnie również spowoduje wzrost kosztów realizacji, a tym samym cen mieszkań.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Uważamy, że coraz wyższe koszty budowy i materiałów budowlanych, gruntów, zastoje w wydawaniu pozwoleń oraz presja inflacyjna będą przyczyniać się do znaczącego wzrostu cen mieszkań w tym roku. Ale warto zauważyć, że choć ceny mieszkań w Polsce systematycznie rosną, to nie tak bardzo, jak w innych krajach europejskich. W Estonii podrożały o 12,1 proc., na Litwie o 15 proc., a w Luksemburgu aż o 19,2 proc. rok do roku.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home

Najprawdopodobniej powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego spowoduje wzrost cen, jednak nasi klienci nie powinni się tym martwić. Jako przedstawiciele branży walczymy o to, by wzrost ten był możliwie jak najmniej odczuwalny dla kupującego. Obecnie mówi się o dwóch procentach, jednak o ile samą ideę uważamy za dobrą, o tyle nie chcielibyśmy, żeby składka wynosiła powyżej 0,5 proc. wartości mieszkania.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Staram się być ostrożna w prognozach, więc przyznam tylko, że zgadzam się ze stwierdzeniem, iż ceny nadal będą rosnąć. Odnosząc się do rynku poznańskiego, który znamy najlepiej, sądzę, że będziemy tu mieli do czynienia z dalszym stabilnym wzrostem cen mieszkań.

Planowane inwestycje będą już uwzględniać obciążenia związane z nowymi przepisami o ochronie cieplnej oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ograniczona podaż gruntów jest problemem narastającym od wielu lat i też będzie miała wpływ na podwyżki cen.

Chciałabym natomiast zwrócić uwagę na koszty budowy. Wiele zależy od kształtowania się płac w branży budowlanej, a także kosztów zakupu materiałów budowlanych, bo to one mogą mieć wpływ na ewentualną dodatkową podwyżkę cen mieszkań.

Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

DFG z pewnością zwiększy poziom bezpieczeństwa zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Jesteśmy przekonani, że dzięki temu klienci będą lepiej nastwieni do kupna właśnie takiego lokalu zamiast mieszkań z rynku wtórnego. Natomiast niewątpliwie wzrost składek dotyczących deweloperów wpłynie na ceny mieszkań. Szacujemy, że może być to ok 2-3 proc. W zakresie wzrostu cen mieszkań należy natomiast dodatkowo wziąć pod uwagę wciąż rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych, braki pracowników budowlanych na rynku oraz wydłużające się terminy procedur administracyjnych związanych z rozpoczęciem i prowadzeniem inwestycji, jak również istniejącą pandemię. Szacujemy, że te wszystkie czynniki mogą przyczynić się do wzrostu cen lokali na poziomie około 3-5 proc.

Tomasz Czubak, dyrektor Przygotowania Projektów Deweloperskich w Jakon

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje podniesie cen przez deweloperów o tyle punktów procentowych, ile będzie wynosić składka. Nie zakładamy, aby którakolwiek z firm pokryła ten koszt bez rekompensaty w cenie gotowego produktu. Na pewno wzrost cen materiałów budowlanych ma olbrzymi wpływ na ceny mieszkań. Widać to szczególnie po cenach stali zbrojeniowej oraz styropianu. Szacujemy, iż w drugiej połowie roku ceny mieszkań wzrosną o kolejne 5 proc.

Autor: dompress.pl