REIT,czyli Real Estate Investment Trust (z ang.), to rodzaj funduszu umożliwiającego wspólne inwestowanie. Z REIT-ów skorzystać drobni inwestorzy, którzy chcą zbiorowo zainwestować w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem.

Z REIT-ami najczęściej spotkać można się w USA. To właśnie na rynku amerykańskim w 1960 roku narodził się ten instrument. W chwili obecnej REIT-y (pod różnym nazewnictwem) funkcjonują w około 40 krajach na całym świecie.

REIT-y są podmiotami finansowymi (np. fundusze lub spółki prawa handlowego), które umożliwiają inwestorom indywidualnym w sposób zbiorowy lokować środki finansowe w nieruchomości. Środki te inwestowane są w zakup nieruchomości o charakterze komercyjnym, np. centrów handlowych, hoteli, biurowców, centrów logistycznych, apartamentów i mieszkań na wynajem, powierzchni magazynowych, hal itp. Inwestorzy czerpią zyski  czynszu za wynajem nieruchomości. PEIT-y są ponadto dość opłacalną inwestycją, ponieważ opłata za zarządzanie nimi wynosi zaledwie średnio 3-4 procent w skali roku. To sprawia, że są bardzo konkurencyjne pod kątem opłacalności w stosunku do funduszy nieruchomości.

Zanim powstały fundusze REIT, spółki oraz fundusze inwestycyjne (czyli instytucje, które inwestowały w sposób zbiorowy) obarczane były niekorzystnym, podwójnym opodatkowaniem. Wynikało ono z konieczności odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych. Równocześnie opodatkowaniu podlegały dywidendy (zyski), które wypłacane były inwestorom. Taka sytuacja stawiała inwestorów instytucjonalnych w gorszej sytuacji, niż gdyby samodzielnie zdecydowali się na zakup danej nieruchomości.
w krajach, w których REIT-y z powodzeniem wdrożono, inwestorzy są zwolnieni z opłacania podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Aby jednak udziałowcy byli zwolnieni z tego podwójnego opodatkowania, musi być wypłacana znaczna część zysków (dywidendy) z REIT. Zazwyczaj jest to około 90 procent.

W USA, czyli miejscu narodzin REIT-ów, podmioty REIT dzieli się na trzy kategorie. Pierwsze z nich to REIT-y kapitałowe, będące właścicielami a także zarządcami nieruchomości. REIT-y te uzyskują dochody głównie z czynszów. Druga kategoria to REIT-y hipoteczne, czyli pożyczające środki finansowe właścicielom lub zarządcom nieruchomości, głównie poprzez nabycie pożyczek hipotecznych. Przychody dla REIT-ów stanowią w tym przypadku odsetki. Trzeci rodzaj to tzw. REIT-y hybrydowe, czyli takie, które łączą w sobie sposób uzyskiwania dochodów REIT-ów kapitałowych oraz REIT-ów hipotecznych.

Przeanalizujmy zalety i wady Real Estate Investment Trust.

Prosty i czytelny schemat funkcjonowania to niewątpliwie jedna z największych zalet REIT-ów. Stanowią ponadto długoterminową inwestycję, która przynosi udziałowcom regularne i stabilne przychody. Zysk wypłacany jest w przeważającej części w formie dywidendy, która nie podlega opodatkowaniu. Ponadto koszty transakcyjne REIT-ów są stosunkowo niskie. Inwestor nie musi ponadto zarządzać daną nieruchomością, co zmniejsza ryzyko (zwłaszcza w przypadku mało doświadczonych i słabo zorientowanych w sytuacji na rynku inwestorów) i nie absorbuje cennego czasu.

Największą wadą funduszy REIT jest wysoki wymóg kapitałowy, który dla części inwestorów może być trudny do osiągnięcia. Inwestorów odstrasza również brak dużej popularności REIT-ów a także nieusystematyzowane regulacje prawne, które byłyby wspólne dla wszystkich krajów, które REIT-y wprowadziły.
REIT-y nie cieszą się ponadto w Polsce zbyt dużą popularnością. Przyczyną może być brak ścisłych regulacji prawnych, które umożliwiłyby swobodne i bezproblemowe przeprowadzanie tego typu inwestycji. Regulacje prawne związane z Real Estate Investment Trust nie są ponadto jednolite w każdym kraju. Co państwo, to inna interpretacja i regulacje.

Real Estate Investment Trust jest dobrym sposobem na inwestycję dla drobnych inwestorów, którzy chcą uniknąć podwójnego opodatkowania. REIT-y stanowią bezpieczną inwestycję, generującą stabilne, długoterminowe zyski.