W Polsce około połowa całkowitej powierzchni magazynowej klasy A została wybudowana w ciągu ostatnich pięciu lat. Do najważniejszych cech tych magazynów zaliczają się między innymi rozstaw słupów 12x24m, nośność posadzki 5 ton/m2, liczba świetlików w dachu czy instalacje tryskaczowe zgodne z Standardami NFPA 13 lub FM Global. Kluczowym parametrem dla magazynu oraz jego użyteczności jest natomiast wysokość w świetle, lub wysokość składowania, czyli odległość pomiędzy posadzką, a najniższym elementem konstrukcji nośnej dachu.
Spis treści:
7 poziomów składowania, czyli 40% więcej palet
Automatyzacja gwarantuje szybkość
Logistyka na 48 metrach wysokości
Problemem przepisy
Do 2020 roku w Polsce wysokość ta wynosiła 10m. Oznacza to, że towary w regałach mogą być bezpiecznie składowane właśnie do takiej wysokości ponad posadzkę. W związku ze wzrostem cen gruntów na świecie, coraz mniejszej ilości przygotowanych działek inwestycyjnych, zauważany był trend budowania coraz wyższych magazynów. Chociaż w Polsce nie ma jeszcze aż takich problemów z brakiem terenów pod inwestycje logistyczne, deweloperzy spodziewają się, że prędzej czy później ten sam problem pojawi się w naszym kraju. Czym charakteryzują się zatem magazyny wysokiego składowania?
7 poziomów składowania, czyli 40% więcej palet
W konsekwencji, w 2019 roku rozpoczęto analizy i badanie możliwości realizowania wyższych obiektów. Jednocześnie, systematycznie zmieniana jest klasyfikacja budynków magazynowych,
a klasa A została poszerzona o standard A+ oraz A++. Biorąc pod uwagę takie aspekty jak standardy i normy pożarowe oraz uwarunkowania planistyczne, przyjęto nową wysokość w świetle, czyli 12m.
Zmiana wysokości magazynu pozwoliła korzystać z systemów regałowych mających nawet 7 poziomów składowania, zwiększając w ten sposób liczbę palet w regałach o 40%. W 2020 roku jednym z pierwszych magazynów na wynajem w formule multi-tenant, zrealizowanym w wyższym standardzie składowania był budynek GLP w Jankach. Wraz ze zmianą wysokości deweloper zadbał również o zwiększenie nośności konstrukcji dachu, umożliwiając w przyszłości montaż instalacji fotowoltaicznej, zastosowano także oświetlenie w systemie LED ze ściemnianiem ograniczające zużycie energii.
Automatyzacja gwarantuje szybkość
Czynnikiem, który determinuje zwiększenie wysokości magazynów jest automatyzowanie wewnętrznych procesów, spotykane w magazynach dedykowanych obsłudze sektora e-commerce. Obiekty te są zróżnicowane zarówno pod względem formy, wielkości, jak również zastosowanych rozwiązań mających na celu szybkie i sprawne kompletowanie zamówień bądź przyjmowanie zwrotów. Znajdziemy w nich sortery, przenośniki taśmowe, a także picktowery, czyli wielopoziomowe antresole pozwalające składować towary na półkach, wyłączając z użytku składowanie towaru na wysokich regałach. Picktowery w konstrukcji stalowej wyposażone są również windy transportowe. Największym wyzwaniem takich przestrzeni jest odpowiednie zabezpieczenie pożarowe, zapewnienie pracownikom odpowiednich długości dróg ewakuacyjnych oraz wentylacja.
Logistyka na 48 metrach wysokości
Rozwiązaniem technicznym realizowanym w magazynach o wyższych parametrach składowania są antresole betonowe. Na stropach budynku tworzona jest mapa magazynu, a roboty nieznacznie przewyższające wielkością samojezdne domowe odkurzacze przewożą całe półki do soby, tzw. pickera, którego zadaniem jest wybranie konkretnego przedmiotu do zapakowania. Wysokość magazynów e-commerce waha się od 13m do 20m w świetle. Najwięksi operatorzy, którzy korzystają z takich powierzchni to m.in. Amazon, Zalando, About You czy też The Hut.
Analizując temat wyższych parametrów składowania w obiektach magazynowych warto wspomnieć o magazynach typu High Bay, czyli najwyższych obiektach magazynowych zrealizowanych w Polsce. Magazyny te są w pełni zautomatyzowane, a ich wysokość sięga nawet 48m. Największymi magazynami tego typu są centrum dystrybucji Jysk w Radomsku, magazyn Amica we Wronkach czy Centrum Logistyczne Żabka koło Radzymina na północ od Warszawy. W budynkach tego typu konstrukcją główną jest konstrukcja regałów. Na relatywnie grubej płycie fundamentowej mającej przejąć całe obciążenie montowane są samonośne systemy paletowe. Towar na nie dostarczany jest za pośrednictwem wózków poruszających się po szynach miedzy regałami.
Problemem przepisy
Należy pamiętać, że zmiany dyktowane przez gospodarkę będą mogły być wprowadzane o ile nie napotkają problemów legislacyjnych lub tych natury infrastrukturalnej. Niewiele ponad 30% powierzchni Polski jest pokryte Miejscowymi Planami Zagospodarowania przestrzennego. Najmniejsze pokrycie spośród dużych miast posiada Rzeszów, zaledwie 15,5%. Ponadto, jakość dokumentów i opisanych w nich terenów przemysłowych nie do końca odpowiada i pozwala na realizację nowoczesnej, wysokiej przestrzeni logistycznej. Warto podkreślić, że w pełni zautomatyzowane budynki magazynowe mają ponadprzeciętne zapotrzebowanie na energię elektryczną, dlatego inwestorzy oraz najemcy chcą mieć możliwość pozyskiwania czystej energii elektrycznej ze słońca lub wiatru. Niestety przepisy oraz stan infrastruktury elektrycznej nie pozwalają na pełną implementację energooszczędnych założeń. Zmiana wysokości, podniesienie standardu magazynu, zrównoważone budownictwo zgodne z polityką ESG mają na celu ochronę nieruchomości magazynowych przed zbyt szybką eksploatacją oraz starzeniem się. Wdrożenie powyższych rozwiązań pozwoli, aby budynki budowane dziś służyły dłużej.
Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.
