Knight Frank: Inwestować na gruntach brownfield, czy greenfield? Coraz mniejsza dostępność ciekawych gruntów inwestycyjnych zachęca deweloperów do szukania okazji wśród działek już zabudowanych. Tylko w 2022 roku na rynek magazynowy trafiło 4,3 mln m kw. powierzchni, a na biurowy prawie 640 tys. m kw.

Biorąc pod uwagę rosnący popyt i utrzymujące się na względnie niskim poziomie wskaźniki pustostanów (w magazynach to 4,3%, w biurach 13,5%), jak również deficyt mieszkań szacowany na około 800 tys. jednostek deweloperzy muszą szukać alternatywnych rozwiązań. Niewątpliwie realizacja inwestycji na gruncie greenfield jest prostsza, ale inwestycje na gruntach brownfield też się dzieją, z korzyścią nie tylko dla biznesu, ale również lokalnych społeczności służąc rozwojowi miast.

Deweloperzy pod swoje inwestycje zdecydowanie chętniej sięgają po lokalizacje typu greenfiled. Tereny postindustrialne mogą być bowiem obarczone problemami, które będą wymagały dodatkowych nakładów finansowych, chociażby z uwagi na konieczność przeprowadzenia prace remediacyjnych wynikających z historycznego zanieczyszczenia gruntu. Należy jednak zwrócić uwagę, że największym atutem takich projektów jest ich lokalizacja. Tereny poprzemysłowe mieszczą się przeważnie w graniach administracyjnych miast i w atrakcyjnych komunikacyjnie punktach. Są zatem idealne pod magazyny ostatniej mili i SBU oraz z oczywistych względów dla projektów biurowych i mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność gruntów w miastach, działki z zabudową poprzemysłową stają się konieczną alternatywą i dlatego następuje zmiana sposobu ich użytkowania i w konsekwencji zmiana przeznaczenia w planach miejscowych. Budynki biurowe, magazynowe oraz osiedla mieszkaniowe w dobrych lokalizacjach wygenerują lepsze zwroty dla inwestorów, co czyni je automatycznie atrakcyjniejszymi od gruntów na obrzeżach miast. Niemniej jednak ryzyka związane z realizacją takich projektów mogą być niewspółmierne do zakładanych korzyści. Inwestorzy i deweloperzy muszą liczyć się z wysokimi kosztami remediacji oraz potencjalnych rozbiórek, które można przewidzieć. Na etapie „czyszczenia” mogą zostać jednak wykryte substancje, które wcześniej nie były udokumentowane co spowoduje wzrost kosztów i wydłuży harmonogram realizacji projektu.

Należy też zwrócić uwagę, że branża budowlana odpowiada za około 36% emisji gazów cieplarnianych oraz 40% zużycia energii, głównie z powodu wykorzystania energochłonnych materiałów, takich jak cegła, beton, stal. W dobie walki ze zmianami klimatu, wskaźnik środowiskowy stanowi ważną część wdrażanych strategii ESG firm inwestycyjnych. W związku z tym coraz więcej miast może się pochwalić projektami zrewitalizowanymi, które zachowują charakter miejsca i pielęgnują historię. Na takie projekty jest kładziony nacisk również przez lokalne społeczności. Polskie miasta mogą pochwalić się spektakularnymi projektami rewitalizacyjnymi – Monopolis oraz Manufaktura w Łodzi, Fabryka Norblina, Elektrownia Powiśle i hala Koszyki w Warszawie, czy chociaż Nikiszowiec i Strefa Kultury w Katowicach. Są to idealne przykłady inwestycji, które dały budynkom drugie życie i pozytywnie wpłynęły na rozwój tych miast. Przykładami inwestycji magazynowych, które powstają na gruntach brownfield są magazyny planowane w miejscu hali Expo w Sosnowcu. Do już istniejących obiektów magazynowych zaliczyć można magazyny Hillwood w Rudzie Śląskiej.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.