Odpowiednio prowadzona procedura roszczeniowa daje możliwość rozstrzygania sporu na gruncie kontraktu, co pozwala ograniczyć lub wyeliminować kosztowne i długotrwałe procesy sądowe. Od 2017 r. spółka B-Act z Bydgoszczy zarządzała roszczeniami dotyczącymi kontraktów o łącznej wartości blisko 2,3 mld zł, związanymi z realizacją inwestycji drogowych, kolejowych, obiektów kubaturowych i przemysłowych oraz gospodarki wodno-ściekowej.
– Większość spraw wymagała długotrwałych mediacji oraz szukania kompromisu w skomplikowanych relacjach i oczekiwaniach zbudowanych na niejednoznacznych zapisach umownych – zauważa Szymon Baran, specjalista ds. realizacji kontraktów.
W portfelu spółki inżynieryjnej z Bydgoszczy znalazły się dotychczas spory pomiędzy wykonawcami a inwestorami dotyczące prac o łącznej wartości 521 mln zł.
Konflikty pojawiające się podczas realizacji inwestycji budowlanych wiążą się ze wzrostem kosztów realizacji umowy i przedłużeniem terminu ukończenia zlecenia.
Niechęć zamawiających do rekompensowania wykonawcom strat z tytułu wystąpienia zdarzeń stanowiących działanie tzw. siły wyższej, takich jak pandemia i wybuch wojny w Ukrainie, są przyczyną uzasadnionych roszczeń o sfinansowanie dodatkowego kosztu i zmianę terminów. Możemy również przeczytać, że czynnikiem wywołującym spór niejednokrotnie okazują się błędy lub pominięcia w dokumentacji w formule „wybuduj” oraz zwrot „inaczej to sobie wyobrażałem”, czyli zastanie na placu budowy odmiennych warunków.
– Oczywiście zawsze należy mieć na uwadze to, że zamawiający stosują różne metody definiowania siły wyższej w opracowywanych przez siebie warunkach kontraktowych. Sformułowanie ewentualnego roszczenia ze względu na siłę wyższą powinno zostać poprzedzone kompleksową analizą zapisów kontraktu przez wykonawcę, umowa może bowiem nakładać dodatkowe zobowiązania dotyczące metodyki dowodzenia zasadności takiego roszczenia – wyjaśnia Szymon Baran.
Możemy się także spotkać z sytuacjami, gdy spory powstają na tle niedokładnych lub powierzchownych opisów wymagań zamawiającego, zwłaszcza w formule „zaprojektuj i wybuduj”.
Mało precyzyjnie, ale życzliwie
Już tylko z pobieżnej lektury różnych opracowań wynika, że w Polsce strony sporu chętniej niż na innych rynkach powołują się na okoliczności zewnętrzne i rzadziej przypisują swojemu kontrahentowi – drugiej stronie umowy – przyczyny powstania konfliktu.
– Takie podejście, w mojej ocenie, dotyczy przede wszystkim inwestycji finansowanych ze środków publicznych. Zamawiający obawiają się, że konieczność zapłaty dodatkowego wynagrodzenia związanego z wprowadzeniem zmiany, która wynika np. ze sformułowania nieprecyzyjnego opisu przedmiotu zamówienia, skutkować może konsekwencjami personalnymi. Zatem jeżeli mamy do czynienia z wpływem niedokładnego opisu przedmiotu zamówienia na czas ukończenia inwestycji i – równolegle – inną (zewnętrzną) okolicznością, to zamawiający dążą do wprowadzenia zmiany opartej na przesłance zewnętrznej – przekonuje S. Baran.
Czy spory budowlane są domeną tylko dużych graczy?
Spory budowlane dotyczą każdej inwestycji, nawet najmniejszej. Znakomitym tego przykładem jest chociażby budowa domu. Zazwyczaj są to obiekty proste (pod kątem technicznym), których dokumentacja budowlana jest opracowana szczegółowo i wielokrotnie wykorzystywana – mowa o projektach dostępnych poglądowo na stronach internetowych. Większość sporów związanych z tego rodzaju przypadkami rozwiązywana jest przez wykonawcę i inwestora w sposób konsensualny, również ze względu na ich wartość.
Spory prowadzone przy inwestycjach rzędu od kilku do kilkuset milionów złotych, najczęściej wiążą się z potrzebą zaangażowania wykwalifikowanej kadry, mającej umiejętność analizowania przypisywanych wykonawcy zobowiązań, sytuacji z terenu budowy, wpływu okoliczności zewnętrznych (np. siły wyższej), zmian powszechnie obowiązującego prawa etc. oraz powiązania tych zdarzeń z założeniami zawartymi w ofercie wykonawcy. Również sama wartość sporów prowadzonych przez – jak to ujęto w pytaniu – „dużych graczy” powoduje, że niejednokrotnie informacje na ten temat, będąc komentowanymi w mediach, przedostają się na zewnątrz, do szerszego grona odbiorców. Nie zmienia to jednak faktu, że w obu przypadkach warto zasięgnąć opinii eksperta, co może pozwolić na rozwiązanie sporu w drodze wzajemnych negocjacji lub wzmocnić argumentację jednej ze stron przed wprowadzeniem go na drogę sądową.
Jedna z pracowni badawczych napisała, że aż 66% uczestników sporu rozstrzygnięcie swojej sprawy upatrywało w strategii „poczekamy, zobaczymy”.
Takie podejście nie prowadzi do rozwiązania sporu w sposób zrównoważony i sprawiedliwy dla obydwu stron. Zaniechanie gromadzenia materiału dowodowego od momentu wystąpienia okoliczności stanowiącej podstawę konfliktu może jedynie skomplikować odpowiednie zbadanie sprawy i stanowić przeszkodę w próbie zawarcia kompromisu. Nadto, jeżeli kompromis ten byłby niemożliwy do osiągnięcia na podstawie procedur kontraktowych, to nieodpowiednie prowadzenie procedury roszczeniowej utrudni również uzyskanie sprawiedliwego wyroku sądowego. Sam sąd będzie także badał, czy strony wypełniły przypisane im zobowiązania umowne, wyrażały wolę współpracy i czy ich postępowanie nie przyczyniło się do zwiększenia przedmiotu sporu lub jego wartości. Jeżeli przedmiotem sporu byłaby zapłata kar umownych, to sąd miałby możliwość dokonania miarkowania wysokości tej kary (na żądanie dłużnika), co uzależnione jest od tego, czy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane – art. 484 § 2 k.c. Zatem taktyka „poczekamy, zobaczymy”, polegająca na uporczywym trwaniu przy własnej pozycji bez wykonywania jakichkolwiek działań zaradczych, może skutkować osiągnięciem celu odwrotnego do zamierzonego.
Negocjacje czy może lepiej od razu do sądu?
Znakomita większość umów zawiera zobowiązanie nakazujące rozwiązywanie sporów przez strony w sposób polubowny. Nierzadkie są również sytuacje, w których umowa każe skierować spór do mediacji lub koncyliacji, a dopiero w ostateczności – na drogę postępowania sądowego. W takim przypadku obowiązkiem stron jest postępowanie zgodnie z dotyczącymi ich zapisami, a nie wybór metody zażegnania konfliktu. – Na podstawie własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że rozwiązywanie sporów w sposób polubowny jest każdorazowo korzystne dla realizowanej inwestycji. Trwa krócej, a co za tym idzie – ogranicza niekorzystny wpływ okoliczności stanowiącej przedmiot konfliktu na termin realizacji kontraktu – zapewnia Miron Klomfas, dyrektor generalny B-Act. – Przewlekłe prowadzenie sporu na drodze postępowania sądowego wydłuża czas oczekiwania stron na otrzymanie przysługujących im uprawnień, których uzyskanie byłoby możliwe w drodze mediacji, nawet wtedy, gdy trzeba by się wspomóc firmą wyspecjalizowaną w rozwiązywaniu konfliktów – dodaje dyrektor Klomfas.
Nie zapominajmy, że konsekwencją trwania jednego sporu może być pojawienie się kolejnych przeszkód i opóźnień w realizacji harmonogramu, których efektem będą następne roszczenia. Dobrze poprowadzona mediacja pozwala nie tylko rozwiązać istniejący problem, ale również wypracować metodę radzenia sobie z trudnymi tematami, zwłaszcza w kwestii wzajemnych rozliczeń, która pozwoli stronom na zakończenie inwestycji bez wszczynania kolejnego sporu.
Źródło: B-Act.
W dniu 5 grudnia w Rabowicach (gm. Swarzędz) przy ul. Bliskiej 61 nastąpi uroczyste otwarcie pierwszego polskiego Centrum Dystrybucji dla sieci dyskontów niespożywczych KiK. Inwestorem i operatorem obiektu o powierzchni magazynowej 40 000 mkw. jest powołana we wrześniu spółka LSK Polska. 
Nieruchomość komercyjna Park Białystok II ze wspaniałym muralem. Po ukończeniu i pełnym wynajęciu drugiego nowoczesnego parku przemysłowego w województwie podlaskim, Accolade zaprezentował nowy mural w tym regionie. Praca, która powstała w Parku Białystok II jest kolejną odsłoną programu Accolade Industrial Art promującego sztukę w przestrzeniach przemysłowych. Łącznie zrealizowano już 9 takich projektów, w tym 5 w Polsce oraz 4 w Czechach. 
Nieruchomość inwestycyjna Hanza Tower w Szczecinie z nowymi najemcami.
Polscy przedsiębiorcy coraz chętniej inwestują w panele fotowoltaiczne. Konserwacja paneli fotowoltaicznych ma ogromne znacznie. Jeśli nie będziemy tego robić prawidłowo, może dojść do niższej produkcji energii, mniejszych oszczędności związanych z rachunkami za prąd, a w niektórych przypadkach – do awarii instalacji fotowoltaicznej. Obiekty komercyjne powinny zwracać szczególną uwagę na kwestie bezpieczeństwa, a te z kolei wiążą się z kontrolowaniem, czy instalacja pracuje w sposób prawidłowy. 
MLP Group S.A. z finansowaniem 12 mln euro od mBank S.A. na realizację nieruchomości inwestycyjnych.
Walter Herz: rynek nieruchomości biurowych zyskuje na zainteresowaniu wśród najemców. W trzecim kwartale, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych popyt na powierzchnie biurowe był największy w tym roku. W regionach 2023 zamknie się wynikiem zbliżonym do rekordowego rezultatu odnotowanego w 2019 roku.
