Inwestorzy często potrzebują nieruchomości komercyjnych szytych na miarę. Gotowe obiekty, które są dostępne na rynku, nie zawsze odpowiadają ich potrzebom oraz indywidualnym wymaganiom. Rozwiązaniem są nieruchomości typu BTS oraz BTO. Co to za rodzaj nieruchomości?

Spis treści:
Nieruchomości komercyjne dostępne na rynku – oferta jest szeroka, ale dla niektórych to wciąż za mało
Obiekty z rynku wtórnego mogą wymagać remontu lub odświeżenia… a to bywa kosztowne
Nieruchomości BTS
Nieruchomości BTO
Budynki szyte na miarę – optymalne rozwiązanie

Nieruchomości komercyjne dostępne na rynku – oferta jest szeroka, ale dla niektórych to wciąż za mało

Bieżąca oferta nieruchomości komercyjnych na polskim rynku nieruchomości jest naprawdę szeroka. Niemniej nie dla każdego jest ona wystarczająca lub po prostu odpowiednia. Niektórzy inwestorzy długo poszukują nieruchomości komercyjnej, która będzie odpowiadała ich oczekiwaniom. Inni, nie chcąc tracić czasu, decydują się na odmienne rozwiązanie, którym jest skorzystanie z opcji BTS (build-to-suite) albo BTO (build-to-own), w zależności od tego, czy chcą daną nieruchomość wynajmować, czy też zależy im na budynku własnościowym.
Popularność BTS oraz BTO wynika z faktu, że sporo przedsiębiorców potrzebuje nieruchomości skrojonej na miarę prowadzonego przez siebie biznesu. Niekiedy obiekty komercyjne, które są dostępne na rynku w opcji na wynajem lub na sprzedaż, zwyczajnie tych wymagań nie spełniają. Czasami jest to kwestia odpowiedniej lokalizacji, innym razem kubatury budynku, a niekiedy chodzi o wielkość działki. Czasami inwestorzy posiadają już grunt inwestycyjny w swoim portfelu ziem, i decydują się na jego wykorzystanie pod własny biznes.

Obiekty z rynku wtórnego mogą wymagać remontu lub odświeżenia… a to bywa kosztowne

W przypadku nieruchomości komercyjnych z rynku wtórnego niektórych inwestorów odstrasza stan techniczny obiektów. Czasami wymagają one jedynie odświeżenia, innym razem konieczny jest gruntowny remont lub przebudowa. To odstrasza inwestorów, którzy obawiają się braku znajomości ostatecznej ceny ukończenia nieruchomości komercyjnej i przygotowania jej do użytku. Może się bowiem okazać, że o ile cena zakupu była atrakcyjna, to koszty remontu okażą się na tyle wysokie, że inwestycja kompletnie straci na opłacalności.
Na remont należy poświęcić też czas, a tego inwestorzy nigdy nie posiadają w nadmiarze. Przedłużający się proces renowacji obiektu może przełożyć się szkodliwie na funkcjonowanie przedsiębiorstwa i jego rentowność.
Przedsiębiorcy często zwracają uwagę nie tylko na sam budynek komercyjny, ale także na wielkość działki. Jeśli jest odpowiednio duża, to stwarza to dla nich możliwość rozbudowy nieruchomości w przyszłych latach, w zależności od tempa rozwoju biznesu. W tym miejscu trzeba jednak pamiętać o konieczności sprawdzenia, czy budynek może zostać rozbudowany. Nie zawsze bowiem jest taka możliwość, nawet, jeśli działka jest na tyle duża, że zmieściłyby się na niej kolejne zabudowania.

Nieruchomości BTS

Nieruchomości typu BTS, czyli build-to-own, to obiekty budowane pod wynajem dla konkretnego przedsiębiorcy. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca zleca deweloperowi budowę nieruchomości komercyjnej i zobowiązuje się do jej wynajmowania w oparciu o długoletnią umowę najmu. Okres najmu jest kwestią indywidualną i zależy od ustaleń pomiędzy stronami umowy, jednak zazwyczaj wynosi minimum 10 lat. Po zrealizowaniu nieruchomości komercyjnej deweloper w dalszym ciągu pozostaje jej właścicielem, natomiast przedsiębiorca, który zlecił budowę pod swoje konkretne wymagania, staje się długoletnim najemcą. W sytuacji chęci zmiany lokalizacji, przedsiębiorca rozwiązuje umowę najmu (po wygaśnięciu ustalonego okresu najmu długoterminowego) i nieruchomość komercyjna jest gotowa na przyjęcie kolejnych najemców. Budynek w dalszym ciągu pozostaje własnością dewelopera.
Opcja ta jest korzystna dla obu stron. Przedsiębiorca zyskuje nieruchomość komercyjną na wynajem, która jest dostosowana do jego indywidualnych potrzeb. Z kolei deweloper, który zapewne i tak miał w planach budowę nieruchomości komercyjnej, buduje obiekt pod wymagania konkretnej firmy, dzięki czemu zyskuje pewnego najemcę. Jest to o tyle korzystna opcja, że nie tylko nie musi poświęcać czasu na proces komercjalizacji, ale także zyskuje pewność, że najemca zostanie w budynku na dłuższe lata. Jest to więc układ bardzo korzystny dla obu stron transakcji.

Nieruchomości BTO

W przypadku nieruchomości BTO, czyli build-to-own deweloper odpowiada za realizację obiektu, jednak po ukończeniu budowy własność do nieruchomości komercyjnej przechodzi na przedsiębiorcę. W tej sytuacji deweloper jest po prostu wykonawcą obiektu. Strony mają przy tym kilka opcji realizacji inwestycji do wyboru. Pierwszą z nich jest realizacja na wspólnie wybranej działce inwestycyjnej, która zostanie zakupiona specjalnie pod budowę przedmiotowej nieruchomości BTO. Kolejną opcją jest skorzystanie z gruntu, który stanowi własność przedsiębiorcy. W takiej sytuacji deweloper zajmuje się jedynie realizacją obiektu komercyjnego, natomiast grunt pod ten cel przekazuje mu przedsiębiorca. Trzecią opcją jest wybudowanie nieruchomości komercyjnej na działce inwestycyjnej, która wchodzi w skład portfela gruntów dewelopera. W takiej sytuacji deweloper poświęca działkę, której jest właścicielem i koszt jej zbycia dolicza do końcowej ceny całej nieruchomości. Wówczas po ukończeniu budowy obiektu prawo do własności działki również zostaje przekazane wraz z budynkiem przedsiębiorcy, który zlecił budowę.
Nieruchomości BTO są o tyle korzystną opcją, że przedsiębiorca zyskuje nieruchomość komercyjną w stałej lokalizacji, w której jego biznes będzie mógł z powodzeniem prosperować. Z punktu widzenia dewelopera jest to o tyle korzystna opcja, że po budowie nieruchomości komercyjnej nie będzie musiał poszukiwać firmy, której mógłby sprzedać obiekt. Po zakończeniu budowy przekazuje gotową nieruchomość przedsiębiorcy i odbiera swoje honorarium z tytułu budowy obiektu oraz sprzedaży działki, jeśli pod budowę użyty został grunt należący do dewelopera.

Budynki szyte na miarę – optymalne rozwiązanie

Nieruchomości BTS oraz BTO, czyli obiekty szyte na miarę, stanowią dla inwestorów ciekawą opcję. Niemniej nie wszyscy decydują się na skorzystanie z tych dwóch opcji. Dlaczego? Powód jest prosty – czas. Niezależnie od tego, czy nieruchomość ma zostać wynajęta, czy też własnościowa, deweloper musi ją wybudować na potrzeby przedsiębiorcy. A takie przedsięwzięcie oznacza często minimum rok oczekiwania.
Przedsiębiorcy, którym zależy na szybkiej relokacji, nie skorzystają więc z tej opcji. Jest to także mało atrakcyjna opcja dla firm, które w perspektywie kilku lat planują kolejną przeprowadzkę. Nawet, jeśli nieruchomość komercyjna miałaby zostać wynajęta, to należy pamiętać o tym, że przy opcji build-to-suite (BTS), najemca zobowiązany jest do zajmowania lokalu przez okres co najmniej 10 lat, a czasami mowa jest o znaczenie dłuższych okresach najmu.
Nieruchomości realizowane w systemie BTS albo BTO są skierowane bardziej do przedsiębiorców, którzy posiadają ugruntowaną pozycję na rynku i zależy im na posiadaniu stałej lokalizacji. Zyskanie nieruchomości szytej na miarę ich potrzeb jest o tyle korzystne, że przyczyni się do usprawnienia procesu pracy i w efekcie do dalszych wzrostów przychodów i rozwoju firmy.

Redakcja
Komercja24.pl