W obliczu coraz niższej dostępności gruntów pod zabudowę, procedura lex deweloper jest coraz częściej wykorzystywana przez rodzimych deweloperów. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skróciła czas jej obowiązywania do końca 2025 roku, ale część deweloperów zdąży jeszcze z niej skorzystać. Jej kluczowym elementem jest przeprowadzenie konsultacji społecznych, które pomagają uwzględnić w projekcie potrzeby lokalnej społeczności. O wyzwaniach, jakie wiążą się z takim dialogiem opowiada Joanna Wilczek, CEO agencji N42 Group.

Lex deweloper pozwala na realizację inwestycji wbrew zapisom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), co szczególnie chętnie wykorzystują deweloperzy mieszkaniowi, którzy planują nowe osiedla na działkach przeznaczonych do innej funkcji. Decyzję o zgodzie na inwestycję podejmują lokalne władze samorządowe, w oparciu m.in. o wyniki obowiązkowych konsultacji społecznych. Inwestorzy muszą przedstawić swoje plany społeczności, wysłuchać jej opinii i – w miarę możliwości – uwzględnić postulaty mieszkańców, aby projekt nie tylko nie obniżał komfortu życia, ale przynosił konkretne korzyści.

Przykład Saskiej Kępy

Jednym z pierwszych przykładów zastosowania lex deweloper był projekt budowy kompleksu mieszkaniowo-usługowego przy ul. Lizbońskiej w Warszawie. Pierwotna koncepcja zakładała wzniesienie budynku o wysokości 5-12 kondygnacji, co wywołało sprzeciw lokalnych aktywistów i mieszkańców Saskiej Kępy, dzielnicy znanej z niskiej, kameralnej zabudowy. Rada Miasta Warszawy odrzuciła projekt w październiku 2020 roku, wskazując na konieczność dostosowania inwestycji do specyfiki dzielnicy.

Deweloper postanowił zmienić koncepcję i zatrudnił renomowaną pracownię architektoniczną JEMS Architekci, by lepiej dopasować projekt do otoczenia. Następnie zorganizowano szeroko zakrojoną kampanię informacyjną oraz cykl spotkań z lokalną społecznością, podczas których dyskutowano o nowym projekcie. Mimo początkowej nieufności, otwarty dialog pozwolił na zebranie opinii i wprowadzenie istotnych zmian w planach inwestycyjnych. Po roku od odrzucenia pierwszej wersji projektu, we wrześniu 2021 roku, inwestycja uzyskała zgodę Rady Miasta Warszawy.

– Dużym sukcesem tego projektu było to, że wypracowany model konsultacji społecznych stał się referencyjnym wzorcem dla innych realizacji. Na bazie tych doświadczeń zostały doprecyzowane zasady prowadzenia dialogu w Instrukcji Prezydenta m.st. Warszawy dla kolejnych firm – komentuje Joanna Wilczek, CEO.

Konsultacje społeczne w trudniejszych projektach

Nie tylko inwestycje mieszkaniowe stają się wyzwaniem w ramach lex deweloper. Projekty związane z budową centrów danych (Data Center) również spotykają się z oporem mieszkańców. Tak było w przypadku jednej z inwestycji, gdzie społeczność lokalna wyrażała obawy wobec nieznanej im technologii i przyszłych skutków funkcjonowania takiego obiektu. Wokół inwestycji narosło wiele mitów, które należało rozwiać.

Deweloper, oprócz przedstawienia szczegółowych informacji na temat centrum danych, zaproponował także przeznaczenie części terenu na funkcje rekreacyjne oraz budowę budynku użyteczności publicznej, który mógłby służyć mieszkańcom, np. jako dom kultury. Gruntowna analiza opinii społeczności, wsparta badaniami społecznymi, pozwoliła zbudować wzajemne zrozumienie i zredukować obawy, co stworzyło solidne podstawy do dalszego dialogu.

Liczy się transparentność

Podobnie trudnym przypadkiem była inwestycja mieszkaniowa w warszawskim Ursusie, na terenie dawnej fabryki ciągników. Plan budowy jednego z budynków na działce przeznaczonej pod publiczną szkołę wywołał falę protestów – mieszkańcom wcześniej obiecywano powstanie placówki edukacyjnej w dogodnej lokalizacji. Sprawa szybko przedostała się do mediów.

W odpowiedzi na te wyzwania, deweloper zorganizował 21-dniowy cykl konsultacji społecznych, oparty na modelu dialogu zastosowanym w innych projektach. Spotkania online i offline, a także szeroko zakrojona kampania informacyjna, umożliwiły załagodzenie konfliktu. Dzięki otwartej komunikacji i wysłuchaniu potrzeb mieszkańców, udało się wypracować nowy projekt, który zyskał pozytywną opinię Rady Dzielnicy Ursus.

– W czasach prosperity rzadko który deweloper poświęca tyle uwagi działaniom public relations i otwartej polityce informacyjnej. Jednak przy projektach realizowanych w ramach lex deweloper transparentny dialog społeczny ma ogromne znaczenie. Pomaga nie tylko w realizacji inwestycji, ale także w tworzeniu trwałych, pozytywnych relacji z lokalnymi społecznościami – zauważa Joanna Wilczek.

Wnioski dla deweloperów

Przykłady projektów Osiedle Lizbońska, Nowy Ursus oraz centrum danych pokazują, że lex deweloper może być skutecznym narzędziem realizacji inwestycji, pod warunkiem, że deweloperzy są gotowi na otwarty dialog i elastyczne podejście do potrzeb społeczności lokalnych. Transparentność, wsłuchiwanie się w opinie i uwzględnianie postulatów mieszkańców to kluczowe elementy sukcesu w procesie inwestycyjnym.

Dzięki odpowiednio przeprowadzonym konsultacjom społecznym można nie tylko uzyskać zgodę na realizację projektu, ale także wzmocnić markę dewelopera jako odpowiedzialnego i zaangażowanego partnera społeczności lokalnej.

Autorką komentarza jest Joanna Wilczek, CEO agencji N42 Group.
materiał prasowy