O relacjach interpersonalnych, opłacalności inwestycji pod wynajem na rynku komercyjnym i mieszkaniowym oraz ogólnej sytuacji w segmencie nieruchomości w Polsce, Marcin Moneta – redaktor naczelny portalu komercja24 rozmawia z Markiem Stelmaszakiem, trenerem w zakresie business coachingu, mówcą motywacyjnym, członkiem i byłym przewodniczącym Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, założycielem Brian Tracy International w Polsce.
Kwestie relacji interpersonalnych w zespole, także segmencie nieruchomości, mają ogromne znaczenie. Proszę powiedzieć, co robić w sytuacji konfliktów między współpracownikami, partnerami biznesowymi, czy też w relacji z klientem?
Konflikty, ogólnie rzecz biorąc, dewastują nie tylko relacje, ale dewastują biznesy, dewastują stosunki międzyludzkie, interpersonalne. Ważne jest poczucie i chęć współudziałowców tego konfliktu – chęć do rozmowy, do rozwiązania tego konfliktu. Najważniejsza jest rozmowa, a rozmawiać to znaczy w dużej mierze słuchać. Jeśli nie słuchamy intensywnie, to znaczy empatycznie drugiego człowieka, wtedy tak naprawdę nie usłyszymy co on czy ona ma do powiedzenia. Stwórca dał nam dwoje uszu i usta, więc używaj ich stosownie do liczby. Tak naprawdę powinniśmy dwa, trzy razy więcej słuchać niż mówić.
Przejdźmy teraz do kwestii rynkowych. Jak oceniłby Pan sytuację – z Pana doświadczenia – na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce? O jakich obecnie trendach można mówić?
Po 28 latach od zmiany systemu na polskim rynku nieruchomości zmieniło się bardzo wiele. Mamy wiele milionów metrów kwadratowych nowych powierzchni handlowych, biurowych, przemysłowych w naszym kraju. Są to również centra logistyczne bardzo innowacyjne, są to nowoczesne biurowce, ale mamy także wielką liczbę oddanych mieszkań. Teraz wchodzi w życie program Mieszkanie Plus z szansą na tańsze mieszkania dla średnio lub mniej uposażonych, natomiast ja z mojego wieloletniego osobistego doświadczenia na rynku nieruchomości, mogę powiedzieć że – ponieważ z małżonką jesteśmy inwestorami na rynku nieruchomości – lokale usługowe, czytaj: powierzchnie detaliczne pod np. sklepy, supermarkety, jednak osiągają wyższą stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału niż mieszkania. Mieszkania są nieruchomościami, które są płynniejsze od lokal użytkowych, ale jeśli chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału, to jednak ja sugerowałbym nieruchomości komercyjne bardziej niż nieruchomości mieszkalne. Aczkolwiek jeżeli ktoś się lepiej czuje w mieszkaniówce, to oczywiście mieszkania są również dobrą inwestycją. W ogóle nieruchomości dzisiaj są świetną inwestycją, natomiast co ważnego chcę powiedzieć to to, że jak 19 lat temu zaprosiłem do Polski takiego guru rynku nieruchomości z Australii, Charlesa Tarbey’ego, który był na dwóch kongresach Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, to Charles napisał mi w swojej książce taką dedykację, gdzie napisał mi między innymi „życzę ci Marku wszelkiego sukcesu w najbardziej wpływowej branży na świecie – pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.
Mówił Pan o potencjalnych stopach zwrotu z inwestycji w lokal handlowy? Jest Pan w stanie ją oszacować, dla lokalu o powierzchni kilkuset metrów?
Nikt nie ma kryształowej kuli i to oczywiście będzie różnie, w różnych miastach i w różnych punktach tych miast. Zwrot zależy też od cech samego lokalu a nawet umiejscowienia tego lokalu w centrum handlowym. Wszystko zależy od naszych możliwości finansowych. Ja osobiście zalecam nabycie lokalu albo lokali powiedzmy sobie od 50 do 300 metrów kwadratowych i wynajęcie w dobrym punkcie po bardzo mocnych negocjacjach z deweloperem – jeżeli kupujemy na rynku pierwotnym i znalezienie najemcy na okres 10 lat – pewnych, stabilnych W takiej sytuacji z mojego doświadczenia wynika, że stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału może wynosić między 6 a 9 proc. rocznie. Jak mam na przykład lokal handlowy na warszawskich Bielanach, gdzie mam stopę zwrotu rzędu 8 proc.
Co może Pan doradzić inwestorom pod względem wyboru lokalizacji? Czy to są nowe inwestycje deweloperskie, gdzie jest tych kilka lokali handlowych w projekcie, czy jakieś inne lokalizacje, duże miasta?
Dobrze jest zainwestować w lokal w nowym dużym kompleksie – np. 300 czy 400 mieszkań budowanych. Wybieramy więc umiejscowienie, które dopuszcza dalszy rozwój mieszkaniówki Inwestujemy w lokal, gdzie będziemy mieli po prostu ruch. Oczywiście najlepsze są lokalizacje centralne, prestiżowe, ulice handlowe – np. Nowy Świat w Warszawie, tyle, że kupno w takim miejscu lokalu to bardzo duży wydatek. Jeśli natomiast chodzi o mieszkania, bo też Pan o to pytał, to mogę powiedzieć, że stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału w tej chwili może wynieść między 3 a maksymalnie 5 proc.
Dziękuję bardzo za rozmowę
Marek Stelmaszak – pomysłodawca i współzałożyciel firmy Brian Tracy International w 2006 roku oraz jej pierwszy prezes. Prelegent, panelista, moderator i mówca motywacyjny. W 1981 roku, w wieku 24 lat wyemigrował z Polski. Spędził 13 lat w Niemczech i Australii, gdzie ukończył wydział planowania przestrzennego Charles Sturt University. Od 1996 do 2006 roku pełnił wiele funkcji w zarządach Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości (DRN), Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) oraz Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). W 2000 roku odznaczony Złotą Odznaką Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – najwyższą nagrodą PFRN. W 2003 roku nagrodzony statuetką Kazimierz – najwyższą nagrodą WSPON. Od kwietnia 2004. do marca 2006. roku był Prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, a w 2005. roku został odznaczony Srebrnym Krzyżem Zasługi przez Prezydenta R.P. Autor publikacji na temat rynku nieruchomości i jego rozwoju. Reprezentował polski rynek nieruchomości na wielu krajowych i międzynarodowych konferencjach.
