Rynek nieruchomości podlega szeregowi najróżniejszych ryzyk – obecnie coraz częściej do głosu dochodzi ryzyko o charakterze politycznym.

Ostatnie 10 lat na polskim rynku mieszkaniowym można potraktować jako lekcję. Polacy na własnej skórze przekonali się, że na mieszkaniach można zyskiwać, ale można równie dobrze tracić. Był to przyspieszony kurs zarówno ryzyka związanego z kredytami, zmianami stóp procentowych i ryzykiem walutowym, ale także dotyczył zmian koniunktury w mieszkaniówce.

Padły w gruzy baśnie opowiadane przez najróżniejszych „naganiaczy”, którzy w okresie, gdy ceny rosły bardzo dynamicznie, przekonywali obywateli, że z decyzją zakupową trzeba się pospieszyć, bowiem później będzie tylko drożej.

Pęknięcie bańki cenowej pokazało, że może być i taniej – i to znacznie taniej. Od szczytu górki z lat 2006 – 2008 mieszkania na wiodących rynkach staniały średnio o 25 – 30 proc. Dziś powoli odrabiają straty, ale nie ma mowy o tak szybkich wzrostach cen, jak było to jeszcze 8 – 10 lat temu.

A więc i rynek nieruchomości nie jest wolny od zawirowań koniunktury. Zresztą ogólnoświatowy kryzys zaczął się właśnie od rynku nieruchomości – w USA. Niskie stopy procentowe nakręciły popyt na nieruchomości, przy bardzo liberalnej polityce kredytowej banków. Ceny mieszkań rosły nieprzerwanie, aż w końcu bańka pękła, kiedy FED był zmuszony podnieść stopy procentowe. Ludzie przestali spłacać kredyty, bankowcy zaczęli wystawiać na licytacje mieszkania, co doprowadziło do zwiększonej podaży i spadku cen. Podobnie kryzys na bańce nieruchomościowej narodził się w Hiszpanii.

Wracając jednak do ryzyk związanych z inwestowaniem – umiejętność ich kalkulacji i antycypacji trendów w długiej perspektywie to sprawa niezwykle ważna. Chodzi nie tylko o to, czy uda nam się bieżąco zarabiać na wynajmie, ale również czy nieruchomość zachowa swoją wartości i czy będzie w dłuższej perspektywie na niej zyskiwać. Analiza standardowych czynników, które mają wpływ na wycenę – a więc lokalizacji, metrażu, typu budownictwa, standardu – może tu nie wystarczyć. W grę wchodzą też procesy długofalowe, które będą stopniowo odgrywały coraz istotniejszą rolę.

W polskich warunkach takimi czynnikami są z pewnością negatywne tendencje demograficzne i emigracja, które mogą w dłuższej perspektywie osłabiać popyt na mieszkania, zarówno jeśli chodzi o transakcje sprzedaży jak i wynajmu. Potencjalnych ryzyk jest jednak wiele więcej – od ogólnej kondycji gospodarczej kraju poczynając, poprzez ewentualne zmiany prawne, urbanistyczne czy choćby zmiany preferencji mieszkaniowych społeczeństwa. Bolesna lekcja z czasów boomu mieszkaniowego pokazuje, że nieruchomości wcale nie należą do całkowicie pewnych inwestycji.

Ostatnio w grupie ryzyk coraz mocniej do głosu dochodzi niepewność polityczna. Obcięcie ratingu Polski pokazuje paradoksalną sytuację, że w świecie o nieograniczonych możliwościach wymiany i weryfikacji informacji, największy wpływ na globalne procesy mają niejednokrotnie opinie i wrażenia. Zmiana oceny wiarygodności kraju, mimo dobrych wskaźników gospodarczych, do tej kategorii się zalicza. Konsekwencje decyzji jednej agencji ratingowej, na podbudowie „obaw” okazują się tak dalekosiężne, że sięgają „zwykłego” Kowalskiego, który spłaca nad Wisłą kredyt. Po obcięciu oceny złoty mocno stracił na wartości. Prawdopodobnie wychodzenie z tego dołka zajmie naszej walucie kilka miesięcy i jest już raczej pewne, że zapowiadanej kolejnej obniżki stóp procentowych w tym roku nie będzie. A to oznacza, że Kowalski nie będzie się cieszył z niższych rat kredytu.

Skrajna postać ryzyka politycznego to oczywiście konflikt o charakterze zbrojnym. Po raz pierwszy od dawna (od wojny w byłej Jugosławii) mamy do czynienia w Europie i w jej sąsiedztwie z wojną. Mowa o konflikcie syryjskim i ukraińskim.

Przełożenie wojny na rynek nieruchomości doskonale widać w przypadku naszego wschodniego sąsiada. Zupełny krach w rejonach objętych działaniami jest oczywisty. Dewaluacja hrywny powoduje np. że wynajmujący w sąsiednich obwodach podpisują z najemcami nowe umowy co kilka miesięcy. Ceny najmu w miastach, które przyjmują uciekinierów bardzo wzrosły, jednak konsekwencje ukraińskiej wojny docierają nawet do Polski. W rejonach przygranicznych – Rzeszowie, Przemyślu itp. lepiej uposażeni Ukraińcy wycofują się z inwestowania w polskie nieruchomości. Z kolei duża fala imigrantów „nakręca” nasz rynek najmu.

Nowością w kontekście ryzyk politycznych w skali globalnej jest jednak fakt, że dziś nie mówi się już o nich wyłącznie w odniesieniu do tzw. krajów granicznych czy też rynków wschodzących. Niepewność polityczna dotarła do tzw. pierwszego świata, czyli krajów najlepiej rozwiniętych. Wystarczy wspomnieć choćby widmo Brexitu, szereg unijnych kryzysów – kryzys zadłużenia, strefy euro, strefy Schengen, kryzys uchodźczy, zmiany trendów politycznych na rzecz rządów „silnej ręki” w opozycji do modelu tzw. demokracji liberalnej. Dziś ryzyko o charakterze politycznym rozlewa się po całej Europie.

Marcin Moneta – WGN / Komercja24

W 2015 roku przeciętny wzrost sprzedaży na amerykańskim rynku nieruchomości w każdym miesiącu wynosił ok. 4,6%. Listopad był trzecim miesiącem minionego roku kiedy sprzedaż była niższa, niż w analogicznym miesiącu roku poprzedzającego. Jak wygląda podsumowanie całego roku na tym rynku mieszkań? 

Wg przedstawicieli agencji  RE/MAX  w ujęciu rok do roku za okres pierwszych 11 miesięcy 2015 r. wzrosła sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych o 4,6% w każdym miesiącu w stosunku do tego samego miesiąca roku poprzedzającego. Choć w ujęciu rok do roku w listopadzie 2015 r. nastąpiła redukcja sprzedaży średnio o 1,4% – to w 25 z 53 obszarach metropolitalnych odnotowano wzrost sprzedaży, w tym w trzech obszarach wzrosty były dwucyfrowe. Największe wzrosty odnotowano: Augusta, ME +24, 5% Boise, ID +12, 9% Providence, RI +10, 5%. Z kolei pomimo tego, że sprzedaż domów jak zwykle zmniejszyła się jesienią, a ten rok nie był wyjątkiem, to w ubiegłorocznym wrześniu poziom sprzedaży był znacznie wyższy niż w 2014 roku.

Średnia cena transakcyjna w listopadzie w porównaniu z październikiem 2015 r. zmniejszyła się o 0,5% i wyniosła 200,950 dolarów amerykańskich. Była ona równocześnie wyższa o 4,1% w porównaniu z listopadem poprzedniego roku (193,035 dolarów amerykańskich). W ujęciu rok do roku w zakresie wzrostów cen transakcji na rynku mieszkaniowym jest to 46. już miesiąc z kolei, gdzie ceny w porównaniu z analogicznym miesiącem roku ubiegłego są wyższe. Średni miesięczny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych (rok do roku, miesiąc do miesiąca) to 7,2%.

Wzrosty cen wystąpiły w 47 z 53 analizowanych obszarach metropolitalnych, z czego w 6 są to procentowo dwucyfrowe zmiany. Największe wzrosty cen w stosunku do listopada 2014 r. obserwowane były w Des Moines, IA +15,1% Denver, CO +13,0% San Francisco, CA +12,5%.

Liczba dni na rynku dla wystawionych ofert nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r. wynosiła przeciętnie 65. W stosunku do analogicznego okresu poprzedzającego roku była ona niższa o 6 dni.

Nie tylko ostatnie miesiące roku przyniosły zmiany na amerykańskim rynku nieruchomości. W ujęciu średnim rok do roku za okres od stycznia do sierpnia w 2015 roku nastąpił przeciętny wzrost sprzedaży o 5,8% w każdym miesiącu w stosunku do miesiąca roku poprzedzającego. Liczba sprzedanych w lipcu 2015 nieruchomości mieszkaniowych była wyższa niż w jakimkolwiek innym lipcu począwszy od 2008 roku, jednak niższa niż w czerwcu 2015 roku. Liczba nieruchomości mieszkaniowych sprzedanych w sierpniu 2015 roku była wyższa o 5% w stosunku do tego samego miesiąca poprzedzającego roku, a o 27,6% w stosunku do sierpnia 2008 roku. Widzimy więc wyraźną tendencję wzrostową.

Wracając do końca roku – listopad 2015 roku był 32. miesiącem z rzędu, kiedy czas sprzedaży oferty wynosił 80 dni lub był krótszy. Najkrótszy czas obecności na rynku dla nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r. był w San Francisco i Denver, gdzie potrzeba było tylko 28 i 31 dni, aby oferta znalazła nabywcę. Liczba dni na rynku to liczba dni pomiędzy wprowadzeniem po raz pierwszy oferty sprzedaży nieruchomości do systemu MLS, a dniem podpisania umowy sprzedaży.

Liczba ofert nieruchomości wystawionych na rynku w listopadzie 2015 r. była mniejsza o 8,3% w stosunku do października 2015 r. i o 13,3% w stosunku do listopada roku poprzedzającego. Przeciętna miesięczna redukcja nieruchomości mieszkaniowych oferowanych na sprzedaż za 11 miesięcy tego roku w stosunku do roku poprzedniego wynosi 12,1%.

Wskaźnik czasu wyprzedaży (wszystkich ofert z rynku) to 5 miesięcy, wzrósł on w porównaniu z październikiem, kiedy wynosił 4,5 – podczas gdy 6 miesięcy oznacza równowagę pomiędzy sprzedającymi a kupującymi.

Przez cały 2015 rok mogliśmy obserwować bardzo duży popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Z tego względu pomimo ograniczenia liczby ofert dostępnych na rynku amerykańskim, w poprzednim roku udało się sfinalizować dużą liczbę transakcji. Ta sytuacja jest w głównej mierze wynikiem poprawy gospodarczej oraz lepszej sytuacji na rynku pracy.

 Tylko co dziesiąte euro wydane na nieruchomości komercyjne w Polsce pochodzi od polskich kupców. Znajdujemy się pod tym względem w ogonie Europy, za Portugalią, Włochami, Hiszpanią, Holandią, Irlandią czy Czechami .

W 2014 roku Polska charakteryzowała się najmniejszym udziałem rodzimego kapitału na europejskim rynku transakcyjnym w zestawieniu przygotowanym przez Real Capital Analytics[2] i tendencja ta utrzymała się w zeszłym roku. Kapitał rodzimy dominuje na rynku transakcji w takich krajach jak np. Rosja, Dania, Czechy czy Wielka Brytania. Jak wskazują dane JLL, aktywność lokalnych funduszy na rynku polskim jest jednak w kolejnych latach coraz wyższa.

„Udział rodzimego kapitału w transakcjach inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w ostatnich latach rośnie. Przykładowo, w 2012 r. wyniósł 2,4%, w 2013 – 6,1%, w 2014 – 9,6%, a w 2015 roku kształtowała się na poziomie 9 – 10% i liczymy na umiarkowany wzrost w przyszłych latach. Co jednak ciekawe, na początku grudnia 2015 r. udział rodzimego kapitału w transakcjach kupna/sprzedaży na rynku biurowym kształtował się na rekordowym poziomie 7,5%”, komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w JLL

Taki wynik zawdzięczamy między innymi rosnącej aktywności rodzimych funduszy, takich jak np. te utworzone i zarządzane przez REINO Partners,oraz dzięki rozwojowi rynku nieruchomości -przede wszystkim w dobrze rozwiniętych miastach poza Warszawą. Oferują one budynki wieloletnimi umowami najmu powierzchni, co gwarantuje długoterminowe przychody z czynszów i atrakcyjny zwrot z inwestycji. Przykładem są obiekty biurowe Skanska w Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu.

„Na rynku jest już oferta dostosowana do potrzeb rodzimych funduszy i spółek – obejmująca odpowiedni wolumen i zapewniająca stały i wieloletni dochód z najmu. Są też udokumentowane transakcje, które przynoszą realne zyski polskim inwestorom. Przykładem może być zakup naszych biurowców Kapelanka 42 w Krakowie i Malta House w Poznaniu przez fundusze zarządzane przez REINO. Fakt, że ten polski partnerwrócił do nas,aby w kolejnym roku zrealizować ze Skanskadrugą transakcję, jest dla nas bardzo dobrą informacją. Oznacza to, że klienci funduszu pozytywnie ocenili jego inwestycje”, komentujeAdrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

Polskie nieruchomości atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów

 Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2014 roku osiągnął 3,13 mld. EUR, a za 2015 roku spodziewany jest podobny wynik[3]. Popyt w 90% generowany jest przez kapitał zagraniczny.

„Rozwój ekonomiczny, duża skala rynku wewnętrznego oraz stabilizacja związana głównie z obecnością w Unii Europejskiej sprawiają, że inwestorzy zagraniczni postrzegają polski rynek nieruchomości jako jedenz najatrakcyjniejszych w całej Europie”, wskazuje Radosław Świątkowski, prezes zarządu REINO Partners.

Najbardziej aktywne są fundusze amerykańskie. W 2014 stanowiły największą grupę instytucji lokujących kapitał w polskie nieruchomości, aw pierwszej połowie 2015 roku odpowiadały już za 45% wszystkich transakcji zagranicznych. Fundusze niemieckie zrealizowały zaś 24% tego typu transakcji[4]. Zagranicznych inwestorów przyciągają dobre perspektywy wzrostu rynku najmu związanego m.in. z rozwojem sektora nowoczesnych usług dla biznesu, oczekiwany dalszy, wieloletni wzrost PKB powyżej 3% oraz wysoki poziom bezpieczeństwa naszego kraju.

„Także ostatnie wydarzenia na arenie międzynarodowej mogą sprawić, że w oczach zagranicznych firm, np. branży nowoczesnych usług dla biznesu Polska stanie się jeszcze bardziej atrakcyjna do lokowania centrów i rozbudowywania już obecnych. Brytyjskie MSZ wskazuje nasz kraj jako jedno z państw najmniej zagrożonych atakami terrorystycznymi w Europie. A jak wiadomo, za najemcami zwykle idą inwestorzy”, komentuje Adrian Karczewicz.

Polskie firmy walczą z barierami

Istnieje wiele czynników utrudniających polskim podmiotom działalność na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości. Największą barierą jest dla nich zebranie odpowiedniego kapitału.

„Rodzimym inwestorom, którzy z uwagi na uwarunkowania historyczne od początku zmian ustrojowych zmagali się z niedostatkiem kapitału, łatwiej nabyć dowolny pakiet akcji spółki publicznej lub mieszkanie czy lokal na wynajem niż biurowiec o wartości nie mniejszej niż kilkanaście milionów euro”, tłumaczy Radosław Świątkowski.

Przełomem mogło, ale nie stało się utworzenie Otwartych Funduszy Emerytalnych (OFE). Na świecie OFE zwyczajowoinwestują znaczącą część swoich portfeli w nieruchomości komercyjne przynoszące stały dochód (czego przykładem jest choćby aktywność niemieckich instytucji na polskim rynku). Polskie OFE tworzono jednak z udziałem kadr związanych wyłącznie z tradycyjnymi klasami aktywów, a inwestycje w nieruchomości zostały prawnie zabronione (bezpośrednie) lub znacząco ograniczone przez przepisy (choćby zakaz pobierania przez OFE opłat od kwot inwestowanych w inne fundusze).

REITy szansą dla polskich inwestorów

Ostatnie zmiany praktycznie odbierające OFE możliwość lokowania kapitału w obligacjach skarbowych sprawiły, że poszukują one możliwości inwestowania w inne instrumenty przynoszące stabilne zyski. Nieruchomości i fundusze dywidendowe posiadające w swoim portfelu obiekty komercyjne stanowią najlepszą alternatywę dla obligacji i doskonale bilansują ryzyko inwestycyjne.Także niedawny spadek stóp procentowych do historycznie najniższego poziomu stanowił ważny impuls dla inwestorów do zainteresowania się produktami inwestycyjnymi w obszarze nieruchomości – związanymi z wyższym ryzykiem niż lokaty czy obligacje, ale generującymi znacznie wyższy zysk.

„Wprawdzie w zeszłym roku wartość transakcji inwestycyjnych z udziałem polskiego kapitału wzrosła, to jednak nie spodziewamy się rewolucji w tym obszarze. Jedną z barier dla ekspansji polskiego kapitału jest kwestia legislacyjna i ograniczenia ustawodawcze, w myśl których fundusz emerytalny może inwestować w nieruchomości tylko w ograniczonym wymiarze”,mówi Sławomir Jędrzejewski.

Ważnym impulsem dla rynku może być powstanie polskich spółek lub funduszy typu REIT(Real Estate Investment Trust). Są to podmioty, które poprzez zwolnienie z podatku CIT – analogicznie do funduszy inwestycyjnych zamkniętych – zachęcają do długoterminowych inwestycji, a poprzez możliwość działania w formie spółki akcyjnej powoływanej na czas nieokreślony, eliminują wiele wad funduszy zamkniętych tworzonych pod TFI.

„Spółki i fundusze typu REIT w USA i Holandii zostały wprowadzone już w latach 60.XX wieku. Obecnie są stosowane w ponad 20 krajach, miedzy innymi takich jak USA, Holandia, Kanada, Belgia, Francja, Bułgaria, Izrael, Niemcy i Wielka Brytania. Są postrzegane jako efektywna forma finansowania i zarządzania nieruchomościami oraz atrakcyjny i bezpieczny instrument inwestycyjny. W Polsce, dopiero trwa dyskusja przed ich wprowadzeniem”, wyjaśnia Adrian Karczewicz.„Tego typu podmioty mają na celu pobudzenie rynku nieruchomości i sprawdzają się w tym zakresie w wielu krajach. Zainteresowanie budynkami komercyjnymi jest ograniczone przez konieczność odprowadzania podatku dochodowego przez osoby i instytucje prowadzące działalność na rynku nieruchomości oraz posiadające udziały w funduszach. REITy pozwalają uniknąć podwójnego opodatkowania”, dodaje.

Spółki i fundusze typu REIT mogą być realną drogą otwierającą inwestowanie w nieruchomości nie tyle dla zagranicznych i dużych graczy, którzy bez przeszkód korzystają z doskonale sprawdzonych rozwiązań w innych jurysdykcjach, ale główniedla polskich firm, instytucji i zwykłych obywateli.„Wprowadzenie polskich REIT pomoże wyrównać szanse polskim inwestorom i stworzy realną szansę na aktywizację akcjonariatu obywatelskiego w jednym z kluczowym obszarów gospodarki– mówi Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju na GPW. „Wierzymy w to, że wprowadzenie polskiego REIT-a wpłynie korzystnie na rynek nieruchomości komercyjnych poprzez pobudzenie na nim rodzimego kapitału. Na rozwiązaniu tym może zyskać także cała polska gospodarka, gdyż REIT-y przyczynią się do powstania nowych miejsc pracy. Jako platforma obrotu chcemy umożliwić wszystkim kategoriom inwestorów lokowanie kapitału w spółki dywidendowe, jakimi będą REIT-y. Dzięki temu będą mogli czerpać korzyści z dynamicznie rozwijającego się rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych w Polsce. REIT-y, jako instrumenty inwestycyjne o horyzoncie średnio- i długoterminowym będą mogły być również wykorzystywane do oszczędzania na emeryturę”, tłumaczy.

„Tylko notowane na giełdzie spółki dywidendowe, inwestujące wyłącznie w przynoszące stały dochód nieruchomości komercyjne, są w stanie przy znaczącym udziale wartościowym oddać polskie nieruchomości w ręce polskich inwestorów. Byłoby towielką korzyścią dla polskiej giełdy, oszczędności Polaków i długoterminowej stabilizacji gospodarczej, a także systemu emerytalnego, gdyż polski REIT to jedno z najlepszych i najbardziej naturalnych pomysłów na tzw. trzeci filar”, podsumowuje Radosław Świątkowski.

informacja prasowa – Linkleaders

źródła

^[1]Real Capital Analytics 2014

[3]Cushman&Wakefield, 2015

[4] DTZ Investment Market Update, europaproperty.com, August 2015