Klienci nie zrezygnują z wielkości kupowanego mieszkania, są jednak skłonni zmienić wybór lokalizacji. Proces decyzyjny poprzedzający zakup mieszkania na przestrzeni kilkunastu ostatnich miesięcy znacznie się wydłużył. Obok niepewności klientów związanej z czynnikami makroekonomicznymi i ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych, ogromną rolę odgrywają oczekiwania klientów ukształtowane po pandemii. Duża część z nich ma zdecydowanie bardziej sprecyzowane wymagania wobec nowego mieszkania. W przypadku gdy oferta, która spełnia ich kryteria, jest niedostępna bądź znajduje się poza zasięgiem finansowym, często wolą odłożyć decyzję zakupową w czasie. Jak mogą zareagować deweloperzy?

Bez wątpienia aktualna sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest dynamiczna. Wpływają na nią wciąż czynniki ekonomiczne, jak choćby inflacja, wysokie stopy procentowe oraz nastroje konsumenckie i obniżona zdolność kredytowa Polaków.

– Widzimy, że niepewność wywołana sytuacją gospodarczą nie jest już tak duża jak jeszcze pod koniec 2022 roku. Miały na to wpływ prawdopodobnie kolejne decyzje RPP o utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie, przy jednoczesnym obniżeniu wskaźnika WIBOR. Wskaźnik GUS dotyczący nastrojów konsumentów ze stycznia tego roku potwierdza, że wśród badanych osób pesymizm dotyczący sytuacji gospodarczej w naszym kraju się zmniejszył. Teraz dalszy, pozytywny wpływ na skłonność klientów do podejmowania decyzji zakupowych powinna mieć decyzja KNF o obniżeniu do 2,5 p.p. minimalnego poziomu bufora stosowanego przy udzielaniu kredytów hipotecznych z czasowo stałą stopą procentową – mówi Ewa Przeździecka, Wiceprezes Zarządu Unidevelopment SA.

Kluczowe kryteria dla klientów

Pandemia odcisnęła stały ślad na naszych codziennych nawykach, a co za tym idzie, ukształtowała nowy sposób myślenia o miejscu zamieszkania. Potwierdzają to dane m.in. płynące z raportu opracowanego przez PKO Bank Polski1, z którego wynika, że blisko co czwarty respondent pracuje z domu trzy dni w tygodniu, a więcej niż co trzeci spędza w nim cztery lub pięć dni w tygodniu. Jedynie co dziesiąty badany pracuje wyłącznie poza miejscem zamieszkania.

– Zmiana trybu życia na taki, w którym nasze domy muszą pełnić więcej funkcji i idąca za tym większa świadomość klientów co do własnych potrzeb mieszkaniowych, wpływa na podejście do zakupu nieruchomości, począwszy od wyboru metrażu i liczby pokoi, po preferencje co do lokalizacji – stwierdza Ewa Przeździecka. – Duża część klientów poszukujących mieszkań na własny użytek, nie jest skłonna do zmniejszenia swoich oczekiwań w kontekście metrażu i ergonomii projektu. Wśród naszych klientów widzimy natomiast większą elastyczność w kontekście wyboru lokalizacji. Nawet osoby, którym jakiś czas temu zależało na mieszkaniu blisko centrum, rozważają alternatywne lokalizacje, które wciąż muszą jednak zapewniać im komfort związany z dostępem miejskiej infrastruktury.

Małe ojczyzny i lokalne społeczności

Bez wątpienia wybór lokalizacji to wypadkowa oczekiwań oraz możliwości. Z jednej strony mieszkanie w peryferyjnych dzielnicach jest mniej atrakcyjne i wydłuża czas dojazdu do innych części miasta. Z drugiej strony na mieszkanie w centrum mało kto może sobie pozwolić. W efekcie na popularności zyskują tereny oddalone od centrum, ale dobrze z nim skomunikowane oraz mające rozwiniętą infrastrukturę, dobre zaplecze usługowe czy ofertę kulturalną. Nie bez znaczenia są także tereny zielone czy rekreacyjne, które od zawsze były istotne dla kupujących. Na wybór lokalizacji miała wpływ także pandemia, która zmieniła podejście do „małej ojczyzny”, w której koncentruje się większość spraw codziennych.

– W wielu miastach świata, w tym w największych europejskich aglomeracjach, widać zmiany w trybie życia mieszkańców, a także nowe podejście do spełniania ich potrzeb. Możliwość pracy z domu spowodowała, że więcej czasu możemy spędzać zarówno w naszych mieszkaniach, jak i ich bezpośrednim sąsiedztwie. To przekłada się np. na ogromną popularność idei tworzenia tzw. miast 15-minutowych, która zakłada m.in. że miejsce pracy czy większość potrzebnych na co dzień usług i publicznych placówek jest dostępnych w naszej najbliższej okolicy. Deweloperzy, jako strona biorąca udział w kształtowaniu przestrzeni miejskiej, których oferta powinna odpowiadać również aktualnym preferencjom kupujących, muszą przygotowywać ofertę odpowiadającą tym trendom – podsumowuje Ewa Przeździecka.

Projekty deweloperskie muszą być spójne z otoczeniem

Unidevelopment SA odpowiadając na oczekiwania klientów, projektuje osiedla, w których zarówno struktura lokali, jak i części wspólne są odpowiednio dopasowane do lokalizacji i jej atutów. W oparciu o te założenie, spółka realizuje zarówno kameralne inwestycje w rozwiniętych okolicach – np. Latte na Warszawskich Bielanach, jak i wieloetapowe projekty, których budowa idzie często w parze z powstaniem nowej infrastruktury – części wspólnych, dróg czy obszarów rekreacyjnych. Do tych drugich możemy zaliczyć np. Osiedle Idea w Radomiu, dzięki któremu niezagospodarowane dotychczas tereny przeobrażają się w przyjazną część miasta m.in. z miejscami sprzyjającymi rekreacji i integracji sąsiedzkiej – parkiem i placem miejskim. Kolejnym przykładem jest osiedle Fama Jeżyce w Poznaniu, gdzie w tętniącej życiem dzielnicy Jeżyce znajdowały się dotychczas również duże, niezagospodarowane tereny. Powstaje tam teraz otwarta na okolicę, zrównoważona zabudowa mieszkaniowa z usługami i współgrającą z otoczeniem infrastrukturą miejską.