Mieszkanie pod wynajem, a może lokal użytkowy? Takie pytanie stawiają sobie często inwestorzy wchodzący w rynek nieruchomości. Oba segmenty obecnie gwarantują niezłą zyskowność, jednak wydaje się, że więcej atutów ma segment komercyjny Z drugiej jednak strony wymaga on dokładniejszego wyboru nieruchomości i grubszego portfela…
Wysoki popyt ze strony najemców, świetne wyniki gospodarcze, dobra dostępność finansowania kredytem – dzięki niskim stopom procentowym. Te wszystkie czynniki skłaniają inwestorów do poszukiwania atrakcyjnych nieruchomości jako lokaty kapitału, ale też z myślą o zarabianiu na wynajmie.
Skąd obecna popularność nieruchomości, jako formy inwestycji? Są one generalnie postrzegane jako stabilniejsze i dające większe szanse na zysk w długiej perspektywie niż inne instrumenty. Ponadto w dobie niskich stóp procentowych zdecydowanie wypadają korzystniej pod względem stóp zwrotu choćby od obligacji czy lokat bankowych, które aktualnie są nieopłacalne. Z kolei w porównaniu do akcji nie są tak ryzykowne.
W mieszkaniówce popyt obecnie wzmagają m.in. przybysze z Ukrainy, którzy szukają mieszkań do wynajęcia. W segmencie komercyjnym o świetnej koniunkturze świadczy duża liczba nowych inwestycji. O ewentualnej opłacalności mogą świadczyć też dane np. o rosnącej konsumpcji.
Czym różni się inwestycja w lokal użytkowy od tej w mieszkanie? Ma ona swoje zalety, ale też wady.
Do zalet zaliczymy większe bezpieczeństwo transakcji. Na rynku mieszkaniowym to lokator ma wyższą pozycję niż właściciel. Dzięki przepisom o ochronie praw lokatorów jest wyraźnie uprzywilejowany. Usunięcie niepłacącego najemcy jest trudne, może trwać latami, podobnie jak wyegzekwowanie należności. Wynajem firmie daje większe bezpieczeństwo. Druga zaleta to mniejsza rotacja najemców. Na rynku mieszkaniowym zazwyczaj dominują umowy na rok, dwa – góra trzy lata. W przypadku firm standardowe okresy najmu są dłuższe – od 3 do 5 lat choć zdarzają się nawet i na lat 10. Nie bez znaczenia jest również fakt, że właściciel nie musi samodzielnie przygotowywać i urządzać lokalu. Zrobi to najemca, choć może oczekiwać w zamian czynszowych, czyli okresu zwolnienia z czynszu – trwa on z reguły do 6 miesięcy.
Są jednak i wady inwestycji w lokale użytkowe. Przede wszystkim wymienimy tu większe koszty związane z kupnem nieruchomości. Na największych rynkach, czyli w miastach jak Wrocław, Kraków, Warszawa ceny za przeciętnej wielkości lokale (ok. 70 – 150 mkw.) w dobrym położeniu wynoszą od około 700 tys. do 1,5 mln zł. Stawki za metr kwadratowy zaczynają się od około 5000 zł. Średni poziom to 7000 zł/mkw.
Kolejna sprawa – powodzenie inwestycji w większym stopniu uzależnione jest od właściwego wyboru lokalu, niż w przypadku najmu mieszkań. Oczywiście tu też liczy się odpowiedni wybór, ale w segmencie komercyjnym podlega on niejako drugiej i to znacznie bardziej skrupulatnej weryfikacji ze strony najemcy, który dokładnie sprawdzi, na ile dana lokalizacja mu się opłaci. Taki klient, mający w perspektywie prowadzić działalność zarobkową w danym miejscu, będzie znacznie bardziej krytyczny niż lokator mieszkania.
Wybór lokalu użytkowego nie jest prosty, choć można wskazać na pewne podstawowe czynniki, które mają znaczenie. Liczby się oczywiście szansa na wysoką odwiedzalność danego miejsca. Pod tym względem bardzo dobrze wypadają oczywiście centra miast, główne ulice handlowe, deptaki, sąsiedztwo głównych dróg tranzytowych. Do bardzo atrakcyjnych lokalizacji zaliczymy też np. nowe osiedla mieszkaniowe, gdzie istnieje niedobór placówek handlowych. Lokal w takim miejscu może być dla najemcy prawdziwą żyłą złota.
Oprócz lokalizacji znaczenie mają parametry nieruchomości – te mogą być różne w zależności od rodzaju działalności najemcy. Dlatego dobrze jest na samym początku określić, do kogo kierujemy swoją ofertę. W przypadku handlu liczy się umiejscowienie lokalu na parterze z dużą witryną i wejściem od strony ulicy. Jeśli placówka ma charakter gastronomiczny – zaletą może być miejsce np. na letni ogródek. Ważną kartą przetargową – niezależnie od rodzaju działalności najemcy – będzie parking, lub obecność miejsc parkingowych w okolicy.
Ile można zarobić?
Na takie pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć, bez odwoływania się do konkretnych przykładów. Generalnie jednak uważa się, że wynajem lokali może być nieco bardziej zyskowny od wynajmu mieszkań. Obecnie przeciętne stopy zwrotu z najmu lokali mieszkalnych w największych miastach szacuje się na około 5 – 6 proc. W przypadku lokali komercyjnych można szacunkowo dodać 1 – 2 proc.
Z danych ofertowych WGN wynika, że w największych miastach najniższe stawki czynszów za lokale handlowe zaczynają się od około 30 zł/mkw. natomiast średnio wynoszą około 50- 70 zł, co przy przeciętnej powierzchni około 100 mkw. daje miesięczny przychód rzędu 5000 – 7000 zł.
Marcin Moneta – komercja24
