Nowoczesne nieruchomości magazynowe w Polsce mają swoim klientom coraz więcej do zaoferowania. Już w okresie pandemii i wprowadzonego w związku z nią lockdownu, zainteresowanie magazynami zaczęło rosnąć. Obecnie, kiedy pandemia odeszła w zapomnienie, magazyny dalej przyciągają najemców zainteresowanych wynajęciem powierzchni komercyjnych. Czego zatem mogą się obecnie spodziewać najemcy obiektów magazynowych?

Spis treści:
Pandemia koronawirusa rozbudziła polski sektor nieruchomości magazynowych
Magazynów przybywa na całej mapie kraju
Jakie są oczekiwania najemców?
Inwestycje typu build-to-suite
Pandemia koronawirusa rozbudziła polski sektor nieruchomości magazynowych

Sektor magazynowy przeżył prawdziwe oblężenie na krótko po wprowadzeniu w całym kraju lockdownu. Polacy, którzy zostali zamknięci w domach, zaczęli masowo dokonywać zakupów online. Taki stan rzeczy przyczynił się do dynamicznego rozkwitu na rynku e-commerce. Przedsiębiorcy działający w tej branży wyczuli moment do możliwości rozwinięcia swoich przedsiębiorstw i wielu z nich zdecydowało się na ekspansję. W efekcie wyraźnie zwiększyło się zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe do wynajęcia. Wzrosło zainteresowanie zarówno dużymi centrami logistycznymi, jak również bardziej kompaktowymi magazynami miejskimi.

Magazynów przybywa na całej mapie kraju

Liczna magazynów oferujących nowoczesne powierzchnie do wynajęcia, rośnie w całej Polsce. Inwestycji magazynowych przybywa w dużych aglomeracjach miejskich, lub w ich pobliżu, jak również w bardziej skrajnych lokalizacjach, oddalonych od dużych miast.
Inwestorzy wybierają odpowiednie magazyny w oparciu o swoje indywidualne preferencje. Oznacza to, że o ile dla jednego przedsiębiorcy idealnym wyborem będzie kompaktowy magazyn miejski o tyle dla innego o wiele bardziej korzystne będzie wynajęcie powierzchni komercyjnej w magazynie położonym poza miastem.
Deweloperzy zdają sobie sprawę z mocno zróżnicowanych potrzeb swoich najemców w związku z czym starają się oddawać do użytku projekty inwestycyjne, które będą odpowiadały różnego rodzaju najemcom. W efekcie mapa Polski coraz bardziej zapełnia się nowymi inwestycjami komercyjnymi w segmencie magazynowym.

Jakie są oczekiwania najemców?

Polski sektor magazynowy nieustannie się rozwija, a właściciele obiektów starają się tworzyć je w oparciu o najnowsze wymagania swoich przyszłych najemców. Na podstawie ich preferencji tworzą plany inwestycyjne. Dzięki dobrze przemyślanym inwestycjom, wiele obiektów magazynowych domyka proces komercjalizacji jeszcze zanim poszczególne budynki realizowane w ramach projektu komercyjnego zostaną oddane do użytku.
Oczywiście preferencje najemców różnią się od siebie, jednak występują również kryteria wyboru, które są wspólne dla przeważającej większości przedsiębiorców. Jednym z takich kryteriów jest cena za metr kwadratowy magazynu do wynajęcia. Przedsiębiorcy zwracają w tym przypadku uwagę nie tylko na to, jaka jest cena wynajmu pomieszczenia, ale również jak wysokie są comiesięczne opłaty eksploatacyjne.
Ponadto przedsiębiorcy zwracają uwagę na lokalizację. Istotne, aby zapewniała ona przyszłym pracownikom możliwość swobodnego dojazdu do miejsca pracy. Najlepiej więc, jeśli w pobliżu inwestycji znajdują się przystanki komunikacji miejskiej lub podmiejskiej. W przypadku inwestycji położonych poza obszarem aglomeracji miejskich, najemcy niejednokrotnie decydują się na podstawianie po swoich pracowników busa w wybranej lokalizacji. Rozwiązanie takie stosowane jest w przypadku większych graczy rynkowych, którzy wynajmują powierzchnie w centrach logistycznych i zatrudniają dużą liczbę pracowników magazynowych oraz biurowych.
Kolejną ważną z punktu widzenia najemców rzeczą jest odległość inwestycji od dróg krajowych i autostrad. Jest to bardzo istotna kwestia w punktu widzenia logistycznego. Bardzo ważne jest bowiem, aby proces dostaw i odbiorów towarów przebiegał prawnie i bez opóźnień, które mogłyby generować dla przedsiębiorstwa straty finansowe.
Kolejnym ważnym kryterium wyboru jest stan techniczny budynku magazynowego oraz jego standard. Obiekty komercyjne stanowią dla swoich najemców nie tylko miejsce do prowadzenia biznesu, ale również swego rodzaju wizytówkę. Zaniedbane i mało atrakcyjne obiekty są źle postrzegane zarówno przez kontrahentów, jak również potencjalnych pracowników. Z tego względu przedsiębiorcy dokładają starań, aby ich magazyny prezentowały wysoki poziom i były reprezentatywne.
Przedsiębiorcy zwracają także baczną uwagę na zastosowanie w budynku nowoczesnych rozwiązań technologicznych, które zwiększą wydajność pracowników i będą stanowiły dla nich wsparcie w pracy. Dodatkowo dużą wartość dodaną stanowi zastosowanie ekologicznych rozwiązań, jak na przykład oświetlenie LED, panele fotowoltaiczne, itp., które mogą przysłużyć się wyraźnym oszczędnościom dla najemców. Najemcy zwracają uwagę również na to, czy obiekty komercyjne wyposażone są w nowoczesne platformy przeładunkowe, jaka jest wysokość składowania, nośność posadzki itp. Weryfikują też dostępność przestrzeni biurowych, socjalnych oraz infrastrukturę informatyczną w budynku.
Poczucie bezpieczeństwa jest kolejną bardzo istotną kwestią. Całodobowy monitoring oraz ochrona obiektu zwiększą poczucie bezpieczeństwa i komfortu pracowników. Obiekty, które posiadają ogrodzony teren, są postrzegane jako bardziej atrakcyjne.
Wielkość placów manewrowych także ma ogromne znaczenie, gdyż wpływa na szybkość manewrów kierowców oraz może przyczynić się do usprawnienia (lub pogorszenia) procesu logistycznego przy dostawach i odbiorach towarów.
Istotna jest także ilość miejsc parkingowych dla mobilnych pracowników. Ci z nich, którzy posiadają swój samochód i mają gwarancję miejsca parkingowego na terenie zakładu pracy, często odbierają to jako wartość dodaną i chętniej podejmują się pracy w takim miejscu.

Inwestycje typu build-to-suite

Dużym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się inwestycje typu build-to-suite. Są one korzystne dla obu stron – najmującej i wynajmującej. Inwestor, który rozpoczyna realizację inwestycji magazynowej, może wejść w porozumienie z przyszłym najemcą i zrealizować projekt w oparciu o jego indywidualne preferencje. Przyszły najemca jeszcze na etapie budowy inwestycji magazynowe ma możliwość ustalenia z deweloperem, jaki obiekt ma mieć standard techniczny, wyposażenie oraz udogodnienia. Dzięki temu najemca zyska idealnie uszytą na miarę przestrzeń do prowadzenia biznesu, a dewelopera ominie proces komercjalizacji obiektu. W takich bowiem sytuacjach najemca jest zobowiązany do długoterminowego wynajmu powierzchni zrealizowanej w ramach inwestycji build-to-suite.
Alternatywą dla obiektów szytych na miarę pod wynajem są inwestycje typu build-to-own. Deweloper pełni wówczas rolę wykonawcy i po ukończeniu i oddaniu nieruchomości magazynowej do użytku, przekazuje prawo własności przedsiębiorcy, który zlecił budowę. Takie rozwiązanie również niesie ze sobą szereg korzyści, jednak jego odbiorcami są przede wszystkim duże przedsiębiorstwa o ugruntowanej pozycji na rynku, które poszukują stabilnej lokalizacji i nie planuje zmiany lokalizacji w najbliższych latach.

Redakcja
Komercja24.pl

+

Nowoczesnych nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym jest więcej, ale według analityków WGN to wciąż za mało. Zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny do wynajęcia wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Dodatkowo rosnąca konkurencja sprawia, że deweloperzy starają się wystawiać na rynek inwestycje, które wyróżniają się jakością i innowacyjnością na tle konkurencji.

Spis treści:
Deweloperzy budują, ale nie tak szybko
Popyt cały czas jest wysoki
Przedsiębiorcy zwracają uwagę na certyfikaty poświadczające ekologiczność inwestycji
Magazyny nie tylko na wynajem
Czy deweloperzy będą realizować kolejne inwestycje magazynowe?

Deweloperzy budują, ale nie tak szybko

Deweloperzy cały czas dostarczają na rynek nowoczesne nieruchomości inwestycyjne w sektorze magazynowym. Jednak inwestycje magazynowe nie są oddawane do użytku w tak dużej ilości, jakiej mogliby oczekiwać przyszli najemcy. Powód tego jest prosty. Deweloperzy cały czas analizują bieżącą sytuację rynkową. Wysoka inflacja i drogie materiały budowlane oraz wykończeniowe, skutecznie zniechęcają do przygotowywania do realizacji nowych projektów inwestycyjnych. O ile deweloperzy byliby w stanie je jeszcze sfinansować, o tyle cena najmu mogłaby się okazać zbyt wysoka, aby skusić wystarczającą liczbę przedsiębiorców poszukujących magazynu na wynajem.

Popyt cały czas jest wysoki

Obecna sytuacja gospodarcza jest niekorzystna, a do tego niestabilna. Inflacja wciąż jest wysoka, a zbliżający się sezon zimowy zwiastuje wysokie rachunki za ogrzewanie. Niemniej przedsiębiorcy nie rezygnują z poszukiwania nowych magazynów na wynajem.
Duży popyt sektor magazynowy zawdzięcza po części dwóm czynnikom. Pierwszym z nich jest wybuch pandemii koronawirusa, która przyczyniła się do dynamicznego rozwoju e-commerce. Przedsiębiorcy działający w branży sprzedaży Internetowej, którzy rozpoczęli w tym okresie ekspansję, zaczęli poszukiwać większych magazynów do przechowywania swoich towarów. Rozwijając się na kilka miast, musieli również rozpocząć poszukiwania mniejszych magazynów miejskich. W efekcie zainteresowanie wolnymi powierzchniami, zarówno w dużych centrach logistycznych, jak i małych magazynach położonych w miastach, gwałtownie wzrosło.
Drugim powodem wzrostu zainteresowania magazynami do wynajęcia był wybuch wojny na Ukrainie i związany z nią napływ ukraińskich uchodźców do Polski. Część z tych osób stanowili przedsiębiorcy, którzy pomimo nagłej zmiany swojej sytuacji życiowej, nie chcieli rezygnować z prowadzenia biznesów. W efekcie zaczęli oni poszukiwać magazynów na wynajem na terenie Polski, gdzie zdecydowali się kontynuować swoją działalność biznesową.

Przedsiębiorcy zwracają uwagę na certyfikaty poświadczające ekologiczność inwestycji

Przedsiębiorcy coraz większą uwagę przywiązują do tego, czy magazyn, w którym chcą wynająć powierzchnię, jest obiektem posiadającym certyfikat. Obecnie w Polsce dominują dwie metody certyfikacji. Najbardziej popularną wydaje się być certyfikat BREEAM. Zaraz za nim plasuje się system certyfikacji LEED.

System certyfikacji wielokryterialnej budynków BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)jest systeme, któremu podlegają nie tylko nieruchomości komercyjne, ale również mieszkalne. BREEAM dzieli się na 5 schematów:
1. Infrastructure, który jest przeznaczony dla projektów infrastrukturalnych.
2. New Construction (International – dla krajów poza Wielką Brytanią), który jest przeznaczony dla inwestycji nowo powstających;
3. In-Use, który jest przeznaczony dla budynków, które są już oddane do użytku od minimum dwóch lat;
4. Refurbishment & Fit-Out, który jest przeznaczony dla renowacji i wykończenia budynków;
5. Communities, który jest przeznaczony dla projektów urbanistycznych.

Dodatkowo system ten dzieli się na 10 kategorii, którymi są:
1. Zarządzanie;
2. Zdrowie i dobre samopoczucie;
3. Woda;
4. Energia;
5. Odpady;
6. Transport;
7. Innowacje;
8. Wykorzystanie terenu i ekologia;
9. Zanieczyszczenia;
10. Materiały.

W zależności od tego, jaką liczbę punktów uzyska nieruchomość inwestycyjna, może otrzymać certyfikat na poziomie:
– Pass – nieruchomość, której punktacja po przeliczeniu daje wynik powyżej 30%;
– Good – nieruchomość, której punktacja po przeliczeniu daje wynik powyżej 45%;
– Very Good – nieruchomość, której punktacja po przeliczeniu daje wynik powyżej 55%;
– Excellent otrzyma nieruchomość, której punktacja po przeliczeniu daje wynik powyżej 70%;
– Outstanding otrzyma nieruchomość, której punktacja po przeliczeniu daje wynik powyżej 85%.

System certyfikacji LEED dla zielonych budynków jest drugim, popularnym w Polsce systemem certyfikacji. Zadaniem systemu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) jest zweryfikowanie, w jakim zakresie nieruchomość ma wpływ środowisko naturalne.

W zależności od liczby uzyskanych przez nieruchomość inwestycyjną punktów, otrzymać może ona certyfikat na poziomie:
– Certified (certyfikowany) przy 40-49 punktach;
– Silver (srebrny) przy 50-59 punktach;
– Gold (złoty) przy 60-79 punktach;
– Platinum (platynowy) przy 80-110 punktach.

Certyfikacja nieruchomości inwestycyjnej, w tym magazynów, stanowi dla najemców coraz istotniejszą kwestię. Obiekty, które posiadają zielony certyfikat, są postrzegane jako bardziej atrakcyjne, nowoczesny, sprzyjające środowisku a także bardziej prestiżowe.

Magazyny nie tylko na wynajem

Dla najemców interesujące są nie tylko magazyny do wynajęcia, ale również te na sprzedaż. Coraz bardziej popularnym rozwiązaniem jest realizacja inwestycji BTS, czyli magazynów budowanych pod indywidualnego klienta. Inwestycje BTS (build-to-suite) realizowane są przez dewelopera na zlecenie przedsiębiorcy, który ma się wprowadzić do nieruchomości. Po zakończeniu projektu i oddaniu inwestycji magazynowej do użytku, obiekt przechodzi na własność zleceniodawcy, czyli przedsiębiorcy. Rozwiązanie takie jest na tyle korzystne, że obie strony umowy otrzymują korzyść. Deweloper zyskuje pewnego klienta, dla którego jedynie realizuje inwestycję, a przedsiębiorca otrzymuje dopasowany do swoich potrzeb obiekt komercyjny, który będzie idealnie spełniał bieżące zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową firmy. W zależności od możliwości działki inwestycyjnej, obiekt taki może zostać w przyszłości rozbudowany, w miarę ekspansji działalności przedsiębiorstwa.

Czy deweloperzy będą realizować kolejne inwestycje magazynowe?

Analizując bieżącą sytuację na rynku nieruchomości można pomyśleć, że deweloperzy wyhamują z nowymi inwestycjami magazynowymi. Niemniej nie zapowiada się, aby ten czarny dla najemców scenariusz miał się sprawdzić. Deweloperzy zdają sobie sprawę z wysokiego zapotrzebowania na nowe inwestycje magazynowe. Najemcy wciąż aktywnie poszukują obiektów, które spełniałyby ich oczekiwania. Deweloperzy, nie chcą tracić szansy na zdobycie klienta, starają się realizować nowe projekty. Niemniej w procesie planowania nowych inwestycji zachowują czujność. Wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące koszty mediów przyczynią się z pewnością do dalszego wzrostu cen za wynajem magazynów, a to może zniechęcić część potencjalnych najemców. Deweloperzy dostarczają więc tyle inwestycji, aby dało się je w zadowalającym tempie w pełni skomercjalizować.

Redakcja
Komercja24.pl