Aktywność deweloperów zakończyła się rekordową podażą powierzchni magazynowej dostarczonej na rynek w I kwartale 2023 roku. Największy udział w wolumenie nowej powierzchni miały rynki wschodzące, których udział w ramach 8 największych obszarów koncentracji wyniósł aż 25%.

Rynek magazynowy niezmiennie należy do najszybciej rozwijających się sektorów nieruchomości. Tylko w pierwszym kwartale 2023 roku całkowite zasoby magazynowe powiększyły się o 19,6%, przekraczając na koniec marca 29,9 mln m kw.

„Potwierdzeniem dobrej kondycji sektora magazynowego jest wielkość oddanej do użytku powierzchni w pierwszym kwartale tego roku. W ujęciu kwartalnym rynek zanotował rekordową nową podaż, której wolumen wyniósł ponad 1,85 mln m kw. Dla podkreślenia tej wartości warto dodać, że oddana w I kwartale powierzchnia stanowiła aż 42% podaży zrealizowanej w rekordowym 2022 roku (4,4 mln m kw.),” – komentuje Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na wysoki wynik nowej podaży wpływ miało ukończenie kilku dużych projektów, m.in. Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 m kw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 m kw.), Panattoni BTS Best Secret w Sulechowie (88 500 m kw.).

„Decyzje deweloperów, co naturalnie jest podyktowane obecną sytuacją gospodarczą i kwestiami uzyskania finansowania, przemawiają za bezpieczniejszą opcją, czyli projektami BTS. Obiekty realizowane dla konkretnego najemcy są zabezpieczone długimi umowami najmu, co przekłada się na przewagę tego typu rozwiązań względem projektów realizowanych spekulacyjnie. Jednocześnie w dalszym ciągu obserwujemy rozwój obiektów typu „last mile” oraz „city logistics”, które znajdują się na obrzeżach i peryferiach miast,” – wyjaśnia Michał Kozdrój, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Knight Frank.

Kluczowe dla rynku projekty magazynowe realizowane są w ramach 8 głównych obszarów koncentracji, ale w ostatnim czasie wyraźnie swój udział zaznaczają również tzw. rynki wschodzące, które odnoszą się do Rzeszowa, Kielc, Lublina, terenu Kujaw, czy zachodnich regionów Polski w pobliżu granicy z Niemcami. W tych obszarach zrealizowano najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 25% całkowitego wolumenu.

„Ukończenie kilku wielkopowierzchniowych obiektów przełożyło się na zmniejszenie wolumenu w budowie, który na koniec marca 2023 roku wyniósł 2,1 mln m kw. W porównaniu do analogicznego kwartału w roku poprzednim wynik zanotował spadek o połowę, a w odniesieniu do poprzedniego kwartału o blisko 40%. Interesujący jest fakt, że najwięcej obiektów magazynowych na etapie realizacji znajduje się na rynkach wschodzących. Za takimi wyborami deweloperów przemawia stale rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz lepsza dostępność siły roboczej w porównaniu do głównych ośrodków,” – dodaje Szymon Sobiecki.

Utrzymująca się w ostatnich latach wysoka aktywność najemców wyhamowała w I kwartale 2023 roku, a popyt na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 1,2 mln m kw. Osiągnięty wynik zanotował spadek o 20% zarówno w odniesieniu do IV kwartału 2022 roku, jak i analogicznego okresu w roku ubiegłym.

Do największych transakcji zanotowanych w I kwartale roku należały: umowa najmu 56 000 m kw. w Panattoni Park Szczecin I podpisana przez firmę z branży produkcyjnej, nieznacznie mniejsza transakcja dotycząca najemcy z sektora e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (55 000 m kw.) oraz dwie mniejsze umowy w MDC2 Park Kraków South (najemca z sektora farmaceutycznego, 36 000 m kw.) i w GLP Kraków Logistics Centre III (najemca z sektora logistycznego, 36 500 m kw.).

„Rekordowo wysoka nowa podaż nowej powierzchni w I kwartale roku w połączeniu z mniejszym popytem ze strony najemców nie mogły nie wpłynąć na wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec marca 2023 roku średnia dla badanych obszarów koncentracji wyniosła 6,4%, co w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym było wzrostem o 3 pp. Z naszych analiz wynika, że najwyższy współczynnik pustostanów na poziomie 10,4% odnotowany został w zachodniopomorskim obszarze koncentracji magazynowej,” – dodaje Szymon Sobiecki.

Czynsze wywoławcze w pierwszym kwartale roku odnotowały niewielki wzrost. Podobnie jak w przypadku pozostałych sektorów nieruchomości, łączy się to z wysokimi kosztami finansowania oraz rosnącymi kosztami budowy. Czynsze w zależności od obszaru koncentracji wahały się w granicach 3,50-7,00 EUR/m kw./miesiąc.

Źródło: Knight Frank.

Znaczenie Podkarpacia cały czas rośnie, region ten ma szansę stać się jednym z głównych hubów przeładunkowych wschód-zachód, wykorzystywanych m.in. w odbudowie Ukrainy. Potencjał regionu dostrzegają również deweloperzy magazynowi, którzy budują magazyny i zabezpieczają grunty pod kolejne hale w okolicy – mówią Michał Kozar, Senior Associate, oraz Janusz Dudek, Senior Advisor, w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Podkarpacie jeszcze do niedawna było jednym z najmniejszych rynków magazynowych w kraju. Na koniec 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynowej w regionie wynosiły niewiele ponad 300 tys. mkw. Jednak zawarte w tym samym roku transakcje przednajmu na magazyny w formule BTS, już w roku 2022 przełożyły się na wysoką nową podaż ponad 142 tys. mkw. Kolejne 49 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej trafiło na podkarpacki rynek w pierwszych trzech miesiącach tego roku.

Podkarpackie miasta zachęcają inwestorów

– Ważnym czynnikiem w rozwoju Podkarpacia jest jego coraz lepsze skomunikowanie z Europą, jak i resztą kraju. Region zyskuje na znaczeniu dzięki rozbudowie międzynarodowej europejskiej trasy Via Carpatia, która docelowo połączy Litwę, Polskę, Słowację, Węgry, Rumunię, Bułgarię oraz Grecję. Podkarpacie jest doskonale skomunikowane również dzięki autostradzie A4, prowadzącej przez ważne ośrodki gospodarcze w Polsce, od granicy z Niemiec, aż do granicy z Ukrainą – mówi Janusz Dudek. Dodatkową zachętą dla inwestorów są działające w regionie dwie strefy ekonomiczne, oferujące inwestorom najwyższe w Polsce ulgi podatkowe. Chodzi tutaj o Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Mielec oraz Tarnobrzeską Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Wisłosan.

Dużo pracowników fizycznych i techników, mniej menadżerów

Inwestorów zachęca również rozwijający się na Podkarpaciu rynek pracy. – Region oferuje dostęp do pracowników z kompetencjami technicznymi oraz wysoki poziom edukacji. Warto podkreślić, że realizowane tutaj projekty inwestycyjne coraz częściej są zrównoważone, opierają się na wysokim bezpieczeństwie pracy i innowacyjnych rozwiązaniach oraz uwzględniają działania badawczo-rozwojowe – informuje Natalia Nowakowska, Senior Consultant w Hays Poland.

Według Karoliny Szyndler, Senior Director w Hays Poland, pozyskanie pracowników fizycznych do pracy w sektorze produkcyjno-magazynowym w województwie podkarpackim nie przysparza większych wyzwań, jak to się dzieje w innych regionach, a dostępność kandydatów na stanowiska produkcyjne jest stosunkowo wysoka. – Podobnie wygląda kwestia obsadzania ról technicznych, tzw. grey-collar, wymagających fachowej wiedzy. Większy dostęp do wyspecjalizowanych kandydatów obserwujemy w kilku ośrodkach miejskich, w których już teraz funkcjonuje wiele przedsiębiorstw z branży produkcyjno-magazynowej. Jako przykłady można wymienić Rzeszów, Mielec i Stalową Wolę – wyjaśnia Karolina Szyndler. Ekspertka dodaje, że podkarpacki sektor produkcyjno-magazynowy jest jednak dość młody, w związku z czym nie wykształcił jeszcze wystarczającej rzeszy ekspertów oraz kadry menedżerskiej. Brakuje również menedżerów posiadających doświadczenie w realizacji projektów typu greenfield. W praktyce oznacza to, że lokalni pracodawcy coraz mocniej koncentrują się na rozwoju strategii pozyskiwania i rozwijania niezbędnych kompetencji, m.in. inwestując w programy szkoleniowe dla pracowników.

Dolina Krzemowa lotnictwa

Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu napędzają przede wszystkim najemcy z sektorów produkcyjnego, farmaceutycznego i lotniczego. Charakterystyczne dla tego rynku są też inwestycje budowane na zamówienie i odpowiadające na potrzeby klientów (BTS i BTO).

– Można powiedzieć, że Podkarpacie to polska Dolina Krzemowa lotnictwa. Taka jest też historia tego miejsca, żeby wspomnieć tylko największe w kraju zakłady lotnicze w Mielcu, które działają już od 1938 roku. Przez lata w regionie rosły kolejne firmy produkujące podzespoły lotnicze, które też przyciągały nowych inwestorów. Dzisiaj Podkarpacie, oprócz historii, zapewnia producentom lotniczym wykształconą kadrę i specjalistów – mówi Michał Kozar. Jako przykład, ekspert Newmark Polska wskazuje na firmę Boeing, która już posiada zakłady w Dolinie Lotniczej w Rzeszowie i nadal chce rosnąć w tej lokalizacji. Niedawno ogłosiła otwarcie ogromnego biura – 6,6 tys. mkw. w budynku SkyRes, w którym pracować będzie kilkaset osób, wspierających m.in. prowadzone przez światowego giganta programy lotnicze i kosmiczne.

Międzynarodowe przedsiębiorstwa obecne w regionie rosną i potrzebują kolejnych metrów powierzchni przemysłowej i magazynowej. Tak było m.in. z firmą BorgWarner, amerykańskim producentem podzespołów stosowanych w układach napędowych oraz wydechowych pojazdów, między innymi dla takich marek, jak: Mercedes Benz, AMG czy Aston Martin. – Swoją działalność w Polsce BorgWarner rozpoczął już w 2009 roku, jednak wraz z rozwojem potrzebował dodatkowej powierzchni produkcyjnej. W 2022 r. przeniósł się do dedykowanego  obiektu o powierzchni prawie 11 300 mkw. wybudowanego dla producenta przez dewelopera Panattoni, w ramach parku Panattoni Park Airport II – wyjaśnia Janusz Dudek.

Na Podkarpaciu zgodnie z planem

Najemców na Podkarpaciu nie zatrzymała wojna w Ukrainie. Mimo zawirowań geopolitycznych, firma odzieżowa LPP doprowadziła do końca swój nowy projekt logistyczny, otwierając w styczniu tego roku największy magazyn w Polsce, o powierzchni 69 tys. mkw. Dedykowany jest obsłudze zamówień e-commerce dla klientów w Polsce, Czechach, Słowacji, Słowenii, Węgrzech i Ukrainie. Nowe centrum Fulfillment powstało w ramach Panattoni Park Rzeszów North.

Największe kontrakty najmu na Podkarpaciu w ubiegłym roku podpisali: największy operator logistyczny w regionie – Omega Pilzno (Reino Park Rzeszów, 24 500 mkw.) oraz SaarGummi (DL Invest Park Sędziszów Małopolski, 12 500 mkw.). Producent systemów uszczelniania i rozwiązań na bazie gumy dla branż automotive oraz budownictwa – firma SaarGummi, właśnie w ubiegłym miesiącu (maj 2023 r.) zainaugurowała swoją działalność w nowej fabryce.

– Mimo rozwoju podkarpackich zakładów produkcyjnych i magazynów, podobnie jak cały kraj, a nawet Europa, w ostatnich miesiącach Podkarpacie również odczuwa spowolnienie dynamiki wzrostu. Jak pokazują dane Newmark Polska, aktywność najemców w pierwszym kwartale tego roku znacznie się zmniejszyła – od stycznia do marca podpisano umowy tylko na 10,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, co jest liczbą o prawie 66 proc. niższą, niż wolumen osiągnięty w analogicznym okresie rok wcześniej (1 kw. 2022 r.: 30,7 tys. mkw.) – mówi Michał Kozar. – Mniejsza aktywność najemców nie daje jednak większego wyboru aktywnym i poszukującym najemcom, ponieważ również liczba realizowanych inwestycji spadła, a w pierwszym kwartale tego roku cała powierzchnia w powstających inwestycjach była już wynajęta. W tym samym okresie poziom pustostanów wyniósł 3,6 proc. powierzchni, a z gotowych magazynów, wolnymi metrami dysponowały tylko dwa parki – LCube Logistic Park Rzeszów i Panattoni Park Rzeszów Airport III – informuje ekspert.

Przyszłość jest w Rzeszowie

Sektor magazynowy dostosowuje się do nowej sytuacji, a inwestorzy planują przyszłość. W tych planach jest miejsce również dla Rzeszowa i całego województwa, które po wybuchu konfliktu zbrojnego w Ukrainie, stało się jednym z głównych hubów przeładunkowych z Zachodu na Wschód. – Przez wiele miesięcy obserwowaliśmy tutaj ogromny ruch związany z pomocą humanitarną. Lokalni operatorzy logistyczni do dzisiaj otrzymują masę zapytań na temat krótkoterminowego składowania. Gdy skończy się wojna, to właśnie na Podkarpaciu powstaną najważniejsze centra przeładunkowe, biorące udział w odbudowie Ukrainy. Jesteśmy przekonani, że większość firm, które wezmą udział w odbudowie czy ekspansji na rynek ukraiński, w pierwszej fazie nie zdecyduje się na budowę zakładów w samej Ukrainie, gdzie wiele dróg i budynków zostało zniszczonych. Oni również będą chcieli skorzystać z pobliskiej infrastruktury na terenie Polski i Podkarpacia – mówi Michał Kozar.

Deweloperzy i inwestorzy na rynku magazynowym od dłuższego czasu widzą potencjał tej lokalizacji. Największe firmy budują hale i zabezpieczają działki pod kolejne inwestycje w okolicach Rzeszowa. – Najwięcej magazynów w regionie powstaje w Rzeszowie, Korczowej, Jasionce, Dębicy i Chmielowie. W pierwszym kwartale tego roku na podkarpacki rynek magazynowy trafiły trzy kolejne inwestycje – Panattoni Park Rzeszów North (21 500 mkw.), LCube Logistic Park Rzeszów (19 600 mkw.) oraz kolejna hala w ramach DL Invest Dębica (8000 mkw.). Oprócz wymienionych, właścicielami budynków produkcyjnych i magazynowych oraz działek inwestycyjnych są również: 7R, CTP, Reino i Waimea Holding – podsumowuje Janusz Dudek.

Źródło: Newmark Polska.

Pierwszy kwartał br. zakończył się rekordowym wolumenem nieruchomości magazynowych. Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, początek roku w sektorze magazynowym w Polsce stanął pod znakiem najwyższej w historii nowej podaży dostarczonej przez deweloperów. Mimo że aktywność najemców kontynuuje trend spadkowy, Polska pozostaje jednym z najszybciej rosnących rynków powierzchni magazynowo – logistycznych w Europie.

W pierwszym kwartale 2023 roku całkowity wolumen transakcji najmu na rynku magazynowym wyniósł 1,2 mln mkw. Taki wynik oznacza kontynuację tendencji spadkowej w porównaniu do średniej kwartalnej z lat 2021-2022, kiedy podpisane umowy najmu oscylowały w granicach 1,7 mln mkw. wynajętej powierzchni. Należy jednak podkreślić, że tegoroczne otwarcie roku wciąż utrzymuje się nieco powyżej średniej zanotowanej w latach 2019-2020 i wynoszącej 1,1 mln mkw.

Największe nowe umowy zawarte w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku zostały podpisane przez firmę SHEIN w regionie Wrocławia (55 000 mkw.), MCG EastBridge w regionie Krakowa (36 700 mkw.) oraz przez firmę Regesta, która wynajęła łącznie 68 000 mkw. w dwóch lokalizacjach w regionie Trójmiasta (35 250 mkw.) oraz na Śląsku (32 850 mkw.).

Popyt netto, obejmujący nowe umowy, umowy BTS oraz rozbudowy, spadł o 42% r/r do 661 000 mkw. i odpowiadał za 55% całkowitego wolumenu transakcji.

Obecne otoczenie rynkowe sprawia, że najemcy ostrożniej podejmują decyzje o ekspansji lub relokacji, o czym świadczy wzrost udziału renegocjacji, które już drugi kwartał z rzędu odpowiadały za 45% popytu. Mimo to Polska nadal jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych, a czołowi deweloperzy kontynuują aktywność budowlaną. To świadczy o silnym przekonaniu inwestorów o dalszym długoterminowym wzroście, a ten będzie napędzany przed rozwój e-commerce i produkcji. Już teraz widzimy, że firmy produkcyjne przenoszą część swoich operacji, między innymi do Polski, w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcucha dostaw w Europie – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W marcu 2023 roku całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła 29,9 mln mkw., co oznacza 21-procentowy wzrost r/r.

W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 1,9  mln mkw., co jest najwyższym wynikiem odnotowanym w pojedynczym kwartale w historii sektora magazynowego w Polsce. Jednocześnie, w tym czasie firmy deweloperskie rozpoczęły budowę projektów o łącznej powierzchni 825 000 mkw. Oznacza to powrót aktywności developerskiej po słabym czwartym kwartale poprzedniego roku, kiedy na rynek wprowadzono jedynie 300 000 mkw. Tym samym na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, a ponad połowa, bo 54% powierzchni dotyczyła inwestycji spekulacyjnych – tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Źródło: Cushman & Wakefield.