Ponad 655 000 mkw. magazynów oddanych do użytku od stycznia do czerwca br. oraz 856 000 mkw. w budowie – to wynik za I kw. 2016. Dobra koniunktura gospodarcza wpływa na popyt, który na koniec czerwca br. przekroczył 1,39 mln mkw. – wynika z raportu przygotowanego przez AXI IMMO.

Popyt

W pierwszej połowie roku łącznie wynajętych zostało 1,39 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 64% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. W porównaniu do I połowy 2015 r. popyt był wyższy o ponad 125 000 mkw. Najlepsze wyniki odnotowano w regionie Warszawy (350 000 mkw.), Poznania (216 000 mkw.) i Górnego Śląska (199 000 mkw.). Najwyższa dynamika wzrostu miała miejsce w Bydgoszczy, gdzie w porównaniu z I połową 2015 r. popyt był wyższy o 104%, głównie za sprawą dużych kontraktów na realizację inwestycji typu BTS.

– Tradycyjne rynki magazynowe były wybierane przez ponad 80% najemców. Pięć głównych regionów magazynowych do nie tylko kluczowe lokalizacje logistyczne, ale również duże rynki wewnętrze, których efektywna obsługa wymaga obecności w regionie – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Z drugiej strony dostępność do pracowników w połączeniu z mniej konkurencyjną lokalizacją pozytywnie oddziałuje na rozwój nowych regionów. Bydgoszcz jest tego najlepszym przykładem – dodaje Renata Osiecka.

Eksperci przewidują , że dobra koniunktura na rynku najmu powinna utrzymać się przez najbliższe 2 lat. Warunki makroekonomiczne są dobre, co sprzyja inwestycjom wewnętrznym firm. Klienci w celu poprawy swojej konkurencyjności inwestują w nowe rozwiązania logistyczne i techniczne, na czym naturalnie zyskuje sektor nieruchomości magazynowo-producyjnych.

Podaż

Ponad 655 000 mkw. magazynów oddanych do użytku od stycznia do końca czerwca br. jest to wynik o 39% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Najwięcej nowych projektów powstało w okolicach Warszawy (144 000 mkw.) oraz w regionie Poznania (121 000 mkw.). Na koniec czerwca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 10,4 mln mkw.

W budowie znajduje się 856 000 mkw. z czego 42% to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej projektów w trakcie realizacji znajduje się w regionie Poznania (158 000 mkw.), na Górnym Śląsku (129 000 mkw.) i Polsce Centralnej (102 000 mkw.). Najwięcej projektów spekulacyjnych powstaje w Poznaniu w rejonie Gądek i Tarnowa Podgórnego.

Prognozy

W drugiej połowie roku dynamika po stronie popytu pozostanie wysoka. Na koniec roku możemy spodziewać się kolejnego rekordowego poziomu najmu. Główne czynniki wzrostu w sektorze związane są z dobrymi warunkami wewnętrznymi, w tym konsumpcją oraz zmianami w modelu organizacji łańcuchów dostaw. Prognozowany wzrost PKB na poziomie 3,3% do 3,5% w zależności od źródeł przez najbliższe 2 lata jest mocną podstawą do podtrzymania optymistycznych nastrojów na rynku magazynowym.

W I kw. 2016 r. wzrosła aktywności najemców i deweloperów na rynku  powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły poziom 10,3 mln m kw.

W I kw. 2016 r. zawarto transakcje na 637 tys. m kw., co oznacza wzrost o ok. 8% w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku – tak wynika z najnowszego raportu Cushman and Wakefield.

Największą popularnością wśród najemców cieszyły się największe rynki magazynowe: Górny Śląsk (144 tys. m kw. wynajętej powierzchni) i okolice Warszawy (140 tys. m kw.). Najemcy byli aktywni również w regionach Polski Centralnej (85 tys. m kw.), Poznania (76 tys. m kw.) i Wrocławia (71 tys. m kw.). Jeśli chodzi o mniejsze rynki regionalne, wysoki popyt odnotowano w Bydgoszczy i Toruniu oraz w Trójmieście, za to mniej powierzchni magazynowej wynajęto w regionie Szczecina i Rzeszowa.

Najbardziej aktywnymi najemcami powierzchni magazynowej byli operatorzy logistyczni i sieci handlowe – ich udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 60%.

Na koniec I kw. 2016 r. w budowie było prawie 783 tys. m kw. powierzchni magayznowych. Ponad 75% inwestycji powstaje na największych rynkach, takich jak Poznań, okolice Warszawy, Polska Centralna, Wrocław i Górny Śląsk. Na popularności zyskują również takie regiony, jak Kraków, Trójmiasto i Lublin.

Rosnąca aktywność deweloperów przekłada się na stały wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Na szczególną uwagę zasługuje jednak tempo, w jakim tej powierzchni przybywa. W ciągu zaledwie jednego kwartału zasoby powierzchni magazynowej w Polsce powiększyły się aż o 447 tys. m kw., co stanowi prawie połowę podaży odnotowanej w całym 2015 r. Najwięcej nowej powierzchni magazynowej oddano do użytku w regionie okolic Warszawy, Górnego Śląska i Polski Centralnej.

Do największych transakcji zawartych na rynku powierzchni logistycznych w trzech pierwszych miesiącach roku należą: inwestycja Panattoni typu BTS dla Kaufland w Bydgoszczy (45,6 tys. m kw.), budynek BTS dla Agata Meble w Prologis Park Piotrków II (42,9 tys. m kw.) oraz renegocjacja umowy najmu powierzchni w Logicor Poznań I przez Arvato (27 tys. m kw.).

– Na rynku nowoczesnych powierzchni logistycznych i przemysłowych utrzymuje się bardzo dobra koniunktura. Korzystna sytuacja makroekonomiczna oraz dalszy rozwój infrastruktury transportowej pozostaną głównymi czynnikami rozwoju rynku w najbliższym czasie. Popyt pozostaje na wysokim poziomie, co skłania deweloperów do realizacji coraz większej liczby projektów inwestycyjnych – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield. – W budowie znajduje się ponad 780 tys. m kw. powierzchni magazynowej.

– Wybór odpowiedniej lokalizacji pod obiekt przemysłowy to bardzo złożona i indywidualna kwestia. Warto poświęcić jej sporo czasu i uwagi, bo właściwa decyzja lokalizacyjna może przesądzić o sukcesie konkretnej firmy – pisze Joanna Sinkiewicz, Dyrektor ds. Kluczowych Klientów i Reprezentacji Najemców w dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield w tekście dla portalu nieruchomości.rp.pl

Ekspert podkreśla, że  należy  wybrać lokalizację tak, aby wartość użytkowa tego elementu sieci logistycznej była możliwie najwyższa. C&W proponuje uwzględnienie następujących kwestii:

• wymagań transportu i siatki logistycznej,
• wymagań związanych z dostępnością i kosztem zatrudnienia,
• dostępności magazynów i warunków czynszowych w konkretnych regionach

Kolejna sprawa to rynek pracy: – Konieczność zatrudnienia kilkuset lub kilku tysięcy osób powoduje, że nawet sąsiedztwo głównych arterii komunikacyjnych czy dużych rynków zbytu nabiera drugorzędnego znaczenia. Widać to wyraźnie po bliższej analizie polskiej mapy magazynowej – firmy produkcyjne bardzo często decydują się na najem obiektów w miejscowościach mniejszych, ale gwarantujących odpowiedni rynek potencjalnych pracowników. Przykładem może być Manuli w Radomsku czy Pilkington w okolicach Sandomierza.- pisze Joanna Sinkiewicz.

Co ważne, dynamiczny rozwój polskiego rynku magazynowego powoduje, że nowoczesne powierzchnie są coraz częściej dostępne również w mniejszych miastach, takich jak Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz czy Szczecin. Maleją także różnice w kosztach najmu. Tym samym znaczenie ostatniego elementu spada, zyskują za to dwa pierwsze czynniki.

Ekspertka przeanalizowała zapotrzebowanie związane z magazynami dla branży e-commerce, która w Polsce dynamicznie się rozwija. W grę wchodzą

1. Elementy związane z lokalnym rynkiem pracy, tj. dostępność siły roboczej i jej koszt. To zrozumiałe, biorąc pod uwagę bardzo duże zapotrzebowanie tej grupy najemców na personel.
2. Sąsiedztwo nowoczesnej infrastruktury drogowej, przede wszystkim głównych arterii komunikacyjnych.  Również ulokowanie magazynu w niewielkiej odległości od odbiorcy końcowego czy bliskość firm kurierskich mogą sprzyjać budowaniu przewagi wynikającej ze sprawnej obsługi zamówień internetowych

Całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce w I kw. 2016 przekroczyła 10 mln mkw. – tak wynika z danych BNP Paribas Real Estate. W porównaniu do I kwartału 2015r. nowa podaż wzrosła o 60% i wyniosła prawie 430 000 mkw., co świadczy o niesłabnącym zainteresowaniu rynkiem ze strony najemców, jak i deweloperów.

Mimo dużej podaży, w I kwartale 2016 roku udział wolnej powierzchni zwiększył się jedynie o 0,6 p.p. osiągając 6,3%. Według prognoz BNP Paribas Real Estate Poland stopa pustostanów nie ulegnie większym zmianom w kolejnych kwartałach. Nie przewiduje się również znaczących wahań stawek czynszów, co świadczy o równowadze między popytem, a podażą.

– W dalszym ciągu najdroższym rynkiem jest Warszawa I, z uwagi na lokalizację wewnątrz granic administracyjnych stolicy, odpowiednio wysokie ceny gruntu i ograniczoną dostępność atrakcyjnych powierzchni. Zwiększająca się konkurencja pomiędzy właścicielami parków magazynowych oraz wzrost podaży, sprawią, że w nadchodzących miesiącach najemcy negocjując warunki umowy, częściej będą mogli liczyć na pakiety atrakcyjnych zachęt oraz  wydłużenie okresów zwolnienia z czynszu. – podkreśla Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia.

Tomasz_Mika

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowych w Polsce na koniec I kw. 2016 r. Łączne zasoby powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły ok. 10,37 mln mkw. na koniec I kw. 2016. W pierwszych trzech miesiącach roku do użytku oddano aż 418 000 mkw. nowych magazynów. Większość nowych projektów ukończono w Okolicach Warszawy (137 000 mkw.), Górnym Śląsku (87 000 mkw.) i Polsce Centralnej (85 000 mkw.).

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Polsce, JLL, informuje: „To było bardzo mocne otwarcie roku na polskim rynku magazynowym. W I kw. 2016 r. podpisano umowy najmu na łącznie 680 000 mkw .To najlepszy wynik zarejestrowany w pierwszym kwartale w ostatnim dziesięcioleciu i bardzo dobry prognostyk na pozostałą część roku. Co więcej, w I kw. łączne zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 10 milionów mkw., co umocniło ją na dziewiątym miejscuw Europie pod względem podaży”.

Najwięcej powierzchni magazynowej w I kw. wynajęto w Okolicach Warszawy (184 000 mkw.), na Górnym Śląsku (142 000 mkw.) oraz w Poznaniu (123 500 mkw.). Największą umowę najmu podpisał Kaufland (45 000 mkw. w Panattoni Park Bydgoszcz).

Największe umowy najmu w I kw. 2016 r.

Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw. 2016 r.