Prawdopodobnie w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pierwszą od kilku lat podwyżkę stóp procentowych. Po niej zapewne przyjdą następne. Co taki scenariusz oznacza dla rynku? Czy w związku z rekordową podażą – przy osłabieniu popytu – może dojść do głębszej przeceny mieszkań?

Przypomnijmy, że od ponad 30 miesięcy, po serii cięć, obowiązują w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ze stopą podstawową NBP na poziomie 1,5 proc. Ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się pozostawić stopy na dotychczasowym poziomie. Właśnie stopy procentowe są w największym stopniu odpowiedzialne za obecną koniunkturę na rynku mieszkaniowym. W zeszłym roku w największych miastach firmy sprzedały ponad 65 tysięcy mieszkań. Nigdy wcześniej nie uzyskano tak dobrego wyniku. Kolejny czynnik, powiązany z wysokością stóp, to rosnąca popularność nieruchomości, jako inwestycji. Mieszkania postrzegane są jako pewna lokata kapitału, która z czasem powinna procentować. Co więcej – w obliczu niskiej opłacalności takich form inwestowania, jak choćby obligacje czy lokaty bankowe – na plan pierwszy wysuwa się rynek najmu, ze stopami zwrotu na poziomie 5 – 6 proc. Zyskowność najmu w dużym stopniu jest uzależniona od poziomu stóp procentowych, jeśli zakup był finansowany kredytem. Kolejny czynnik, który dotychczas „pompował” popyt, to oczywiście program Mieszkanie dla Młodych. Trzeba jednak tutaj zaznaczyć, że choć MDM ma istotne znaczenie, to jednak jego rola nie jest dominująca. Świadczą o tym ostatnie miesiące, gdy sprzedaż mieszkań nadal pozostawała na bardzo wysokim poziomie, mimo braku dopłat z MDM.

Całościowy obraz pozostaje korzystny dla branży. Po osłabieniu popytu, do którego doszło po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008, około roku 2014 nastąpiło odbicie na rynku, co skutkuje obecną koniunkturą. Różni się jednak ona od tej sprzed 10 lat przede wszystkim faktem, że ceny – inaczej niż wtedy – nie rosną szybko. Przypomnijmy, że 10 lat temu bardzo wysoki popyt na mieszkania uformował się na bazie łatwo dostępnych kredytów, głównie we frankach, ale i w złotówkach – na warunkach, które dziś są już niedostępne (np. finansowane 110 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat). W tamtym okresie mieszkania szybko drożały, bo duży popyt zderzył się z niewystarczającą podażą. W efekcie klienci byli skłonni kupować nawet tzw. dziury w ziemi, i przyspieszali decyzje zakupowe, w obawie że będzie drożej. Tak urosła bańka cenowa, która później z hukiem pękła, zostawiając właścicieli z mieszkaniami po przecenie – wartymi mniej, niż kredyt do spłaty.

Obecnie z takim scenariuszem nie mamy do czynienia. Deweloperzy prowadzą bezpieczną politykę cenową, natomiast wysoka podaż równoważy popyt. To dobra cecha dużego frontu robót. Pytanie jednak, czy firmy nie zmierzają do przegrzania.

Mamy bowiem do czynienia z budowaniem na skalę jeszcze nie obserwowaną dotychczas. W zeszłym roku firmy deweloperskie oddały ponad 78 tysięcy nowych mieszkań, co było wynikiem rekordowym. Jeszcze nigdy nie wybudowano tak wiele. Względem roku wcześniejszego liczba oddanych mieszkań na sprzedaż była wyższa aż o 25 procent. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było więcej o około 10 proc.

W tym roku wyhamowania nie ma – wręcz przeciwnie: obserwujemy dalsze przyspieszenie. Jak informuje GUS – od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Jeśli taka dynamika utrzyma się w końcówce roku, prawdopodobnie zostanie pobity kolejny rekord. Na razie – względem tego samego okresu z roku 2016 podaż mieszkań od deweloperów wzrosła o blisko 15 proc. Warto tutaj dodać, że firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła natomiast ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!

Wygląda więc na to, że deweloperzy mocno wierzą w popyt. Niestety całość może nie wyglądać tak różowo, gdy zacznie się seria podwyżek stóp procentowych, a z tą możemy mieć do czynienia już w przyszłym roku. Wskazują na to dane gospodarcze – bardzo duży wzrost PKB i rosnąca inflacja.

Podwyżki stóp odbiłyby się negatywnie na naszej zdolności kredytowej, wysokości rat kredytów, a tym samym rentowności najmu nieruchomości kupowanych na kredyt. Co prawda, spory udział w obecnych świetnych wynikach sprzedażowych, mają transakcje za gotówkę, jednak one same nie „udźwigną” koniunktury.

Tak więc – widmo ewentualnej nadpodaży nie jest wcale przesadzone. Z drugiej jednak strony, ewentualne podwyżki stóp będą raczej rozciągnięte w czasie. Wydaje się, że przynajmniej na początku – a więc w przyszłym roku i zapewne w kolejnym, nie będą one w większym stopniu odczuwalne przez rynek. Dopiero z czasem mogą istotnie zaważyć na popycie. Warto tu przestrzec posiadaczy kredytów – ewentualny wzrost stóp do poziomów sprzed serii cięć, oznaczałby wzrost raty kredytu o kilkadziesiąt procent.

Marcin Moneta – komercja24.pl

Czy pożegnamy się z tanimi mieszkaniami? Wiele wskazuje na to, że stabilizacja cen może w najbliższym czasie okazać się przeszłością, a mieszkania będą szybciej drożeć. Wszystko dlatego, że bardzo dobrze się sprzedają, a do tego deweloperzy pozbywają się już powoli wędzidła, jakim dla rynku były limity cenowe MDM.

Takie wnioski płyną z najnowszego raportu REAS za III kw. 2017. W analizowanym okresie firmy w największych miastach zbyły 17,5 tysiąca lokali. Cały rok może zamknąć się wynikiem ponad 70 tysięcy, a więc pobić rekord ubiegłoroczny. 17,5 tysiąca sprzedanych mieszkań jest to rezultat lepszy aż o 20 proc. wobec tego samego kwartału rok temu.

Trwają więc w najlepsze „żniwa” w branży deweloperskiej. Tym bardziej zadziwiać może, że ceny mieszkań szybko nie rosną. Od kilku lat w kontekście naszego rynku mieszkaniowego (zarówno pierwotnego jak i wtórnego) mówi się o stabilizacji cenowej.

Przykładem może być choćby sama Warszawa, gdzie w ciągu dwóch lat ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły zaledwie o 170 zł/mkw. W II kw. 2015 średnio za nowe mieszkanie płaciło się 7510 zł/mkw., w drugim kwartale tego roku było to 7680 zł. W Poznaniu w tym samym czasie ceny praktycznie się nie zmieniły. Nowe mieszkania teraz, tak jak i dwa lata temu kosztują w stolicy Wielkopolski średnio 6200 zł/mkw.

Ceny są stabilne również na rynku wtórnym. W Warszawie w okresie od II kw. 2015 do II kw. 2017 ceny wzrosły zaledwie o… 40 zł/mkw. Średnio za używane mieszkania płaci się w stolicy 7340 zł od metra kwadratowego. W Krakowie na rynku wtórnym ceny nieznacznie nawet spadły. Z 6150 zł do 6040 zł/mkw.

Jak to się więc dzieje, że mimo świetnego popytu mieszkania wyraźnie nie drożeją. Wg ekspertów wpływ na to ma przede wszystkim umiejętna polityka deweloperów zmierzająca do tego, by nie przegrzać rynku. Firmy dostarczają więc odpowiednio dużą podaż. W efekcie klienci mają w czym wybierać. Jest to sytuacja inna od tej 10 lat temu, gdy popyt był bardzo duży, a podaż mała. Poskutkowało to dynamicznym wzrostem cen, na którym urosła bańka cenowa, następnie po podniesieniu stóp procentowych i w efekcie ogólnego kryzysu bańka pękła i doszło do drastycznej przeceny, a deweloperzy zostali z nadpodażą.

Dziś tak się nie dzieje. Firmy budują wyjątkowo dużo. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku deweloperzy w Polsce oddali ponad 78 tysięcy nowych mieszkań. Wzrost podaży wyniósł 25,7 proc. Od początku roku tego roku do końca sierpnia firmy oddały natomiast już ponad 53 tysiące mieszkań, czyli o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.

Koniec stabilnych cen

Wiele jednak wskazuje, że na naszych oczach reguły gry się zmieniają. Nie wszyscy deweloperzy „wyrabiają”z podażą, na dodatek w obliczu ciągle świetnego popytu oraz zbliżającego się końca programu MDM firmy coraz częściej testują wyższe ceny. Koniec MDM ma tu duże znaczenie. Wg ekspertów REAS deweloperzy przestawiają się obecnie z taniego budownictwa pod MDM bardziej na projekty droższe, lepiej zlokalizowane. Z kolei w samym budownictwie popularnym przestają mieć znaczenie limity cenowe programu, który definitywnie, realnie się skończy prawdopodobnie już na początku przyszłego roku. Z danych REAS wynika, że coraz częściej nowe mieszkania wprowadzone do oferty okazują się droższe. Przykładowo: w Trójmieście były wyższe o 23 proc. niż przed kwartałem.

Na razie oczywiście za wcześnie mówić, że od tej pory mieszkania będą bardziej dynamicznie drożeć. Nic też nie wskazuje na to, by miało dojść do napompowania kolejnej bańki cenowej. Na rynku co prawda dominuje optymizm, ale też pewnym hamulcem może się tu okazać wzrost stóp procentowych, do którego dojdzie prawdopodobnie w przyszłym roku.

Co ważne – bardziej zdecydowane wzrosty cen na rynku pierwotnym, przełożą się też na wzrost stawek za mieszkania używane. A na to liczy wielu właścicieli, którzy kupowali swoje nieruchomości na szczycie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Stawki ciągle nie wróciły do tamtego poziomu.

Marcin Moneta – komercja24

Polacy odwracają się od dużych mieszkań – takie przynajmniej wnioski wypływają z danych statystycznych oraz sprzedażowych. W większym stopniu stawiamy na nieruchomości małe, albo średnie, co w polskich warunkach oznacza maksymalnie 55 mkw.

Skąd taki wniosek? Wypływa on choćby z danych zawartych w „Małym Roczniku Statystycznym 2016”. Wynika z nich, że w 2015 roku przeciętne oddane mieszkanie przeznaczone na sprzedaż miało 58,5 mkw. Jeszcze w 2010 roku było to 66,2 metra kwadratowego.

Z kolei wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016), w analizowanym okresie na rynku Warszawskim najlepiej sprzedawały się mieszkania małe lub średnie – do maksymalnej powierzchni 65 mkw. Stanowiły ponad 65 proc. całej sprzedaży. Dla porównania – tylko około 5 proc. transakcji obejmowało nieruchomości o powierzchni 75 – 85 mkw., ten sam odsetek odnosił się do przedziału 85 – 100 mkw. i powyżej 100 mkw.

Co ciekawe – zwrot ku mniejszym metrażom odbywa się okresie, gdy bardziej stać nas na mieszkania. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym mamy większą zdolność kredytową, a dzięki wzrostowi zarobków i stabilnym cenom mieszkań, stać nas z naszych pensji na większą powierzchnię nieruchomości. Wg raportu NBP za I kw. 2017 z przeciętnej pensji obecnie w największych miastach można kupić średnio 0,88 mkw. nowego mieszkania. W niektórych ośrodkach jest to ponad metr kwadratowy. W ciągu 10 lat nasza siła nabywcza naszych pensji na rynku mieszkaniowym wzrosła o blisko 100 proc.

Skąd w takim razie większa popularność mieszkań małych? Być może klienci po doświadczeniach tzw. frankowiczów i ogólnie kupujących na górce cenowej z lat 2006 – 2008, są dziś bardziej ostrożni przed zaciąganiem większych zobowiązań kredytowych? Może jednak chodzić o zmiany innego typu. Niewykluczone, że na popyt na mniejsze mieszkania przekłada się rosnąca liczba tzw. singli, czyli jednoosobowych gospodarstw domowych. Z kolei rodziny dziś są mniej dzietne, co również sprawia, że większy metraż nie jest koniecznością.

Duże i nieopłacalne?

Wszystko to każe zadać pytanie o sens inwestowania w dużą nieruchomość. Duże mieszkania, czyli w naszych warunkach już 70 mkw., są odpowiednio droższe w zakupie i droższe w utrzymaniu. Oczywiście nie ma żadnego problemu, jeśli ktoś kupuje na własny użytek i ma odpowiednie środki, by nieruchomość utrzymać.

Co jednak z kupnem w celach inwestycyjnych? Tu może być większy problem. Z danych WGN wynika, że duże metraże ciężej sprzedać. Zbywcy, bojąc się, że długo będą czekali na klienta, są bardziej skłonni obniżać stawkę za metr kwadratowy. Z wyliczeń analityków WGN wynika, że taka różnica przy lokalach od 70 mkw. w górę wynosi przeciętnie 10 proc., choć należy zastrzec, że nie zawsze jest to regułą. W mniejszym stopniu dotyczy dużych mieszkań, ale w segmencie premium, lub wyróżniających się naprawdę dobrymi lokalizacjami.

Problem może być też z wynajmem takiej nieruchomości. Większy metraż wymusza większą liczbę najemców, tymczasem zazwyczaj wynajmują single bądź dwie lub trzy osoby. Klientów mogą też odstraszać wyższe koszty utrzymania takiego lokalu.

Jak zarobić?

Nie oznacza to, że na dużym mieszkaniu w ogóle nie da się zarobić, choć najem w całości będzie z pewnością znacznie trudniejszy. Dobrym rozwiązaniem może się natomiast okazać wynajem poszczególnych pokojów, czyli w formule tzw. mieszkania studenckiego. Takie posunięcie może być intratnym rozwiązaniem, bowiem stawki najmu pokojów są zazwyczaj (w przeliczeniu na cenę 1 mkw. miesięcznie) wyższe niż przy wynajmie całego mieszkania. Przychody mogą finalnie okazać się więc znacznie wyższe i nie powinno być problemu ze znalezieniem najemców, ponieważ popyt na pokoje jest duży, pod warunkiem wszakże, że nasze mieszkanie znajduje się w dużym mieście i ośrodku akademickim – takim jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań. W mniejszych miastach wynajem na pokoje będzie bardzo trudny.

Marcin Moneta – komercja24.pl

Z danych GUS wynika, że na rynku padł nie jeden, a aż trzy rekordy pod względem podaży – zarówno, jeśli chodzi o lokale oddane do użytku, jak też, te których budowę rozpoczęto lub na które uzyskano pozwolenie. Czy rynkowi pierwotnemu grozi przegrzanie?

Przez pierwsze pół roku klucze do nowo wybudowanych mieszkań otrzymać mogło ponad 37,4 tys. kupujących.  Jest to najwyższy wynik w historii polskiego budownictwa. Barierę 35 tys. mieszkań przekroczono tylko raz – w 2009, w szczycie pozytywnej koniunktury, przerwanej globalnym kryzysem ekonomicznym. Szczegółowe dane prezentuje Tabela 1.

Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w okresie styczeń-czerwiec w latach 1993-2017. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.

Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Kolejne rekordy na horyzoncie

– Porównując tegoroczne dane z wynikami za dwa poprzednie półrocza, średnio o jedną czwartą wzrosła liczba mieszkań, których realizację rozpoczęto – wyjaśnia Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w firmie OPG Property Professionals. – Jeszcze większe wrażenie robią dane dotyczące lokali, na budowę których wydano pozwolenie bądź dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. W ujęciu „półrocze do półrocza”, rynek zaliczył wzrost na poziomie aż 45% – dodaje.

Dane za poprzednie półrocza prezentuje Tabela 2.

Tabela 2. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.

Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Widmo nadpodaży?

Czy w swoich planach na najbliższe lata deweloperzy mogą przeszarżować? Wedle najnowszych danych firmy REAS, na koniunkturę raczej nie ma obecnie co narzekać. Od stycznia do czerwca 2017 w sześciu największych aglomeracjach Polski swoich nabywców znalazło 36,4 tys. mieszkań. To blisko jedna czwarta więcej, niż w analogicznym okresie przed rokiem. Firma prognozuje, że do końca grudnia liczba ta przekroczy 72 tys., czyli więcej niż przed rokiem. Rynkowi liderzy – Dom Development, Murapol i Robyg w tym roku sprzedały już po 1600-1700 lokali.

Zdaniem Anny Kwaśny z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi, nie ma obecnie przesłanek by sądzić, że popyt w kolejnych miesiącach zmaleje. – Umacnia się wśród nabywców przekonanie, że kupno mieszkania to inwestycja bezpieczna i przynosząca długoterminowe zyski. – wyjaśnia.

Zdaniem ekspertki, coraz większą rolę odgrywać też będą inwestorzy instytucjonalni. – Galopujący w Polsce rynek pierwotny przyciągnął już pierwsze fundusze inwestycyjne, które włączają do swojego portfolio projekty mieszkaniowe przeznaczone pod wynajem. To coraz atrakcyjniejsza alternatywa dla tak „tradycyjnych” sektorów, jak biura czy handel i usługi.

Informacja prasowa OPG Property Professionals.

W drugim kwartale br. największe firmy deweloperskie sprzedały niemal o jedną czwartą więcej mieszkań niż rok wcześniej i mają szansę na nowy rekord

Z raportów zaprezentowanych przez firmy notowane na warszawskiej giełdzie wynika, że w drugim kwartale br. deweloperzy mieszkaniowi odnotowali spektakularny, ponad dwudziestoprocentowy wzrost sprzedaży w porównaniu do rezultatów uzyskanych rok temu. Boom w mieszkaniówce trwa już piąty rok z rzędu. Biorąc pod uwagę rekordowy poziom popytu w 2016 roku, tym większą niespodzianką jest tak duży progres. Dla analityków rynku to też spore zaskoczenie, że w tym roku wzrost sprzedaży tak bardzo przybrał na sile. W pierwszej połowie roku deweloperzy giełdowi znaleźli nabywców na prawie 15 tys. mieszkań i w porównaniu do minionego roku poprawili wynik prawie o jedną czwartą.

Dane firmy Reas mówią o skoku sprzedaży na podobnym poziomie. Analitycy podają, że w pierwszym półroczu 2017 roku w sześciu największych aglomeracjach w Polsce deweloperzy sprzedali 36,4 tys. mieszkań. Wzrost w porównaniu do roku poprzedniego wyniósł około 24 proc.

Ponad 20 proc. więcej mieszkań w budowie

Ostatnie statystyki wykazują kontynuację tendencji wzrostowej nie tylko, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych mieszkań, ale także wprowadzanych na rynek projektów. W ciągu pięciu pierwszych miesięcy roku liczba mieszkań w budowie wzrosła o ponad 20 proc. – do 83,6 tys. lokali. Ale oferta na rynku deweloperskim nie zwiększyła się. Przeciwnie. W pierwszym kwartale roku pula nowych mieszkań, które pozostawały w sprzedaży na największych rynkach nieruchomości w Polsce stopniała o kilka procent, nieznacznie przekraczając 50 tys. lokali.

Podaż nie rośnie, bo wzrost oferty deweloperskiej skutecznie koryguje coraz większy popyt na nowe mieszkania. W największych miastach w kraju chętnych do zakupu nie tylko nie brakuje, ale stale przybywa. W 2016 roku firmy prowadzące inwestycje w głównych ośrodkach miejskich znalazły nabywców na 62 tys. mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że ten rok deweloperzy wpiszą w historię rynku znów jako rekordowy, a hossa nie prędko się skończy.

Inwestorów przybywa

Sprzedaż nakręca grupa nabywców inwestycyjnych. W inwestycjach zlokalizowanych w pobliżu centrów miast większość nabywców to inwestorzy indywidualni, którzy planują czerpać dochody z wynajmu. Jak informuje Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, realizującej inwestycje mieszkaniowe Studio Centrum i Dzielna 64 na warszawskim Muranowie, przybywa klientów, którzy kupują więcej niż jedno mieszkanie. – Nabywcy inwestycyjni wybierają przede wszystkim projekty dobrze zlokalizowane komunikacyjnie, w niewielkiej odległości od ścisłego centrum miasta. Takie, które zapewniają dobry dostęp do wszelkich wygód, jakie daje infrastruktura śródmiejska. Chętnie kupują w inwestycjach położonych w pobliżu zagłębi biurowych – przyznaje Tomasz Sadłocha.
Przedstawiciel Ochnik Development sygnalizuje, że mieszkania wystawione do sprzedaży w atrakcyjnych dla inwestorów projektach znikają z oferty zanim ruszy budowa. – W naszych inwestycjach przy Pawiej i Dzielnej w Warszawie w kilka miesięcy od rozpoczęcia sprzedaży większość mieszkań znalazło właścicieli – dodaje Tomasz Sadłocha.

Niespotykana dynamika hossy

Dynamika obecnej hossy na rynku mieszkaniowym osiągnęła już większą skalę niż ta, którą mogliśmy obserwować dziesięć lat temu. Chociaż wzrost rynku jest już dużo większy niż w szczycie z lat 2007–2008 nie ma poważnych przesłanek do tego, by jego rozwój w najbliższym czasie miał zostać zahamowany.

Na spadek popularności nowych mieszkań nie miał znaczącego wpływu, ani noworoczny wzrost wysokości obowiązkowego wkładu własnego do kredytu hipotecznego do 20 proc., ani coraz bardziej ograniczona możliwość uzyskania dopłat w programie Mieszkanie dla młodych.

Popyt wspiera także łatwiejszy dostęp do kredytów, dzięki utrzymującym się na niskim poziomie stopom procentowym, co sprawia że zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców jest teraz bardzo wysoka.

Świetnie przygotowana do wymagań kupujących jest też oferta deweloperów. Dowodzi temu trzy czwarte sprzedanych mieszkań spośród lokali z terminem oddania zaplanowanym do końca bieżącego roku.

Dobre warunki do inwestowania

Dobry jest również klimat inwestycyjny. Sytuacja gospodarcza w kraju systematycznie się poprawia, co przekłada się także na jakość krajowego rynku pracy, a uwarunkowania geopolityczne coraz mniej sprzyjają emigracji zarobkowej Polaków.
Dane GUS opublikowane w czerwcu br. mówią, że przeciętny dochód na osobę w ciągu roku wzrósł o 7 proc. – do 1475 zł. Tak duży skok był ostatnio notowany 10 lat temu , kiedy dochód wynosił zaledwie 835 zł.

Coraz zasobniejsze portfele pozwalają Polakom myśleć o poprawie warunków bytowych i zmianie mieszkań na lepsze. A osoby inwestujące w nieruchomości wybierają nie tylko projekty budowane w podstawowym standardzie, ale także inwestycje z segmentu premium.

Pomimo jednak tak ogromnego zainteresowania zakupem nowych mieszkań mało prawdopodobne jest, żeby deweloperzy zdecydowali się podnieść ceny. Analitycy zgodnie prognozują, że stawki w dalszym ciągu pozostaną na stabilnym poziomie.
Autor: Ochnik Development

Kupiłeś mieszkanie 10 lat temu? Dziś możesz mieć problem ze sprzedażą, tak by nie stracić. Wszystko dlatego, że kupowałeś swoją nieruchomość na tzw. górce cenowej. Od tamtego czasu ceny mieszkań mocno „zjechały”. Na rynku wtórnym nawet o 20 proc.

Problem głębokiej przeceny na rynku mieszkaniowym dotyczy głównie osób, które kupowały w latach 2007 – 2008, czyli w czasie wywindowanych cen nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym powstała bańka cenowa. Klienci w obawie, że mieszkania nadal będą szybko drożeć, przyspieszali decyzje o zakupie, w efekcie czego spirala się nakręcała. Wysoki popyt spotkał znacznie niższą podaż, co sprzyjało szybkiemu wzrostowi cen. W tamtym okresie popularne było kupowanie tzw. dziur w ziemi, czyli mieszkań na wstępnym etapie inwestycji.

Bańka cenowa, która urosła – nie bez winy pośredników mieszkaniowych i kredytowych – na tym rynku, następnie pękła około 2009 roku i mieszkania zaczęły bardzo szybko tanieć. Obecnie, co prawda również mamy okres prosperity na rynku mieszkaniowym. Nieruchomości świetnie się sprzedają, ale ceny nie rosną, głównie dlatego, że duży popyt jest zrównoważony odpowiednio wysoką podażą. Dzięki temu klienci mogą szybko znaleźć satysfakcjonującą ich ofertę. Od kilku lat zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym trwa stabilizacja cenowa. Z badania Eurostatu wynika, że Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

To zła wiadomość dla posiadaczy mieszkań kupowanych w okresie wywindowanych cen, którzy chcieliby dziś sprzedać swoje nieruchomości i na tym zarobić. Mogą mieć z tym problem, podobnie jak ze sprzedażą tak, by spłacić resztę zobowiązania kredytowego. Takie osoby, jeśli chcą w jakiś sposób uciec od konieczności spłacania nieruchomości, są skazane na wynajem. Na szczęście dobra koniunktura na rynku najmu, gwarantuje klientów, natomiast niskie stopy procentowe ciągle pozwalają pokrywać raty kredytu przychodami z najmu.

Skala przeceny na rynku mieszkaniowym

O ile staniały mieszkania względem górki cenowej? Wg Amron – Sarfin w najgorszej sytuacji są osoby, które kupowały swoje nieruchomości w 2008 roku. Ich mieszkania ciągle są przeciętnie o około 14 proc. mniej warte. Pokazuje to poniższy wykres z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.

Wykres 1 Wskaźnik zmian wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie hipoteczne w latach 2007 – 2016

Z zestawienia średnich cen mieszkań NBP wynika jednak, że skala przeceny jest nawet większa i sięga 20 proc.

Przykładowo: w Krakowie na rynku wtórnym w I kw. 2007 mieszkania kosztowały średnio 7300 zł/mkw. Była to najwyższa zanotowana wartość. Obecnie średnie ceny wynoszą 6000 zł/mkw., a więc ciągle są niższe o blisko 18 proc. Na krakowskim rynku pierwotnym najwięcej za nowe mieszkania płaciło się w III kw. 2007, gdy średnio kosztowały niecałe 8100 zł/mkw. Obecny poziom cen to niecałe 6400 zł. Nowe nieruchomości są więc tańsze aż o blisko 21 proc.

W Warszawie szczyt górki cenowej na rynku pierwotnym przypadał na II kw. 2008 roku, kiedy nowe mieszkania średnio (ceny transakcyjne) kosztowały 8600 zł/mkw. Obecnie średnie ceny mieszkań nowych na stołecznym rynku wynoszą 7562 zł/mkw. Oznacza to, że ciągle są o 12 proc. niższe niż 10 lat temu.

Z kolei na warszawskim rynku wtórnym spadki po pęknięciu bańki cenowej były jeszcze większe. Wg NBP najwyższą wartość uzyskały ceny mieszkań używanych w Warszawie, w III kw. 2007. Wtedy kosztowały przeciętnie 9137 zł/mkw. Dziś stawki przeciętne wynoszą 7300 zł/mkw., a więc nadal są o 20 proc. niższe od wartości uzyskanej w szczycie górki cenowej.

Co dalej z cenami mieszkań? Tak jak już powiedzieliśmy – na razie niewiele wskazuje, że w krótkim okresie miałyby one rosnąć. Mimo wszystko perspektywy dla rynku wydają się dobre, więc z czasem nieruchomości z pewnością będą mocniej zyskiwać. Utrzymuje się dobra koniunktura na rynku najmu, co sprzyja zakupom inwestycyjnym. Poza tym wpływ na ogólną sytuację rynkową ma wzrost zarobków klientów oraz niskie koszty kredytowania. Niestety niewykluczone również, że jeszcze w tym roku w obliczu wysokiej inflacji, dojdzie do podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta – komercja24

Deweloperzy biją rekordy podaży i sprzedaży mieszkań. Polacy kupują ich najwięcej w Europie. Sukcesywnie spada metraż, choć nie zmienia się oczekiwanie względem ich komfortu i funkcjonalności. Jak to pogodzić?

Branża budowlana w Polsce przeżywa prawdziwą hossę – jak pokazują dane GUS, w marcu 2017 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o ponad 34% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Polacy chcą kupować nowe mieszkania dużo chętniej niż ich europejscy koledzy – jak wynika z szacunków Eurostatu, transakcje na rynku pierwotnym to aż 48% udziału w ogólnej wartości sprzedanych nieruchomości. Pod tym względem wyprzedają nas tylko Malta oraz Cypr. Okazuje się jednak, że choć kupujemy więcej, to jednocześnie mniej – jeśli przeliczymy mieszkania na nabyte „metry”.

Wg GUS od 2010 roku przeciętne mieszkanie w ofercie dewelopera „skurczyło się” aż o 8 metrów kwadratowych. Wybieramy mieszkania coraz bardziej kompaktowe oczekując, że będą równie wygodne i funkcjonalne co dużo większe lokale.

– Da się zaobserwować rosnące zainteresowanie rozwiązaniami pozwalającymi maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń, uczynić ją wygodną, a przy tym pojemną. Polacy coraz większą uwagę poświęcają na przykład głębokim szufladom, czy górnym szafkom obecnym w zabudowie pod sam sufit – mówi Magdalena Dymek, z firmy Häfele, jednego z największych dostawców akcesoriów budowlanych i meblowych w Polsce. Na wybór mniejszego mieszkania i sposób jego aranżacji w wyraźny sposób wpływają też siła nabywcza Polaków i zmieniający się model życia.

– Należy spodziewać się wyższej sprzedaży rozwiązań zapewniających wielofunkcyjność mebli, jak okucia łączące funkcje biurka i łóżka, czy na przykład blatów wysuwnych, które na co dzień nie zajmują miejsca, a mogą posłużyć jako stolik do kawy, czy mini-biurko – mówi Magdalena Dymek. – I choć daleko nam do Hongkongu, gdzie hitem są nanomieszkania poniżej 20 mkw., wszystko wskazuje na to, że zainteresowanie małymi mieszkaniami i dedykowanymi im rozwiązaniami aranżacyjnymi, będzie rosnąć także w kolejnych latach.

Häfele to globalna firma działająca od 1923 roku. Oferuje największy na rynku asortyment okuć meblowych, okuć budowlanych, oświetlenia meblowego LED, elektronicznych systemów kontroli dostępów oraz akcesoriów dla stolarzy i architektów – w sumie ponad 100 tys. produktów o wyjątkowej konstrukcji i designie.