Osiedle Flora – Asbud

Od czego zależy cena metra kwadratowego nowego mieszkania? O ile w danej inwestycji mogą różnić się stawki w zależności od powierzchni lokalu? Jak wycenione są mieszkania kompaktowe o metrażu trzydziestu kilku metrów w porównaniu z lokalami wielkości ponad 55 mkw.? Sondę prezentuje serwis Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

W naszych inwestycjach każde z mieszkań wyceniane jest indywidualnie w oparciu o jego atrakcyjność, metraż, piętro, na którym się znajduje, czy wystawę okienną. Z reguły, im mniejsze mieszkanie, tym droższe w cenie za metr kwadratowy. W zależności od inwestycji różnica może wynieść od 300 do 800 zł/mkw. Duże znaczenie ma układ. Lokal 35-metrowy może być tzw. średnią, czyli dużą jedynką lub małą, pożądaną na rynku dwójką. Podobnie mieszkanie 55-metrowe może mieć wydzielone dwa lub trzy pokoje.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.

Stawka za metr kwadratowy maleje zazwyczaj wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania. Stanowi to niewątpliwą korzyść dla klienta, który z racji większego metrażu poniesie wyższe koszty eksploatacyjne niż posiadacz kawalerki. W inwestycjach realizowanych przez Polnord w zależności od lokalizacji metr kwadratowy mieszkania jednopokojowego kosztuje  średnio 3‑4 proc. więcej niż w mieszkaniu trzypokojowym. Przykładowo w osiedlu Ku Słońcu w Szczecinie ceny kawalerek zaczynają się od 5100 zł za mkw., podczas gdy komfortowe trzypokojowe mieszkanie można nabyć w cenie od 4875 zł za mkw.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.

Na cenę mieszkania w danej inwestycji wpływa nie tylko metraż, ale również rozkład lokalu, piętro na którym się znajduje, a także widok z okna, czy nasłonecznienie mieszkania. Lokale położone na ostatnich piętrach najczęściej są najdroższe, ponieważ to zwykle bardziej reprezentacyjne mieszkania o unikatowym rozkładzie i widoku, często również o największym metrażu. Nie zawsze więc  stosowana jest zasada  im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za mkw. Przykładowo jednopokojowe mieszkanie w warszawskiej inwestycji Zielona Dolina II można nabyć w cenie od  137 tys. zł, dwupokojowe od 194 tys. zł, natomiast ceny trzypokojowych mieszkań w tej inwestycji zaczynają się od 284 tys. zł.

Sylwester Wybranowski, dyrektor sprzedaży deweloperskiej w Mennica Polska S.A. 

Mieszkania o powierzchni ok. 35 mkw. i 55 mkw. zaliczamy do tej samej grupy –  tzw. liderów rynku – o ile oferują odpowiednie funkcje dwu i trzypokojowego lokalu. Cena mkw. mieszkania jest uzależniona od bardzo wielu czynników determinujących jego atrakcyjność. W warszawskim projekcie Mennica Residence jest ich ponad dwadzieścia, a wśród nich między innymi: położenie lokalu na piętrze, strona świata, widok z okna, funkcja, przynależny balkon lub taras, wysokość pomieszczeń, czy klimatyzacja w standardzie. Wielkość mieszkania jest tylko  jednym z czynników wpływających na cenę, dopiero suma wszystkich czynników determinuje ostateczny koszt mkw., który dla większości mieszkań w Mennica Residence waha się między 12 tys. zł a 16 tys. zł/mkw.

Yael Rothschild, prezes zarządu Mill-Yon

Metraż ma wpływ na cenę, ale nie jest to regułą. Na przykład w warszawskiej Aura Park Wilanów można kupić małe mieszkanie w cenie 6800 zł/mkw., a duże za 7870 zł/mkw. Koszt uzależniamy od jakości. Wyżej wyceniamy mieszkania: dwustronne z widokiem z obu stron na zieleń, z ekspozycją od strony południowo-zachodniej, oferujące lepsze nasłonecznienie oraz z dużym i samodzielnym balkonem. Okresowo zdarzają się też promocje na dany typ mieszkań. Latem w Aura Park Wilanów mamy przecenę małych mieszkań z ogródkami. Z kolei w Aura Sky, gdzie zabudowa jest zróżnicowana i jednym z elementów inwestycji jest 25-pietrowa wieża, na cenę ma wpływ  widok z okna. Powyżej 11 piętra widać już piękną panoramę Warszawy, a z lokali usytuowanych na ostatnich piętrach widok jest naprawdę niezwykły, szczególnie że są w nich duże okna i przeszklone loggie. W naszej inwestycji na Białołęce wszystkie mieszkania, zarówno duże, jak małe są w tej samej cenie – 5600 zł/mkw. Jeżeli jednak porównujemy podobne jakościowo mieszkania, różniące się jedynie metrażem, cena może być różna o kilkaset złotych za mkw.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Wielkość mieszkania nie jest głównym wyznacznikiem ceny lokali sprzedawanych przez Archicom. Najważniejszą zmienną, która powoduje różnice cen mieszkań jest lokalizacja inwestycji oraz standard osiedla. W ramach jednej inwestycji ceny mogą być zróżnicowane ze względu na umiejscowienie mieszkania na osiedlu i w samym budynku. Tutaj dodatkowymi walorami mogą być przestronne ogródki na parterze, tarasy  lub widoki z okien.

Agnieszka Pyzel, reprezentująca BBI Development S.A.

Różnica w cenie w przypadku mieszkań o powierzchni 35 mkw. i ponad 55 mkw. może wynieść +/- 500 zł/mkw.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Przeważnie w każdej inwestycji cena metra kwadratowego różni się w zależności od metrażu mieszkań.  W przypadku mieszkań realizowanych w ramach inwestycji Na Sokratesa w warszawskiej dzielnicy Bielany, cena metra kwadratowego mniejszych mieszkań jest wyższa o około 5 – 10 procent w porównaniu z ceną lokali o większych metrażach. Konkretna różnica zależy od samych mieszkań, ich rozkładów, piętra, stron świata, itp.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service

Różnice w cenach za metr kwadratowy powierzchni wynikają nie tylko z metrażu,  ale i z funkcjonalności rozkładu, czy położenia danego mieszkania np. względem kierunków świata. W naszych inwestycjach mniejsze mieszkania są rzeczywiście droższe od dużych średnio o ok. 10 proc. i to właśnie one są często najbardziej poszukiwane przez nabywców.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper

Cena metra kwadratowego nie zawsze uzależniona jest od powierzchni mieszkania. Istotnymi aspektami, które wpływają na wycenę nieruchomości jest kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie, wielkość balkonu, czy ergonomia przestrzeni. Koszt nieruchomości uzależniony jest także od usytuowania mieszkania względem stron świata. Na ceny ma wpływ także jakość i standard wykonania oraz zagospodarowanie części wspólnych. We wrocławskich osiedlach Lokum di Trevi, lokum Victoria  i Lokum da Vinci znajdują się bezpieczne place zabaw, fontanny oraz bogato urządzona zieleń.

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol S.A.

Najmniejsze mieszkania w inwestycjach mają cenę jednostkową wyższą od dużych lokali o ok. 5 proc., co spowodowane jest wyższymi kosztami ich produkcji. Na jednostkę powierzchni przypada więcej ścian, instalacji i powierzchni wspólnej.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Analizując ceny metra kwadratowego poszczególnych mieszkań w inwestycji warto pamiętać, że wielkość lokalu jest tylko jednym z czynników wpływających na tę wartość. Bardzo duże znaczenie ma położenie mieszkania w budynku, w tym takie zmienne jak widok, hałas, czy piętro, na którym znajduje się lokal.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic

W naszych inwestycjach każde mieszkanie wyceniane jest indywidualnie. Metraż to tylko jedna z cech lokalu. Oprócz niej niezwykle istotne jest piętro, kierunek świata, czy układ. Zdarza się, że większe mieszkanie, posiadające wiele atutów oferowane jest w podobnej cenie jak mniejsze.

Lidia Fedorczuk, manager sprzedaży w Atlas Estates

Z zasady, im większe mieszkanie, tym średnia cena za metr kwadratowy jest niższa. W mieszkaniach o powierzchni ok. 35 mkw. w porównaniu z lokalami o metrażu ponad 55 m kw., cena jednego metra kwadratowego przeważnie jest wyższa o 200-400 zł. Na przykład w osiedlu Apartamenty Krasińskiego na warszawskim Żoliborzu mamy 33 metrowe studio z wydzielonym aneksem sypialnianym na piątym piętrze w cenie 9800 zł/mkw., a 57 metrowe mieszkanie trzypokojowe położone na tej samej kondygnacji kosztuje 9600 zł/mkw.

Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Mimo utrzymującego się na wysokim poziomie zainteresowania zakupem mniejszych lokali, wśród naszych klientów zaobserwowaliśmy również, iż coraz większą popularnością cieszą się mieszkania trzypokojowe, których metraże rozpoczynają się od ok. 55 m kw. Prócz większych możliwości aranżacyjnych i oferowanej przestrzeni ich atutem jest niewątpliwie również cena za mkw., która niejednokrotnie jest mniejsza nawet o kilka procent w stosunku do lokali jedno i dwupokojowych. W naszych inwestycjach nie ma jednak odgórnie ustalonych różnic procentowych w cenie lokalu w zależności od jego powierzchni. Każde mieszkanie traktujemy indywidualnie i ostateczną cenę ustalamy w drodze negocjacji z klientem.

Roma Peczyńska, dyrektor e-marketingu w RED Real Estate Development

O cenie za metr kwadratowy decyduje kilka czynników. Jednym z nich jest powierzchnia nieruchomości. Z reguły większe mieszkania są tańsze za metr. Różnice jednak są nieznaczne, wynoszą kilka procent. Na przykład w poznańskim Red Parku, gdzie proponujemy klientom zamieszkanie w 13-piętrowym budynku, cena jest uzależniona od piętra, ponieważ z najwyższych kondygnacji rozciąga się piękna panorama miasta. Podobnie jest w osiedlu Nowa Papiernia Ultra Nova, gdzie na niższych piętrach znajdują się soft lofty, a na najwyższym poziomie apartamenty. Tutaj na cenę wpływają również przestronne tarasy, które przynależą do lokali. W ekologicznym osiedlu Alpha Park w Warszawie cena mieszkania zależy od metrażu, ale również układu mieszkania, czy ukierunkowania okien.

Monika Zabłocka, reprezentująca Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego

W naszych inwestycjach metr kwadratowy w mieszkaniach o powierzchni ok. 35 mkw. jest wyżej wyceniony niż w lokalach o metrażu powyżej 55 mkw. o ok. 2,6 proc.

Katarzyna Pietrzak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Victoria Dom S.A.

Mniejsze mieszkania oferowane w naszych inwestycjach są zwykle droższe od tych większych. Nie są to jednak znaczące różnice w cenach, ale tylko delikatnie zauważalne. Przykładowo mieszkanie o powierzchni 33 mkw. w projekcie zlokalizowanym na warszawskiej Woli kosztuje 7200 zł/mkw., a lokal wielkości ponad 55 mkw. można kupić w cenie 6950 zł/mkw.

Aneta Zdulska, dyrektor ds. sprzedaży w WAN S.A.

Każde mieszkanie w naszych projektach jest indywidualnie wyceniane. Nie ma stałej różnicy w cenie mieszkań małych i większych. Faktem jest jednak to, że mniejsze mieszkania mają często wyższą cenę za metr kwadratowy.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki

materiał prasowy dompress.pl

Kazimierz Kirejczyk – REAS

Jaka przyszłość czeka polski rynek nieruchomości, gdy skończy się „kroplówka” dla deweloperów od państwa? Dlaczego ceny dynamicznie nie rosną, mimo kolejnych rekordów sprzedaży mieszkań, jak lokalne rynki reagują na program MDM – o tym wszystkim rozmawiamy z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem zarządu firmy doradczej REAS, który gościł na konferencji „Profesjonalizm w obrocie nieruchomościami” zorganizowanej przez grupę WGN we Wrocławiu oraz jubileuszu 25 – lecia istnienia firmy.

Jakie najważniejsze zjawiska i procesy wskazałby Pan obecnie na rynku mieszkaniowym w Polsce?

Ostatni rok był to znakomity okres dla rynku mieszkaniowego. Również I kw. roku 2016, okres bardzo dobrej sprzedaży, przy stabilnych cenach i bardzo dużym wyborze mieszkań.Okres ten z całą pewnością upłynął pod znakiem bardzo silnego wsparcia rynku mieszkaniowego poprzez program Mieszkanie dla Młodych. Zwłaszcza w I kw. roku 2016 bardzo wielu nabywców spieszyło się, żeby jeszcze skorzystać z puli dopłat z bieżącego roku. Nic dziwnego, że w połowie marca pieniądze z tej puli zostały wyczerpane.

I już się wyczerpują  pieniądze z puli na rok 2017…

Tak, w tej chwili są konsumowane pieniądze z pierwszej połowy puli przypadającej na rok 2017. Druga cześć tej puli – 45 proc. – zostanie uruchomiona od stycznia 2017. Możliwość rezerwacji wynika, że faktu, że można podpisać umowę z deweloperem z ostatnią płatnością przypadającą na rok 2017. Należy jednak zaznaczyć, że MDM nie był jedynym czynnikiem, który sprawił, że ta sprzedaż była taka dobra. Drugim ważnym czynnikiem, drugą ważną grupą nabywców byli inwestorzy, ludzie którzy kupują mieszkania od deweloperów w celu późniejszego ich wynajęcia. Skłaniają ich do tego przede wszystkim rekordowo niskie stopy procentowe. Inwestycja w mieszkanie pozwalająca na uzyskanie zwrotu na poziomie około 5 proc. rocznie, po opłaceniu podatku, jest zdecydowanie bardziej atrakcyjna, niż trzymanie tych samych pieniędzy w banku czy zakup obligacji.

Chciałbym Pana jeszcze spytać o prognozy na przyszłość, związane z tym, że program MDM zbliża się ku końcowi – z jednej strony. Z drugiej natomiast obserwujemy pogarszające się warunki kredytowania. Część banków podniosła marże, rośnie wymagany wkład własny. Jaki wpływ na rynek mogą mieć te czynniki? Czy nie ma obawy, że dobra koniunktura może się zachwiać?

Tak, rzeczywiście. Kończący się program MDM może oznaczać osłabienie koniunktury. Są eksperci twierdzący, że MDM nie tylko zwiększa sprzedaż bieżącą przesuwając zainteresowanie na rynek pierwotny, ale również w pewnym sensie „sięga do przyszłości”. Tzn. nabywcy przyspieszają swoje decyzje o zakupie, żeby skorzystać z dopłaty. Co za tym idzie – może ich zabraknąć za rok, dwa czy trzy, bo oni właśnie to mieszkanie teraz kupili korzystając z MDM. Rząd zapowiada program, który ma służyć pewnemu zneutralizowaniu wymogów banków. Ma być to program oszczędzania albo w systemie kas oszczędnościowych, albo w zwykłych bankach na wydzielonych rachunkach. Ma powstać forma długiego oszczędzania na wkład własny, tyle że w każdym z tych rozwiązań zanim ktoś uzbiera na wkład własny minie kilka lat – trzy, cztery, pięć. Może się więc okazać, że nieuchronnie powstanie taka „luka” na rynku, w której ten wymóg wyższego wkładu własnego stanie się istotnym ograniczeniem możliwości zaciągnięcia kredytu.

Jakie przełożenie na ceny mieszkań nowych ma MDM na lokalnych rynkach?

Na rynkach pierwotnych największych metropolii program MDM ma dość istotne znaczenie, oczywiście w segmencie mieszkań popularnych. Tam gdzie – tak jak w Poznaniu – limit jest bardzo wysoki, od momentu kiedy program MDM wszedł w życie obserwujemy lekki ruch cen do góry. Wynika to stąd, że tak wysokie limity pozwalają deweloperom na podwyższenie tego dolnego pułapu cen. Natomiast są miasta, gdzie to zjawisko jest troszkę słabsze. Mimo wszystko jednak we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, ze względu na to, że te limity poszły troszkę w górę, również widać do pewnego stopnia to zjawisko. W Gdańsku prawidłowość jest odwrotna, ponieważ tam mamy do czynienia z obniżaniem limitu programu MDM.

Generalnie jednak na polskim rynku mieszkaniowym mamy obecnie do czynienia raczej ze stabilizacją cenową – inaczej niż w okresie koniunktury z lat 2006 – 2008. Dlaczego, mimo świetnej sprzedaży i pobijania kolejnych rekordów sprzedażowych, ceny obecnie tak dynamicznie nie rosną?

To wynika z różnych przyczyn. Po pierwsze mamy do czynienia z bardzo dużą konkurencją na rynku deweloperskim. W związku z tym cena jest dość istotnym elementem tej rywalizacji, najważniejszym obok lokalizacji. Z drugiej strony nie nabywa dużo więcej pieniędzy do kieszeni klientów, zazwyczaj młodych ludzi. Trzecia bardzo ważna sprawa, to jest pewna dojrzałość firm deweloperskich, umożliwiająca im dość szybkie i elastyczne zwiększanie podaży, czyli pojawianie się w ofercie nieomal natychmiast nowych inwestycji, w miarę tego jak inne się sprzedają. To powoduje, że oferta jest wysoka. W związku z tym, pomimo tego, że rośnie nam popyt, to jednak ceny pozostają w równowadze, bo jak nie ja, to mój konkurent dostarczy nowe mieszkania na rynek. No i na koniec trzeba pamiętać, że w kraju ciągle mamy deflację, czyli tak naprawdę, gdyby ceny ‘nadążały” za inflacją, to powinny spadać. Tymczasem mimo wszystko one jednak lekko rosną.

Dziękuję za rozmowę

Rozmawiał Marcin Moneta – redaktor naczelny komercja24.pl

Pierwszy kwartał 2016 roku przyniósł kolejne świetne wyniki branży deweloperskiej. Wg REAS sprzedaż rok do roku wzrosła o blisko 25 proc. O 21 proc. wzrosła też liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej na analizowanych, głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź).  Z kolei liczba gotowych mieszkań niesprzedanych spadła o ponad 23 proc.

Wszystko to nie skutkuje jednak wyraźną zwyżką cen. Na rynku nadal dominuje stabilizacja. Wg REAS w ciągu roku ceny wzrosły zaledwie o nieco ponad 3 proc.

Eksperci podkreślają jednak rekordową sprzedaż: ” W czterech kolejnych kwartałach na rynku pierwotnym sprzedanych zostało prawie 54,7 tys. lokali. Jest to najwyższy dotychczas odnotowany w 12 kolejnych miesiącach wolumen sprzedaży.”

Mimo świetnych wyników I kwartału, twórcy raportu w prognozach zachowują ostrożność z dwóch powodów: wstrzymania wypłat z MDM na ten rok i kurczenia się środków na lata kolejne, co może wyraźnie uderzyć w popyt, oraz z powodu niepewności związanej z nowymi planami rządowymi dotyczącymi polityki mieszkaniowej.

W kwietniu rząd przedstawi założenia nowego programu  „Mieszkanie+”. Z dotychczasowych informacji wynika, że jego elementem będzie utworzenie kas oszczędnościowo-budowlanych.

Eksperci z firmy Expander zwracają uwagę, że z zaprezentowanego w marcu projektu ustawy wynika, że osoby oszczędzające w takich kasach otrzymają od państwa premię w wysokości do 900 zł rocznie. Dodatkowo będą też mogły uzyskać tani kredyt.

Z takiego preferencyjnego finansowania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby, które przed złożeniem wniosku o kredyt, przez co najmniej 4 lata oszczędzały w danej kasie. Kwota kredytu nie będzie mogła być wyższa niż ta, jaką oszczędzającemu udało się zgromadzić. W rezultacie, jeśli na naszym koncie w kasie będzie np. 20 000 zł, to kolejne 20 000 zł będziemy mogli pożyczyć. Oprocentowanie kredytu będzie stałe i nie będzie mogło być wyższe o więcej niż 3 pkt. proc. niż odsetki, jakie są wypłacane oszczędzającym. Oznacza to, że jeśli np. oprocentowanie ulokowanych oszczędności wyniesie np. 1%, odsetki od kredytu nie będą mogły przekroczyć 4%.

Zaletą korzystania z kas nie będzie tylko możliwość uzyskania preferencyjnego kredytu, ale również specjalna premia wypłacana przez państwo. Zgodnie z założeniami ustawy wyniesie ona 15% kwoty wpłaconej w danych roku. Eksperci Expandera podkreślają jednak, że nie będzie jednak mogła przekroczyć 900 zł rocznie, gdyż będzie naliczana od kwoty oszczędności nie wyższej niż 6000 zł. Jeśli więc wpłacimy w danym roku np. 7000 zł, premię dostaniemy i tak tylko od 6000 zł. Większe wpłaty spowodują jedynie, że w przyszłości będziemy mogli uzyskać wyższy kredyt. Oprócz tej premii naliczane będą również odsetki od wszystkich zgromadzanych oszczędności. Prawdopodobnie te nie będą jednak zbyt wysokie.

Zgromadzony kapitał oraz pieniądze z preferencyjnej pożyczki raczej nie zastąpią jkredytów hipotecznych. Jeśli ktoś będzie oszczędzał po 500 zł miesięcznie, rocznie odłoży 6000 zł. Do tej sumy doliczyć trzeba jeszcze 900 zł premii i wypracowane odsetki. Po 4 latach zbierzemy więc ok. 28 500 zł. Drugie tyle otrzymamy z kredytu, co daje łącznie 57 000 zł. To za mało, aby kupić choćby kawalerkę. Te pieniądze wystarczą najczęściej na zapewnienie wkładu własnego w wysokości ok. 20%, pod warunkiem odkładania 500 zł miesięcznie przez 4 lata. Żeby zebrać znaczącą kwotę trzeba oszczędzać znacznie dłużej.

Kasy mieszkaniowe i inne pomysły na wsparcie rynku mieszkaniowego, które poznamy w najbliższym czasie, mają zastąpić kończący się w 2018 r. program „Mieszkanie dla młodych”. Zaletą kas jest to, że zachęcają do długoterminowego oszczędzania, co jest korzystne dla gospodarki. Z punktu widzenia osób, które będą z tego rozwiązania korzystały wadą jest natomiast to, że wsparcie państwa jest znacznie mniejsze niż w przypadku MdM.

mat. prasowy Expander