Czy nowe przepisy w istotny sposób wpłyną na rozszerzenie możliwości inwestycyjnych na zdegradowanych gruntach po-handlowych i biurowych? W jakim stopniu realnie otwierają deweloperom dostęp do nowych, atrakcyjnych lokalizacji pod projekty mieszkaniowe? Jaki wpływ na ceny będą miały rygorystyczne wymogi parkingowe, nakazujące projektowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej zyskuje na znaczeniu i budzi coraz większe zainteresowanie, a powód jest oczywisty – ograniczona podaż gruntów nadających się pod inwestycje mieszkaniowe. Dlatego deweloperzy w coraz większym stopniu próbują korzystać z jej dobrodziejstw. Z całą pewnością budowa mieszkań na zdegradowanych terenach może przyczynić się do rewitalizacji obszarów, które wcześniej były zaniedbane. Tworzenie nowych miejsc zamieszkania może przyciągnąć nowych mieszkańców, ożywić okolicę i przyczynić się do poprawy jakości życia na danym obszarze. Stare centra handlowe, biurowce czy tereny poprzemysłowe często mają dogodne lokalizacje, bliskość infrastruktury oraz dobre skomunikowanie z innymi częściami miasta. Umożliwienie budowy mieszkań na tych terenach daje dostęp do atrakcyjnych lokalizacji dla nowych inwestycji, co jest korzystne dla potencjalnych nabywców.

Ponadto, budowa mieszkań na różnorodnych typach terenów pozwala na zróżnicowanie oferty mieszkaniowej. Nabywcy zyskują wybór różnych opcji mieszkań, od loftów w przekształconych biurowcach po mieszkania w rewitalizowanych starych centrach handlowych. Zwiększenie różnorodności oferty z pewnością będzie korzystne dla osób poszukujących unikalnych i niekonwencjonalnych rozwiązań mieszkaniowych.

Jednocześnie, tzw. ustawa deregulacyjna ma wprowadzić minimalną liczbę miejsc parkingowych w inwestycjach mieszkaniowych, która ma wynosić co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal. Rozwiązanie to nie bardzo podoba się deweloperom, ponieważ nie jest zgodne z trendami proekologicznymi, które dążą do ograniczenia liczby samochodów wjeżdżających do centrów miast, stąd też naturalne jest zmniejszanie liczby miejsc parkingowych. To minimum miejsc parkingowych spowoduje wzrost kosztów inwestycji. Według różnych wyliczeń będzie to pomiędzy 70 tys. zł a 100 tys. zł w przeliczeniu na jedno mieszkanie. Jest to dość sporo, biorąc pod uwagę, że ustawa miała umożliwić tworzenie mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach. Tymczasem w tym trybie obronią się raczej inwestycje kameralne, a nie te bardziej powszechne z większą liczbą mieszkań.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Możliwość wykorzystania tych terenów pod inwestycje mieszkaniowe jest interesująca. Przepisy określające normy parkingowe w postaci wymaganego 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie nie mają jednak w pełni uzasadnienia. To może wpłynąć na wyższe koszty realizacji, a tym samym redukcję potencjalnej podaży takich projektów. Po drugie, rozwiązanie jest sprzeczne z sugestiami władz lokalnych i urbanistów, według których w centrach miast powinno się ograniczać liczbę miejsc parkingowych, aby skłaniać w ten sposób mieszkańców do korzystania z komunikacji miejskiej. Znaczna część starych obiektów handlowych czy biurowych została zrealizowana w atrakcyjnych lokalizacjach z dobrą infrastrukturą komunikacyjną. Doceniamy zamysł ustawodawcy, który chce uwolnić pod zabudowę mieszkaniową tereny po zdegradowanych nieruchomościach o innych funkcjach.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

W teorii grunty takie mają duży potencjał, a wśród zalet jest położenie wielu z nich w centrach miast lub w ich pobliżu. Każdy przypadek trzeba jednak analizować szczegółowo, uwzględniając wszystkie parametry. W praktyce bowiem rewitalizacja terenów poprzemysłowych czy po obiektach handlowych to złożone inwestycyjnie przedsięwzięcie. Wymaga większego nakładu pracy i wielu dodatkowych czynności administracyjnych oraz budowlanych. Ma sens wtedy, gdy przekształceniu ulega teren atrakcyjnie położony, z bardzo dużym potencjałem rozwojowym. W naszym przypadku przeważnie odpowiadający projektom wieloetapowym, tj. rozłożonym w czasie i na dużej przestrzeni.

Jeśli chodzi o współczynnik miejsc parkingowych, to jest to przykład oderwania się przepisów od realiów i braku zrozumienia indywidualnych wymogów danej inwestycji. Zwiększenie tego współczynnika w mojej ocenie kłóci się z ideą eko osiedli i nie jest zgodne z kierunkiem współczesnych trendów urbanistycznych. Miasta raczej powinny rozwijać infrastrukturę mobilnościową, np. sieć ścieżek rowerowych oraz zachęcać ludzi do korzystania z komunikacji miejskiej. W naszych inwestycjach, gdzie współczynnik miejsc jest zbliżony do proponowanego, borykamy się z nadwyżką miejsc postojowych, których klienci nie potrzebują i nie chcą nabywać.

Większy współczynnik wpływa również negatywnie m.in. na kreację terenów zewnętrznych, które wolelibyśmy wykorzystać na atrakcyjne strefy rekreacji i wypoczynku, np. zieleń czy place zabaw, niż na miejsca postojowe.

Przepis, który nakazuje produkowanie dodatkowych miejsc parkingowych może powodować także wzrost cen mieszkań, gdyż znacząco wpływa na koszty w tych inwestycjach, gdzie dla spełnienia wymogu konieczna jest budowa garaży podziemnych, co stanowi jeden z istotniejszych kosztów całej inwestycji.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Zacznijmy od tego, że budowa hal garażowych jest bardzo droga. Zwiększenie współczynnika postojowego przypadającego na mieszkanie będzie wpływało na większe koszty realizacji inwestycji, a więc i na finalne ceny mieszkań.

W związku z tym, ustalenie liczby parkingów powinno być uzależnione od charakterystyki danego projektu – dla kogo jest on realizowany oraz w jakiej lokalizacji. W naszym przypadku już dziś w wielu projektach realizujemy inwestycje ze współczynnikiem na poziomie 1,3 czy 1,5, a nawet 1:2 w przypadku osiedla domów jednorodzinnych.

Mamy też z drugiej strony takie projekty, jak np. Stacja Pruszków. To inwestycja zlokalizowana w sąsiedztwie stacji kolejowej. Przeważające w projekcie kompaktowe lokale są nabywane przede wszystkim przez młodych, świadomych ekologicznie ludzi, korzystających na co dzień głównie z komunikacji miejskiej i kolejowej. W tym przypadku współczynnik na poziomie 1,3 jest zatem nieuzasadniony.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej to szansa i nowe możliwości do rozwoju naszego biznesu. Przede wszystkim z uwagi na „uwolnienie” centrów handlowych, których lata świetności dawno minęły, a są perfekcyjnie skomunikowane i bardzo często otoczone przestrzeniami mieszkaniowymi. To naturalne środowisko dla naszej branży. Podobnie wygląda sytuacja z biurowcami. W obliczu ograniczonej ilości atrakcyjnych gruntów przeznaczonych pod działalność mieszkaniową, wzrost podaży wspomnianych lokalizacji daje ogromy potencjał do tworzenia unikalnych realizacji – zarówno mieszkaniowych, jak i mixed-use. Nie mam wątpliwości, że ułatwi to funkcjonowanie firm deweloperskich, choć niezwykle istotna będzie współpraca z włodarzami miast.

Grupa Archicom posiada niezbędne kompetencje i know-how – mieszkaniowe, biurowe, food&beverage, a historycznie również hotelarskie, dlatego też chcemy brać czynny udział w tworzeniu miastotwórczych projektów, które wpiszą się aktualną rzeczywistość i odpowiedzą na najważniejsze wyzwania.

W zakresie przepisów dotyczących współczynnika parkingowego jesteśmy optymistami. Zakładamy, że uchwalona zostanie zmiana przepisów, która stworzy możliwość do modyfikacji współczynnika, dostosowując go do realiów danego rynku czy obszaru. W mojej opinii utrzymanie go na standardowym poziomie 1,5 nie jest w pełni spójne z ideą nowej ekomobilności i współdzielenia transportu.

Anna Bieńko dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Specustawa miała w założeniu uwolnić grunty, których rynek mieszkaniowy bardzo potrzebuje. A tereny pohandlowe czy poprzemysłowe z reguły są bardzo dobrze zlokalizowane, często w centrum miast, z doskonałą infrastrukturą. W ustawie jest jednak zapis narzucający budowanie miejsc parkingowych poza strefami śródmieść w stosunku 1,5 na jedno mieszkanie. Współczynnik 1,5 oznacza dla deweloperów wzrost kosztów prowadzenia inwestycji, a dla klientów wzrost ceny mieszkania. To również często brak fizycznej możliwości realizacji projektu z uwagi na małą pojemność działek.

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Eiffage Immobilier Polska

Jesteśmy zainteresowani każdym gruntem znajdującym się w centralnej i atrakcyjnej lokalizacji Warszawy, Wrocławia czy Poznania. Wierzymy, że nowe inwestycje powstające w takich miejscach podnoszą jakość tkanki miejskiej. Tu jesteśmy otwarci, ale zaznaczamy też, że nasza aktywność na tym polu zależy od konkretnych uwarunkowań działki i zgodności z naszą strategią działania. Jesteśmy deweloperem żywo zainteresowanym jakościową zmianą na terenie dzielnic czy miast i chcemy być jej czynnym uczestnikiem.

Natomiast w odniesieniu do nowych norm parkingowych musimy niestety stwierdzić, że określenie współczynnika postojowego na poziomie 1,5 z pewnością realnie wpłynie na wzrost cen mieszkań. Jako deweloper będziemy zobowiązani budować więcej miejsc parkingowych. To oznacza podniesie kosztów realizacji inwestycji, które bezpośrednio przełożą się na cenę lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Często zdarza się, że w atrakcyjnych lokalizacjach znajdują się tereny nieużytkowe, poprzemysłowe, z przeznaczeniem pod zabudowę usługową itp., w których obecnie najlepiej sprawdziłby się inwestycje mieszkaniowe. Każda nowelizacja prawa prowadząca do umożliwienia zmiany przeznaczenia gruntu na mieszkaniowy, spowoduje znaczący wzrost zainteresowania wśród deweloperów. Z kolei w przypadku wprowadzenia nowych norm budowlanych, na pewno będzie się to wiązało z ograniczeniami w projektowaniu inwestycji, a co za tym idzie wzrostem cen mieszkań.

Marcin Michalec, CEO Okam

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej jest niezwykle istotna, może ułatwić dostęp do atrakcyjnych lokalizacji pod nowe projekty, zapatrujemy się pozytywnie na ten zamysł. Ta zmiana przepisów daje większą elastyczność i możliwość wykorzystania terenów, które wcześniej były już zagospodarowane, ale nie wykorzystywano w pełni ich potencjału. Stale przypatrujemy się rynkowi, poszukujemy atrakcyjnych lokalizacji, a nieużytkowane tereny, stare centra handlowe czy nierentowne biurowce, a także obszary poprzemysłowe i powojskowe, mogą stanowić interesujące możliwości inwestycyjne, dzięki którym będzie można odpowiedzieć na obecne potrzeby mieszkaniowe.

Mamy na uwadze to, że zasoby gruntów pod przyszłe inwestycje w aglomeracjach są ograniczone, szczególnie kiedy mowa o centralnych lokalizacjach, a zapotrzebowanie na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie. Rewitalizacja działek wpływa także pozytywnie na okolicę. Zamiast zniszczonych budynków pojawiają się nowe miejsca o podwyższonym standardzie.

Zwiększenie współczynnika postojowego przypadającego na mieszkanie będzie z pewnością wyzwaniem, zważywszy na zwiększenie kosztów realizacji inwestycji, co w konsekwencji wpłynie na ceny mieszkań.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg

Udostępnienie nowych gruntów pod zabudowę mieszkaniową zawsze będzie korzystne dla obywateli, bo potencjalnie wpłynie na lepszą podaż i ustabilizuje ceny mieszkań, jeśli tylko procedury administracyjne będą bardziej efektywne. Na razie jednak nie są to duże obszary, które mogłyby zmienić sytuację rynkową. Jeśli chodzi o parkingi, to większość odpowiedzialnych deweloperów już dawno oferuje takie standardy, więc przepisy te raczej nie wpłyną na zmiany cen lub ofert dla mieszkańców.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej z całą pewnością otworzyła nowe możliwości inwestycyjne, a nowe tereny pod budowę mieszkań zawsze są bardzo potrzebne, także na terenach po-handlowych. Wysoki współczynnik miejsc parkingowych może stanowić pewne utrudnienie przy projektowaniu inwestycji oraz wpływać na finalną cenę mieszkania.

Dariusz Nagórski, dyrektor ds. Inwestycji w Aria Development

Nowe regulacje zakładają m.in., że na jedno mieszkanie ma przypadać co najmniej 1,5 miejsca parkingowego. Ten dodatek do mieszkania może być dość kosztowny. Przełoży się to na ceny mieszkań i finalnie za te pomysły rządzących zapłaci klient. Inne potrzeby w zakresie posiadania samochodu i tym samym miejsca postojowego będzie miał właściciel kawalerki, a inne wieloosobowa rodzina mieszkająca w kilkusetmetrowym mieszkaniu. Podobnie, inne potrzeby będą mieli mieszkańcy osiedli przy metrze i na obrzeżach miast. Warto się też zastanowić czy ekologiczne jest dodawanie kolejnych warstw betonu pod miejsca parkingowe.

Dzięki Lex deweloper tereny zdegradowane w miastach miały zostać szybko zabudowane budynkami mieszkaniowymi. Tak się jednak nie stało. I choć od wejścia w życie tych przepisów minęły już 3 lata, to wciąż inwestorzy korzystają z nich niezmiernie rzadko.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Sam pomysł specustawy deweloperskiej jest dobry, gdyż może to systemowo przyspieszyć pożądane w obecnych realiach rynkowych zmiany przeznaczenia gruntów. Trzeba tylko zauważyć, że ustawa sama w sobie nie zmienia przeznaczenia tych terenów. Wymaga to bowiem przeprowadzenia bardzo skomplikowanych i kosztownych oraz niepewnych, co do końcowych efektów prac przygotowawczych. W związku z tym, mimo kilku lat obowiązywania tej ustawy, powstały nieliczne tylko projekty na jej podstawie. Ponadto, podwyższone współczynniki parkingowe mogą jeszcze bardziej zmniejszyć opłacalność takich inwestycji. Z jednej strony obserwujemy wyraźny trend do rezygnacji mieszkańców miast z samochodów, ale z drugiej przepisy narzucają dużą, a nawet coraz większą ilość miejsc parkingowych, co pozostaje w oczywistej kolizji. Te wygórowane wymogi dotyczące liczby miejsc parkingowych przełożą się na wyższe ceny nieruchomości, gdyż koszty budowy hali garażowych mają duży wpływ na finalną cenę mieszkania.

Źródło: dompress.pl

Polacy przejawiają wyjątkowe zainteresowanie zakupem nowych mieszkań, a prawie połowa sektora jest zajęta przez deweloperów. Wyróżniamy się tym na skalę całej Europy.

Polacy preferują kupno od dewelopera

Z najnowszych danych Eurostatu wynika, że deweloperzy w Polsce mają aż 47 proc. udział w sektorze mieszkaniowym i stanowi to największy odsetek w gronie dużych krajów europejskich. Tylko w dwóch małych państwach – na Malcie i Cyprze – nowe domy i mieszkania odpowiadają za większą niż w Polsce część rynku – niemal 78 proc. Za tymi dwoma specyficznymi i, na tle reszty Europy, mikroskopijnymi rynkami znajduje się właśnie Polska (47 proc.), a tuż poza podium plasują się Estonia, Słowacja i Bułgaria (od ok. 38 do 39 proc.). Gorzej pod tym względem jest jeszcze w Słowenii, Francji, Chorwacji, czy na Węgrzech (od 9 do 13 proc.), a na samym dole klasyfikacji znajdziemy Danię z wyróżniającym się wynikiem poniżej 1 proc., co oznacza naprawdę marginalne znaczenie deweloperów na tamtejszym rynku mieszkaniowym.

Wzrost gospodarczy ważnym czynnikiem

Skąd tak wysoki udział deweloperów na polskim rynku nieruchomości? Powodów jest kilka. Przede wszystkim, zanotowaliśmy w ostatnich kilkunastu latach znaczący wzrost gospodarczy, przyczyniający się do zwiększenia siły nabywczej Polaków. Rosnąca dostępność kredytów hipotecznych oraz stabilność finansowa przełożyły się tym samym bezpośrednio na nasze możliwości nabywcze. Z danych HRE Investments wynika, że od 2010 do 2021 roku mediana zdolności kredytowej Polaków systematycznie się zwiększała, osiągając swój szczyt wartością wynoszącą ponad 700 tys. zł dla jednej rodziny. Teraz, nawet po cięższym dla gospodarki okresie naznaczonym m.in. dalekosiężnymi konsekwencjami wybuchu pandemii i wojny w Ukrainie, zdolność kredytowa Polaków zaczyna się odbudowywać. Według danych HRE Investments maj był już 10 miesiącem z rzędu, wyróżniającym się wzrostem w tym aspekcie. Obecnie statystyczna rodzina może sobie pozwolić nawet na 613 tys. zł. bankowej pożyczki. To wynik o prawie 6 tys. złotych lepszy niż jeszcze miesiąc wcześniej –  Obserwujemy pozytywny, wzrostowy trend w zakresie zdolności kredytowej Polaków. Jeszcze w lipcu 2022 roku, podczas najgorszego momentu ubiegłego roku, przykładowa rodzina mogła pożyczyć od banku zaledwie około 390 tys. złotych. Obecnie, dzięki stabilizującej się sytuacji gospodarczej Urząd Komisji Nadzoru Bankowego złagodził swoje zalecenia, co do wyliczania zdolności kredytowej. To z kolei przekłada się na większą dostępność kredytów hipotecznych oraz lepsze warunki finansowe. Dodatkowo w tym miesiącu ruszył rządowy program “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który również powinien stymulować popyt na polskim rynku nieruchomości – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.

Taniej niż na Zachodzie

Polacy, podpierając się kredytem, są w stanie pozwolić sobie na zakup nowego mieszkania. I chcą to robić, bo na tle reszty Europy są to inwestycje relatywnie niedrogie. Serwis Rankomat.pl w 2021 r. wskazywał, że w Warszawie metr kwadratowy przeciętnego lokum kosztuje mniej niż np. w Bratysławie, Pradze czy Lublanie. Europa Zachodnia oznacza już bardzo wysokie ceny – drogi jest Berlin, który został sklasyfikowany najniżej spośród najdroższych miast (18 tys. zł/mkw.). Blisko 20 tys zł trzeba wydać na mieszkanie w Kopenhadze, Wiedniu, czy Helsinkach. W Amsterdamie, Oslo i Sztokholmie to już natomiast bliżej 25 tys. zł za metr. Z bardzo dużymi stawkami należy się liczyć także w stolicach Wielkiej Brytanii i Szwajcarii (rednio ok. 30 tys. zł). Aż 45 tys. zł w przeliczeniu kosztuje z kolei 1 mkw. w Paryżu. Poza TOP 10 najdroższych stolic Europy są Dublin, Praga, Rzym, Reykjavik i Madryt – tam stawka za 1 mkw wynosi od 14 tys. do 16 tys. zł, a więc nadal sporo jak na polskie warunki. Stolica Polski jest z tej perspektywy relatywnie tania – przynajmniej pod kątem cen polis mieszkaniowych. Według średniej stawki 10 tys. zł za 1 mkw. w Warszawie cena 50-metrowego lokum wyniosłaby średnio około 513 000 zł. – W porównaniu do najbardziej rozwiniętych rynków, takich jak Niemcy, Francja czy Wielka Brytania, polskie ceny nieruchomości są znacznie niższe. To oznacza, że inwestorzy, zarówno krajowi, jak i zagraniczni, mogą nabyć mieszkania w Polsce po niższych cenach w porównaniu do innych rynków, co może stanowić dla nich atrakcyjną ofertę. Jesteśmy ciągle krajem rozwijającym się, z duża perspektywą wzrostu gospodarczego. To również przyciąga inwestorów, którzy widzą możliwości wzrostu i potencjalne zyski w dłuższej perspektywie czasowej – mówi Grzegorz Woźniak.

Bezpieczeństwo przyciąga inwestorów

Inwestycja w nieruchomości oferuje zarówno bezpieczeństwo, jak i potencjał wysokiej stopy zwrotu w przyszłości. Polska to kraj o rosnącym znaczeniu na arenie międzynarodowej, a to przyciąga zarówno inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, zwiększając popyt w całym sektorze. Jednocześnie, relatywnie niskie ceny mieszkań w porównaniu do innych krajów europejskich dają możliwość zakupu atrakcyjnych lokali w dużo niższych cenach. – Polacy coraz częściej decydują się inwestować w mieszkaniówkę. Istnieje kilka czynników, które przyczyniają się do tej tendencji, a jednym z najważniejszych jest bez wątpienia ochrona przed inflacją. Kiedy ogólny poziom cen wzrasta, wartość nieruchomości również rośnie, co oznacza, że właściciele mogą na tej różnicy zyskać. Ponadto inwestowanie w tym sektorze ma również inne korzyści. Przede wszystkim mieszkania mogą generować regularne dochody z najmu, co stanowi dodatkowe źródło przychodów. Poza tym są to stosunkowo bezpieczne i stabilne aktywa. Mimo pewnych naturalnych fluktuacji, spotykanych tak naprawdę w każdej branży, ich wartość generalnie wzrasta w dłuższej perspektywie czasowej – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia.

Źródło: Prime Time PR.

Czy życie sąsiedzkie jest ważne dla osób kupujących nieruchomości mieszkalne?

Lokalna, zżyta społeczność jest czymś, na czym zależy wielu nabywcom. Cenią sobie oni posiadanie sąsiadów, z którymi dobrze się komunikują. Życie w dobrze skomunikowanym sąsiedztwie zapewnia większe poczucie bezpieczeństwa. Dodatkowo mieszkańcy osiedla mogą pomagać sobie w różnych nieprzewidzianych sytuacjach. Wspólnie mogą też podejmować działania związane z pracą rad osiedli. Mogą też dbać o wspólne tereny zielone i organizować spotkania towarzyskie.