Program Mieszkanie Plus miał być remedium na bolączki mieszkaniowe Polaków, do tego tanie remedium – dostępne dla ludzi niezbyt dobrze uposażonych. Niestety teraz okazuje się, że założenia były zbyt optymistyczne. Tanio może nie być…

Mieszkanie Plus, czyli program budowy czynszówek na wynajem, ma zastąpić ukończone Mieszkanie dla Młodych. Filozofia pomocy w nowym wydaniu jest zupełnie inna Rząd chce niwelować deficyt mieszkaniowy w Polsce, budując tanio i na wynajem.
O tym, że problem jest, nie trzeba nikogo przekonywać. Wg danych Eurostatu w Polsce na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Do tego żyjemy w przeludnieniu. Wg Eurostatu taki stan rzeczy dotyczy 44 proc. Polaków. Wśród państw unijnych gorzej jest tylko w Rumunii i na Węgrzech.

To właśnie ma się zmienić, dzięki Mieszkaniu Plus. Szansę na dach nad głową dostaną ludzie, którzy nie mają kapitału i zdolności kredytowej. Oni będą mogli wynajmować tanio, z szansą dojścia do własności po 30 latach. Słowa przedstawicieli rządu wydawały się nie bez pokrycia, po tym jako opublikowano pierwsze stawki najmu tych mieszkań. Dla przykładu – w Warszawie ceny bez opcji dojścia do własności została określona na nieco ponad 13 zł/mkw. miesięcznie. Jest to ponad 3 razy mniej od czynszów rynkowych. W opcji z dojściem do własności najemca zapłaci nieco ponad 19 zł/mkw. co jest i tak o ponad 100 proc. mniejszym czynszem niż rynkowy. Inne przykłady: we Wrocławiu czynsze mają wynosić odpowiednio 11 i 15 zł, podobnie w Gdańsku, w Białymstoku niecałe 10 i 14 zł, podobnie w Lublinie.

Skąd takie preferencyjne czynsze? Rząd tłumaczy, że wszystko dzięki niskim kosztom budowy – często niższy niż 2000 zł/mkw. Tak niskie koszty miało się udać wypracować m.in. dzięki odpadnięciu nakładów na grunt. Tereny inwestycyjne pod Mieszkania Plus pochodzą ze skarbu państwa lub samorządów.

Idea szybko zyskała na popularności. Liczba gmin zainteresowana Mieszkaniem Plus przekroczyła 70. Już w marcu wprowadzą się pierwsi lokatorzy do „mieszkań plus”. Chodzi o 230 lokali w Jarocinie. Na koniec trzeciego kwartału 2017 w budowie było ponad 1200 mieszkań od państwa.

Problem jednak w tym, że założenia okazują się zbyt optymistyczne

Za tanio?

Z raportów NBP wynika, że przeciętny koszt budowy 1 mkw. mieszkania w Polsce wynosi niecałe 3000 zł. Ostatnio przez media przewinęła się fala informacji o tym, że Mieszkanie Plus czekać będzie poprawka. Deweloperzy bowiem nie garną się do taniego budowania, a zaproponowane czynsze są zbyt niskie, by całość się bilansowała. Na razie brak szczegółów, ale wygląda na to, że z szumnych zapowiedzi trzeba będzie się wycofać. Zamiast być taniej, będzie drożej. Rząd co prawda planuje jakoś zminimalizować negatywny wydźwięk i pracuje nad systemem dopłat do czynszów dla niektórych najemców. Szczegółów na razie brak.

Kogo zaboli Mieszkanie Plus?

Rodzi się jednak pytanie – czy tańsza państwowa konkurencja może być zagrożeniem dla deweloperów i inwestorów na rynku najmu? Nawet przyjmując, że udałoby się utrzymać zaproponowane stawki, wydaje się, że odpowiedź będzie przecząca. Przede wszystkim dlatego, że wpływ na rynek miałaby duża liczba mieszkań oddana w krótkim czasie. W tym przypadku plany inwestycyjne co prawda są duże (nawet 100 tys. mieszkań), ale rozciągnięte na wiele lat. Ponadto mieszkaniowy rynek pierwotny jest najsilniejszy w największych miastach. Tu zapotrzebowanie na mieszkania jest bardzo duże. Dotyczy to także rynku najmu. Mieszkanie Plus byłoby w ośrodkach takich jak Wrocław, Kraków, czy Warszawa, jedynie nic nie znaczącym epizodem. Co innego w miastach małych. Tu rzeczywiście lokalni deweloperzy czy właściciele mieszkań pod wynajem, mieliby się czego obawiać. Na małych rynkach buduje się niewiele. Nawet kilkadziesiąt nowych mieszkań może zmienić sytuację jeśli chodzi o ceny. Państwo jako silny inwestor mogłoby w takich ośrodkach zdominować rynek, także najmu, który jest płytki.

Marcin Moneta – komercja24

Znane są już szczegóły długo oczekiwanego programu „Mieszkanie Plus”. Idea wynajmowania Polakom mieszkań za niewielkie pieniądze wzbudziła spore zainteresowanie wśród deweloperów na rynku nieruchomości. Projekt będzie mieć jednak wpływ na popyt dopiero po 2018 roku.

W założeniu projekt ma oferować Polakom mieszkania, które będą do wynajęcia za około 10-20 złotych za metr kwadratowy. Filarem ma być utworzenie Narodowego Fundusz Mieszkaniowego, posiadającego grunty i tereny, na których powstawałyby właśnie tanie osiedla mieszkaniowe. Plany wcielenia pomysłu w życie rozpisane są jednak na kilka najbliższych lat.

Nie ma obaw

Według ekspertów rynku deweloperskiego skutki tego programu i wpływ na popyt mogą się pojawić dopiero po 2018 roku. – Wprowadzenie tego projektu jest kilkuetapowe i uzależnione od wielu czynników. Program skierowany jest do ludzi, których nie stać na kredyt. Większy wpływ na rynek w rocznej czy dwuletniej perspektywie będzie mieć wysokość wkładu własnego, zakończenie programu MdM i sytuacja związana z inflacją i stopami procentowymi – opowiada Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży osiedla Alpha Park w Warszawie. – „Mieszkanie Plus” nie będzie dotyczyło żadnych działań deweloperskich prowadzonych do 2018 roku – dodaje ekspert.

Program nie jest zagrożeniem dla rynku nieruchomości premium. – Choć program był długo oczekiwany i wydaje się być przełomem i zupełną nowością na rynku, to jednak nie powinien mieć wpływu na odpływ klientów zainteresowanych kupnem mieszkań z wyższej półki. Projekt raczej wypełni nie do końca zagospodarowaną do tej pory niszę – mówi Ewa Skibińska, marketing manager Nowej Papierni Ultra Nova.

Będą kolejki

Według założeń „Mieszkania Plus”, wynajmowanie własnych czterech kątów od Państwa w dłuższej perspektywie może skutkować uzyskaniem prawa własności do lokalu, w czasie około 20-30 lat. Program ma być powszechny i rząd już liczy się z kolejkami chętnych, którzy ustawią się do skorzystania z tak dogodnej opcji. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa określi szczegółowe kryteria przyznawania mieszkań. Jednym z czynników, decydujących o przyznaniu lokalu może być liczba dzieci, innym kryterium ma być to dochodowe. Powstanie specjalna hierarchia oczekujących, tak aby w pierwszej kolejności otrzymali je ci rzeczywiście najbardziej potrzebujący i rodziny wielodzietne.
W opinii Tomasza Wilczka, dyrektora generalnego RED Real Estate Development, program z pewnością wzbudzi spore zainteresowanie wśród Polaków, ale nie obawia się on utraty potencjalnych klientów zdecydowanych w najbliższym czasie na zakup własnego M. – Klienci mają duży wybór ofert na rynku, a deweloperzy wciąż proponują różnorodne lokale, od tych standardowych, po bardziej luksusowe. Do zaciągania tanich kredytów nadal skłaniają też niskie stopy procentowe – mówi Tomasz Wilczek. – Ci klienci, dysponujący gotówką lub zdolnością kredytową, raczej nie będą skłaniać się do poszukiwań lokali na wynajem od Państwa, bo na realizację programu trzeba będzie przecież poczekać co najmniej dwa lata. Poza tym to inna grupa docelowa – uściśla.

Projekt przyszłości

W opinii Romy Peczyńskiej, marketing managera osiedla Red Park w Poznaniu, jedynie ci najgorzej sytuowani Polacy są zainteresowani rządowym programem. – Zwróćmy uwagę na to, jak wielkim zainteresowaniem cieszy się obecnie funkcjonujący program  Mieszkanie dla Młodych. Środki na cały 2016 rok zostały wykorzystane w zaledwie 3 i pół miesiąca. W latach 2017 i 2018 zapewne będzie podobnie – podkreśla.

– To pokazuje, że spora grupa Polaków korzysta z niskich stóp procentowych i łatwo dostępnych kredytów już teraz, a nie czeka na projekt, który, choć bardzo przystępny, to jednak mogący urzeczywistnić się dopiero w perspektywie wielu miesięcy, a nawet lat – zaznacza Roma Peczyńska.

Narodowy Program Mieszkaniowy ma zostać przyjęty przez rząd w IV kwartale tego roku. Według zapewnień pierwsze inwestycje w ramach idei Mieszkanie plus mają być rozpoczęte z początkiem 2018 roku. Cały projekt zakłada też wsparcie budownictwa społecznego oraz możliwość odkładania środków na wymarzoną nieruchomość od Skarbu Państwa na specjalnych kontach mieszkaniowych.

informacja prasowa RED Real Estate Development