Popyt na warszawskie biura utrzymuje się na poziomie z czasu rynkowej hossy, mimo iż wielu najemców optymalizuje metraże.

Spis treści:
Optymalizacja powierzchni i nowe firmy
Budowa biur prawie stanęła

W 2022 roku popyt na biura w Warszawie przekroczył 860 tys. mkw. Najwyższa aktywność najemców widoczna była w pierwszym i ostatnim kwartale ubiegłego roku. Tradycyjnie najwięcej warszawskich biur zakontraktowały firmy z sektora finansowego, obsługi biznesu i szeroko pojętej branży IT. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w centralnej strefie biznesu. Głównym kryterium wyboru dla najemców jest czas dotarcia pracowników do biura. Lokalizacje, które nie zapewniają dobrej komunikacji mają dziś bardzo słabe szanse na rynku, ponieważ dla pracodawców najważniejszy jest dziś dobrostan pracowników, ich komfort i zdrowie.

Optymalizacja powierzchni i nowe firmy

– W 2022 roku popyt na biura na warszawskim rynku utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Do najemców trafiła zbliżona ilość powierzchni jak w latach hossy rynkowej, przed pandemią. Wolumen najmu był o około jedną trzecią większy niż 2021 roku. Bardzo niska nowa podaż powoduje natomiast, że dostępność biur w Warszawie jest coraz mniejsza. W centralnym obszarze miasta nie ma możliwości wynajęcia dużej, liczącej kilka tysięcy metrów powierzchni biurowej w jednej lokalizacji – przyznaje Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Ugruntowanie się hybrydowego stylu pracy sprawia, że firmy obecne na warszawskim rynku często redukują zajmowaną powierzchnię. Duże zapotrzebowanie na biura ze strony nowych, napływających do miasta firm powoduje jednak, że chłonność rynku jest rekordowo wysoka. Tym samym poziom pustostanów biurowych w Warszawie stale się obniża, a dostępność powierzchni z kwartału na kwartał jest coraz mniejsza – informuje Mateusz Strzelecki.

Analitycy Walter Herz zauważają również, że rośnie popyt na elastyczne, współdzielone biura. Coworking przyciąga nie tylko firmy w początkowej fazę działalności, ale także duże przedsiębiorstwa i korporacje. Popyt na elastyczne biura potęguje niepewność rynkowa. Najemcy doceniają to, że powierzchnie typu flex nie wymagają nakładów inwestycyjnych i umożliwiają elastyczne warunki najmu.

Sektor stale zwiększa swoje zasoby. Warszawa skupia obecnie ponad połowę tego typu powierzchni dostępnej w kraju, dysponuje około 180 tys. mkw. elastycznych powierzchni, co stanowi jednak tylko drobny procent stołecznych zasobów biurowych.

Budowa biur prawie stanęła

Jeśli jednak spojrzymy na realizację nowych inwestycji, warszawski rynek mocno wyhamował. Jak obliczają analitycy Walter Herz w 2022 roku w Warszawie oddanych zostało zaledwie około 230 tys. mkw. nowych biur. Stołeczne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych zwiększyły się do niespełna 6,3 mln mkw. W budowie pozostaje zaledwie 180 tys. mkw. powierzchni. To więcej niż rok wcześniej, ale w porównaniu do przedpandemicznego 2019 roku, kiedy w trakcie budowy na warszawskim rynku było około 850 tys. mkw. nowych biur, spadek jest ogromny.

Deweloperzy zapowiadają wprowadzenie kilku nowych projektów. Do budowy przygotowywane są m.in. inwestycje Upper One, T22, The Form, Fort 7, czy nowy biurowiec firmy Adgar Poland przy ulicy Marynarskiej 10. W trakcie realizacji pozostaje natomiast projekt Vibe i Drucianka Campus. Przy utrzymaniu obecnego popytu w stolicy to jednak kropla w morzu potrzeb. W przebudowie pozostaje natomiast m.in. kompleks Marynarska Business Park i Marynarska Point I usytuowane na Służewcu. Na terenie służewieckiego zagłębia biurowego modernizację ma przejść również budynek Antares.

Analitycy Walter Herz szacują, że w tym roku oddane zostanie w Warszawie zaledwie kilkadziesiąt tysięcy mkw. nowych biur. Z każdym miesiącem warszawski rynek zbliża się do sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z niedoborem wolnej powierzchni do wynajęcia.

Rynek biurowy czekają też w tym roku nowe wyzwania. Podobnie jak inne sektory, musi liczyć się z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości, co pociągnie za sobą podwyżki opłat eksploatacyjnych i indeksację stawek. Stąd już od dawna podejmowanych jest szereg działań, zarówno ze strony właścicieli budynków, jak i najemców, które mają na celu głównie ograniczenie zużycia energii.
Źródło: Walter Herz.

Nieruchomość inwestycyjna Studio w Warszawie z dużym najemcą biurowym.

Firmy Societe Generale Oddział w Polsce i SG Equipment Leasing Polska, spółki należące do francuskiej grupy finansowej Societe Generale, na początku 2024 roku zajmą bowe powierzchnie biurowe w stolicy. Spółki wprowadzą się do biurowca w kompleksie Studio, realizowanym przez Skanska. Biurowiec zostanie oddany do użytkowania w sierpniu 2023 roku.
Najemców w procesie negocjacji i wyboru nowego biura wspierali eksperci z firmy doradczej CBRE.

– Cieszymy się, że już za kilkanaście miesięcy pracownicy naszych dwóch spółek przeprowadzą się do nowego biurowca w tętniącym życiem centrum finansowym Warszawy. Jestem przekonany, że dzięki przeprowadzce i nowoczesnej przestrzeni biurowej, znacząco poprawi się komfort i bezpieczeństwo pracy naszych pracowników, co zapewni bardziej efektywną organizację pracy, korzystnie wpływając na współpracę i integrację naszych zespołów – powiedział Philippe Caulier, dyrektor ds. administracyjno-operacyjnych w Societe Generale Oddział w Polsce.

– W erze postpandemicznej biuro to nie tylko miejsce pracy, ale także miejsce spotkań, tworzenia kreatywnych pomysłów i budowania zespołów. To przestrzeń dopasowana do różnych stylów działania. Dodając do tego zieloną przestrzeń zewnętrzną, przyciągającą uwagę architekturę oraz zrównoważone rozwiązania, otrzymujemy idealne miejsce do rozwoju biznesu. Dziękujemy naszemu najemcy za okazane zaufanie – mówi Paulina Strutyńska, menadżerka ds. wynajmu w spółce biurowej Skanska w regionie CEE.

Biurowa nieruchomość komercyjna Corner House to 11-kondygnacyjny budynek biurowy. 

Najemca poufny na lokalizację swoich biur wybrał powierzchnie w warszawskim biurowcu Corner House. Budynek oferuje około 3 700 metrów kw. powierzchni biurowej. Obiekt znajduje się na warszawskim Mokotowie. W proces zaangażowane były agencja doradcza Corees Polska oraz Biuro Nieruchomości Maxon.

– Naszemu klientowi zależało na sprawnym rozpoczęciu działalności w nowym biurze oraz dostosowaniu powierzchni zarówno do działań administracyjnych, jak i szkoleniowych. Powierzchnia w Corner House spełniła wszystkie te wymogi. Prestiżowe położenie oraz bliska sieć połączeń autobusowych, tramwajowych i metra zapewniają wygodną komunikację ze strategicznymi punktami miasta.  Standard wykończenia oraz stopień przystosowania powierzchni do wymogów naszego klienta umożliwiły z kolei szybkie rozpoczęcie działań w nowym miejscu – komentuje Beata Tabaka, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w MAXON Nieruchomości.

– Corner House został doceniony przede wszystkim za jego kameralny charakter oraz doskonałą lokalizację – biurowiec usytuowany jest na Mokotowie, przy głównej arterii komunikacyjnej dzielnicy przy ulicy Puławskiej. Moje gratulacje dla wszystkich stron zaangażowanych w ten proces – dodaje Monika Rogucka, Leasing Director w Corees Polska.

Firma AsstrA, która specjalizuje się w transporcie i logistyce kontraktowej, przedłużyła umowę najmu biura w kompleksie The Park w Warszawie.

Poza przedłużeniem umowy najmu, firma powiększyła również zajmowaną dotąd przestrzeń do ponad 2 tysięcy metrów kwadratowych. W procesie renegocjacji umowy doradzali eksperci REINA Company.
Polski oddział firmy AsstrA działa w kompleksie The Park od 2016 roku. Na początku firma wynajmowała biuro o powierzchni 1,3 tys. mkw. Wraz z dynamicznym rozwojem i wzrostem zatrudnienia, firma stopniowo zwiększała też metraż biura – obecna umowa dotyczy ponad 2 tys. mkw.

„Obecna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna skłania najemców do szczególnie wnikliwej analizy potrzeb na różnych poziomach – finansowym, oczekiwań pracowników, rozwojowym. Decyzja AsstrA o powiększeniu biura jest przykładem długofalowego myślenia o przestrzeni pracy. Cieszę się, że po raz kolejny mogliśmy skutecznie wesprzeć w renegocjacjach klienta, który działa w branży, która jest dzisiaj kluczowa dla globalnej gospodarki” – mówi Robert Karniewski, prezes zarządu REINA Company.

The Park Warsaw realizowany przez White Star Real Estate, zlokalizowany w warszawskich Włochach, składa się z siedmiu ukończonych biurowców. Docelowo w ramach inwestycji powstanie dwanaście budynków, o całkowitej powierzchni najmu około 130 tys. mkw.