Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, średnie wskaźniki obłożenia biur na ośmiu największych rynkach europejskich wzrosły w ciągu ostatnich sześciu miesięcy z 55% do 57%. Jednak we wtorki i środy sięgają już odpowiednio 64% i 62%, co oznacza, że są bliskie wartości sprzed pandemii wynoszącej ok. 70%.

Spośród wszystkich analizowanych miast najwyższym średnim wskaźnikiem obłożenia biur może pochwalić się Madryt (65%), który pod tym względem wyprzedził Paryż i West End w Londynie (62%). Jednocześnie londyńska dzielnica odnotowała największy wzrost tego wskaźnika w ostatnich sześciu miesiącach: z 50% do 62%. Według Savills, jest to częściowo związane z aktywnością firm z sektora finansowego. Średni wskaźnik obłożenia biur w firmach z tej branży (z wyłączeniem ubezpieczeniowej) w centrum Londynu sięga już 63%, głównie ze względu na preferowany w nich model czterech dni pracy w biurze. Wiele organizacji z sektora private equity i zarządzania inwestycjami preferuje lokalizacje w dzielnicy West End, co przyczyniło się do szybkiego wzrostu tego wskaźnika w tej części miasta. Warszawa również odnotowała znaczący wzrost obłożenia biur od lutego – z 46% do 55%, przy jednoczesnym coraz większym zainteresowaniu najemców lokalizacjami w COB.

„Model pracy w trybie hybrydowym pozostaje wiodący dla stołecznego rynku biurowego i wszystko wskazuje na to, że pozostanie on z nami na dłużej. Warto jednak zwrócić uwagę na znaczącą rozbieżność między preferencjami organizacji a oczekiwaniami pracowników, które prowadzą do tego, że w wielu firmach model pracy wciąż się kształtuje. Najemcy bez wątpienia dążą do jeszcze większej optymalizacji kosztów, a firmy decydujące się na relokację, bardzo często wybierają redukcję zajmowanej przestrzeni w zamian za wyższy standard w centralnie zlokalizowanych biurach”– komentuje Karol Grejbus, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Savills.

Źródło: Savills (fragment raportu).

Polski rynek biurowy wykazuje znaczące różnice w poziomie pustostanów, odzwierciedlając zróżnicowane dynamiki ekonomiczne i regionalne w kraju. Jak pokazują dane REDD, współczynnik pustostanów w całym kraju osiągnął na początku grudnia 11,88%.

Najbardziej znaczące różnice występują między głównymi rynkami biurowymi. W Łodzi współczynnik pustostanów wynosi obecnie 19,34%, a w Katowicach 18,26%. To najwyższe wyniki w tym momencie w kraju. Tymczasem, Warszawa i Gdańsk prezentują znacznie niższe wskaźniki, odpowiednio 8,88% i 9,42%.

W całej Polsce do wynajęcia jest obecnie około 3 mkw. przestrzeni biurowej. Większość tej podaży, czyli 2,18 mln mkw., jest dostępna od zaraz. Pozostała część będzie sukcesywnie zwalniać się lub trafiać na rynek w nadchodzących miesiącach.

Mimo tych różnic ogólny trend na rynku jest stabilny.

— W ostatnich kwartałach obserwujemy stabilizację poziomu pustostanów w całym kraju, utrzymując się w okolicach 2,5 mln mkw. — wyjaśnia Krzysztof Foks, Head Of Research, REDD/finne.

Pomimo zróżnicowanych wskaźników, ekspert podkreślaja, że rynek biurowy w Polsce pozostaje atrakcyjny dla inwestorów oraz potencjalnych najemców.

— Różnice regionalne w poziomie pustostanów są normalną częścią dynamicznego rynku, a stabilizacja ogólna wskazuje na zdrową równowagę popytu i podaży — dodaje Krzysztof Foks, Head Of Research, REDD/finne.

Współczynnik pustostanów stanowi ważny wskaźnik dla zrozumienia tego rynku, a jego analiza może pomóc inwestorom w podejmowaniu przemyślanych decyzji.

Źródło: REDD.

Sektor biurowy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w stanie hibernacji. Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.

Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.

„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Bezkonkurencyjna Warszawa

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.

Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

W cenie tańsze aktywa

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.

Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.

Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.

Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

W nowy rok z optymizmem

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.

Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.

Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.