Bardzo wysokie zainteresowanie najemców nowoczesną powierzchnią magazynową utrzymujące się kolejny rok z rzędu, przekłada się na dynamiczny rozwój rynku magazynowego w całej Polsce.

Całkowity wolumen wynajętej powierzchni w 2022 roku był drugim najwyższym wynikiem na polskim rynku magazynowym w historii i wyniósł imponujące 6,8 mln m kw. Odpowiedzią deweloperów na utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnię magazynową jest oddanie do użytku w 2022 roku rekordowego wolumenu nowej podaży. Deweloperzy przez cały 2022 rok zrealizowali 4,4 mln m kw., pobijając rekordowy poziom z poprzedniego roku o ponad 1 mln m2. Wysoka aktywność najemców przyczyniła się również do spadku współczynnika pustostanów, który na koniec 2022 roku wyniósł 4,1%.

„Utrzymująca się od kilku miesięcy i cały czas trudna trudna do przewidzenia sytuacja ekonomiczna przyczyniła się do spowolnienia na rynku powierzchni magazynowej. O ile eksperci mówili, że rynek czekają trudne czasy, wyniki osiągnięte w roku 2022 wydają się temu przeczyć. Niewątpliwie widoczna jest mniejsza aktywność najemców w zakresie relokacji i ekspansji, co jest związane ze spadkiem zamówień i produkcji, chociażby w sektorze przemysłowym, które były zanotowane pod koniec 2022 roku. Jednakże, pomimo niskiej wartości wskaźnika PMI, która nadal jest poniżej neutralnego progu, można dostrzec pozytywne sygnały dla przemysłu i całej gospodarki. Na koniec 2022 roku wartość wskaźnika zanotowała najwyższy wzrost od maja 2022 roku.” – komentuje Michał Kozdrój, head of Industrial Agency w Knight Frank.

Pomimo prognozowanego spowolnienia w polskiej gospodarce i słabszej koniunktury rynkowej, popyt w 2022 roku w sektorze magazynowym utrzymał się na porównywalnie wysokim poziomie jak w poprzednim roku. W 2022 roku wynajete zostało 6,8 mln m kw. powierzchni logistyczno-produkcyjnej. Jest to drugi najwyższy wolumen wynajętej powierzchni magazynowej, który był jedynie o 300.000 m2 mniejszy od rekordowego wyniku z 2021 roku.

Prognozowany jest dalszy systematyczny rozwój kluczowych lokalizacji logistycznych, jednak nie słabnie zainteresowanie deweloperów rynkami wschodzącymi. Zasoby magazynowe w miastach zakwalifikowanych do tzw. rynków wschodzących na koniec IV kw. 2022 roku były szacowane łącznie na niemal 3,9 mln m kw. i stanowiły 13,8% wszystkich zasobów w Polsce.

„Rynki te budują swoją przewagę poprzez dostępność większych działek inwestycyjnych. Poprawiana infrastruktura komunikacyjna oraz dostęp do pracowników zachęca do lokowania w takich rejonach dużych hubów logistycznych. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych lokalizacjach. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw: podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego.” – dodaje Przemysław Jankowski, Leasing Manager w Knight Frank.

„Po latach stabilizacji, w II poł. 2022 roku czynsze wywoławcze w sektorze magazynowym zdecydowanie wzrosły. Było to spowodowane wysokimi kosztami budowy oraz finansowania nowych projektów. W 2023 roku oczekiwana jest stabilizacja stawek czynszu, które pozostaną na wysokim poziomie. „Najdroższym rynkiem magazynowym był warszawski obszar koncentracji, gdzie czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 4,00-6,50 EUR/m2/miesiąc. W pozostałych regionach stawki wywoławcze utrzymywały się w przedziale od 3,50 do 4,50 EUR/m2/miesiąc, wyjątkiem jest krakowski obszar koncentracji, który pozostawał droższy, a czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,50–5,00 EUR/m2/miesiąc. Właściciele już na poziomie oferty uzależniają wywoławczą stawkę czynszu od długości umowy najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz szczególnych oczekiwań najemcy co do wykończenia powierzchni.” – wyjaśnia Michał Kozdrój.

Część rozwiązań zgodnych ze strategią ESG stają się powoli standardem również w magazynach. Praktyką stała się budowa magazynów uzyskujących zielone certyfikaty, a stosowane ekologiczne rozwiązania to m.in.: montaż paneli fotowoltaicznych, odzysk „wody szarej”, izolacje termiczne ograniczające straty ciepła, oświetlenie LED z inteligentnymi systemami oświetlenia, które w dłuższej perspektywie czasowej przełożą się na realne oszczędności i ograniczenie śladu węglowego. Najemcy już teraz oczekują jednak więcej rozwiązań, które wpłyną na zmniejszenie emisji CO2.

„Wskaźniki zmiany klimatu skupiają się na emisji gazów cieplarnianych do atmosfery oraz zużyciu energii. Przedsiębiorstwa wdrażające strategie ESG, w głównej mierze koncentrują się na tym, żeby energia wykorzystywana w ich procesach pochodziła ze źródeł odnawialnych. Najemcy oczekują, że nowe powierzchnie będą wyposażone w urządzenia wykorzystujące OZE. Oczekiwania te wymuszają na deweloperach sięganie po coraz to bardziej niespotykane rozwiązania w magazynach. Deweloperzy montują pompy ciepła w celu ogrzewania obiektu, a nawet rozważają montaż turbin wiatrowych, które co prawda, mają zdecydowanie mniejszą sprawność niż instalacja PV, ale mogą być dobrym uzupełnieniem całego systemu” – uzupełnia Michał Kozdrój.

Źródło: Knight Frank.

Podaż powierzchni magazynowej przekroczyła w zeszłym roku rekordowy poziom. Według najnowszego raportu pt. „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, rok 2022 był rekordowy pod względem dostarczonej nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce. Również aktywność najemców utrzymywała się na stosunkowo wysokim poziomie, a wolumen powierzchni magazynowej będącej w budowie stopniowo się zmniejszał.

– Wskutek intensywnej aktywności deweloperów w Polsce, ubiegły rok zamknęliśmy rekordową nową podażą – ponad 4,4 mln mkw. magazynów. Ten wynik szedł w parze z utrzymującym się na wysokim poziomie popytem – prawie 6,7 mln mkw., co stanowi drugi wynik w historii tego rynku. Pokazuje to, że polski rynek magazynowo-przemysłowy nadal pozostaje bardzo atrakcyjny na tle Europy – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. – Rok 2023 będzie okresem jeszcze bardziej wzmożonej redefinicji łańcuchów dostaw, optymalizacji kosztów i poszukiwania oszczędności, a całkowite zasoby magazynowe przekroczą 30 mln mkw.

Na koniec 2022 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły 28,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 18,9% w ciągu roku. W ubiegłym roku dzięki wysokiej aktywności deweloperzy dostarczyli na rynek rekordowe 4,4 mln mkw., co jest wynikiem o ponad 42% wyższym niż w 2021 r. Niemniej w IV kw. 2022 r. nowa podaż wyniosła niewiele ponad 820 tys. mkw., co jest prawie 31% spadkiem w porównaniu z kwartałem poprzednim.

Na koniec grudnia 2022 r. w budowie znajdowało się ponad 3,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 14,6% mniej niż w III kw. 2022 r. i prawie 30% mniej niż pod koniec I kw. 2022 r., kiedy to w budowie pozostawało rekordowe ponad 4,8 mln mkw. To pokazuje, że deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje odnośnie rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu przynajmniej w 50%. Największe spadki wolumenu powierzchni w budowie w ciągu roku zaobserwowano w Polsce Centralnej (prawie 388 100 mkw. i 51% mniej w porównaniu I kw. vs. IV kw. 2022 r.) oraz na Dolnym Śląsku (237 700 mkw. i 38% mniej w analogicznym okresie).

Aktywność najemców nadal jednak utrzymuje się na dość wysokim poziomie. W całym 2022 r. podpisano umowy najmu na prawie 6,7 mln mkw., co jest drugim najwyższym wolumenem powierzchni wynajętej w historii polskiego rynku magazynowego. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021 jest to spadek 8,9% r/r. W IV kw. 2022 r. najemcy podpisali umowy najmu na prawie 1,53 mln mkw. – to o 2% więcej niż w kwartale poprzednim. Najwyższy popyt w 2022 r. odnotowano w II kw. – 2,09 mln mkw. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 4,46 mln mkw. i stanowił 67% popytu brutto.

W 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (60%), a w dalszej kolejności renegocjacje (33%) oraz ekspansje (7%). Wraz z rosnącym zainteresowaniem najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach widzimy stały wzrost udziału renegocjacji w całkowitym popycie, który w IV kw. 2022 r. przekroczył 40% całkowitego popytu odnotowanego w tym kwartale. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 345 200 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w 2022 r. znalazły się między innymi: przedłużenie umowy najmu 123 tys. mkw. przez VidaXL w VidaXL BTS Września, czy wynajęcie 90 tys. mkw. przez BestSecret w dedykowanym dla tej firmy obiekcie BTS budowanym przez Panattoni.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie spadł na koniec grudnia ubiegłego roku do 4,1%, co oznacza spadek o 0,2 pp. k/k, ale wzrost o 0,4 pp. r/r. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,17 mln mkw. w porównaniu z 1,56 mln mkw. w obiektach będących w budowie.

W zależności od lokalizacji w 2022 r. czynsze za powierzchnie magazynowe w Polsce odnotowały ok. 15-20% – a nawet do 30% – wzrost. Powoli się one stabilizują. Niemniej Polska nadal pozostaje bardzo konkurencyjną lokalizacją dla inwestycji magazynowo-przemysłowych w Europie. Na chwilę obecną nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej EUR 4/mkw./miesiąc.

– W 2023 r. utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie koszty budowy oraz trudności z pozyskaniem finansowania na nowe inwestycje będą przekładały się na dalszy spadek aktywności deweloperów w Polsce. Spodziewamy się utrzymania takiego trendu przynajmniej do II poł. tego roku – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Deweloperzy chętniej będą decydowali się na budowę obiektów w formule BTS czy BTO. Inwestycje spekulacyjne będą realizowali głównie deweloperzy korzystający z własnego źródła finansowania. Dodatkowo poszukując optymalizacji, rynek magazynowy będzie się coraz bardziej skłaniał ku rozwiązaniom z zakresu zrównoważonego rozwoju oraz ESG – dodaje ekspertka.

Źródło: Newmark Polska.