Kredyt we dwoje na zakup nieruchomości – możliwość realizacji wspólnego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów” czy ryzykowne zobowiązanie?

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości zaciągany „we dwoje” to często wybierane rozwiązanie. Jak podaje BIK, przeszło 63% umów na kredyty mieszkaniowe jest podpisywanych przez dwóch lub więcej współkredytobiorców[1]. Dlaczego? Bo tak jest wygodniej i prościej! Przede wszystkim chodzi o możliwość otrzymania kredytu hipotecznego na większą sumę lub w takiej sytuacji w ogóle zyskuje się szanse na jego uzyskanie, jeżeli „w pojedynkę” zdolność kredytowa wnioskodawcy jest niewystarczająca. Według analiz BIK, zdolność kredytowa pary jest aż o 19% większa niż w przypadku singla[2]. Co więcej, zobowiązanie zaciągane z partnerem to lepsza gwarancja dla banku jego spłaty, a dla kredytobiorcy pewność, że w razie niespodziewanych zdarzeń losowych cały ciężar spłaty nie będzie spoczywać tylko na jednej osobie. Warto dodać, że m.in. z powodu inflacji znacząco spadła zdolność kredytowa konsumentów w naszym kraju, co w konsekwencji oznacza, że uzyskanie oczekiwanych sum z banku, może być już problemem dla części Polaków. Dlatego kredyt hipoteczny zaciągany „we dwoje” jest dobrym rozwiązaniem. A kiedy nie jest odpowiednim pomysłem? I co ze spłatą zobowiązania w przypadku rozwodu? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyt hipoteczny z małżonkiem na zakup nieruchomości – długoterminowe zobowiązanie, ale warto

W procesie rozpatrywania przez bank wniosku kredytowego, kluczowa jest analiza zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Zdolność kredytowa to najogólniej mówiąc ilość pieniędzy, na jaką bank jest w stanie udzielić kredytu danej osobie, a ta jest w stanie go bez problemu spłacić w wyznaczonym terminie. Wylicza się ją przede wszystkim na podstawie uzyskiwanych dochodów i stałych wydatków (tj. koszty życia) przyszłego kredytobiorcy. Jednak to nie wszystko – kredytodawca weźmie również pod uwagę m.in. formę zatrudnienia osoby wnioskującej. Najbardziej pożądaną sytuacją jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Ponadto, przy ocenie zdolności kredytowej ważna jest również historia kredytowa. Dane zebrane np. w BIK-u dają wgląd bankowi we wszystkie aktualne zobowiązania oraz te spłacane w przeszłości przez osobę starającą się o kredyt hipoteczny. „Bogata” i pozytywna historia kredytowa daje większe szanse na otrzymanie nowego kredytu. Natomiast każde „czynne” zobowiązanie pomniejsza zdolność kredytową. Czasem bywa i tak, że mimo spełnionych kryteriów, uzyskanie w pojedynkę kredytu hipotecznego (który przecież najczęściej opiewa na bardzo wysokie kwoty – średnia kwota kredytu hipotecznego dla 5 największych miast w Polsce w IV kwartale 2021 r. wyniosła ponad 360 tys. zł., a dla stolicy prawie 100 tys. więcej[3]), jest niemożliwe, wtedy warto rozważyć zaciąganie zobowiązania ze współkredytobiorcą.

Jak zaznacza Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance kredyt z partnerem zyskał na znaczeniu zwłaszcza teraz, gdy z powodu rosnących stóp procentowych (8 lutego RPP zdecydowała się podnieść stopę referencyjną o kolejne 50 pb., ustanawiając ją na poziomie 2,75 proc.), zdolność kredytowa konsumentów jest mniejsza niż jeszcze kilka miesięcy temu, a wraz z kolejnymi podwyżkami będzie proporcjonalnie maleć.

– Kredyt we dwoje oznacza zazwyczaj możliwość zaciągnięcia zobowiązania na wyższą sumę. Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance, w IV kw. 2021 r. średnia zdolność kredytowa pary wynosiła ponad 630 tys. zł, natomiast singla o blisko 240 tys. zł mniej przy założeniu dochodów na poziomie 8 tys. zł netto dla dwójki kredytobiorców i 5 tys. zł netto dla pojedynczego wnioskodawcy. Dla porównania, jeszcze w III kw. przy tych samych dochodach para mogła dostać blisko 180 tys. zł więcej, a singiel 90 tys. zł więcej. Za taką sytuację odpowiadają podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w ostatnim kwartale poprzedniego roku. Dlatego, teraz gdy od kilku miesięcy systematycznie spada zdolność kredytowa, jedynym wyjściem dla wielu osób marzących o własnym mieszkaniu, może okazać się kredyt hipoteczny zaciągany we dwoje.

Z kolei jak wskazuje Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A. nie zawsze jednak kredyt z partnerem jest dobrym rozwiązaniem: – Bank, wyliczając zdolność kredytową dla dwóch współkredytobiorców, sumuje zarówno ich dochody jak i wydatki. Jeśli nasz partner ma o dużo niższe dochody od nas lub/i już inne zobowiązania na koncie, może okazać się, że zaniży „nam” tym sposobem zdolność kredytową. To samo dotyczy formy zatrudnienia czy historii kredytowej – jeśli któryś z tych aspektów zostanie negatywnie oceniony przez bank, automatycznie rzutuje to również na drugiego współkredytobiorcę. Jeśli nie mamy pewności, czy tak faktycznie będzie, warto skontaktować się z pośrednikiem finansowym.

Kredyt hipoteczny a rozwód?

Według GUS-u w 2020 r. orzeczono prawie 51,2 tys. rozwodów, co stanowi ponad 35% wszystkich małżeństw zawartych w tym okresie[4]. Oznacza to, że ponad 1/3 związków małżeńskich kończy się rozwodem. Rozwody obecnie stały się czymś powszechnym, a aktualnie mamy do czynienia z ich pocovidową falą, która jeszcze się nie zakończyła. Co więcej, osoby, które zdecydowały się na oficjalne zakończenie związku małżeńskiego, często posiadają wspólny kredyt mieszkaniowy, dlatego warto wiedzieć, co dzieje się ze zobowiązaniem w takiej sytuacji.

– Rozwód nie zwalnia żadnego z współmałżonków z obowiązku uregulowania długu, jakim jest kredyt hipoteczny. Nawet jeśli podczas rozprawy sąd przyznał prawo do nieruchomości tylko jednemu z nich, choć należy wiedzieć, że można starać się o przepisanie zobowiązania kredytowego tylko na osobę, która otrzymała od sądu prawo do korzystania z mieszkania objętego hipoteką. Problematyczna może być jednak sytuacja, w której jeden z byłych partnerów odmawia spłaty „swojej części” zobowiązania. Wtedy to bank może obciążyć obowiązkiem spłaty całego kredytu drugiego małżonka – wyjaśnia Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

Kredyt we dwoje to wygoda i korzyści dla kredytobiorców, ale i spore ryzyko, dlatego na zaciągnięcie takiego zobowiązania powinny decydować się osoby, które mają 100% zaufanie do siebie.

Z kim jeszcze można wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?

Dla osób chcących zaciągnąć kredyt na wysoką kwotę, a niemogących tego zrobić z małżonkiem, rozwiązaniem może być wybór innej osoby jako współkredytobiorcy. Może nim być właściwie każdy: rodzic, ktoś z rodzeństwa czy nawet inna, niespokrewniona osoba. Dla banku najważniejsze jest to, czy poradzimy sobie ze spłatą zobowiązania, a nie z czyją pomocą tego dokonamy.

– Mimo dużej dowolności przy wyborze współkredytobiorcy, banki przychylniej patrzą na sytuacje, gdy współkredytobiorcy mieszkają razem. Powód jest prosty. Utrzymanie jednego gospodarstwa domowego jest tańsze niż dwóch. Chodzi np. o czynsz, który liczony jest tylko raz, a nie jak w przypadku kredytobiorców mieszkających osobno podwójnie – mówi Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Co jeszcze ważne, banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w więcej niż 2 osoby. Na rynku znajdziemy takie oferty, gdzie maksymalna ilość współkredytobiorców może wynieść nawet 7-8 osób.

Współkredytobiorca a poręczyciel

Pomóc w uzyskaniu kredytu umożliwi nam nie tylko kolejny współkredytobiorca, ale również poręczyciel, którym może zostać każdy pełnoletni, posiadający zdolność kredytową. Najczęściej jest nim osoba z najbliższego kręgu kredytobiorcy, jednak nie może być ona finansowo związana z tym samym gospodarstwem, co osoba starająca się o kredyt. Chodzi, np. o współmałżonka.

– Podstawową różnicą pomiędzy żyrantem czyli poręczycielem a współkredytobiorcą jest to, że ten pierwszy nie ma dostępu do udzielonych przez bank środków finansowych, czyli nie czerpie on żadnych korzyści pieniężnych. Poręczyciel, jak wskazuje nazwa, poręcza, że w razie trudności ze spłatą zobowiązania ze strony kredytobiorcy, ten uiści jego dług. To spore ryzyko dla żyranta. Ma on jednak prawo do wcześniejszego zapoznania się z sytuacją majątkową kredytobiorcy (jeszcze zanim zdecyduje się na udzielenie poręczenia) oraz uzyskania informacji nt. stanu spłaty zadłużenia, czy mogących mieć miejsce opóźnień – mówi Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

Oprócz tego w razie ewentualnych problemów ze spłatą zadłużenia, żyrant ma możliwość starania się o zwrot pieniędzy od kredytobiorcy, które przeznaczył na uregulowanie długu, nawet jeśli oznacza to całą sumę kredytu. Co istotne, poręczyciel ma prawo również do wycofania się ze swojej roli, choć należy pamiętać, że jest to ograniczone pewnymi warunkami (np. może wymagać przedstawienia innej osoby jako poręczyciela na swoje miejsce) i nie zawsze będzie możliwe.

Biorąc to wszystko pod uwagę, dobrze jest zawczasu pomyśleć o dodatkowym zabezpieczeniu, np. w postaci uszczegółowienia umowy: – Aby zmniejszyć ryzyko ze strony poręczyciela, może on zdecydować się np. na zapis w umowie, w którym dookreśli maksymalną kwotę, jaką w razie trudności spłaci za kredytobiorcę lub maksymalny czas ponoszenia odpowiedzialności – podpowiada Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

[1] BIK, We dwoje łatwiej o kredyt mieszkaniowy, ale na jaki kredyt nas stać – podpowie Analizator kredytowy BIK
[2] Tamże.
[3] Źródło: Barometr Metrohouse i Gold Finance, IV kw.
[4]GUS, Bank Danych Lokalnych.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).