Inwestując w grunty komercyjne należy pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Inwestor powinien zwrócić uwagę nie tylko na sam grunt, którym jest zainteresowany, ale również na związane z jego zakupem kwestie formalne. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie inwestor powinien prześwietlić grunt i dowiedzieć się o nim możliwie najwięcej.

Spis treści:
Cel inwestycyjny jest kluczowy
Pośrednik nieruchomości pomoże w poszukiwaniach
Zajrzyjmy do księgi wieczystej…
MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Dostęp gruntu do drogi publicznej
Rodzaje gruntów w Polsce
Klasyfikacja poszczególnych rodzajów gruntów

Cel inwestycyjny jest kluczowy
Inwestor, który poszukuje gruntu komercyjnego na sprzedaż powinien zwrócić uwagę na kilka istotnych czynników. W pierwszej kolejności powinien on dokładnie określić swoje wymagania. Czego oczekuje od działki? Jakie ma być jej przeznaczenie? Jaka cena za metr kwadratowy jest akceptowalna? Czy grunt musi być już uzbrojony? Na te i wiele innych pytań inwestor powinien odpowiedzieć sobie jeszcze zanim przystąpi do poszukiwań.

Pośrednik nieruchomości pomoże w poszukiwaniach
Poszukiwanie idealnego gruntu inwestycyjnego na własną rękę może okazać się dla inwestora kłopotliwe. Raz, że zajmuje sporo czasu, a dwa – przy poszukiwaniu gruntu dobrze jest kierować się wiedzą i doświadczeniem. Z tego względu częstą praktyką jest korzystanie z pomocy doradcy ds .nieruchomości, który w imieniu inwestora poszukuje działki inwestycyjnej, która najlepiej spełni wszelkie oczekiwania klienta. Pośrednik wyszuka najbardziej dopasowane oferty i przedstawi je inwestorowi. Będzie także w jego imieniu negocjował warunki nabycia gruntu oraz jego ostateczną cenę. W efekcie, opierając się na wsparciu profesjonalnego agenta ds. nieruchomości, inwestor może więcej zyskać, na przykład nabyć grunt inwestycyjny po niższej kwocie, niż prezentowana w ofercie sprzedaży cena ofertowa.

Zajrzyjmy do księgi wieczystej…
Sprawdzenie księgi wieczystej jest kolejną ważną rzeczą, o jakiej inwestor musi pamiętać. Oczywiście jeśli korzysta on z pomocy doradcy ds. nieruchomości, to najpewniej zrobi to on w jego imieniu.
Księga wieczysta jest rejestrem sądowym, która zawiera ważne informacje na temat prawnego stanu danej nieruchomości. Do sprawdzenia księgi wieczystej wystarczy nam jej numer. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się takie informacje jak położenie i powierzchnia nieruchomości, prawa własnościowe do nieruchomości, czy występuje obciążenie hipoteczne, kto jest aktualnym właścicielem gruntu itp.

MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Po zapoznaniu się z księgą wieczystą nieruchomości, inwestor powinien sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntu. Tej informacji dostarczy mu MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
MPZP przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy. Dokument ten określa, jakie dana działka ma przeznaczenie, jakie są warunki jej zagospodarowania i zabudowy. Co bardzo ważne, w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego określa się również rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, MPZP składa się z dwóch części. Pierwszą z tych części jest uchwała, która stanowi część tekstową. Druga część ma formę graficzną i stanowi załącznik do uchwały.
Co istotne, nie dla wszystkich działek obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli jednak grunt inwestycyjny objęty jest MPZP, inwestor powinien się z nim zaznajomić. Dzięki temu dowie się, jakie przeznaczenie posiada grunt, który go interesuje i zyska wiedzę, czy możliwa jest realizacja założonej przez niego inwestycji na terenie tego gruntu.
Informacje na temat Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) znajdują się w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717).

Dostęp gruntu do drogi publicznej
Kolejną ważną rzeczą, jaką należy zweryfikować przed zakupem gruntu, jest weryfikacja, czy działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Jeśli droga należy do gminy, to inwestor nie będzie musiał dokonywać żadnych formalności. Jeśli jednak jest to droga prywatna, to inwestor będzie się musiał liczyć z koniecznością dopięcia dodatkowych kwestii formalnych oraz wykupienia udziału. Inwestor powinien też dowiedzieć się, czy grunt inwestycyjny jest usytuowany względem sieci uzbrojenia.

Rodzaje gruntów w Polsce
W Polsce wyróżnić można 6 podstawowych rodzajów działek gruntowych: budowlane, rolne, rekreacyjne, inwestycyjne, siedliskowe oraz leśne. Przeznaczenie działek jasno określone jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Z zapisów ów rozporządzenia inwestor może dowiedzieć się, jakie inwestycje są możliwe do zrealizowana na danym gruncie. Zyska też wiedzę, jakie wymagania musi spełniać w przypadku niektórych rodzajów działek gruntowych.

Klasyfikacja poszczególnych rodzajów gruntów
– działki budowlane: są nieruchomościami gruntowymi, które w MPZP przeznaczone są na cele budowlane. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawiera w sobie następujące użytki gruntowe:
– tereny mieszkaniowe, które oznaczone są symbolem – B;
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp;
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczone są symbolem – Bz.
– działki rolne: posiadają one ścisłą definicję wynikającą z ustawy – art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, który jasno określa, że grunty rolne to takie działki, które są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyłączenie od tej zasady stanowią grunty zajęte na poczet prowadzenia działalności gospodarczej o innym charakterze, niż rolniczej. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, użytki rolne podzielone są na poniższe kategorie:
– grunty orne, które oznaczone są symbolem – R;
– sady, które oznaczone są symbolem – S;
– łąki trwałe, które oznaczone są symbolem – Ł;
– pastwiska trwałe, które oznaczone są symbolem – Ps;
– grunty rolne zabudowane, które oznaczone są symbolem – Br;
– grunty pod stawami, które oznaczone są symbolem – Wsr;
– grunty pod rowami, które oznaczone są symbolem – W;
– grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, które oznaczone są symbolem – Lzr.
– działki rekreacyjne: najczęściej pod pojęciem tym kryją się ROD-y, czyli miejskie rodzinne ogródki działkowe. Na działkach tych istnieje możliwość budowania niewielkich budynków o charakterze mieszkaniowym, które służyć mają w celu czasowego wypoczynku. Nie ma możliwości zameldowania się pod adresem, gdzie znajduje się taka nieruchomość.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki rekreacyjne oznaczone zostały jako:
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczono symbolem – Bz.
– działki inwestycyjne: w MPZP działki inwestycyjne przeznaczone są na cele inwestycyjno-przemysłowe. Ich cechą charakterystyczną jest to, że często grunty inwestycyjne znajdują się w odległych od dużych aglomeracji miejskich lokalizacjach.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki inwestycyjno-przemysłowe podzielone są na poniższe kategorie:
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp.
– działki siedliskowe: właścicielami tego typu działek są osoby, które posiadają pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika, tzw. rolnicy indywidualni. Może nim być osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Osoba taka musi posiadać też kwalifikacje rolnicze i posiadać odpowiedni staż zamieszkania w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
– działki leśne: zgodnie z Ustawą z dnia 29 września 1991 r. o lasach oraz Ustawą z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym, lasem nazywane są grunty leśne, które w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako lasy. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki leśne oznaczone zostały jako:
– lasy, które oznaczone są symbolem – Ls.
Na terenie lasów mogą powstawać wyłącznie budynki oraz budowle, które mają służyć gospodarce leśnej, obronności albo bezpieczeństwie państwa czy ochronie zdrowia itp.

Redakcja
Komercja24.pl