Colliers nt. rynków EMEA: Polska z jednym z najlepszych wyników kwartalnych – prawie 1,4 mld euro

wysłano 5 sierpnia 2022

Dane za II kw. 2022 r. opublikowane w najnowszym raporcie firmy Colliers pt. „Capital Markets Snapshot for Europe, the Middle East and Africa (EMEA)” pokazują, że panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Autorzy raportu podkreślają jednak, że prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów.

Obniżone prognozy wzrostu gospodarczego, gwałtowny wzrost cen, zacieśnienie polityki monetarnej i trwająca wojna w Ukrainie wywołały stan wyczekiwania na części głównych rynków kapitałowych. W Wielkiej Brytanii wolumen inwestycji spadł z 17 mld funtów (I kw.) do 10 mld funtów (II kw.), przy czym spowolnienie nastąpiło we wszystkich klasach aktywów pomimo zawarcia transakcji w kluczowych ośrodkach. W Niemczech również znikł optymizm z I kw., choć jego znakomite wyniki przyczyniły się do tego, że w pierwszej połowie 2022 r. łączna wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniosła 28,4 mld euro (drugi najlepszy wynik półroczny w tej dekadzie).

– Powrót do biur po okresie pandemii i perspektywy dalszego wzrostu, zarówno organicznego, jak i zewnętrznego były jednymi z głównych czynników renesansu aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym. Z drugiej strony presja na koszty budowy oraz coraz bardziej ograniczona dostępność najatrakcyjniejszych terenów pod projekty biurowe sprawia, że podaż nowej powierzchni biurowej w najbliższych latach będzie niska, co generuje potencjał wzrostu czynszów i pozytywnie przełoży się na zwroty dla inwestorów – komentuje Piotr Mirowski, Senior Partner i Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego Colliers w Polsce.

Źródło: Colliers w Polsce.

Sektor magazynowy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zakończył 2021 rok ponad wszystkimi rekordami

wysłano 23 lutego 2022

Na rynku magazynowym wciąż rośnie zainteresowanie nowymi powierzchniami. Deweloperzy działają w coraz szybszym tempie, żeby odpowiadać na pojawiające się potrzeby. W efekcie po raz kolejny padły rekordy podaży i popytu, których siłą napędową był w największym stopniu e-commerce.

Spis treści:
Jak się na rynek nieruchomości komercyjnych?
Polska zachodnia kradnie show na rynku nieruchomości komercyjnych
Rozdrobnienie wakatu napędza nową podaż
Magazyny poszukiwanym przez inwestorów aktywem

Jak się na rynek nieruchomości komercyjnych?
Firma doradcza JLL opublikowała raport analizujący rynek magazynowy na koniec IV kwartału 2021 r., z którego wynika, że:

Popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce sięgnął rekordowego poziomu 5,4 mln mkw., z czego aż 70% dotyczyło rynków tzw. Wielkiej Piątki[1].
W ciągu ostatnich dwóch lat udział sektora e-commerce w popycie na magazyny wzrósł w Europie z 12% do 23%. W Polsce gracze z tego sektora wynajęli w 2021 r. 1,3 mln mkw. magazynów.
Starając się nadążyć za popytem deweloperzy oddali do użytku 2,9 mln mkw. magazynów, z czego najwięcej w Poznaniu i na Górnym Śląsku. W budowie jest rekordowe 4,3 mln mkw.
Deweloperzy zwiększają udział powierzchni budowanych spekulacyjnie – na koniec 2021 r. było to 47%, w odpowiedzi na prognozowane wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców.

Polska zachodnia kradnie show na rynku nieruchomości komercyjnych
Rok 2021 przyniósł kolejny rekord pod względem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Polsce – aż 5,4 mln mkw., a liderami były Wrocław i Poznań z popytem netto wynoszącym ponad 860 tys. mkw. na każdym z tych rynków. Poza Wielką Piątką znaczący popyt netto, powyższej 300 tys. mkw., obserwowaliśmy również w regionie Kujaw, Trójmiasta i w Lubuskiem. W największym stopniu wpływ na rekordowe wyniki miały transakcje z sektora logistyki oraz sieci handlowych (w tym e-commerce).
E-commerce jest aktualnie drugim najaktywniejszym segmentem, jeżeli chodzi o zapotrzebowanie na magazyny w Europie i w roku 2021 odpowiadał za 23% popytu netto. Ten trend zauważalny jest również w Polsce, szczególnie na tzw. ścianie zachodniej, gdzie najemcy z tej branży podpisali umowy na około 700 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej.

Dużym atutem Polski są nadal bardziej atrakcyjne niż w pozostałych krajach Europy stawki najmu, łatwość realizacji projektów deweloperskich oraz możliwość szybkiego transportu za sprawą wielu nowo otwartych szlaków komunikacyjnych. Nowe trasy pozwalają na sprawną dystrybucję magazynowanych towarów za zachodnią i południową granicę naszego kraju, jak również na jego terytorium. Jest to jeden z ważniejszych argumentów dla inwestorów,

podkreśla Paulina Dziubińska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Przede wszystkim lokalizacje takie jak Poznań, Wrocław, ale i Szczecin czy Lubuskie rozpatrywane są przez najemców jako optymalne lokalizacje do lokowania operacji logistycznych mających obsłużyć rynek zachodni. Wzrost w obszarze e-commerce przekłada się także na intensyfikację działań logistycznych, które są niezbędne w procesie obsługiwania dostaw.

W wymienionych czterech zachodnich regionach w minionym roku wynajęto łącznie ponad 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowiło aż 42% całkowitego popytu netto w kraju. Tak duże zainteresowanie tymi destynacjami wynika z ich dogodnego położenia względem innych europejskich rynków.

Rozdrobnienie wakatu napędza nową podaż
Z 2,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytku w 2021 r., najwięcej przypada na region Poznania oraz Górnego Śląska – po 450 tys. mkw. Pomimo że na rynkach Wielkiej Piątki zlokalizowana jest większość krajowego zaplecza magazynowego, to Trójmiasto wyróżnia się wśród pozostałych pod względem dynamiki wzrostu.

Wskaźnik pustostanów na koniec 2021 r. był na rekordowo niskim poziomie – nieco poniżej 5%. Dodatkowo duże rozdrobnienie dostępnych od ręki powierzchni w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem ze strony najemców napędza zapotrzebowanie na nowe obiekty magazynowe.

Pod koniec grudnia w budowie znajdowało się ponad 4,3 mln mkw. z czego 46,6% powierzchni nie było zabezpieczone umowami najmu. Powierzchnia budowana spekulacyjna oraz istniejący wakat to na polskim rynku łącznie ponad 3 mln mkw. powierzchni magazynowej, która będzie dostępna w perspektywie kilku najbliższych miesięcy,

komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

Polska jest drugim po Niemczech krajem w UE pod względem powierzchni w budowie. W ciągu kilku miesięcy deweloperzy dostarczą w naszym kraju ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowej, odpowiadającej aż 18% obecnych zasobów. Niezmiennie od 2014 r. zasoby powierzchni logistycznej w Polsce rosną o ponad 10% rocznie, przy czym średnia z ostatnich pięciu lat wynosi około 15%. Oznacza to, że jesteśmy najszybciej rosnącym rynkiem magazynowym w Europie. Pod koniec 2021 r. zasoby powierzchni magazynowej w osiągnęły poziom 23,7 mln mkw.

Magazyny poszukiwanym przez inwestorów aktywem
W 2021 r. odnotowano rekordową liczbę transakcji portfelowych, przez co wartość inwestycji na rynku magazynowym osiągnęła w Polsce aż 2,8 mld euro.
Rok zdominowany był przez rekordową liczbę transakcji portfelowych, z których największą była sprzedaż polskich nieruchomości z europejskiego portfela EQT Exeter, którego łączna wartość sięgnęła 3 miliardów euro. Transakcja ta była jedną z największych w Europie. Z kolei największa pojedyncza transakcja ubiegłego roku w Polsce dotyczyła obiektu Amazon Świebodzin oferującego ok. 200 tys. mkw. powierzchni.

Eksperci z JLL szacują, że w przypadku najlepszych obiektów magazynowych multi-let dla 5-letniego średniego okresu najmu stopy kapitalizacji utrzymają się na poziomie ok 5,0%-5,25%. W przypadku Warszawy stopy te będą wynosić od 4,25% do 4,5%. Ponadto sektor magazynów obecnie cechuje się deficytem produktu i rekordowym wolumenem inwestycji, co wciąż będzie wpływać na stopy kapitalizacji.
Więcej informacji o rynku magazynowym na www.magazyny.pl.

[1] Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań

Źródło: JLL.

Centra danych – nowy sektor nieruchomości komercyjnych z potencjałem wzrostu

wysłano 13 października 2020

Centra danych stają się ważnym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych, a pandemia Covid-19 okazała się impulsem do ich dalszego dynamicznego rozwoju. Obecnie w Polsce istnieje 115 centrów danych, z czego najwięcej jest zlokalizowanych w Warszawie (38), Katowicach i Krakowie (po 13). Dalszy wzrost przed nami, szczególnie po decyzji gigantów IT Google i Microsoft o dodaniu Warszawy do listy globalnych regionów chmurowych i zainwestowaniu w tym celu odpowiednio 2 mld USD i 1 mld USD. Eksperci AXI IMMO przygotowali raport na temat rynku centrów danych, jego wymaganiach i specyfiki na polskim rynku.

Centra danych jako sektor nieruchomości są inne od tradycyjnych segmentów rynku. Wiele czynników, które odgrywają ograniczoną rolę w przypadku biur, powierzchni handlowych czy magazynów jest absolutnie kluczowa przy wyborze działki pod centrum danych. Do takich aspektów należy infrastruktura instalacji elektrycznej, koszt energii, dostęp do internetowej sieci szkieletowej i bliskość punktów wymiany ruchu internetowego.

„Typowy magazyn nie zawierający chłodni ani mroźni wymaga około 50kW energii na 1000 mkw. powierzchni. Tymczasem centrum danych o identycznej powierzchni, ze średniej jakości infrastrukturą i typową gęstością serwerów wymaga około 2MW energii czyli 40 razy więcej! Centrum danych musi być w stanie działać w trybie nieprzerwanym. Dlatego powinno być zabezpieczone przed przerwami w dostawach prądu, przepięciami w instalacji elektrycznej i awariami w sieci internetowej. Wymaga to dostępu do przynajmniej dwóch źródeł energii oraz instalacji zapasowego systemu zasilania. Ponadto, konieczny jest dostęp do przynajmniej dwóch źródeł Internetu światłowodowego oraz istnienie oddzielnej infrastruktury dla poszczególnych dostawców Internetu” – wyjaśnia Janusz Gutowski, CEO AXI IMMO Services.

Centra danych zaczęły powstawać początkowo w Warszawie, gdzie znajduje się większość instytucji rządowych i finansowych. Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem centrów danych w Polsce i wciąż skupia dużą część działalności w tej dziedzinie. To tu giganci Google i Microsoft postanowili ulokować swoją infrastrukturę chmurową, która ma obsługiwać region CEE oraz inne części Europy. A już teraz w Warszawie znajduje się aż 35 ze wszystkich 115 polskich centrów danych. Jednak stolica może niedługo nie być w stanie zapewnić wystarczająco dużo energii na potrzeby większych centrów danych biorąc pod uwagę, że niektóre z nich potrafią zużyć tyle energii, co cała dzielnica. Ponadto, koszt energii w stolicy jest relatywnie wysoki, szczególnie w porównaniu do tych lokalizacji, które są położone blisko odnawialnych źródeł energii.

„Niezaprzeczalnie, Warszawa pozostanie ważnym hubem centrów kolokacyjnych, czyli takich, które są zajmowane przez wielu użytkowników o niskim zapotrzebowaniu na przestrzeń serwerową. Natomiast największe centra danych użytkowane przez duże firmy technologiczne i operatorów chmury, które wymagają wyjątkowo dużo prądu, będą w przyszłości częściej lokowane w miejscach, które są w stanie zapewnić niedrogą energię. Konieczność spełnienia unijnych standardów dotyczących zielonej energii powinno wypromować lokalizacje z dostępem do źródeł energii odnawialnej. Ulokowanie centrum danych na przykład w pobliżu farm wiatrowych w północnej Polsce może pomóc spełnić normy unijne jak i wygenerować znaczne oszczędności. Dziesięcioletnia korporacyjna umowa na dostawę energii z farm wiatrowych do miejsca położonego w bliskiej odległości od takiej farmy jest o ok. 30% tańsza w porównaniu do standardowej umowy podpisanej przez firmę z siedzibą w Warszawie z tradycyjnym dostarczycielem energii. Lokowanie centrów danych w dalszej odległości od miast w innych częściach świata już się rozpoczęło. W niektórych krajach, na przykład w Skandynawii, centra danych są oddalone od najbliższej konurbacji nawet o kilkaset kilometrów. Umożliwił to postęp technologiczny, a w szczególności fakt, że nowoczesne centrum danych może być zarządzane niemal w całości zdalnie” – komentuje Roger Mroczek, Investment Sales & Capital Markets Director, AXI IMMO.

Zainteresowanie inwestorów tym szczególnym sektorem rynku rośnie. Atrakcyjność centrów danych jako produktu inwestycyjnego wynika ze stabilności przychodu w związku z niskim stopniem relokacji najemców. Klienci są przywiązani do swoich centrów danych ze względu na wysokie początkowe koszty najmu, w tym dedykowaną infrastrukturę IT oraz zaawansowany system wentylacji, chłodzenia i klimatyzacji oraz znaczne ryzyko i koszt, jakie niesie ze sobą migracja danych. Jakiekolwiek błędy popełnione w czasie przeprowadzki do nowego centrum danych mogą być niewybaczalne dla użytkowników końcowych. Na przykład najkrótsza przerwa w dostępie do środków na kontach bankowych mogłaby spowodować trwały uszczerbek na reputacji banku. Inwestorzy są w związku z tym w stanie wynegocjować długie terminy najmu – nawet 15 lat, jak w przypadku umowy podpisanej w Gate One Business Park w Warszawie w czerwcu 2020 roku.

Centra danych są atrakcyjną inwestycją ze świetnymi prognozami wzrostu. Ich rozwój w kolejnych latach będzie napędzany przez dalszy skokowy wzrost popularności mediów społecznościowych, Internetu rzeczy, big data, sztucznej inteligencji i technologii VR (virtual reality) i AR (augmented reality), które otrzymały dodatkowy impuls do wzrostu ze względu na pandemię Covid-19. Wszystkie te technologie będą wymagać skrócenia czasu w przesyłaniu danych, co będzie się wiązało z koniecznością stworzenia większej liczby lokalnych serwerowni, bliżej użytkownika końcowego. Większy nacisk na ochronę danych osobowych, w tym unijne RODO, również będą napędzać rozwój lokalnych centrów danych w Polsce, podobnie jak nasilający się trend przenoszenia danych do chmury przez polskie firmy.

„Polska ma również szansę stać się europejskim hubem danych. Unijne prawo z 2019 ułatwiło przepływ danych nieosobowych między krajami członkowskimi. Drugie najniższe koszty energii w Unii Europejskiej oraz planowany gazociąg do Norwegii, który poprawi bezpieczeństwo energetyczne kraju, mogą przyciągnąć kolejne firmy oferujące rozwiązania chmurowe w całej Europie. Na korzyść rodzimego rynku przemawiają też atrakcyjne koszty budowy i relatywnie niskie ceny gruntów, połączone ze stale rozwijającą się infrastrukturą transportową i cyfrową oraz duże zasoby wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorze IT” podsumowuje Roger Mroczek.

Źródło: AXI IMMO.

Udany powrót parków handlowych

wysłano 27 sierpnia 2020

cd6a69440e2afe4683d94cf31ff05e72

Z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych wynika, że odwiedzalność w galeriach handlowych waha się między 62 do 73% wartości notowanych w roku ubiegłym. Pandemia zmieniła nawyki Polaków, którzy planują zakupy w sposób bardziej przemyślany, ostrożny i bezpieczny. W nowej rzeczywistości wygrywają obiekty małoformatowe, zlokalizowane blisko domu. W parkach handlowych, po zakończonych negocjacjach właścicieli z najemcami, z końcem maja działały już niemal wszystkie sklepy, a niektóre z nich notują dziś obroty rzędu 160% wyników sprzed lockdownu.

Zaczęło się od projektów Tarczy Antykryzysowej, które nie uwzględniały pomocy dla małych obiektów handlowych poniżej 2 000 mkw. Trei Real Estate Poland to jedna z trzech firm, która wybrana przez społeczność zrzeszającą większość właścicieli parków handlowych działających w Polsce, reprezentowała ich w rozmowach z najemcami.

Negocjacje toczyły się z 38 sieciami i firmami prowadzącymi ponad 900 sklepów w więcej niż 200 obiektach na terenie całego kraju. Rozmowy zaczęliśmy z początkiem kwietnia. Otwartość i chęć współpracy obu stron sprawiły, że cały proces przebiegł bardzo sprawnie, dzięki czemu wszystkie parki handlowe zostały już otwarte. Udowodniliśmy, że jesteśmy gotowi do działania nawet w trudnych warunkach pandemii,

mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Rekordowe obroty parków

Pandemia spowodowała, że z uwagi na wprowadzone obostrzenia i zamknięcie sklepów, we wszystkich sieciach handlowych skumulowały się duże zapasy magazynowe, które dość szybko się przedawniają – szczególnie kolekcje sezonowe. W związku z tym po otwarciu najemcy zaczęli ogłaszać atrakcyjne promocje, co wpłynęło na szybki wzrost obrotów.

Ugody, jakie zawarliśmy z najemcami naszych Vendo Parków zakładają stawkę czynszu uzależnioną od obrotu. W czasie negocjacji nikt nie przypuszczał, że parki wrócą tak szybko do równowagi, a obroty naszych najemców do poziomu sprzed pandemii, a nawet te wartości przekroczą o 20-60%. Jest to ściśle związane z ofertą wyprzedaży, ale także ze zmęczeniem społeczeństwa spowodowanym funkcjonowaniem w zamknięciu. Dla wielu z nas wyjście na zakupy do parku handlowego było pierwszym namacalnym etapem powrotu do codziennych zwyczajów,

komentuje Jacek Wesołowski.

E-commerce dyktuje nowy ład

Wydarzenia ostatnich miesięcy pokazują, że e-commerce wzmacnia swoją pozycję w handlu i staje się znaczącą alternatywą oraz uzupełnieniem obrotów generowanych w sklepach stacjonarnych. Parki handlowe już od pewnego czasu były przyczółkiem e-commerce oraz rozwiązań zakupowych typu Click & Collect. W zlokalizowanych blisko osiedli obiektach można szybko odebrać i zwrócić towar, co ułatwiają brak przestrzeni wspólnych i wejścia do sklepów wprost z parkingu. W galeriach to także coraz popularniejsza forma zakupów, dlatego pojawia się więcej głosów branży, że przychody z e-commerce powinny być uwzględnione w obrotach lokalnego sklepu danej sieci.

Koronakryzys udowadnia, że musi nastąpić większa otwartość między właścicielami a najemcami ich obiektów. Sklepy nie dzielą się utargiem w Internecie z wynajmującymi. Taki system nie ma już dłużej racji bytu, trzeba opracować nowe zasady rozliczania. E-commerce musi być uwzględniony w obrotach,

dodaje Wesołowski.

Szacuje się, że brak skłonności do wzmożonych zakupów może potrwać długo, a cały 2021 rok będzie okresem stabilizacji w gospodarce i handlu. Dziś najtrudniej wracają do normalności sklepy z towarem luksusowym, które najwolniej wchodzą w dotychczasowe obroty.

Wielkie sieci działają w dużych centach handlowych na umowach najmu ze stawkami czynszu ustalonymi jako procent od obrotu, ale to nie wszystkie ich koszty. Dodatkowo w galeriach opłata serwisowa to wydatek rzędu 70 zł za mkw. na miesiąc, gdy dla porównania w parku handlowym wynosi średnio 7 zł. Dlatego naturalny wydaje się zwrot dużych najemców w kierunku parków handlowych, choć nawiasem mówiąc trend ten umacnia się na rynku już od dłuższego czasu, a konsekwencje pandemii tylko go wzmocnią,

podsumowuje Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Źródło: Trei Real Estate Poland.

Polskie hotele turystyczne wejdą do inwestycyjnej gry?

wysłano 5 sierpnia 2020

Choć rynek hotelowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, można mówić o wciąż niewykorzystanym potencjale inwestycyjnym tego sektora. Przeciętnie, w ciągu roku w całym kraju zamyka się o połowę mniej transakcji hotelowych niż w samym tylko w Berlinie.

Stosunkowa niewielka liczba hotelowych transakcji nie świadczy jednak o braku atrakcyjności tego sektora w Polsce. Powodem jest natomiast fakt, że dopiero od jakiegoś czasu na polskim rynku hotelowym przybywa produktu o instytucjonalnym profilu, czyli o skali, klasie i strukturze operacyjnej, która jest atrakcyjna dla dużych, międzynarodowych graczy.

Inwestorów motywuje jednak, że Polska jest najmocniejszym, jeśli mowa o nieruchomościach komercyjnych, rynkiem inwestycyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wielu z nich zainwestowało już z dużym sukcesem w inne segmenty tego sektora i posiada doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia dużych transakcji w Polsce.

Pandemia wstrzymała wiele decyzji co do lokowania kapitału, ale długofalowa perspektywa dla sektora hotelowego nie jest zachwiana. Sektor turystyczny jest odporny na wstrząsy. Jak pokazała historia z innych regionów świata, ataki terrorystyczne, klęski żywiołowe i inne tego typu wydarzenia silnie wstrzymują popyt turystyczny i biznesowy, jednak gdy sytuacja się uspokaja – ruch powraca. Bez wątpienia, globalna pandemia uświadomiła nowe zagrożenia dla sektora hotelowego i zupełnie nową ich skalę. Nie oznacza to jednak, że hotele stały się mniej atrakcyjne, a jedynie to, że te nowe ryzyka będą uwzględniane w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, zarówno na poziomie zabezpieczeń operacyjnych jak i biznesowych, w tym na poziomie kontraktów zawieranych pomiędzy właścicielami i operatorami.

komentuje Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL

Biznes vs. relaks

Na przestrzeni ostatnich lat duży kapitał instytucjonalny w Polsce szczególnie upodobał sobie hotele biznesowe w największych miastach. Powodem jest większa transparentność ich fundamentów operacyjnych – na dużych rynkach łatwiej o dane porównawcze, o bardziej różnorodne źródła popytu, mniej w nich problemów z sezonowością – to wszystko zmniejszało potencjalne ryzyka, ułatwiało analizę biznesu i czyniło ją bardziej mierzalną.

Pandemia zmieniła jednak sposób, w jaki wielu inwestorów postrzega kurorty i typowo turystyczne lokalizacje. Tygodnie izolacji sprawiły, że obudziła się w nas potrzeba wolności i różnorodności, chcemy mieć więcej kontaktu z naturą. Do mody wraca zatem lokalność i filozofia slow. Wielu inwestorów uważa, że ten trend będzie długofalowy, bo COVID przewartościował nasze style życia. To wszystko sprawia, że wartość klienta turystycznego dla inwestorów wzrasta, a dywersyfikacja portfeli o hotele turystyczne stała się bardzo pożądana.

dodaje Agata Janda

Polska jest rynkiem o bardzo silnym popycie wewnętrznym, a ten w obliczu obecnych restrykcji dodatkowo się umocnił. Zarówno w tym roku, jak i w perspektywie kilku kolejnych lat, Polacy znacznie rzadziej będą wyjeżdżać za granicę. Inwestorzy upatrują duże szanse nie tylko we wzroście siły popytu turystycznego, ale również w zwiększeniu jego różnorodności. Chociaż w miesiącach typowo wakacyjnych nadal dominuje polski turysta, to już poza sezonem coraz więcej u nas międzynarodowych gości, zwłaszcza z Niemiec i krajów skandynawskich. To sprawia, że biznes staje się mniej seznowy i bardziej bezpieczny, a to będzie napędzać kapitał. Na tej właśnie kanwie zaczęły powstawać w ostatnich latach duże hotele pod międzynarodowymi markami wzdłuż polskiego wybrzeża i w górach, a do gry powoli wchodzą Mazury.

To co dodatkowo stanowi o inwestycyjnej atrakcyjności miejscowości turystycznych w Polsce to fakt, że dominują tam niezależne hotele z potencjałem do tworzenia wartości dodanej poprzez renowację, przyjęcie międzynarodowej marki i bardziej efektywne zarządzanie kosztami.

dodaje Agata Janda

I również dlatego liczba funduszy chcących wejść na polski rynek hotelowy rośnie.

Obecnie są to przede wszystkim inwestorzy oportunistyczni, ale ta sytuacja zacznie ulegać zmianie wraz ze wzrostem liczby atrakcyjnych aktywów hotelowych, takich jak te oferowane przez najpopularniejsze miejscowości turystyczne w kraju.

podsumowuje Agata Janda

Źródło: JLL.

Rynek nieruchomości komercyjnych – więcej szans niż zagrożeń?

wysłano 14 lipca 2020

Bolesław Kołodziejczyk_Cresa

Rynek nieruchomości komercyjnych – więcej szans niż zagrożeń? Dla szybkiego odbudowania wartości aktywów w Polsce kluczowe będą solidne fundamenty gospodarcze. Jeżeli te nie zostaną zachwiane poprzez nadmierne regulacje i politykę fiskalną, a państwo czasowo pomoże w utrzymaniu płynności przedsiębiorców, to zaufanie inwestorów do większości segmentów rynku nieruchomości komercyjnych powinno w pełni powrócić do końca roku – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.

Trwająca na rynkach światowych i w Polsce sytuacja skłania do refleksji na temat nowego ładu gospodarczego, który nastąpi po zakończeniu okresu restrykcji społeczno-gospodarczych związanych z pojawieniem się koronawirusa, a także ostatecznej reakcji rynku nieruchomości komercyjnych.

– Pomimo utrzymującej się niepewności co do ostatecznej skali i czasu trwania ograniczeń na świecie, można już teraz z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że zasobni w płynny kapitał inwestorzy będą mogli skorzystać z wielu nowych szans na polskim rynku. Warto przy tym podkreślić, że nieruchomości (w tym nieruchomości komercyjne) są jednym z nielicznych aktywów, które w czasach kryzysu pozwalają na ochronę zainwestowanego kapitału w perspektywie długoterminowej. Dlatego zbyt długie przywiązanie do negatywnego scenariusza rozwoju sytuacji może spowodować, że stracimy wiele ciekawych możliwości inwestycyjnych – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.

Oczywiście na szczególnie uprzywilejowanej pozycji będą elastyczni finansowo inwestorzy i deweloperzy, którzy utrzymywali wysokie rezerwy gotówki i innych płynnych instrumentów finansowych. Niższe stopy procentowe będą sprzyjać transakcjom M&A oraz przejęciom obiektów, których zdolność do generowania długoterminowych przychodów zmalała i tym samym straciły możliwość obsługi zaciągniętych na ich zakup lub realizację zobowiązań finansowych.

– Gdy sytuacja się ustabilizuje, urealnienie oczekiwań sprzedających stanie się faktem, co może zaowocować większą liczbą transakcji inwestycyjnych. Jednocześnie wiele projektów deweloperskich będzie wymagało nowego podejścia strategicznego poprzez repozycjonowanie lub nawet zmianę przeznaczenia nieruchomości. To z kolei pokaże, kto na rynku ostrożnościowo zarządzał ryzykiem i jest zdolny reagować szybko i elastycznie na zmieniające się warunki rynkowe. Zyskają przy tym inwestorzy zagraniczni finansujący się w walutach obcych – dodaje dr Bolesław Kołodziejczyk.

Dla obecnych właścicieli budynków biurowych pojawiła się szansa na zatrzymanie aktualnych najemców (renegocjacja umów z opcją przedłużenia okresu najmu). Z kolei niektóre nowe inwestycje biurowe mogą zyskać najemców z branż, które obecnie intensywnie się rozwijają, szczególnie z sektora IT i e-commerce. Deweloperzy będą musieli zwiększyć wysiłki w celu pozyskania nowych najemców, a także wyjść naprzeciw (na ile pozwolą na to koszty realizacji) z jeszcze bardziej korzystnymi stawkami czynszów lub dodatkowych rabatów. Aktualnie pod dużym znakiem zapytania jest kwestia, kiedy mniejsi najemcy ponownie zaczną korzystać w szerszym zakresie z przestrzeni coworkingowych, zapewniając operatorom utrzymanie odpowiedniego poziomu rentowności. Niewątpliwie dla takich najemców, szukających prestiżowego adresu, to wciąż najlepsza alternatywa.

Na rynku powierzchni magazynowych popyt napędza branża e-commerce, na czym zyskują operatorzy logistyczni oraz firmy kurierskie i dostawcze. Bardzo aktywne są firmy z sektora spożywczego i farmaceutycznego. Wiele sieci handlowych już teraz planuje zdywersyfikować swoje ryzyko biznesowe na wypadek podobnych zjawisk gospodarczych i przenieść część działalności do internetu. Jednocześnie obecna sytuacja edukuje konsumentów i przyzwyczaja ich do korzystania z możliwości, jakie dają zakupy online, co w dłuższej perspektywie będzie sprzyjać wzrostowi zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe. To z kolei jeszcze bardziej przyspieszy transformację istniejących obiektów handlowych, tak aby jak najlepiej mogły odpowiadać na potrzeby konsumentów. Dużą szansą dla rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnej może być decyzja międzynarodowych koncernów o dywersyfikacji łańcuchów dostaw oraz skoncentrowaniu produkcji bliżej rynków zbytu. Polska jest w czołówce kandydatów, którzy staną do wyścigu w pozyskaniu takich inwestorów.

Szans nie zabraknie w branży hotelowej, gdzie proces powrotu do wysokich wartości obłożenia i dochodowości będzie powolny, ale systematyczny. Od globalizacji już nie uciekniemy. Ludzie chcą i będą coraz więcej podróżować zarówno biznesowo, jak i turystycznie. Niestety wiele obiektów może zostać zamkniętych lub zmienić właściciela. Proces transformacji pojedynczych obiektów w markowe hotele dużych sieci będzie wciąż widoczny, zważywszy, że blisko 70% hoteli w Polsce to wciąż obiekty niesieciowe. Silne kapitałowo i organizacyjnie międzynarodowe marki na pewno nie będą chciały stracić takiej okazji.

Podsumowując, Polska w dalszym ciągu będzie atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości komercyjne, przy czym mniejsze miasta regionalne będą miały słabszą dynamikę odbudowywania ich wartości.

– Najwięksi inwestorzy doceniają długoterminową perspektywę, a nie krótkoterminowe cele. Aktualna sytuacja to szansa dla najsprawniejszych uczestników rynku. Jeśli ceny nieruchomości tymczasowo spadną, inwestorzy szukający długoterminowych zysków będą mogli liczyć na wysoką stopę zwrotu w przyszłości. Dla szybkiego odbudowania wartości aktywów w Polsce kluczowe będą solidne fundamenty gospodarcze. Jeżeli te nie zostaną zachwiane poprzez nadmierne regulacje i politykę fiskalną, a państwo czasowo pomoże w utrzymaniu płynności przedsiębiorców, to zaufanie inwestorów do większości segmentów rynku nieruchomości komercyjnych powinno w pełni powrócić do końca roku – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.

Źródło: Cresa Polska.

C&W: Wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w sektorze prywatnych akademików

wysłano 12 maja 2018

mira_kantor_pikus

Cushman & Wakefield tworzy nowy dział usług doradztwa inwestycyjnego w zakresie prywatnych akademików w Europie ze względu na rozwój tego sektora rynku na całym kontynencie.

Firma C&W opublikowała przewodnik inwestycyjny pt.: „Student Accommodation Guide”. Z jego treści wynika, że ze względu na liczbę studentów wartość kapitału instytucjonalnego zainwestowanego w mieszkania dla studentów w Europie w 2017 roku wzrosła o 29% rok do roku do ok. 13,6 mld euro.

Dane prezentowane w powyższym raporcie obejmują trendy w Europie i rynki, na których inwestycje w mieszkania dla studentów stają się coraz bardziej popularne. Wynika z niego, że prywatne akademiki (Purpose Built Student Accommodation -PBSA) nie są już uważane za „alternatywne” nieruchomości, ale za istotny składnik portfeli inwestycyjnych inwestorów na całym świecie.

Wobec zmieniającego się oblicza tego sektora w całej Europie oraz coraz większej alokacji kapitału inwestorzy muszą wykazywać się większą kreatywnością przy dokonywaniu inwestycji. Strategia operacyjna jest tak samo ważna, jak nieruchomości, a inwestowanie w ten sektor wiąże się zarówno z ryzykiem, jak i szansami. Kluczowe znaczenie ma zwiększanie efektywności aktywów oraz wykorzystywanie dostępnych możliwości.

„Rynek mieszkań dla studentów w Polsce w ramach sektora najmu prywatnego rozwija się dynamicznie. Jest to bardzo interesujący sektor dla inwestorów, zwłaszcza z uwagi na dużą liczbę studentów zagranicznych, którzy zazwyczaj mają problemy z wynajęciem mieszkań od prywatnych właścicieli. Dodatkową grupę najemców stanowią studenci krajowi zarówno kilku prywatnych uczelni, jak i uczelni państwowych, które nie zapewniają odpowiedniej ilości łóżek w domach studenckich.” – powiedziała Mira Kantor-Pikus, Partner, Dyrektor ds. Doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowania strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce.