Rok 2023 w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących

wysłano 3 stycznia 2023

Jak prognozuje Walter Herz, rok 2023 w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących, oraz otwierających się okazji inwestycyjnych. Największe zmiany odnotuje rynek biurowy w związku z bezprecedensowym wzrostem kosztów wynajmu.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Kiedy koniunktura rynkowa pogarsza się, dobitniej niż w czasie prosperity do głosu dochodzi podstawowa prawda o nieruchomościach. Liczy się przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Topowe projekty zawsze się obronią. W 2023 roku rynek zwolni, ale przyniesie też atrakcyjną ofertę inwestycyjną.

Inwestorzy uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz, nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Przyglądając się transakcjom zawieranym w Polsce i w regionie CEE widać, że zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w przypadku magazynów ostatniej mili. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. Najlepsze topowe nieruchomości mieszkaniowe, których odbiorcami są nabywcy inwestycyjni, nadal są realizowane. W segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3-4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych.

Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz

Na rynku logistycznym już od wiosny 2022 roku rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Dobrą kondycję sektora odzwierciedla wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów. To też jeden z powodów spadku wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w ostatnich miesiącach. Duży przyrost nowej podaży i historycznie największa ilość powierzchni w budowie pozwala natomiast zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się niezmiennie sektor retail. W centrum uwagi są przede wszystkim parki handlowe, w których czynsze denominowane są w euro.

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku na rynku biurowym w kraju szykują się duże zmiany, które spowodowane będą drastycznym wzrostem kosztów wynajmu powierzchni i utrzymania budynków. Sektor biurowy doświadcza obecnie najwyższych podwyżek cen w zakresie budowlanym w swojej historii. Koszty aranżacji powierzchni wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą brać pod uwagę dopłaty, szczególnie w przypadku wymagających projektów. Aby równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom ograniczyć dopłaty zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy najmu.

Mamy rekordową inflację, przekraczającą 17 proc., a prognozy mówią o poziomie 20-23 proc. w 1 Q 2023 roku. Tym samym rośnie koszt wynajmu biur. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Dotyczy to także innych ośrodków biznesowych w kraju. W nowoczesnych budynkach klasowych, zlokalizowanych w centrach miast, zaczyna brakować powierzchni biurowych. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy będziemy mieć do czynienia z luką podażową.

Niski poziom przyrostu podaży, przy stabilnym popycie sprawia, że zaczynają rosnąć stawki czynszowe. Wzrost cen za wynajem biur szczególnie widoczny jest w wysokiej klasy budynkach usytuowanych w centralnej strefie biznesowej w Warszawie, a także w najlepszych obiektach na rynkach regionalnych.

Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur. Pracodawcy muszą mierzyć się także z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, dotyczących pracy zdalnej 2-3 dni w tygodniu, frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc.

Wybór atrakcyjnie zlokalizowanej powierzchni i jej ciekawa aranżacja to teraz za mało. Celem jest tworzenie miejsc pracy, które sprzyjają budowie relacji i więzi ze współpracownikami oraz sprawnej komunikacji w firmie. Biura spełniają dziś rolę centrów pracy kreatywnej, a ich główną funkcją jest wymiana myśli, wiedzy oraz budowanie kapitału społecznego. W hybrydowym systemie pracy muszą być cross-funkcyjne, co oznacza redukcję ilości biurek na rzecz możliwie najbardziej elastycznej przestrzeni do współpracy.

Aby zapewnić pracownikom najbardziej komfortowe warunki firmy przenoszą się do centralnych lokalizacji, które dysponują pełną infrastrukturą. Urządzają nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe. Tworzą powierzchnie kreatywne i towarzyskie oraz strefy chillout’u. Miejsca pracy zmieniają się coraz szybciej z każdym rokiem.

Źródło: Walter Herz.

Stabilizacja na globalnym rynku nieruchomości możliwa w połowie 2023 r.?

wysłano 29 grudnia 2022

Po niestabilnym roku pełnym napięć geopolitycznych, zawirowań gospodarczych i niespójnej polityki monetarnej proces stabilizacji globalnego rynku nieruchomości potrwa do połowy 2023 roku – przewidują eksperci Colliers w najnowszym raporcie pt. „2023 Global Investor Outlook”, przygotowanym na podstawie opinii globalnych inwestorów. Choć w niektórych krajach, takich jak Wielka Brytania czy USA, doszło już do gwałtownej przeceny, nie jest to zjawisko uniwersalne. W przyszłym roku inwestorzy mogą się spodziewać dużych różnic w przebiegu korekty cenowej w poszczególnych sektorach i na poszczególnych rynkach.

Spis treści:
Obawy inwestorów z regionu EMEA
Czynniki napędzające płynność
ESG coraz częściej wyznacza kierunek inwestowania
Dominują najwyższej klasy aktywa
Wyższe koszty budowy i eksploatacji budynków

– Gdy tylko ceny się ustabilizują, nieruchomości będą stanowić solidną, długoterminową inwestycję oraz zapewnią stabilny strumień przychodów. Jednak lokalne wydarzenia i czynniki makroekonomiczne wciąż mogą zakłócić pozytywne trendy na rynku. Inwestorzy powinni przygotować się więc na pogorszenie sytuacji przed jej poprawą, ponieważ rynki pozostają podatne na kolejne wstrząsy – mówi Tony Horrell, szef działu globalnych rynków kapitałowych w Colliers. – Przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej po zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych przez banki centralne, a co za tym idzie – wzrost pewności gospodarczej. W międzyczasie inwestorzy nadal będą poszukiwać okazji i angażować znaczne środki finansowe na ich wykorzystanie.

– W połowie przyszłego roku przewidujemy stabilizację na rynku transakcyjnym oraz zwiększoną aktywność inwestycyjną. Historycznie doświadczyliśmy długotrwałej kompresji stóp kapitalizacji, dlatego bieżąca presja cenowa powinna być postrzegana jako względnie racjonalna korekta niezbędna do zdrowego funkcjonowania rynku w dłuższej perspektywie. Dodatkowo dla podmiotów o właściwej strategii i zasobach jest to niepowtarzalna okazja do zwiększenia swojego zaangażowania w wysokiej klasy aktywa na bardzo korzystnych warunkach – dodaje Aleksandra Karczewska z Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce.

Obawy inwestorów z regionu EMEA

78% respondentów w badaniu przeprowadzonym przez Colliers stwierdziło, że w 2023 roku koszt obsługi zadłużenia będzie miał negatywny wpływ na ich strategię w zakresie nieruchomości. To dziś główny powód niepokoju inwestorów. 63% badanych jako negatywny czynnik wskazało utrudniony dostęp do finansowania. Odpowiedzi te są zgodne z tendencjami odnotowywanymi w innych regionach świata – Azji, Australii i Oceanii (APAC) i obu Amerykach.

Z kolei region EMEA wyróżnił się pod względem obaw związanych z kosztami energii i jej dostawami: 78% inwestorów uznało te obszary za swój główny problem. Inne to rosnące napięcie geopolityczne, wskazane przez 72% respondentów, oraz wahania kursowe (61%).

Czynniki napędzające płynność

Podnoszenie stóp procentowych nadal będzie negatywnie wpływało na wartości kapitałowe, co spowoduje pewne trudności w 2023 r., zwłaszcza w przypadku nieruchomości spoza najwyższej klasy aktywów. Obecnie obserwujemy większą aktywność w pozyskiwaniu funduszy oportunistycznych, wskazującą na poszukiwanie przez inwestorów okazji w warunkach trwającej korekty. Do takich okazji mogą należeć zamknięte fundusze nieruchomości ze zbliżającym się terminem zapadalności, właściciele z ograniczonymi możliwościami zrefinansowania nieruchomości, a co za tym idzie poszukiwanie kreatywnych rozwiązań w zakresie form finansowania, takich jak: finansowanie typu mezzanine, kredyty pomostowe czy finansowanie projektu. Równocześnie fundusze notowane na giełdzie, takie jak REIT-y, oraz deweloperzy, którzy nadal przeprowadzają transakcje z dyskontem do wartości aktywów netto, stwarzają możliwości nabycia obligacji i ich konwersji na udziały, lokują kapitał w istniejące struktury lub – w niektórych przypadkach – dokonują prywatyzacji.

– Dyskonta do wartości aktywów netto w sektorze notowanym na giełdzie pozostają wysokie, w związku z czym fundusze typu private equity i podobni inwestorzy będą starać się wykorzystać to w swoich strategiach inwestycyjnych. Spodziewamy się, że w Europie dojdzie do przypadków selektywnych przejęć pakietów kontrolny w REIT-ach, a następnie wycofywania ich z obrotu giełdowego – komentuje Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Colliers.

ESG coraz częściej wyznacza kierunek inwestowania

Jeszcze rok temu zaledwie 10% ankietowanych inwestorów w strategii pozyskania kapitału oraz zbycia lub nabycia aktywów uwzględniało aspekty ESG1. Obecnie odsetek ten wzrósł do 17%. W szerszym ujęciu kryteria dotyczące ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności biznesu i ładu korporacyjnego (ESG) nadal stanowią kluczowy czynnik w procesie podejmowania decyzji przez inwestorów.

– W odpowiedzi na preferencje najemców, surowsze wymogi regulacyjne i rosnące koszty eksploatacji obiektów inwestorzy ponownie analizują wartość nieruchomości oraz kładą w tym roku większy nacisk na szereg aspektów ESG. Spodziewamy się – i mamy na to coraz więcej dowodów – że aktywa uwzględniające aspekty zrównoważonego rozwoju będą coraz bardziej atrakcyjne na rynku, a pozostałe stracą na wartości. Przy tym z zainteresowaniem obserwujemy przepływ kapitału w poszczególnych obszarach, takich jak refinansowanie, modernizacja obiektów, nowe budowy i zbywanie aktywów – mówi Damian Harrington, dyrektor działu badań rynków kapitałowych Colliers w regionie EMEA.

Dominują najwyższej klasy aktywa

Zmienność rynku skłoniła inwestorów do skupienia się na fundamentach i strategiach defensywnych. W 2023 r. we wszystkich trzech regionach (APAC, EMEA, obie Ameryki) inwestorzy zamierzają inwestować przede wszystkim w nieruchomości biurowe (60%), obiekty przemysłowe i logistyczne (60%) oraz budownictwo wielorodzinne lub budownictwo pod wynajem (48%). W regionie EMEA respondenci najchętniej wskazywali na biura. Większość inwestorów z tego obszaru preferuje największe miasta, o ugruntowanej pozycji (55%), a zaledwie 7% z nich wskazuje miasta drugiej i trzeciej kategorii jako swój pierwszy wybór. Niemniej 39% respondentów zadeklarowało, że w swoich portfelach umieściłoby mieszankę lokalizacji w miastach pierwszej, drugiej i trzeciej kategorii. Inwestorzy mają zatem świadomość, że możliwości inwestycyjne można znaleźć w różnych miastach europejskich i należy je wykorzystać.

Wyższe koszty budowy i eksploatacji budynków

Wśród głównych wyzwań makroekonomicznych w nadchodzącym roku respondenci wymienili stopy procentowe (88%), inflację (74%) i zakłócenia w łańcuchach dostaw (68%). Warto przy tym zaznaczyć, że inflacja i stopy procentowe zwiększają również koszty operacyjne i budowlane, które już teraz są wygórowane ze względu na problemy związane z łańcuchami dostaw i wzrost cen energii. W skali globalnej 85% inwestorów stwierdziło, że rosnące koszty budowy będą miały najbardziej negatywny wpływ na ich zdolność do realizacji strategii inwestycyjnych. Tuż za nimi uplasowały się wyższe koszty eksploatacji obiektów (77%).

1 Dane z raportu Colliers pt. „2022 Global Investor Outlook”.

Źródło: Colliers.

ALDI z dalszą ekspansją, przybywa nieruchomości komercyjnych

wysłano 29 grudnia 2022

W dniach 29 grudnia i w piątek 30 grudnia o godzinie 6:00 swoje progi dla klientów otworzy siedem nowych sklepów ALDI.

Nowe nieruchomości komercyjne zostaną otwarte w Poznaniu, Żyrardowie, Legionowie, Krakowie, Pucku, Krośnie i Wschowie. Z okazji otwarcia sieć zaplanowała specjalne promocje dla swoich klientów. Ponadto sieć ALDI zatrudniła po kilkunastu pracowników na potrzeby każdej nowo otwartej lokalizacji. Wszystkie sklepy przygotowane są zgodnie z nowym konceptem wizualnym marki.

– Każde otwarcie sklepu ALDI to dla nas ogromny sukces, jest to potwierdzenie naszego rozwoju. Jako sieć jesteśmy dziś obecni w każdym województwie i chcemy także zagościć w większości polskich domów. Nasi klienci wiedzą, że w ALDI znajdą lokalne i międzynarodowe produkty wysokiej jakości, ponieważ ALDI ma to coś, czego nie ma nigdzie indziej, po co warto wracać do nas, zgodnie z myślą Raz ALDI zawsze ALDI. Wierzymy, że klienci w naszych nowych lokalizacjach w Poznaniu, Żyrardowie, Legionowie, Krakowie, Pucku, Krośnie i Wschowie znajdą również to „coś” i zyskają przekonanie, że ALDI to pewność udanych zakupów”. – mówi Agata Biernacka, Kierownik Działu Komunikacji i PR ALDI w Polsce.

Sektor nieruchomości magazynowych ma się dobrze pomimo trudności

wysłano 28 grudnia 2022

Pandemia, wysoka inflacja, rosnące ceny materiałów i wykonawstwa, a w konsekwencji wzrost wyjściowych stawek czynszu to elementy, które dotyczyły sektora magazynowego w 2022 r. Pomimo trudności rynek logistyczny i przemysłowy ma stabilne fundamenty i dynamicznie się rozwijał. Punktem zwrotnym dla sektora okazała się agresja Rosji na Ukrainę na koniec I kw. 2022 r., która w pierwszych tygodniach wojny istotnie wpłynęła na zmianę percepcji całego rynku. Dodatkowo, w całym roku najemcy, jak i deweloperzy poszukiwali sposobów na optymalizację kosztów energii. AXI IMMO zaprasza na podsumowanie 2022 r. i prognozy na 2023 r. dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce.

Spis treści:
Niech żyje stary król!
Polska jako transeuropejski hub logistyczny, czyli (re-,near-,friend-)shoring
Czy Polska jest nadal placem budowy?

Niech żyje stary król!

Pomimo rekordowego pod względem inwestycyjnym całego 2021 r. dla sektora magazynowego, analitycy AXI IMMO sygnalizowali, że kolejne lata począwszy od 2022 roku mogą być nieco chudsze pod względem zawieranych transakcji. Wskazywanym powodem był brak jakościowych produktów logistycznych i przemysłowych dostępnych od ręki. Ocena rynku była miarodajna, ponieważ do końca czerwca 2022 r. to sektor biurowy przewodził pod względem całkowitego wolumenu transakcji, przy czym w trzecim kwartale 2022 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce zestawienia. Udział aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosił 1,54 mld, przy ok. 4,32 mld EUR zainwestowanych we wszystkie segmenty rynku inwestycyjnego. Zauważamy większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych krajowymi aktywami. W poprzednich to kapitał azjatycki i amerykański najczęściej decydował się na zakup polskich nieruchomości. Obecnie przez wzgląd na niepewną sytuację geopolityczną to podmioty, które już były obecne w naszym regionie kontynuują zakupy. To one dzięki doświadczeniu i znajomość realiów decydują się na zawieranie transakcji, w odróżnieniu od pozostałych grup inwestorów, którzy przyjmują postawę wyczekującą.

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, wyjaśnia: „Przy niezmieniającej się sytuacji stanu wojny na Ukrainie spodziewamy się, że to nadal kapitał z Europy i Stanów Zjednoczonych będzie wiodącym podmiotem na polskim rynku inwestycyjnym. Duża podaż projektów, które mają zostać oddane w 2023 r. może skłonić do bardziej oportunistycznych decyzji inwestorów spoza kontynentu. Na rynku będzie widoczna coraz wyraźniejsza różnica w wycenie aktywów magazynowych spełniających standardy ESG, co w perspektywie średnio i długoterminowej przełoży się na zwiększoną liczbę modernizacji starszych obiektów”.

Polska jako transeuropejski hub logistyczny, czyli (re-,near-,friend-)shoring

Popyt na polskim rynku magazynowym w 2022 r. podobnie do ubiegłych lat był głównie napędzany przez branżę logistyczną i sieci handlowe. W odróżnieniu od 2020 i 2021 r. zaobserwowaliśmy niewielki spadek w wolumenie transakcji zawieranych przez klientów z sektora e-commerce. Według analityków AXI IMMO popyt brutto w okresie od I do III kw. 2022 r. wyniósł ponad 5 mln mkw., co przy zachowaniu dotychczasowej aktywności najemców zapowiada, że na koniec 2022 r. wskaźnik przekroczy 6 mln mkw. i będzie drugim najwyższym wynikiem w historii sektora.

Rok 2022 to także proces zmian związanych z pojawieniem się nowych frakcji najemców. Następstwem wojny na Ukrainie był skokowy wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową w Polsce przez firmy wycofujące swoje operacje ze wschodu Europy (Rosji, Białorusi oraz Ukrainy) w ramach tzw. reshoringu, a także tych przedsiębiorstw czy organizacji, które były gotowe nieść pomoc humanitarną. Po upływie ponad 9 miesięcy od ataku Rosji należy wskazać, że Polska wywiązała się wzorowo z roli łącznika pomiędzy zachodem i wschodem Europy. Kryzys wzmocnił także postrzeganie Polski jako dojrzałego rynku magazynowego, gotowego na przyjęcie nowych inwestorów w ramach rozwijanych trendów near- czy friendshoringu.

W kontekście wyzwań, z którym mierzył się polski rynek magazynowy, należy wskazać także kryzys energetyczny, po pierwsze w zakresie wzrostu cen za prąd, po drugie samego dostępu do energii. Kryzys ten to reperkusja zmian związanych z transformacją energetyczną w Unii Europejskiej jako działań prewencyjnych przed globalnym ociepleniem, a także zawieszenia relacji handlowych z Rosją w zakresie dostarczania surowców energetycznych. W efekcie wielu z najemców podczas podpisywania nowych czy renegocjacji obecnych kontraktów oczekiwała gwarancji dostarczenia zakontraktowanej mocy oraz wskazania rozwiązań realnie wpływających na oszczędności.

Wojna pośrednio wpłynęła także na największą grupę najemców w Polsce tj. sektor logistyczny. Dane dostarczone dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor z maja 2022 r. wskazywały, że w wyniku wojny na Ukrainie 20% firm działało w ograniczonym zakresie. Głównym powodem był brak ukraińskich pracowników, którzy powrócili walczyć za kraj. Wśród grup dotkniętych brakami kadrowymi znalazły się m.in. firmy budowlane, produkcja przemysłowa i rolnictwo. Z kolei szacunki wielu firm transportowych mówiły o braku ponad 40 000 kierowców ciężarówek. Sytuacja w branży TSL jest nadal niejasna, ponieważ przy niskim poziomie bezrobocia, na rynku pozostało wciąż wiele wakatów.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, prognozuje: „Utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, przy spodziewanej pogarszającej się koniunkturze gospodarczej oraz widmie recesji nakazuje w ramach prognoz na 2023 r. przyjąć pełną zachowawczość i wskazać na niższą niż dotychczas dynamikę aktywności najemców. Dodatkowym czynnikiem pozostaje fakt stale rosnących wyjściowych stawek czynszów, które na przestrzeni kilkunastu miesięcy wzrosły w zależności od lokalizacji od 20% do 30%. Pomimo trudności z pozyskaniem kierowców samochodów ciężarowych branża logistyczna powinna utrzymać pozycję lidera w strukturze popytu. Duże znaczenie dla rynku magazynowego będą miał także dalsze rozstrzygnięcia wojny na Ukrainie. Jednym z realnych scenariuszy jest to, że to Polska zostanie europejskim zapleczem logistyczno-przemysłowym służącym odbudowie Ukrainy.”

Czy Polska jest nadal placem budowy?

Na koniec 2021 r. na polskim rynku magazynowym w budowie znajdowało się ponad 5 mln mkw. Wśród wyzwań na kolejny lata wskazywano, że takie czynniki jak wysoka inflacja, wzrost cen materiałów i wykonawstwa, a także brak kadr spowodowany zapowiadaną kumulacją wielu projektów infrastrukturalnych (w tym drogowych, kolejowych oraz rozpoczęciem prac przy budowie megalotniska pomiędzy Warszawą a Łodzią) skutecznie wpłyną na obniżenie aktywności deweloperów oraz przesunięcie oddania niektórych inwestycji o średnio 1-2 miesiące. Scenariusz ten nie sprawdził się, ponieważ od stycznia do końca września 2022 r. na polskim rynku magazynowym oddano rekordowe ponad 3,2 mln mkw. Według wyliczeń analityków AXI IMMO w ostatnim kwartale 2022 r. można spodziewać się dostarczenia dodatkowego miliona mkw. nowej podaży, który zwiększyłby całkowite zasoby sektora do ponad 28 mln mkw. Największymi rynkami pozostały te z tzw. wielkiej piątki (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk i Poznań), przy czym do grona regionów z ponad milionem metrów kwadratowych dołączyły Polska Wschodnia i Polska Zachodnia. Pomimo najlepszego w historii roku pod względem podaży na rynku nadal obserwuje się wysoki poziom absorpcji powierzchni magazynowej. Sytuacja wpływa na obniżanie się współczynnika pustostanów, który na koniec września 2022 r. wynosił 4,2%. Pomimo dużej liczby projektów w budowie (ok. 4 mln mkw.) wolumen wolnej powierzchni nie będzie znacząco wzrastać ze względu na mniejszą liczbę uruchamianych inwestycji.

2022 r. to także kontynuacja ekotrendów i realizacji strategii ESG. Na rynku trudno znaleźć nowe inwestycje, które nie otrzymałyby certyfikacji na poziomie BREEAM lub LEED Very Good. Obecnie realizowane projekty spełniają założenia dotyczące zwiększonej energooszczędności m.in. poprzez instalację fotowoltaiki na dachach lub w pobliżu magazynów, a także zwiększenie izolacyjności. W 2022 r. na rynku pojawiły się pierwsze zielone umowy najmu, które są dodatkowym ułatwieniem dla Klientów raportujących swoją działalność w zakresie ESG. Dodatkowo deweloperzy wskazujący, że ich inwestycje są wyposażone w zielone rozwiązania, mogą liczyć na udzielenie lepszego kredytu.

W kontekście trendów do końca pierwszej połowy 2022 r. wyzwaniem dla deweloperów okazało się przygotowanie odpowiednich wycen budowy przez wzgląd na szalejące ceny materiałów. Większą stabilizację w tym zakresie można było zaobserwować od lipca br. Trudności z prawidłowym oszacowaniem kosztów wraz z rosnącymi cenami materiałów i wykonawstwa przełożyły się na wzrosty realizacji inwestycji, a w ogólnym rozrachunku na podwyższenie wyjściowych stawek czynszu. Na rynku dało się odczuć zróżnicowanie ofert w magazynach wybudowanych przed i po podwyżkach cen materiałów. Niemniej pomimo wzrostów kosztów Polska pozostaje mocno konkurencyjnym rynkiem dla Europy Zachodniej, a także Czech.

Anna Głowacz, wyjaśnia „W związku z dużą niepewnością geopolityczną i trudniejszą sytuacją makroekonomiczną w 2022 r. deweloperzy podobnie do czasu pandemii już w 2022 r. musieli zmierzyć się z podniesieniem wymagań, których oczekiwały banki. Z dotychczasowych 30% zabezpieczenia inwestycji umowami typu pre-let współczynnik ten wzrósł do 50%. Duże znaczenie dla procesu realizacji inwestycji będą miały ogólna ocena branży reprezentowanej przez najemcę oraz jego stabilność finansowa, a także to jak był dotychczas aktywny na rynku. Z pewnością w lepszej sytuacji znajdują się Klienci, których sektory od lat pozostają liderami w popycie.”

Źródło: AXI IMMO.

Procesy produkcyjne w nieruchomościach komercyjnych wspierane przez roboty?

wysłano 27 grudnia 2022

Wykorzystanie robotów AMR jest efektywnym sposobem na prawidłową realizację procesów intralogistycznych w zakładach produkcyjnych i magazynowych. Urządzenia stanowią duże wsparcie w przypadku występowania 3 częstych problemów: braków kadrowych, wymagającego środowiska pracy oraz sytuacji związanych z czynnikiem ludzkim.

Spis treści:
Wsparcie w przypadku braków kadrowych
Roboty AMR sprawdzają się w wymagającym środowisku pracy
Koniec z problemem absencji i obniżonej wydajności

Wsparcie w przypadku braków kadrowych

Wymagania stawiane przed branżą logistyczną nieustannie się zwiększają. Procesy intralogistyczne w zakładach produkcyjnych i magazynach muszą być coraz bardziej wydajne, efektywne i bezpieczne. Wiele firm nie może sobie jednak pozwolić na zatrudnienie odpowiedniej liczby pracowników, aby spełnić te założenia. Jednym z powodów jest m.in. położenie zakładów poza obszarem dużych aglomeracji, co znacznie utrudnia dostęp do wykwalifikowanej kadry.

Wdrożenie robotów AMR umożliwia zachowanie określonej wydajności procesów intralogistycznych mimo ograniczonej wielkości kadry.

– Widocznym wsparciem w realizacji procesów intralogistycznych okazały się roboty AMR wdrożone przez nas u klienta działającego w branży automotive. Stworzyliśmy kompleksowy system wykorzystujący pracę 6 robotów mobilnych w 250 m pętli, zaś zarządzanie flotą odbywało się poprzez nasze autorskie oprogramowanie Intrafllet. Efektem było zwiększenie przepustowości zakładu i możliwość przesunięcia grupy pracowników do innych zadań – wyjaśnia Marcin Młodożeniec z zespołu komercjalizacji technologii w Etisoft Smart Solutions.

Korzyścią wynikającą z zastąpienia operatorów wózków widłowych robotami jest również zwiększenie poziomu bezpieczeństwa osób przebywających na hali poprzez wyeliminowanie ryzyka kolizji podczas transportu.

Roboty AMR sprawdzają się w wymagającym środowisku pracy

Hale produkcyjne i magazynowe narażają pracowników na wpływ czynników środowiskowych, takich jak zmienne temperatury, zapylenie, hałas czy duże obciążenia. Długotrwałe przebywanie w takich warunkach może mieć negatywny wpływ na zdrowie pracowników.

Roboty AMR pozwalają odciążyć pracowników fizycznych i zastąpić ich podczas pracy w wymagającym środowisku.

– Specjalnie zaprojektowane roboty mobilne z powodzeniem mogą działać w chłodniach i mroźniach. Roboty mobilne z powodzeniem znajdą zastosowanie także w podwyższonych temperaturach i umiarkowanym zapyleniu – tłumaczy ekspert z Etisoft Smart Solutions.

Roboty AMR działają niezawodnie podczas transportu dużych obciążeń, standardowo jest to 1100 kg, ale można kastomizować rozwiązania także pod większe ładunki. W oczywisty sposób mają one wyższą odporność na uszkodzenia mechaniczne niż człowiek. Dodatkowo są w stanie podjąć błyskawiczną reakcję, aby takich uszkodzeń uniknąć. Wpływa to na zwiększenie poziomu bezpieczeństwa pracowników, transportowanych materiałów oraz samego robota.

Koniec z problemem absencji i obniżonej wydajności

Jedną z rzeczy, na którą zakład ma ograniczony wpływ, jest czynnik ludzki, w tym absencje oraz obniżona efektywność pracowników. Człowiek nie jest w stanie osiągać maksymalnej wydajności przez całą dobę. Może to powodować problemy z utrzymaniem stałej wydajności i terminową realizacją planów. Opóźnienie powstałe na jednym etapie łańcucha dostaw generują kolejne opóźnienia na dalszych etapach, co wpływa na całościowe obniżenie wydajności zakładu.

Roboty AMR pozwalają zmniejszyć skutki problemów związanych z czynnikiem ludzkim. Urządzenia nie chorują i mogą pracować w trybie 24/7/365 z nieustannie wysoką wydajnością. System wykorzystujący roboty AMR działa też w sposób bardziej przewidywalny niż zespół ludzi.

Roboty pozwalają realizować plany mimo niedoborów kadrowych, zwiększają poziom bezpieczeństwa i mogą wydajnie pracować w wymagających warunkach. Gdy pracownicy fizyczni mają ograniczone możliwości działania, roboty nieustannie pracują z założoną wydajnością, pozwalając dotrzymać terminów.

Źródło: Etisoft Smart Solutions.

Rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym – podsumowanie

wysłano 20 grudnia 2022

Rynek magazynowy w 2022 roku utrzymał swoją pozycję jako jeden z dynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce, pomimo zakłóceń łańcuchów dostaw, przekładających się na wzrost ogólnych kosztów budowy, a także na wzrost czynszów. Przyszły rok będzie okresem, kiedy słowa nearshoring, reshoring czy friendshoring będą odmieniane na rynku przez wszystkie przypadki, a dążenie do optymalizacji kosztów i szukanie oszczędności będą największymi wyzwaniami dla uczestników rynku magazynowego.

W 2022 roku na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce, wskutek wzmożonej aktywności deweloperów, byliśmy świadkami rekordowego wolumenu nowej podaży. Tylko w pierwszych trzech kwartałach zasoby magazynów zwiększyły się o prawie 3,6 mln mkw., jest to wynik o ok. 16% wyższy niż rekordowy wolumen nowej podaży w całym 2021 roku. Kolejny przynajmniej 1 mln mkw. magazynów zostanie jeszcze ukończony w IV kw. tego roku. Niemniej w ostatnich dwóch kwartałach obserwujemy powolny spadek ogólnej aktywności deweloperów. Na koniec III kw. 2022 roku wolumen powierzchni magazynowej w budowie wynosił poniżej 4 mln mkw., a na koniec roku może zmniejszyć się nawet do ok. 3,6 mln mkw.

Ze względu na wysoki koszt pozyskania finansowania liczba nowo rozpoczynanych projektów magazynowych się zmniejsza, szczególnie dotyczy to projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Dodatkowo wymóg banków dotyczący posiadania przynajmniej 50% poziomu komercjalizacji nie ułatwia deweloperom zadania. W związku z tym w 2023 roku częściej będą realizowane inwestycje magazynowe na zasadach BTS czy BTO, ze względu na mniejsze ryzyko związane z realizacją takiego przedsięwzięcia w porównaniu z inwestycją spekulacyjną. Co z kolei spowoduje, że deweloperzy, którzy zdecydują się na rozpoczęcie projektów na zasadach spekulacyjnych, szczególnie w lokalizacjach z niskim poziomem dostępnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, będą mogli dyktować warunki najmu.

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w 2022 roku utrzymywało się na stabilnym, dość wysokim poziomie. Wysokie koszty budowy oraz rosnące obciążenia związane z opłatami eksploatacyjnymi powodują, że firmy ostrożniej podchodzą do planów rozwoju. Łączny popyt na magazyny w okresie I-III kw. wyniósł ponad 5,3 mln mkw., a patrząc na średnie wartości z IV kw. z ostatnich 5 lat możemy się spodziewać kolejnych 1,6 mln mkw. podpisanych do końca roku. Podobnie jak na rynku biurowym widzimy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów. Łącznie w I-III kw. ich udział w całkowitym popycie wyniósł prawie 30%, a w samym III kw. było to prawie 40%.

Firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni nadal pozostają głównym motorem napędowym magazynowego popytu. Niemniej coraz mocniej zarysowuje się zjawisko reshoringu, wskutek którego coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na przeniesienie części lub całości swojej działalności m.in. do Polski. Potwierdza to też ostatni raport firmy Reuters „A generational shift in sourcing”, w którym Polska, wg ankietowanych, będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska, czyli przeniesienia produkcji bliżej rynku zbytu w celu zmniejszenia ryzyka związanego z zakłóconymi i/lub zerwanymi łańcuchami dostaw.

Od początku 2022 roku obserwujemy wzrost czynszów o ok. 15%-20%, a nawet do 30%, w zależności od lokalizacji. Powoli się one stabilizują. Nie można wykluczyć jednak kolejnych wzrostów czynszów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Na chwilę obecną nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej EUR 4/mkw./miesiąc, który jest już ogólnie akceptowany przez uczestników rynku magazynowego, co może sugerować, że ten pułap zostanie z nami na dłużej.

Rosnąca świadomość ekologiczna będzie przekładała się na coraz szersze wprowadzanie rozwiązań z zakresu ESG też do magazynów. Już teraz widzimy wiele działań zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów, które mają na celu ograniczenie zużycia mediów, przede wszystkim energii, czy też stworzenie bardziej przyjaznego środowiska pracy. Stosowanie rozwiązań z zakresu ESG przekłada się na wymierne korzyści, ponieważ oprócz niższych kosztów funkcjonowania, taki obiekt jest bardziej poszukiwany zarówno wśród najemców, jak i potencjalnych inwestorów.

Autor: Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.

Knight Frank o nastrojach i wyzwaniach inwestorów na przełomie roku

wysłano 20 grudnia 2022

Nieuchronnie zbliża się koniec roku, a prognozy na 2023 roku z jednej strony wskazują na dużą ostrożność wśród inwestorów i instytucji finansowych, z drugiej dają szansę na nowe otwarcie. Specjaliści twierdzą, że to dobry moment na inwestowanie z uwagi na dostępność atrakcyjnych aktywów w zdyskontowanych cenach. Chęci zainteresowanych alokowaniem kapitału w nieruchomości w Polsce studzą jednak czynniki ryzyka w postaci rosnących stóp procentowych i kosztów energii, a także obawy wynikające z trwającej w Ukrainie wojny. Dodatkowym zagrożeniem, o którym nie można zapominać jest pandemia, która wciąż jest sporym zagrożeniem dla chińskiej gospodarki, a co za tym idzie i globalnego popytu.

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2022 roku inwestorzy zainwestowali w nieruchomości komercyjne w Polsce ponad 4,3 mld EUR. Wartość ta była wyższa o ponad 22% od kwoty zainwestowanej w analogicznym okresie 2021 roku.

Analizując zainteresowanie inwestorów poszczególnymi sektorami w wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w trzech pierwszych kwartałach roku dominował sektor biurowy, który odpowiadał za 40% transakcji. Decydujący wpływ na ten wynik miały właściwie dwie transakcje: zakup pojedynczej nieruchomości The Warsaw Hub, nabytej przez Google oraz Generation Park Y sprzedany przez Skanska Property Poland do Hansainvest. Niezmiennie na celowniku inwestorów są również projekty magazynowe, w które od stycznia do września 2022 roku zainwestowali 1,5 mld EUR, co stanowiło 36% udziału w rynku. Istotny wpływ na ten wynik miała zawarta w III kw. 2022 roku transakcja zakupu portfela magazynowego Hillwood przez CBRE IM o wartości przekraczającej 0,5 mld EUR. Sektor handlowy uplasował się na trzecim miejscu z wolumenem transakcji inwestycyjnych niespełna 860 mln EUR. Co istotne, przeważający udział w tym wyniku mają dwie transakcje portfelowe EPP sfinalizowane w I kw. 2022 roku.

„Zainteresowanie polskim rynkiem jest duże, ale w rozmowach z inwestorami odczuwalna jest jednak spora ostrożność. Z jednej strony chcą inwestować w Polsce ze względu na stosunkowo atrakcyjne ceny i stabilne perspektywy rozwoju, z drugiej widzą wyzwania, które mają wymiar globalny, ale dotykają również Polskę. Chodzi tutaj głównie o rosnące stopy procentowe przekładające się bezpośrednio na wyższe koszty finansowania i tym samym niższe zwroty, ale także brak globalnej makroekonomicznej stabilizacji. Czwarty kwartał pokazuje jednak wciąż sporą aktywność inwestorów, a toczące się procesy zostały rozpoczęte w drugim i trzecim kwartale, więc można powiedzieć że wyższe koszty finansowania zostały już przez niektórych inwestorów zdyskontowane i odzwierciedlone w cenie. Bazując na ostatnich rozmowach spodziewamy się również powrotu części funduszy do aktywnego udziału w procesach zakupowych na początku 2023 roku, a więc odwrót od dotychczasowej strategii „wait and see””, – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

Wzrost kosztów finasowania skutecznie studzi potencjał inwestorów. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi, utrzymuje się niepewność dotycząca ich poziomu w przyszłości oraz cen energii eklektycznej, która wpłynie na rozliczenie kosztów eksploatacyjnych. Wiele zmiennych i niewiadomych nie pozostają bez znaczenia dla trudności w oszacowaniu właściwej wartości nieruchomości.

„Duże wahania rynku i pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna są zjawiskiem globalnym. Wzrost kosztów finansowania nie pozostał bez wpływu na wysokość stóp kapitalizacji, co powinno być odzwierciedlone w wycenach. Transakcje inwestycyjne, które udało się sfinalizować w trzecim kwartale nie do końca jeszcze odzwierciedlają obecny sentyment na rynku. W związku z tym, że ceny ulegają korekcie, a same oferty są coraz bliżej oczekiwań sprzedających i kupujących, pozostaje nam czekać na domknięcie tych transakcji, żeby mieć solidną bazę do wycen. Nie chcielibyśmy sytuacji podobnej do tej sprzed ponad 20 lat, kiedy rynek inwestycyjny w Polsce dopiero się rozpędzał, a wyceny opierały się głównie na sentymencie z uwagi na brak transakcji i dowodów rynkowych,” – dodaje Małgorzata Krzystek, Dyrektor działu Wycen w Knight Frank.

Nie bez znaczenia dla sektora nieruchomości pozostają rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy) oraz rosnące koszty finansowania nowych inwestycji, które skutkują wzrostami czynszów, zwłaszcza w nowych projektach. Z kolei we wszystkich budynkach można spodziewać się dalszego wzrostu stawek opłat eksploatacyjnych, ze względu na postępujący wzrost cen usług i mediów.

„Wzrost czynszów obserwujemy już od kilku miesięcy, a ich poziom jest jednym z czynników, który pomaga ustalić wartość nieruchomości. Jeszcze kilka miesięcy temu zakładaliśmy, że dzięki rosnącym stawkom czynszu wartości nieruchomości będą na stabilnym poziomie, ale teraz już wiemy, że to nie wystarczy. Czynsze rosną, ale stopy kapitalizacji rosną równie dynamicznie,” – wyjaśnia Małgorzata Krzystek.

„W trakcie nowych procesów zakupowych oprócz lokalizacji i jakości nieruchomości, kluczowa stała się również kondycja finansowa najemców. Rosnące koszty spowodowały, że część najemców już teraz zaczyna mieć zaległości w płatności czynszu, a pamiętać musimy o nadchodzącej indeksacji, podwyżkach kosztów eksploatacyjnych i kosztów energii. W związku z tym sporo uwagi w procesie due diligence poświęcamy na zbadanie kondycji finansowej najemców, żeby upewnić się że inwestorzy którym doradzamy nie tylko dokonają atrakcyjnego zakupu, ale też że zapewni on stabilny zwrot w dłuższej perspektywie” – komentuje Michał Grabara.

Rosnące czynsze – zdaniem analityków Knight Frank – wpływają na wysokie zainteresowanie Polską ze strony inwestorów. Szczególnie poszukiwane są aktywa wynajęte poniżej ceny rynkowej, a więc dające potencjał podniesienia wartości poprzez renegocjacje istniejących umów najmu. Dodatkowo aktywa typu prime były w poprzednich latach trudno dostępne ze względu na niska podaż przy jednoczesnym wysokim popycie – spowodowało to znaczną kompresję stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich 2-3 lat. Obecnie, inwestorzy dysponujący kapitałem mają duży wybór, ale wciąż wstrzymują się z decyzją oczekując na stabilizację stóp procentowych. Ostatnie odczyty inflacji i decyzje światowych banków centralnych pozwalają jednak optymistycznie patrzeć w najbliższą przyszłość.

Źródło: Knight Frank.

Rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze biurowym oczami ekspertów Colliers

wysłano 16 grudnia 2022

Wybuch wojny w Ukrainie, związana z tym niepewna sytuacja społeczno-polityczna, nowe przepisy prawne w zakresie zrównoważonego rozwoju firm oraz wyzwania związane z nowymi modelami pracy – to czynniki, które mocno wpłynęły na rynek nieruchomości, także biurowych, w 2022 roku. I wciąż będą na niego oddziaływać. Eksperci Colliers przygotowali zestawienie najważniejszych wydarzeń i trendów w mijającym roku, a także prognozy na 2023 r.

Spis treści:
Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym
Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym

Regiony wyprzedzają Warszawę

Znacząca fala nowej podaży zmieniła układ sił na rynku biurowym. W 2022 r. po raz pierwszy całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na 8 głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice, Lublin i Szczecin) była większa niż w stolicy – o 200 tys. mkw. Do rynków oferujących ponad 1 mln mkw. biur (Kraków i Wrocław) dołączyło Trójmiasto. Katowice z kolei odnotowały rekordowy przyrost powierzchni biurowej – deweloperzy dostarczyli na rynek o prawie 20% biur więcej niż w ubiegłym roku. Z całkowitą podażą na poziomie niespełna 720 tys. mkw. na koniec bieżącego roku miasto stanowi czwarty regionalny rynek biurowy w Polsce.

Pierwsza certyfikacja w zakresie technologii

Do znanych na rynku systemów certyfikacji biurowej BREEAM, LEED
oraz WELL dołączyły SmartScore i WiredScore, pozwalające obiektywnie ocenić zaawansowanie technologiczne nieruchomości. Pierwszy z nich uwzględnia analizę kompleksowości inteligentnych systemów, ich bezpieczeństwa oraz elastyczności, drugi koncentruje się na ocenie technicznego zaawansowania budynku. Pierwszym budynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, który otrzymał (przy doradztwie Colliers) oba certyfikaty był warszawski The Bridge budowany przez Ghelamco.

Mniej budów, większa luka podażowa

Na rynku obserwujemy wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej. Duża fala nowej podaży trwająca od dwóch lat dobiegła końca, a przestój w wydawaniu nowych pozwoleń na budowę zaowocuje luką podażową w Warszawie i na niektórych rynkach regionalnych w latach 2023-2024.

– Na spadek liczby budów składa się kilka czynników, ale kluczowe znaczenie ma dziś rekordowo wysoki poziom inflacji, co napędza wzrost kosztów m.in cen materiałów budowalnych, gruntów, mediów czy płac. Niska podaż nowej powierzchni rodzi natomiast presję na czynsze wywoławcze, a rosnące ceny energii na pewno wpłyną na stawki opłat serwisowych. Nie spowoduje to jednak spadku aktywności najemców. Można spodziewać się, że kolejne kwartały pozwolą na absorpcje nowo oddanych powierzchni – mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.

Największa transakcja biurowa w regionie CEE

Polska utrzymuje pozycję najbardziej atrakcyjnego rynku regionu Europy Środkowo-Wschodniej dzięki wysokiej płynności, a także szerokiemu zakresowi produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Sprzedaż kompleksu biurowo-hotelowego wybudowanego przez Ghelamco – The Warsaw HUB do firmy Google za 586 mln EUR była największą pojedynczą transakcją biurową w historii rynku polskiego oraz regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Proekologiczne zmiany

Regulacje ESG i kwestie zrównoważonego rozwoju to jeden z silniejszych trendów na rynku nieruchomości, zwłaszcza na rynku biurowym. Wymogi Unii Europejskiej obligują właścicieli starych biurowców do ich modernizacji m.in. w celu wspierania neutralności klimatycznej. Co ważne, zysk środowiskowy w projektach staje się nie mniej ważny niż zysk finansowy, a ESG zaczyna stanowić coraz ważniejsze uzasadnienie decyzji biznesowych.

– Obecnie, ok. 190 milionów budynków w Unii Europejskiej to obiekty nieefektywne energetycznie, dlatego Komisja Europejska nałożyła na kraje członkowskie obowiązek opracowania i wdrożenia długoterminowych strategii renowacji. Polska opublikowała taki dokument w lutym 2021 r. Również rozporządzenie zwane Taksonomią nakłada wymogi dla budynków poddawanych renowacji – energia pierwotna na świadectwie charakterystyki energetycznej musi być na poziomie o 30% niższym niż przed renowacją. Rośnie także świadomość najemców w kwestii korzyści płynących z najmu w energooszczędnym budynku, co jeszcze bardziej motywuje właścicieli budynków do modernizacji, aby ich nieruchomość pozostawała konkurencyjna – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director w Dziale ESG w Colliers.

Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

Poszukiwanie oszczędności

Konieczność poszukiwania oszczędności w związku z rosnącymi kosztami eksploatacji będzie jednym z głównych wyzwań, przed którymi stanie rynek nieruchomości biurowych w nadchodzących kwartałach. Będzie to skutkować wzrostem zainteresowania nowymi, bardziej ekologicznymi i energooszczędnymi budynkami biurowymi. Certyfikowane projekty oferują nie tylko realne oszczędności dla najemców i właścicieli, ale również lepszy komfort pracy, co wpływa na efektywność pracowników i wzrost częstotliwości pracy z biura.

Stabilna aktywność inwestycyjna

Polska będzie zwiększać swój udział jako kluczowy rynek w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Korekta wartości kapitałowych aktywów jest w istotnym stopniu rekompensowana wzrostem czynszów zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, co generuje zainteresowanie inwestorów. Przewiduje się dalszy napływ kapitału z Rumunii, krajów bałtyckich, Czech i Węgier. Również kraje Bliskiego Wschodu planują więcej inwestować w regionie.

– Uwagę inwestorów nadal będą przyciągać budynki biurowe – dzięki potencjałowi wzrostu stawek czynszowych, wysokiemu poziomowi popytu i absorpcji netto pomimo wprowadzenia hybrydowego modelu pracy. Spodziewamy się, że luka podażowa skieruje uwagę funduszy nie tylko na nowo oddane biurowce, ale także dobrze funkcjonujące kompleksy o ugruntowanej reputacji wśród najemców – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

Więcej renegocjacji

Po fali podwyżek koszty aranżacji powierzchni biurowych ustabilizowały się, ale nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców w kwestii ograniczenia tzw. pakietów zachęt. To, w połączeniu z zapowiadaną luką podażową, sprawi, że najemcy będą chętniej pozostawać w dotychczasowej lokalizacji biurowej niż szukać nowego biura.

– Renegocjując umowy najmu, firmy będą mogły uzyskać dodatkowe korzyści w postaci okresowych zwolnień z czynszu, a także budżetu na odświeżenie powierzchni – mówi Paweł Skałba.

Stare biuro w lepszym wydaniu

Wzrost świadomości najemców w kwestii usług związanych z definiowaniem funkcji, koncepcji i strategii nieruchomości przekłada się na wzrost oczekiwań, aby jak najlepiej odpowiadała ona potrzebom użytkowników i biznesu, zarówno pod kątem projektowania przestrzeni, jak i wykonawstwa aranżacji.

– Przekształcenie istniejącej powierzchni, także w ramach renegocjowanej umowy, wymaga nieco innego podejścia niż projektowanie nowego biura. W procesie kluczowe jest znalezienie złotego środka między potrzebami pracowników i organizacji, kwestiami finansowymi i trendami na rynku. Dopiero to pozwala na zminimalizowanie zakresu zmian na etapie projektowym, co następnie przekłada się niższe na koszty prac aranżacyjnych – mówi Paweł Szafarczyk z Colliers Define.

Źródło: Colliers.

Walter Herz od 10 lat w świecie nieruchomości komercyjnych

wysłano 15 grudnia 2022

Firma Walter Herz, która działa na rynku od 2012 roku, świętuje swoje 10 lecie.

Walter Herz oferuje usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie. Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma rozbudowała strukturę organizacyjną i zespół ekspertów rynkowych. Otworzyła dwa oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi.

– Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Rekomendacje inwestycyjne na rynku nieruchomości na 2023 rok

wysłano 14 grudnia 2022

Savills IM prezentuje perspektywy inwestycyjne w poszczególnych sektorach europejskiego rynku nieruchomości w 2023 roku.

Spis treści:
Sektor nieruchomości biurowych
Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych
Sektor nieruchomości handlowo-usługowych
Sektor living
Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

Sektor nieruchomości biurowych

Trendy strukturalne, w tym praca zdalna, zmieniają sposób wykorzystania i charakterystykę istniejących zasobów biurowych, zwiększając tym samym ryzyko sektora, a w szczególności bezpieczeństwa przychodów.

W obliczu niedoboru odpowiedniego typu powierzchni oraz zbyt wysokich cen nielicznych dostępnych biur typu core, pojawia się możliwość inwestowania w dobrze zlokalizowane budynki klasy B i tworzenia zasobów biurowych na miarę przyszłych, elastycznych potrzeb najemców. Mogą one generować wzrost czynszów kompensujący wyższe koszty operacyjne.Podejście to wymaga jednak gruntownej analizy, a nieruchomości muszą spełniać rygorystyczne standardy ESG i efektywności energetycznej – pomoże to uzasadnić wysokość czynszu i pozwoli uniknąć szybkiego starzenia się budynku z powodu nieodpowiednich technologii czy braku rozwiązań z zakresu ESG.

Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych

Jest to jeden z kluczowych sektorów o mocnych fundamentach, korzystający na silnym popycie najemców na wysokiej jakości budynki produkcyjne i logistyczne, zlokalizowane
w obszarach miejskich, w bliskości konsumenta końcowego. Niedobory powierzchni
o odpowiedniej jakości i lokalizacji są potęgowane przez intensywną konkurencję ze strony np. budownictwa mieszkaniowego.

Strukturalna nierównowaga podaży i popytu będzie sprzyjać budowaniu odporności rynku. W połączeniu z potencjałem wzrostu wartości aktywów, powinno to dobrze niwelować pojawiające się cyklicznie ryzyka.

Sektor dystrybucji i logistyki dowiódł swojej odporności w szczytowym momencie pandemii. Znakomicie wywiązał się ze swoich zadań w zakresie dostaw. Spodziewamy się, że będzie nadal osiągać dobre wyniki pomimo obecnych trudnych warunków gospodarczych.

Sektor logistyki miejskiej i lekkiej produkcji najbardziej skorzysta na makro-trendach, dołączając do sektorów o stabilnych, odpornych przychodach z czynszów, jak budownictwo mieszkaniowe, logistyka wielkopowierzchniowa i handel spożywczy.

Sektor nieruchomości handlowo-usługowych

Inwestorzy nie mogą iść na kompromis w kwestii lokalizacji i dostępności dla konsumentów, za to powinni starannie oceniać zdolność najemców do regulowania czynszów.

Kryzys kosztów utrzymania i rosnąca inflacja na wielu rynkach to sygnał, że konsumenci ograniczą zakupy uznaniowe, skupiając się na towarach pierwszej potrzeby.

Popyt na artykuły pierwszej potrzeby utrzyma się, a zapotrzebowanie na dobra luksusowe prawdopodobnie spadnie. Dlatego parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby,
w szczególności supermarkety i parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, wykazały się odpornością podczas pandemii i nadal są względnie bezpieczną inwestycją.

Sektor living

Sektor living w tym cyklu dojrzeje i zyska na popularności wśród inwestorów doceniających długofalowe i stabilne dochody nieskorelowane z sektorami komercyjnymi.

W naszej ocenie, szczególnie interesujący jest segment budownictwa wielorodzinnego, któremu sprzyjają czynniki demograficzne, trendy społeczne oraz nierównowaga podaży
i popytu. Co prawda, krótkoterminowe perspektywy są mniej korzystne, a ceny prawdopodobnie będą dalej spadać, ale z drugiej strony ułatwia to inwestorom wejście do sektora o silnych, długofalowych fundamentach.

W 2023 roku przewagę zyskają inwestorzy kapitałowi (equity), ponieważ warunki finansowania bankowego prawdopodobnie ulegną zaostrzeniu.

Mieszkania z segmentu popularnego cechują się zbyt niską podażą i stałym popytem. Wymaga to pilnych inwestycji ze strony sektora publicznego i prywatnego. Rok 2023 może przynieść zwiększenie inwestycji w tym segmencie w celu udostępnienia większej liczby mieszkań o wyższej jakości jako odpowiedź na potrzeby mieszkańców i inwestorów.

Europejskie zasoby mieszkaniowe są generalnie przestarzałe, nieefektywne energetycznie, o nieodpowiednim metrażu i w mało dogodnych lokalizacjach. Tworzy to okazje inwestycyjne polegające na budowie, przebudowie lub finansowaniu odpowiednich projektów mieszkaniowych, dostępnych dla osób o przeciętnych dochodach i w miejscach, w których chcą one mieszkać.

Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

Uważamy, że w krótkim horyzoncie czasowym finansowanie przez tradycyjne banki zostanie ograniczone, ponieważ będą one skoncentrowane na analizie ryzyka kredytowego istniejących portfeli. Tworzy to lukę i perspektywę zysków dla kredytodawców oferujących alternatywne źródła finansowania.

Źródło: Savills IM.

Panattoni na początku 2023 r. dostarczy 21 000 m kw. powierzchni w nowej nieruchomości komercyjnej dla Trivium Packaging

wysłano 13 grudnia 2022

Deweloper Panattoni na początku 2023 r. dostarczy 21 000 m kw. dla Trivium Packaging – globalnego producenta opakowań metalowych.

Będzie to największa ukończona realizacja dla jednego klienta w krakowskim portfolio dewelopera. Nieruchomość inwestycyjna Panattoni Park Kraków North stanie się również referencyjnym zakładem produkcyjnym najemcy w tej części świata. Inwestycja zostanie wykonana zgodnie z wysokim standardem zrównoważonego budownictwa i uzyska certyfikację środowiskową na poziomie Excellent. Dzięki temu zapewni ona znaczną redukcję wykorzystania energii, wody oraz emisji CO2.

– „Realizacja dla Trivium Packaging jest wyjątkowa zarówno dla nas, jak i dla klienta. My umacniamy swoją pozycją na rynku krakowskim, a także potwierdzamy ogromny potencjał regionu dla międzynarodowej działalności. Klient dzięki ogromnemu doświadczeniu naszego zespołu otrzyma obiekt wyjątkowy, spełniający zaostrzone wymagania, a także technologicznie zaawansowany, pozwalający optymalizować operacje i zwiększać wolumeny. To pierwszy najem Panattoni w regionie przekraczający 20 000 m kw., ale możemy zapowiedzieć, że rekord zostanie pobity już niedługo”. – mówi Michał Samborski, Head of Development w Panattoni.

Nieruchomość inwestycyjna Panattoni Park Kraków North zajmie ok. 55 000 m kw., z czego niemal 50 000 m kw. już zostało wynajęte.

Handlowe nieruchomości inwestycyjne zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce

wysłano 13 grudnia 2022

Handlowe nieruchomości inwestycyjne zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu, dzięki rozwojowi segmentu parków handlowych (powyżej 5000 mkw. GLA) i obiektów typu convenience (parki handlowe o GLA poniżej 5000 mkw.). Od 2016 roku zrealizowano ponad 160 transakcji tego typu aktywami.

Spis treści:
Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze
Liczba transakcji bije rekordy
Dużo w rękach deweloperów
Coraz więcej nowych inwestorów
Co wpływa na wycenę parku handlowego
E-commerce nie zawsze zadziała
Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia
Polaryzacja transakcji w sektorze

– Wśród inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wciąż dominują nieduże obiekty typu convenience. Obiekty tego typu często bazują na dyskontach spożywczych i tzw. „value retailers”, którzy niezmiennie cieszą się popularnością, również w czasach, kiedy konsumenci coraz większą uwagę zwracają na ceny towarów pierwszej potrzeby, a zakupy są często ograniczane do niezbędnego minimum. Jakkolwiek to nie brzmi, rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej, będący jej konsekwencją, paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które charakteryzuje oferta dyskontowa – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director – Poland w Avison Young.

Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze

W I-III kw. 2022 roku wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym w Polsce była o ponad 20 proc. wyższa niż w analogicznym przedziale 2021 roku. Jednakże ten wynik zawdzięczamy w głównej mierze projektom joint venture zrealizowanych przez firmę EPP w I kw., które odpowiadają za 75% wyniku sektora.

– Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych (6,8 proc.) a najlepszymi nieruchomościami magazynowymi (5 proc.) i biurowymi (4,7 proc.) przekracza 180 punktów bazowych, co jest wyjątkowym wynikiem w porównaniu ze stolicami Europy Zachodniej. W przypadku parków handlowych, Polska nadal oferuje inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, również Węgry (7 proc.) i Rumunia (7 – 7,25 proc.) odznaczają się wysokimi stopami w sektorze – komentuje Michał Ćwikliński.

Jednak w związku z brakiem produktu i dużym zainteresowaniem parkami handlowymi i obiektami convenience, Avison Young spodziewa się dalszej kompresji stóp kapitalizacji w tym segmencie.

Liczba transakcji bije rekordy

W latach 2016-2019 udział transakcji parkami handlowymi i centrami typu convenience w całkowitym wolumenie sektora handlowego w Polsce nie przekraczał średnio 10 proc. W 2020 roku zarejestrowaliśmy jego dwukrotny wzrost (20 proc.), ponieważ wiele innych inwestycji zostało wstrzymanych w związku z pandemią. W 2021 roku był to wynik na poziomie 12 proc. (117 mln euro) a w I-III kw. 2022 – 15%. (127 mln euro).

Liczba transakcji w tym segmencie bije rekordy. Wysoka płynność przy niższym całkowitym wolumenie odzwierciedla zainteresowanie inwestorów małymi formatami, w tym zlokalizowanymi w mniejszych miastach. W I-III kw. 2022 aż 17 z 26 transakcji odnotowanych w sektorze handlowym dotyczyło parków handlowych i centrów typu convenience, co było najwyższym udziałem od początku istnienia rynku.

Dużo w rękach deweloperów

Dynamika rozwoju tego sektora jest względnie niewielka, ponieważ większość działających na nim inwestorów realizuje strategie długoterminowe. Dlatego też, wolumen transakcyjny zależy w dużej mierze od deweloperów i podaży nowych obiektów. W I-III kw. 2022, 40 proc. transakcji zrealizowano nowymi obiektami – obecnymi na rynku krócej niż 2 lata.

Coraz więcej nowych inwestorów

Sektor przyciąga niezmiennie nowych inwestorów. W 2022 roku w Polsce zadebiutowały firmy Lords LB i LEOFF Group, które nabyły nieruchomości we Wrocławiu i Opolu. Avison Young spodziewa się, że do końca roku na krajowym rynku inwestycyjnym pojawią się także kolejni gracze m.in. z Francji, Izraela i Czech, przyciągnięci atrakcyjnością sektora.

Na kształtowanie się rynku inwestycyjnego w sektorze największy wpływ na przestrzeni ostatnich dwóch lat miały głównie dwa podmioty inwestycyjne, odpowiadające łącznie za 36 proc. wolumenu transakcji w okresie 2021 – I-III kw. 2022.

W parki handlowe i centra convenience inwestowały w Polsce w ciągu ostatnich 2 lat głównie podmioty z Niemiec (76 mln euro łącznie) i Wielkiej Brytanii (54 mln euro łącznie). Inne, mniejsze już w skali zainwestowanego kapitału o połowę mniej, źródła kapitału to kraje Europy Zachodniej, USA, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Izrael, ale również Polska.

Co wpływa na wycenę parku handlowego

– Ceny i szacunkowe wartości parków handlowych zależą szczególnie od struktury najemców, w tym obecności operatora spożywczego rozpoznawalnych sieci. Najwyższe ceny, a tym samym najniższe stopy kapitalizacji, osiągane są przez obiekty o WAULT powyżej 7 lat, z atrakcyjnymi operatorami spożywczymi z umowami najmu na dłużej niż 15 lat. W zależności od różnych czynników rynkowych oraz specyfiki nieruchomości, ceny wahają się od 800 do 2 000 euro/mkw. powierzchni najmu. Stopy zwrotu najczęściej mieszczą się w przedziale 7,00 – 8,5 proc. – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

Wśród największych, pojedynczych obiektów, które zmieniły właściciela w tym roku znalazł się Power Park Opole (20,7 tys. mkw.), Franowo Retail Park w Poznaniu (15,9 tys. mkw.), czy Młyn Retail Park we Wrocławiu (10,6 tys. mkw.).

Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia

– Klienci szukają szybkich, codziennych i wygodnych zakupów w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym, parki handlowe typu convenience stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład ich najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers”. Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który na początku 2023 roku wejdzie na polski rynek. Otworzy dwa pierwsze sklepy w parkach handlowych zlokalizowanych w Krakowie i Łodzi, ale plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji. Co ciekawe, niższe czynsze i opłaty serwisowe skłaniają teraz marki sektora fast fashion do ekspansji poza tradycyjne, duże centra handlowe i lokowania swoich sklepów w mniejszych formatach handlowych. – informuje Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

E-commerce nie zawsze zadziała

– Do spontanicznych wizyt w parkach handlowych zachęca klientów tania i często zmieniająca się oferta. Pepco, jedna z najpopularniejszych sieci dyskontów niespożywczych wycofała się niedawno ze sprzedaży online po roku próbnym. Niska cena produktów, będąca podstawą działalności handlowej sieci, uniemożliwiła jej zbudowanie dochodowej sprzedaży internetowej. Okazało się, że klienci wolą odwiedzać sklepy stacjonarne, niż opłacać koszty dostaw – Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

Polaryzacja transakcji w sektorze

Inwestycje w sektorze są mocno spolaryzowane pod względem lokalizacyjnym między dużymi aglomeracjami a mniejszymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców, których jest zdecydowanie więcej. Rozkład transakcji inwestycyjnych pokazuje, z jednej strony duży apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, a z drugiej – intensywny rozwój nieruchomości handlowych typu convenience w coraz mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicy.

Źródło: Avison Young.

DHL Supply Chain buduje i sprzedaje neutralne pod względem emisji CO2 magazynowe nieruchomości komercyjne

wysłano 12 grudnia 2022

DHL Supply Chain buduje i sprzedaje neutralne pod względem emisji CO2 magazynowe nieruchomości komercyjne.

DHL Supply Chain buduje portfel nieruchomości obejmujący magazyny klasy A, neutralne pod względem emisji dwutlenku węgla. Dzięki temu firma będzie wspierać klientów w rozwoju, spełniając jednocześnie najwyższe kryteria w zakresie zrównoważonego rozwoju. Magazynowe nieruchomości inwestycyjne są zlokalizowane w strategicznych miejscach, których ogromną zaletą jest położenie przy multimodalnych węzłach transportowych, w pobliżu głównych europejskich rynków logistycznych.
W Polsce, w Gorzowie Wielkopolskim powstaje nowoczesny, ekologiczny kompleks logistycznego dedykowany dla branży ecommerce o planowanej łącznej powierzchni wynoszącej ponad 110.000 mkw.
DHL Supply Chain zawarł już umowę z Allianz na sprzedaż pierwszej transzy budowanych magazynów.

AXI IMMO: rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym trzyma mocną pozycję

wysłano 9 grudnia 2022

Pomimo nadal niepewnej sytuacji geopolitycznej za południowo-wschodnią granicą Polski zarówno wyniki sektora magazynowego na rynku inwestycyjnym, jak i najmu napawają optymizmem. Popyt w III kw. 2022 r. wyniósł 1,6 mln mkw. (+11% r/r), co wskazuje, że firmy wciąż są zainteresowanie akwizycją nowych powierzchni do rozwoju. Z kolei po stronie podaży, nowa polityka finansowania inwestycji przez banki w kolejnych kwartałach przyniesie zapowiadane ostudzenie w realizacji nowych projektów. Trend ten może szczególnie dotyczyć magazynów budowanych spekulacyjnie, które na koniec września 2022 r. stanowiły ok. 52% z obecnie realizowanych 4 mln mkw. powierzchni. Firma AXI IMMO prezentuje dane podsumowujące III kw. 2022 r. na rynku przemysłowo-logistycznym w raporcie „Polski rynek magazynowy w III kw. 2022 r.”

Na zakończenie września 2022 r. wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym zamknął się na poziomie 4,32 mld EUR (+22% r/r), z czego wyłącznie w III kw. br. sektor magazynowy odpowiadał za 59% zawartych umów kupna/sprzedaży. Nadal na rynku obserwuje się duże roszady właścicielskie w zakresie nabywania praw do portfeli nieruchomości. Wśród największych transakcji zamkniętych w okresie od lipca do końca września 2022 r. należy wskazać sprzedaż portfela Danica przez Hillwood do CBRE GI, gdzie w ramach 14 inwestycji fundusz przejął 629 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na kolejnych dwóch miejscach znalazły się mniejsze transakcje, w których uczestniczyły dwa czeskie fundusze inwestycyjne. W pierwszym Trigea nabyła Panattoni Park Tricity North (45 000 mkw.) od Panattoni, z kolei REICO kupiło należący do Advanced Power Solutions Poland magazyn o powierzchni 24 000 mkw. w regionie Poznania.

„W III kw. 2022 r. sektor magazynowy ponownie wskoczył na pozycję lidera na polskim rynku inwestycyjnym. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, którzy już wcześniej byli w procesach inwestycyjnych finalizowali transakcje, czego przejawem były zakupy mniejszych parków dystrybucyjnych. Niemniej, na rynku, nadal panuje pewnego rodzaju niepewność związana z wojną na Ukrainie, która skutecznie wpływa na bardziej zdecydowane ruchy ze strony części azjatyckich inwestorów pozostających w pozycji obserwatorów. Spodziewamy się, że polskie aktywa magazynowe nadal pozostaną atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych przez fakt rosnących stawek czynszów i wyższych stawek kapitalizacji dla najlepszych obiektów,” wyjaśnia Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Analitycy AXI IMMO wskazują, że wolumen transakcji najmu od lipca do końca września 2022 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,6 mln mkw. (+11% r/r), z czego 57% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Z kolei sumaryczny popyt brutto uwzględniający m.in. przedłużenia i umowy krótkoterminowe dla okresu od I do III kw. br. 2022 r. przekroczył 5 mln mkw. W samym III kw. tzw. wielka piątka rynków magazynowych odpowiadała za 88% całości popytu, z czego najwięcej wynajęto w regionie Warszawy (320 tys. mkw.), Polski Centralnej (303 tys. mkw.) i Poznania (297 tys. mkw.). Wśród największych transakcji najmu w III kw. 2022 r. znalazły się m.in. wynajęcie przez klienta z branży e-commerce magazynu Panattoni BTS Września (123 000 mkw.) na poznańskim rynku magazynowym, z kolei na 75 300 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub wprowadzi się poufny najemca z branży logistycznej. Transakcją dopinającą podium było przedłużenie i ekspansja klienta z sektora sieci handlowych w EQT Exeter Park Stryków na 59 000 mkw. w Polsce Centralnej.

„Dane dla ostatnich pięciu lat wskazują, że obecna wysoka dynamika rynku najprawdopodobniej pozwoli zakończyć 2022 r. z drugim najwyższym wynikiem w popycie w historii sektora magazynowego. Dużym wyzwaniem dla całego rynku będzie utrzymanie tak dużej aktywności najemców w kolejach kwartałach przez fakt pogarszającej się koniunktury gospodarczej, widma recesji czy zapowiadanemu kryzysowi energetycznemu. Szansy na dalszy rozwój należy upatrywać przede wszystkim w większej regionalizacji łańcuchów dostaw tzn. nearshoringowi, a także popularnemu w ostatnim czasie friendshoringowi, gdzie bardzo często wskazuje się Polskę jako głównego beneficjenta obu zjawisk,” mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

W III kw. 2022 r. na polski rynek magazynowy dostarczono 1,05 mln mkw. (+59% r/r), z czego w trójce regionów z największą nową podażą znalazły się Dolny Śląsk (267 tys. mkw.), Warszawa (164 tys. mkw.) i Polska Wschodnia (144 tys. mkw.). Sumując aktywność deweloperów z pierwszych trzech kwartałów, do końca września 2022 r. oddano do użytku blisko 3,2 mln mkw., co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów rynku magazynowego do ponad 27,1 mln mkw. Na koniec III kw. 2022 r. w budowie pozostawało nadal 4 mln mkw., z czego 52% to projekty spekulacyjne. Najwięcej rozpoczętych inwestycji znajduje się w regionie Górnego Śląska (700 tys. mkw.), Warszawy (621 tys. mkw.) oraz Polski Centralnej i Polski Zachodniej po ponad 520 tys. mkw. Na rynku prognozowany jest spadek aktywności deweloperów wynikający m.in. z faktu wyższych wymagań stawianych przez banki, które oczekują minimum 50% zabezpieczenia inwestycji, przy wcześniejszych 30%. Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na współczynnik pustostanów, na koniec września 2022 r. wynosił on 4,2% (-0,8 pp. kw./kw.). Rynkami z największą dostępnością powierzchni były region Szczecina (7,7%) i Dolnego Śląska (7,1%), a najmniejszą pozostają Kraków (1,3%) i Trójmiasto (1,6%).

Nowa podaż oraz niewielki wzrost współczynnika pustostanów nie miały większego wpływu na utrzymujący się od początku 2022 r. trend rosnących czynszów (+20-30% w zależności od lokalizacji). Najdroższą lokalizacją w Polsce pozostaje Warszawa ze stawkami wywoławczymi na poziomie nawet 7 EUR/mkw. w strefie miejskiej. Średnie czynsze w obiektach big box na głównych rynkach wahają się w przedziale od 3,5 EUR/mkw. w starszych obiektach do 4,3-4,5 EUR/mkw. w nowych inwestycjach.

„Pod względem popytowym duże znaczenie dla rynku magazynowego będzie miała struktura zawieranych transakcji w ostatnim kwartale 2022 r., która niejako wskaże, jaką strategie na kolejne miesiące przyjmą najemcy. Z kolei po stronie podaży zwiększone wymagania związane z finansowaniem nowych projektów mogą zapowiadać wstrzymanie części z planowanych inwestycji, przy czym na rynku zawsze znajdą się deweloperzy upatrujący w tej sytuacji szansy. Klienci reprezentujący najbardziej dojrzałe branże i sektory, nie powinni obawiać się o rozwój i brak powierzchni. W ich przypadku deweloperzy z pewnością znajdą rozwiązanie satysfakcjonujące wszystkie strony. Podobnej polityki należy spodziewać się w zakresie stawek czynszów, które w przyszłym roku powinny się już ustabilizować. Pomimo rosnących kosztów Polska nadal pozostanie mocno konkurencyjna względem krajów Europy Zachodniej,” podsumowuje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO.

Knight Frank o rynku nieruchomości komercyjnych: Szanse i zagrożenia dla rynków wschodzących

wysłano 5 grudnia 2022

Na koniec III kw. 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln m², co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3%. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce obejmuje osiem głównych obszarów koncentracji: Warszawę i okolice, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wielkopolskę, Dolny Śląsk, Szczecin, Trójmiasto i Kraków. Obok głównych hubów logistycznych w Polsce, rejonami, w których sektor magazynowy rozwija się coraz dynamiczniej są rynki wschodzące tj. region Kujaw (okolice Torunia i Bydgoszczy), region Podkarpacia (okolice Rzeszowa), region Polski Wschodniej (Białystok, Lublin, Olsztyna), okolice Opola, Kielc, Zielonej Góry, Legnicy oraz dobrze skomunikowane rejony usytuowane w pobliżu granicy Polski z Niemcami. I to te regiony mają do zaoferowania inwestorom ogromy potencjał.

Rynek magazynowy w Polsce jest obecnie najszybciej rozwijającym się sektorem nieruchomości. Głównymi argumentami przyciągającymi tak wiele krajowych i zagranicznych inwestycji jest strategiczna lokalizacja w centralnej części Europy, konkurencyjne stawki wynagrodzenia siły roboczej, oraz zachęty inwestycyjne dla inwestorów. Na koniec III kw. 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln m², co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3%. Natomiast, to rynki wschodzące są najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce z największą ilością podaży w budowie. Zasoby magazynowe w miastach zakwalifikowanych do tzw. rynków wschodzących na koniec III kw. 2022 roku były szacowane łącznie na niemal 3,6 mln m² i stanowiły 13,0% wszystkich zasobów w Polsce. Rynki te rozwijają się aktualnie niezwykle dynamicznie ze względu na rosnące zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, w których poprawia się infrastruktura komunikacyjna i dostępne są zasoby wykwalifikowanej kadry. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych hubach logistycznych. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw: podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego.

Miasta położone blisko trasy S3, czyli Szczecin, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin, Skwierzyna, Sulechów, Iłowa, Nowa Sól i Szprotawa są bardzo ważne dla całego rynku magazynowego w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim przez dostępność dużej powierzchni magazynowej, która przyciąga najemców. A ta, zgodnie z pipeline’m deklarowanym przez deweloperów ma być jeszcze większa. Region ten jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny, ponieważ rozległe tereny budują potencjał gruntów dostępnych pod realizację kolejnych inwestycji BTO i BTS. Tym rozwiązaniem na ścianie zachodniej są szczególnie zainteresowane firmy z Niemiec i z Azji. Z drugiej strony niepewność rynkowa wywołana konfliktem zbrojnym, rosnące stale rosnące koszty budowy i energii mogą mieć wpływ na wstrzymywanie nowych projektów, szczególnie tych realizowanych spekulacyjnie. Obserwujemy, że firmy niemieckie wstrzymują decyzje inwestycyjne licząc na stabilizacje na rynku energii, ale jest to zjawisko krótkoterminowe.

Duże zainteresowanie najemców budzi również centralna część Polski. Piła, Toruń, Bydgoszcz i Częstochowa, które w tej części Polski są postrzegane jako rynki wschodzące, są na celowniku firm szukających alternatywy dla dużych ośrodków miejskich. Nieruchomości w nich zlokalizowane są tańsze pod kątem najmu, ale jednocześnie są położone w dobrych punktach komunikacyjnych, blisko węzłów drogowych, autostrad i dróg ekspresowych, co gwarantuje szybkość transportu i dostaw. Niska stopa bezrobocia i ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników w największych polskich miastach powoduje, że rośnie zainteresowanie inwestorów wschodnią częścią kraju. W Białymstoku, Lublinie, Olsztynie i Rzeszowie, czyli jej głównych ośrodkach mieszka ponad 1,6 mln ludzi. Za lokowaniem inwestycji w tej części Polski przemawia również relatywnie niższy koszt pracy w stosunku do reszty kraju, ale jednocześnie jest wysoka dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Uniwersytety i wyższe szkoły prywatne oferują kierunki techniczne, których absolwenci są tak bardzo pożądani przez rynek pracy.

Warto zaznaczyć, że obszary rynków wschodzących są obecnie na fali wznoszącej i w minionym kwartale, właśnie na rynkach wschodzących do użytku oddana została największa ilość nowej powierzchni magazynowej spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Od początku bieżącego roku do użytku najemców trafiło około 726.800 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, 65% więcej niż w analogicznym okresem 2021 roku. Największe projekty, które w analizowanym okresie uzyskały pozwolenie na użytkowanie to: Hillwood Bydgoszcz (104.382 m²), Panattoni Park Rzeszów North (67.000 m²), Panattoni Park Bydgoszcz IV (62.000 m²). Kolejnym argumentem, który świadczy o atrakcyjności regionów wschodzących jest fakt, że nowa podaż zrealizowana od stycznia do końca września 2022 ponad dwukrotnie przewyższyła średnio roczną podaż z ostatnich 5 lat.

Od początku 2022 roku, wolumen podpisanych umów najmu w obszarach rozwijających się wyniósł około 715.100 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, notując wzrost o 30% w relacji do analogicznego okresu 2021 roku. Popyt na powierzchnię magazynową w III kwartale 2022 zarówno w odniesieniu do poprzedniego kwartału tego roku oraz do poprzedniego roku, zanotował wyraźny spadek. Należy jednak podkreślić, że 2021 rok był wyjątkowym okresem na rynkach wschodzących pod względem wolumenu transakcji z rekordowym wynikiem po stronie popytu. W rezultacie, niższy wolumen transakcji najmu w III kw. 2022 roku nie wskazuje na spadek zainteresowania najemców regionem.

Autor: Przemysław Jankowski, Leasing Manager, Knight Frank.

Nieruchomości komercyjne w segmencie magazynowym wciąż powstają

wysłano 22 listopada 2022

Kolejne nieruchomości komercyjne w segmencie magazynowym wciąż powstają.

Bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce nie sprzyja nowym inwestycjom. Kredyty hipoteczne są trudno dostępne, a inflacja wciąż na bardzo wysokim poziomie. Do tego niestabilność gospodarki sprawia, że wielu przedsiębiorców wstrzymuje się z ekspansją. Niemniej deweloperzy nie przestają budować. Segment magazynowy zdaje się zachowywać stabilność. Najemców nie brakuje, a budowane obiekty potrafią ukończyć proces komercjalizacji jeszcze przed oddaniem ich do użytku.

Nieruchomości handlowe kontra wysoka inflacja w Polsce

wysłano 15 listopada 2022

Pogarszające się wskaźniki koniunktury gospodarcze, inflacja, która miała się wypłaszczać, ale nadal szybko rośnie, a w związku z tym dalszy spadek siły nabywczej, to najważniejsze czynniki kształtujące obraz rynku nieruchomości handlowych w trzecim kwartale roku. Po raz kolejny swoją mocną pozycję zaznaczyły mniejsze formaty, a na horyzoncie pojawia się szansa na dawno niewidziane transakcje obejmujące duże obiekty.

Spis treści:
Rosną parki handlowe
Transakcje większych formatów na horyzoncie

Rosną parki handlowe

Na koniec września łączne zasoby powierzchni handlowej w Polsce zbliżyły się do 15,5 mln m kw., z czego nowa kwartalna podaż osiągnęła poziom 70 tys. m kw. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, bardzo dobrym wynikiem mogą się pochwalić parki handlowe. Na miejsca szybkich i tanich zakupów “tuż za rogiem” przypadło 60% powierzchni dostarczonej na rynek między lipcem a wrześniem 2022 r. Również na liście najbardziej znaczących otwarć królowały parki handlowe. Największy – o nazwie Aniołów Park – wystartował w Częstochowie i w pierwszym etapie oddał do dyspozycji najemców około 18 tys. m kw. powierzchni handlowej. Obiekt, w miejscu w którym kiedyś działało Tesco, został kupiony przez DOR Group dwa lata temu. Po przejściu metamorfozy, klienci z Częstochowy i okolic mogą dziś robić zakupy w sklepach z logo, m.in. Carrefoura, głównego najemcy parku, który zajął 8 tys. m kw. a także sieci Rossmann, JYSK, Jula czy Pepco. Docelowo park ma urosnąć jeszcze o kolejne 3 tys. m kw.

Innym, nowo otwartym obiektem, również wyrosłym na miejscu hipermarketu sieci Tesco, jest Cuprum Park w Lubinie. Zamieniając stare w nowe, inwestor firma MGC Invest, stworzyła 11,5 tys. m kw. powierzchni najmu. Przekształceniu hipermarketu w nowoczesny park handlowy towarzyszyło oryginalne przecięcie starego budynku, które dało możliwość urządzenia atrakcyjnej przestrzeni publicznej w formie pasażu. Dodatkowo, nowy projekt architektoniczny zakładał wykorzystanie przestrzeni pozwalające na wydzielenie dużych lokali o powierzchni od 1 do nawet 2 tys. m kw.

W analizowanym kwartale swój kolejny sklep otworzyła sieć Leroy Merlin. 76-sty market budowlano-dekoracyjny uruchomiony został w Ruszowicach, w gminie Głogów, obok galerii Glogovia. Powierzchnia handlowa sklepu, który również zajął miejsce Tesco, wynosi 10 tys. m kw., a oprócz tego klienci mogą robić zakupy w ogrodzie zewnętrznym o powierzchni około 3 tys. m kw.

Transakcje większych formatów na horyzoncie

Po prawie dwóch latach przerwy, rynek zanotował przedwstępne umowy sprzedaży, których przedmiotem były większe obiekty handlowe, zarówno centra jak i parki handlowe. Na pierwszą inwestycję w Polsce zdecydowała się firma FREY – inwestor, deweloper i zarządca nieruchomości z Francji. Za gdański park handlowy Matarnia ma zapłacić 105 mln Euro. Plan rozwoju nad Wisłą ma również izraelska firma inwestycyjna BIG Shopping Centers. Pierwszymi akwizycjami będzie przejęcie dwóch działających obiektów – w Lubinie i Andrychowie. Na oba BIG Shopping Centers wyda około 65 mln Euro.

Transakcje te potwierdzają, że polski rynek nieruchomości handlowych nie zniknął z pola widzenia inwestorów. Co szczególnie ważne, na wydanie pieniędzy zdecydowali się inwestorzy stawiający nad Wisłą pierwsze kroki, którzy dostrzegają dojrzałość i stabilność rynku, a także perspektywy rozwoju, które ten rynek daje.

Pozytywnym sygnałem dla rynku handlowego w Polsce jest wejście japońskiego giganta modowego Uniqlo. – mówi Natasza Mika, Dyrektor w dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Pierwszy stacjonarny sklep Uniqlo otworzy w formule ‘pop up store’ w Domach Towarowych Wars Sawa Junior w centrum Warszawy, pod koniec października. Taku Morikawa, prezes Uniqlo Europe, mówiąc o planach otwarcia podkreślał, że debiut w Warszawie zapadł po analizie dobrych wyników sprzedaży, jakie marka notowała w e-commerce. Dodał również, że Polacy polubili odzież tworzoną według japońskich wartości: prostoty, funkcjonalności, jakości oraz trwałości.

Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland, powołując się na dane PRCH, zwracają uwagę na rosnącą średnią odwiedzalność centrów handlowych, która porównując dane z lipca 2022 roku i lipca 2019 roku wyniosła 105,4%. W tym samym okresie wzrost – na poziomie 15,7% – zanotowały również obroty sklepów, co w znacznym stopniu spowodowane było jednak wzrostem cen, a nie zwiększonym wolumenem zakupów. W czasie szalejącej inflacji Polacy zaczęli najwięcej oszczędzać na wydatkach na odzież i akcesoria, kosmetyki oraz rozrywkę. Wydatki na te kategorie w lipcu, w porównaniu z lipcem 2019 roku, rosły najwolniej. Kolejno o +8,2%, +11,9% i +13,0%. Inflacja daje się we znaki również dyskontom, w których spadła sprzedaż słodyczy i mocnych alkoholi.

Pod koniec trzeciego kwartału w budowie było ponad ok. 350 tys. m kw. nowej powierzchni i ok. 130 tys. m kw. powierzchni, która obejmowała zarówno zmianę formatów handlowych, jak i rozbudowę obiektów istniejących. Format parków handlowych i centrów typu convenience jest dominującym obecnie w całkowitej powierzchni będącej w budowie lub przebudowie i stanowi ponad 70% powstającej powierzchni.

Polacy zmienili model zakupów i na dobre polubili parki handlowe, szczególnie te w dobrych i dogodnych lokalizacjach. Lokalne, wręcz sąsiedzkie zakupy nie oznaczają jednak rezygnacji z zakupów w dużych centrach handlowych czy centrach wyprzedażowych. Widzimy raczej, że zostaje wypracowany pewien stan równowagi, w którym jednocześnie mogą funkcjonować i rozwijać się obiekty o różnych profilach i z różną ofertą, zaspokajając różnorodne potrzeby konsumenckie. Z tą różnicą, że biznes i jednych i drugich napędzany będzie innymi czynnikami.

komentuje Justyna Krawczyńska, Konsultant z działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Autorzy raportu wskazują, że od dłuższego czasu najwyższe wskaźniki nasycenia powierzchnią handlową notują aglomeracja poznańska i wrocławska. Kształtują się one na poziomie 1047 m kw. na 1000 mieszkańców. Po przeciwnej stronie bieguna jest aglomeracja łódzka (687 m kw./1000 mieszkańców) i konurbacja katowicka (704 m kw./1000 mieszkańców).

Na koniec pierwszego półrocza na rynkach 8 głównych aglomeracji (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Szczecin, Wrocław i Trójmiasto) pozostawało 4,7% niewynajętej powierzchni, co oznacza jego spadek r/r o 0,6 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. Największy spadek powierzchni niewynajętej r/r zarejestrowano we Wrocławiu, co było podyktowane głównie absorbcją powierzchni dawniej zajmowanej przez Tesco, a także podpisaniem umowy najmu przez sieć Primark w centrum Magnolia Park. Kolejny już salon znanej na całym świecie marki powstanie we Wrocławiu do końca 2023 roku.

Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne wciąż na fali

wysłano 3 listopada 2022

W sumie w trzecim kwartale inwestorzy na nieruchomości komercyjne nad Wisłą wydali nieco ponad 1,4 mld Euro. Najwięcej na projekty logistyczne, magazynowe oraz przemysłowe. Sporą aktywność pokazali gracze ze Stanów Zjednoczonych. Autorzy cyklicznego raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zaznaczają, że rynek jest już w fazie dekompresji stóp kapitałowych.

Po trzech kwartałach roku transakcje na rynku inwestycyjnym wyniosły łącznie ponad 4,25 mld Euro. Na wypracowany rezultat duży wpływ miały czynniki związane m.in.: z obawami o rozwój sytuacji geopolitycznej, dalsze skutki porozrywanych łańcuchów dostaw i tempo powrotu do nowej normalności, a także wpływ hamującej gospodarki, rosnąca inflacja, kryzys energetyczny i rosnące koszty finansowania. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że nieruchomości w Polsce wciąż przyciągają kapitał, a kwota wydana na nieruchomości na koniec roku powinna przebić pułap 5 mld Euro.

Ostatnie miesiące przyniosły spore zmiany na rynku inwestycyjnym. Widać już nowe strategie na nowe, trudne czasy. Pozytywnym sygnałem na przyszłość w sektorze handlowym jest to, że na stole znów pojawiają się transakcje obejmujące większe obiekty handlowe. W niedalekiej przyszłości spodziewamy się sprzedaży centrum Matarnia w Gdańsku czy Parku Andrychów.

mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W trzecim kwartale sfinalizowały się transakcje w sektorze PRS. Marvipol Development wybudował i zawarł umowę przeniesienia własności z jednym z wiodących operatorów nieruchomości na wynajem, funduszem Heimstaden. Za sprzedaż 138 mieszkań w inwestycji Unique Tower deweloper zarobi blisko 19 mln Euro netto. Z kolei we Wrocławiu Grupa Atrium kupiła apartamentowiec Studio Plac Dominikański. W siedmiopiętrowym budynku jest 138 wykończonych jedno- i dwupokojowych mieszkań, których metraż waha się od 15 do 47 mkw. Zgodnie z założeniami nowego właściciela, w pierwszej kolejności będą w nich mieszkać młode osoby, które we Wrocławiu pracują na krótkoterminowych i średnioterminowych kontraktach.

Autorzy raportu zaznaczają, że od lipca do końca września najwięcej wydali inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych (46% wartości transakcji) czy Niemiec (20%). Trudno dziś jednak oceniać, czy wzmożona aktywność graczy z rynków zachodnich jest trwałym trendem, ponieważ część podpisanych przez nich umów została zawarta w ubiegłym roku, a część dotyczyła dużych transakcji portfelowych, które miały znaczący wpływ na całkowity wolumen.

Trwająca niepewność, podyktowana już nie tylko sytuacją geopolityczną, ale też pogłębiającym się kryzysem gospodarczym, przekłada się na wydłużenie procesów decyzyjnych i ograniczoną aktywność kapitałów. Część inwestorów, głównie z Europy Zachodniej, nadal pracuje w trybie “wait and see”. Pozytywne jest to, że widać większą aktywność inwestorów z naszego regionu oraz Skandynawii, którzy od początku tego roku przynieśli 18% kapitału ulokowanego w tym czasie w polskich nieruchomościach. Niewątpliwie wynika to z faktu, że na konflikt w Europie Wschodniej mogą patrzeć z nieco innej perspektywy.

mówi Marta Gorońska-Wiercioch, Associate Director z Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zgodnie z oczekiwaniami, w trzecim kwartale rozpoczął się proces weryfikacji cen sprzedaży, choć nie we wszystkich sektorach jest widoczny tak dobrze jak w magazynach. Szacuje się, że dziś najlepsze pojedyncze obiekty z sektora logistyczno-przemysłowego w okolicach Warszawy będą wyceniane na poziomie 4,75%, podczas gdy te w regionach w okolicy 5,15%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych również uległy dekompresji o 25 pp. Ponadto, eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ciężko określić poziom zmian stóp dla najlepszych biurowców czy centrów handlowych, gdyż transakcje obejmujące tego typu aktywa nie miały miejsca w ostatnim kwartale. Z kolei wycena stóp dla transakcji z końcówki ubiegłego roku, z uwagi na znaczący wpływ czynników trudnych do przewidzenia kilka-kilkanaście miesięcy temu, nie może być brana dziś jako dobra referencja.

Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.

Inflacja zmieni sektor biurowy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych

wysłano 28 października 2022

Za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego. Wyższe koszty prowadzenia biznesu zmuszą bowiem firmy do weryfikacji założeń budżetowych.

Spis treści:
Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych
Indeksacja stawek czynszu

Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych

Najemcy biurowi muszą przygotować się na wzrost kosztów eksploatacyjnych. Avison Young zwraca uwagę, że będą one znacznie wyższe, nie tylko ze względu na rosnące ceny energii, ale również związane z inflacją podwyżki cen różnych usług, które składają się na tę opłatę. Opłaty wzrosną też choćby ze względu na zmianę płac minimalnych. Pojawiły się już pierwsze szacunki dotyczące ich wysokości, które przy utrzymaniu zakresu na obecnym poziomie mają wynosić 30 zł/mkw. i więcej, w zależności od budynku i jego lokalizacji. Mówimy więc o wzrostach, które mogą stanowić nawet 50% i więcej obecnej wartości.

Wzrost kosztów utrzymania budynków postawi w niełatwej sytuacji, zarówno właścicieli nieruchomości, jak również najemców. Budżetowanie długoterminowych umów najmu będzie z pewnością dużym wyzwaniem dla obu stron. Avison Young spodziewa się, że ze strony najemców pojawi się presja na wprowadzanie do umów zapisów, które w skuteczny sposób będą ograniczały niekontrolowane ryzyko wzrostów.

Niezwykle trudną kwestią będą obecnie wszelkie umowy pre-let, dotyczące budynków, które zostaną oddane na przykład za dwa lata. Określenie wysokości zobowiązania z takim wyprzedzeniem wydaje się dziś praktycznie niemożliwe, patrząc na zmiany, które miały miejsce tylko w okresie bieżącego roku.

Indeksacja stawek czynszu

Kolejnym ważnym elementem jest indeksacja czynszu, która jest nierozerwalną częścią każdej umowy najmu. Avison Young zaznacza , że indeksacja stawek czynszowych jest ściśle związana ze wskaźnikiem wzrostu cen koszyka dóbr i usług – najczęściej HICP w ujęciu rocznym w przypadku umów wyrażonych w EUR, a w przypadku umów w PLN wiąże się z danymi publikowanymi przez GUS. W ostatnich latach wskaźnik HICP był stabilny i wahał się od 0,1 do 2,6. Niestety, już wiemy, że za rok 2022 wskaźnik ten znacząco wzrośnie. Przewiduje się, że wskaźnik może wynieść 7% lub więcej w zależności od dynamiki zmian w ostatnich miesiącach. Jeszcze wyższe wzrosty osiągną umowy zawarte w PLN, gdzie inflacja wskazywana przez GUS jest jeszcze wyższa. Efekty tych zmian odczują wszyscy najemcy, najbardziej użytkownicy nowoczesnych budynków zlokalizowanych w centrach miast, w których stawki są najwyższe, a tym samym podstawa do obliczeń jest największa.

Niezależnie od nadchodzących przeobrażeń w funkcjonowaniu biurowców, właściciele nieruchomości i najemcy są zgodni co do wdrażania zmian związanych z eksploatacją budynków. Już teraz właściciele analizują możliwości optymalizacji zużycia energii. Oszczędności ma przynieść montaż instalacji fotowoltaicznych, wymiana oświetlenia na LED, czy wykorzystanie czujników ruchu sterujących światłem oraz regulacja pracy urządzeń i instalacji wentylacyjnych, chłodzenia i grzania. Powyższe działania są jednakże tylko odpowiedzią na pojawiające się obecnie trudności, zauważa Avison Young. Kwestią, która prawdopodobnie rozstrzygnie się w najbliższych latach i w istotnym stopniu może zmienić rynek będzie implementacja rozwiązań, pozwalających na realizację pasywnych budynków. Pytanie tylko czy jesteśmy gotowi ponieść koszty tych zmian?

Autor: Robert Pastuszka, Director, Office Agency w Avison Young.

PINK z raportem nt rynku biurowego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych

wysłano 28 października 2022

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) opublikowała dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) za trzeci kwartał 2022 roku.

Źródłem informacji są firmy doradcze, działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark Polska, Savills), a podsumowanie dotyczy istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, nowych obiektów oddanych do użytku, wielkości transakcji wynajmu oraz ilości powierzchni niewynajętej.

Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku całkowite istniejące zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 6 357 400 m kw. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) pozostawały Kraków (1 651 700 m kw.), Wrocław (1 320 600 m kw.) oraz Trójmiasto (1 011 000 m kw.).
W trzecim kwartale 2022 roku do użytkowania oddano dwa obiekty o łącznej powierzchni 20 200 m kw. Tymi projektami były: Quorum Office Park D (deweloper Cavatina, 16 200 m kw.) oraz L’Uni (deweloper Luni Sp. z o.o., 4000 m kw.). Oba projekty znajdują się we Wrocławiu. Dodatkowo zakończyła się renowacja budynku Centrum Orląt we Wrocławiu (15 900 m kw.), który oferuje teraz powierzchnie komercyjne na wynajem.
Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało 967 200 m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada stopie pustostanu na poziomie 15,2% (wzrost o 0,05 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 1,7 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 22,0%, najniższy w Szczecinie – 3,9% (jedyne miasto ze stopą pustostanów poniżej 10,0%).
Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w trzecim kwartale 2022 roku wyniósł 106 300 m kw., co jest wartością o 44% mniejszą niż w kwartale ubiegłym, i o 6% mniejszą niż w analogicznym okresie 2021 roku. Najwięcej powierzchni zostało wynajęte w Krakowie (24 800 m kw.), we Wrocławiu (23 300 m kw.) i w Gdańsku (22 900 m kw.).
W trzecim kwartale 2022 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom: 68% (włączając umowy przednajmu oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 25% zarejestrowanego popytu, a ekspansje za 7%.
Do największych transakcji zawartych w trzecim kwartale 2022 zaliczamy: umowę przednajmu poufnego najemcy z sektora IT w budynku Ocean Office Park D w Krakowie (4700 m kw.), umowę ekspansji firmy Keywords Studios w Global Office Park A1 w Katowicach (3800 m kw.), oraz odnowienie umowy najmu firmy TietoEvry w budynku Green 2Day we Wrocławiu (3700 m kw.).

Źródło: Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Raport Avison Young: Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce III kwartale 2022

wysłano 26 października 2022

Załamanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce? Nic z tych rzeczy! Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w Ukrainie, szalejąca inflacja oraz gwałtownie rosnące stopy procentowe rzutują na wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej. Branża znajduje się w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, a na horyzoncie majaczy potencjalny kryzys energetyczny. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku rynek inwestycyjny w Polsce nie wykazał żadnych niepokojących oznak spowolnienia. Wręcz przeciwnie, całkowity wolumen transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczył wynik z 2021 roku o ponad 20%.

Spis treści:
Warszawa wychodzi z cienia rynków regionalnych
Rynki wschodzące rządzą
Convenience i parki handlowe, bo co innego?
Wschodzący rynek pod lupą inwestorów
Prognozy

Sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów. Niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący. Avison Young zauważa, że zarejestrowany wynik ukształtowało pięć spektakularnych transakcji, które odpowiadają za 47% całkowitego wolumenu inwestycji w omawianym okresie.

Po dominacji sektora biurowego w pierwszej połowie 2022 roku, w Q3 br. na prowadzenie ponownie wyszedł sektor magazynowy. Rynek biurowy z kolei odnotował wzrost wolumenu transakcji w Warszawie. Sektor handlowy niezmiennie oparty jest na mniejszych obiektach, jak parki handlowe i centra convenience. W sektorze mieszkaniowym zawarte zostały w Q3 dwie transakcje PRS w Warszawie i Wrocławiu.

Jeśli chodzi o źródła kapitału, w minionym kwartale szczególną aktywnością wykazali się inwestorzy i fundusze z Izraela.

4,3 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny Q1-Q3 2022
84 transakcje vs. 103 transakcje w Q1-Q3 2021
Trzeci najlepszy wynik Q1-Q3 od 2016 roku

SEKTOR BIUROWY

Warszawa wychodzi z cienia rynków regionalnych

Sektor biurowy w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Jednak większość podmiotów inwestycyjnych w tym sektorze zawęziła swoje kryteria w związku z wysokimi kosztami finansowania i koniecznością koncentracji na aspektach ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat w połączeniu z ciągłym wzrostem stawek czynszowych sprawia, że właściciele istniejących nieruchomości mają przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty z inwestycji w porównaniu z nowymi projektami, pod względem ustalania stawek czynszu i strategii najmu.

Z wynikiem 1,77 mld euro, odpowiadającym 41% udziałowi w całym wolumenie transakcyjnym, sektor biurowy dominuje pod względem wartości transakcji, które zrealizowane zostały w Q1-Q3. Tym samym, dystans do sektora magazynowego zmniejszył się z 20% w Q1 2022 do zaledwie 5% w okresie Q1-Q3 2022. Spośród 21 transakcji biurowych przeprowadzonych w pierwszych 9 miesiącach br., 15 zlokalizowanych było na rynkach regionalnych. Niemniej, Avison Young zaznacza, że dwie najbardziej imponujące transakcje zostały zamknięte w Warszawie.

W pierwszej połowie 2022 roku transakcje na rynkach regionalnych stanowiły 80% ilości transakcji w sektorze biurowym. Ich wolumen był natomiast porównywalny z wolumenem wygenerowanym w Warszawie, a to dzięki historycznie największej transakcji zakupu pojedynczego aktywa – The Warsaw HUB. W samym Q3 2022 szala przechyliła się nieznacznie na korzyść stolicy. Czwarta historycznie największa pod względem wolumenu transakcja biurowa w Polsce, czyli zakup Generation Park Y przez Hansainvest, pozwoliła Warszawie wyjść na prowadzenie z udziałem 55% udziału w wolumenie inwestycji biurowych w okresie Q1-Q3 2022.

1,77 miliarda euro – wolumen zrealizowany w sektorze biurowym w Q1-Q3 2022
55% przypadło na Warszawę w Q1-Q3 2022
Zrealizowano historycznie największą i czwarta pod względem wielkości transakcję pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce

SEKTOR MAGAZYNOWY

Rynki wschodzące rządzą

Sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 roku, na celowniku prawie każdego inwestora instytucjonalnego pozostaje na szczycie listy zakupów również w 2022 roku. Inwestorzy nadal chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen, zauważa Avison Young. Stąd całościowy wolumen sektora notuje relatywnie niższe wyniki. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.

W Q3 2022, sektor magazynowy umocnił swoją pozycję na polskim rynku inwestycyjnym. Nabycie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą największą transakcją odnotowaną w Q1-Q3 2022. Transakcja wpłynęła również istotnie na udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora magazynowego, który wyniósł 50%. Mimo to, zarejestrowany wolumen 1,54 mld euro nie osiągnął poziomu z 2021 roku (r/r). Transakcje magazynowe w Q1-Q3 2022 stanowiły 36% całego wolumenu inwestycyjnego, czyli znacznie mniej niż w pierwszej połowie 2022 roku (24%).

Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w okresie Q1-Q3 2022 roku w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „Wielką Piątką” hubów magazynowo-logistycznych. 47% wolumenu transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej na wschodzących rynkach w Szczecinie i w województwie lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.

1,54 miliarda euro – wolumen zrealizowany w sektorze magazynowym w Q1-Q3 2022
50% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

47% – udział wschodzących rynków w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

SEKTOR HANDLOWY

Convenience i parki handlowe, bo co innego?

Małe formaty handlowe typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy z kategorii „value retailers”, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zwraca uwagę, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8%), który potwierdza, że jest odporny, nie tylko na COVID, ale i recesję.

W nadchodzących miesiącach zapewne poznamy oficjalnie dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu.

W Q1-Q3 sektor handlowy odnotował 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku 5 transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi (zaprzestanie działalności w 2020 r.) celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze oraz ogromna transakcja dwóch Joint Ventures, stworzonych przez EPP na początku roku.

Wolumen transakcji w sektorze handlowym w Q2 i Q3 wyniósł odpowiednio 69 milionów euro i 62 miliony euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki Q1 2022, całkowity wolumen sektora na koniec września br. wyniósł 859 milionów euro, co przekłada się na 20% udziału w całościowym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.

859 milionów euro – wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Q1-Q3
17/26 udział parków handlowych i obiektów handlowych typu convenience w liczbie transakcji w sektorze
5/26 udział projektów przeznaczonych pod przebudowę w liczbie transakcji w sektorze
Dwóch “newcomerów” zadebiutuje w sektorze parków handlowych

SEKTOR PRS

Wschodzący rynek pod lupą inwestorów

Rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały spowolnienie na rynku sprzedaży mieszkań, co z kolei pozytywnie wpłynęło na wzrost popytu najemców na produkty Sektora Najmu Instytucjonalnego (PRS). Takie czynniki, jak wysokie koszty budowy, wynikające z rosnących cen energii i surowców, niestabilnych łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania inwestycji, zmuszają jednak niektórych inwestorów do czasowego zawieszania nowych projektów. Rozpoczęte wcześniej transakcje są zamykane. Łącznie z akademikami sektor PRS ma 3% udziału w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce w okresie Q1-Q3 2022.

W samym tylko w Q3 2022 roku odnotowano dwie nowe transakcje PRS. Grupa Heimstaden sfinalizowała zakup Unique Tower D w Warszawie od Marvipol Development, a Atrium European Real Estate nabyło od Toscom Development Studio Plac Dominikański we Wrocławiu. Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się przewagą transakcji typu „forward funding”, dlatego wiele projektów jest nadal w fazie budowy. Avison Young ma przyjemność świadczyć szeroki zakres usług doradztwa technicznego, od monitoringu procesu budowy po ostateczne odbiory, dla całego warszawskiego portfela PRS należącego do Grupy Heimstaden.
PROGNOZY

Trudny początek 2022 roku przyniósł wiele niepewności co do kondycji polskiego rynku inwestycyjnego i jego przyszłego kształtu. W miarę upływu czasu, wszyscy gracze rynkowi obserwowali z napięciem rynek, ponieważ nie można było wykluczyć żadnego scenariusza. Odporność polskiego rynku inwestycyjnego przełożyła się jednak znów na niezłe wyniki, przekraczając r/r wolumen inwestycyjny z roku 2021 o ponad 20%.

W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które z pewnością skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji, pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji.

Sektor handlowy może ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią. Miejmy nadzieję – nie wywołując wilka z lasu – że polski rynek inwestycyjny utrzyma ten kurs.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young.

Analitycy Walter Herz: parki handlowe idą po swoje

wysłano 24 października 2022

Przyrost podaży i wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w Polsce ma szansę przekroczyć w tym roku poziom ubiegłoroczny.

Spis treści:
Retail parki atrakcyjnymi aktywami
Inwestycje z wysoką stopą zwrotu

Mimo pogarszających się warunków rynkowych, 2022 rok dla sektora handlowego w Polsce będzie prawdopodobnie kolejnym rokiem, w którym odnotuje rekordowy poziom nowej podaży. Według szacunkowych danych Walter Herz, krajowe zasoby powierzchni handlowych zwiększą się o około 530 tys. mkw. Najwięcej, prawie 350 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni dostarczą oddawane licznie parki handlowe i centra convenience, które powstają głównie w mniejszych ośrodkach miejskich.

– Inwestorzy, którzy prowadzą działalność w tym sektorze rynku nieruchomości w Polsce mają szeroko zakrojone plany, obejmujące w przypadku niektórych firm budowę kilkudziesięciu kolejnych parków handlowych w ciągu najbliższych kilku lat. Grupa podmiotów aktywnych w segmencie handlowym stale się zwiększa, zarówno jeśli chodzi o inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów, jak i firmy deweloperskie realizujące projekty – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W całej Polsce w budowie jest teraz około 30 inwestycji, w ramach których oddane zostaną retail parki. Firmy nieustannie poszukują gruntów pod nowe obiekty, które chcą realizować w tym formacie. Nasycenie nimi nie jest jeszcze tak wysokie, jak w przypadku dużych centrów handlowych i mają wciąż duży potencjał wzrostu – dodaje.

Retail parki atrakcyjnymi aktywami

Choć wielkopowierzchniowe centra handlowe całkiem nieźle sobie teraz radzą i notują obroty podobne do wartości z 2019 roku, jako klasa aktywów są negatywnie postrzegane przez inwestorów po pandemii i lockdownach.

– Pod względem operacyjnym największym wyzwaniem dla nieruchomości komercyjnych jest teraz kwestia wzrostu opłat eksploatacyjnych, będących pochodną cen energii i rosnących płac. Sporo najemców galerii handlowych zapewniło sobie CAP na te opłatę, co tworzy short fall i przekłada się na NOI, a tym samym wpływa na wycenę nieruchomości. Rośnie też ilość najemców, którzy przedłużają umowy na krótki okres, uwzględniające tylko czynsz od obrotu – przyznaje Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

– W parkach handlowych i centrach typu convenience umowy podpisywane są wciąż na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne natomiast są znacznie niższe niż w dużych obiektach handlowych, dzięki czemu jest nimi ogromne zainteresowanie ze strony najemców. Oddawane parki są na ogół już w pełni skomercjalizowane. Przyciągają, nie tylko atrakcyjnych operatorów spożywczych i popularne sklepy sieciowe, ale i marki, które nie interesowały się dotąd tego typu placówkami. Teraz tworzą dla nich specjalne formaty i wchodzą do mniejszych miast – mówi Piotr Szymoński.

Stawki czynszowe w retail parkach utrzymują się nadal na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym, podaje Walter Herz. W lokalach o większej powierzchni, przeznaczonych pod sieciowe sklepy spożywcze czy drogeryjne w najlepszych obiektach mieszczą się w przedziale 8-12 euro/mkw./m-c.

Inwestycje z wysoką stopą zwrotu

Retail parki są dziś najatrakcyjniejszymi aktywami handlowymi dla zagranicznych funduszy. Przed pandemią, zanim spadło drastycznie zainteresowanie droższymi aktywami, jak galerie handlowe, wolumen transakcyjny w sektorze handlowym w Polsce przekraczał rocznie 2 mld euro, a w roku 2018 wyniósł nawet 2,5 mld euro. W 2021 roku, mimo dużej liczby transakcji zakupy inwestycyjne w tym segmencie zamknęły się kwotą 1 mld euro.

– Właścicieli zmieniały głównie niewielkie obiekty. Notowane były też transakcje związane z przejmowaniem nieruchomości po Tesco oraz zakup obiektów z potencjałem do zwiększenia rentowności. Parki handlowe są teraz najbardziej poszukiwanymi aktywami, ale ich dostępność nie jest wystarczająco duża. Ten segment oferuje ogółem ponad 3,2 mln mkw. powierzchni, co stanowi około 15 proc. zasobów sektora nieruchomości handlowych w Polsce. W dużych centrach mieści się natomiast przeszło 60 proc. nowoczesnych powierzchni handlowych, jakie mamy w kraju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Wartość transakcji w nieruchomości handlowe w pierwszej połowie br. wyniosła prawie 800 mln euro. Parki handlowe o wysokim standardzie zlokalizowane w mniejszych miastach, na których skupiają się inwestorzy oferują stopy kapitalizacji w wysokości do 7,5 proc.

Analitycy Walter Herz szacują, że nie tylko pod względem nowej podaży, ale i transakcji inwestycyjnych 2022 rok może być lepszy dla sektora niż rok ubiegły. Na zwiększenie wolumenu transakcji wpływ może mieć ustawa ułatwiająca przekształcanie obiektów handlowych w projekty mieszkalne. Trudności może sprawiać jednak brak dostępu do finansowania zakupu wielkopowierzchniowych centrów handlowych w przeciwieństwie do retail parków.

Źródło: Walter Herz.

Nieruchomość komercyjna Westfield Mokotów w Warszawie przyciąga nowych najemców handlowych

wysłano 24 października 2022

Nieruchomość komercyjna Westfield Mokotów zlokalizowana w stolicy stanowi istotny punkt na mapie Warszawy dla wszystkich miłośników mody.

W ostatnim czasie do oferty modowej Westfield Mokotów dołączyły trzy nowe marki. Klienci mogą odwiedzić salon Gerry Weber, butik bielizny Darily oraz pop-up store marki Kapsula, zrzeszającej ukraińskich projektantów. Dzięki temu oferta centrum handlowego wyraźnie się wzbogaciła. Obiekt stale przyciąga zainteresowanie handlowych najemców, którzy poszukują atrakcyjnego miejsca do prowadzenia biznesu.

– Westfield Mokotów nie zwalnia tępa i kontynuuje dotychczasowy kierunek rozwoju, w którym moda i najciekawsze marki z Polski i świata grają pierwsze skrzypce. Cieszymy się z kolejnych nowych propozycji, które wzmacniają naszą ofertę oraz potwierdzają, że Westfield Mokotów jest jedną z najbardziej atrakcyjnych i pożądanych lokalizacji wśród centrów handlowych w Polsce – powiedziała rzeczniczka prasowa Westfield Mokotów, Agata Berndt-Wazelin.

Rynek nieruchomości komercyjnych wzbogaca się o prywatne akademiki

wysłano 24 października 2022

Rynek nieruchomości komercyjnych wzbogaca się o prywatne akademiki, których przybywa na mapie kraju.

Prywatne akademiki powstają w większości w dużych aglomeracjach miejskich. Studenci doceniają je za komfortowe warunki, łatwy dojazd do uczelni i przejrzyste warunki wynajmu. Zaletą jest również sąsiedztwo innych żaków. Plusem jest też stały dostęp do Internetu. Części wspólne przeznaczone do nauki i wypoczynku są dodatkową zaletą. Przede wszystkim są to jednak nowe inwestycje, oferujące nowoczesne mieszkania na wynajem.

Nieruchomości inwestycyjne na sprzedaż w systemie BTO kontra obiekty BTS na wynajem

wysłano 23 października 2022

Dedykowane nieruchomości inwestycyjne na sprzedaż oraz nieruchomości inwestycyjne na wynajem są obecnie bardzo popularne.

Coraz więcej przedsiębiorców jest zainteresowanych nieruchomościami w systemie BTO oraz BTS. Są to nieruchomości komercyjne szyta na miarę inwestora.
Chodzi o obiekty typu build-to-own (BTO) oraz obiekty typu build-to-suite (BTS). Inwestycje BTO to nieruchomości, które są budowane przez dewelopera, po czym przechodzą na własność firmy, która zleciła budowę obiektu. Natomiast inwestycje BTS przeznaczone są dla przedsiębiorców, którzy w porozumieniu z deweloperem decydują o tym, jak realizowany ma być projekt. pozostają oni jednak jedynie długoletnimi najemcami, natomiast właścicielem i zarządcą obiektu wciąż pozostaje deweloper.

Najemcy rosną w handlowej nieruchomości komercyjnej Galeria Rumia

wysłano 20 października 2022

GR1

Najemcy rosną w handlowej nieruchomości komercyjnej Galeria Rumia. Doskonałym przykładem jest salon Cropp.

Nieruchomość komercyjna Galeria Rumia to obiekt w samym sercu miasta Rumia, zlokalizowany w dobrze skomunikowanym miejscu. Powierzchnia najmu nieruchomości komercyjnej wynosi ponad 16 800 mkw. Do dyspozycji klientów jest przestronny, zadaszony parking, który pomieści 460 samochodów.
Dotychczasowy najemca galerii, salon Cropp, powiększy się. Nowy salon Cropp zajmował powierzchnię aż 600 m2, czyli o 200 m2 więcej niż dotychczas. Otwarcie nastąpiło 5 października 2022 roku.
Cropp jest skierowaną do młodych ludzi, miejską marką odzieżową, należącą do grupy LPP.

ALDI otwiera kolejne handlowe nieruchomości komercyjne

wysłano 20 października 2022

ALDI otwiera kolejne handlowe nieruchomości komercyjne. Będą nimi szósty sklep w Gdańsku i pierwszy obiekt w Krośnie.

W dniu 5 października swoje drzwi otworzyły dla klientów dwa nowe sklepy spod szyldu ALDI. Nieruchomość komercyjna w Gdańsku mieści się przy ul. Piecewskiej 29. Natomiast handlowa nieruchomość komercyjna w Krośnie jest zlokalizowana przy ulicy Czajkowskiego 5.

– Każde otwarcie sklepu ALDI to dla nas ogromny sukces, jest to potwierdzenie naszego rozwoju. Jako sieć jesteśmy dziś obecni w każdym województwie i chcemy także zagościć w większości polskich domów. Nasi klienci wiedzą, że w ALDI znajdą lokalne i międzynarodowe produkty wysokiej jakości, ponieważ ALDI ma to coś, czego nie ma nigdzie indziej, po co warto wracać do nas, zgodnie z myślą Raz ALDI zawsze ALDI. Wierzymy, że klienci naszych nowych lokalizacjach w Gdańsku i Krośnie znajdą również to „coś” i zyskają przekonanie, że ALDI to pewność udanych zakupów.” – mówi Agata Biernacka, Kierownik Działu Komunikacji i PR ALDI w Polsce.

Procesem komercjalizacji nieruchomości inwestycyjnej Green Horizon w Łodzi zajmie się Cushman & Wakefield

wysłano 19 października 2022

Procesem komercjalizacji nieruchomości inwestycyjnej Green Horizon w Łodzi zajmie się Cushman & Wakefield.

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield została wybrana na wyłącznego agenta nieruchomości inwestycyjnej Green Horizon w Łodzi. Obiekt jest własnością Globalworth – właściciela i zarządcy największego portfela biurowego w Europie Środkowo-Wschodniej.
Nieruchomość inwestycyjna Green Horizon to nowoczesny biurowiec zlokalizowany w łódzkim Śródmieściu, przy ulicy Pomorskiej 106, w pobliżu ronda Solidarności. Całkowita powierzchnia tego sześciopiętrowego usługowo biurowego obiektu wynosi 35 500 mkw. Biurowiec zaaranżowany został w oparciu o proekologiczne wartości, dzięki czemu wyróżniony został certyfikatami LEED Gold, BREEAM Excellent oraz WELL Health & Safety 2022 oraz Certyfikat Bez Barier (w trakcie wdrożenia).

Zlokalizowany w pobliżu centrum Łodzi i Uniwersytetu Łódzkiego obiekt Green Horizon, znają wszyscy Łodzianie. Swój biznes ulokowały tu kluczowe firmy z sektora BPO. Współpracę z Globalworth zaczynamy w bardzo ciekawym momencie metamorfozy budynku. Dbałość o zdrowie i środowisko jest jednym z priorytetów wynajmującego, czego dowodzą takie proekologiczne realizacje jak instalacja nowoczesnego systemu ogrodnictwa modułowego. Dodatkowo energooszczędny system oświetlenia i klimatyzacji, a także przyznane budynkowi certyfikaty świadczące o działalności na rzecz środowiska. Dzięki udogodnieniom i wysokiej jakości wykończeniu, stanowi właściwy wybór dla nowego najemcy i odpowiada stawianym oczekiwaniom”

Zuzanna Krech, Associate, Regional Head Central Poland, Cushman & Wakefield.

Green Horizon to rozpoznawalne miejsce na biznesowej mapie Łodzi. Jestem przekonany, że dzięki współpracy z tak doświadczonym partnerem jak Cushman & Wakefield nasz biurowiec zostanie w pełni skomercjalizowany. W efekcie pandemii zmieniły się oczekiwania najemców. Firmy poszukują powierzchni coraz lepszej jakości, pozwalającej im zadbać o jeszcze większy komfort pracowników i zapewnić im bezpieczeństwo, a także możliwie najlepsze warunki pracy. Nasz budynek odpowiada tym potrzebom oferując w pełni wykończone i bardzo dobrze doświetlone powierzchnie pięter z pięknym widokiem”

Maciej Gołębiewski, Asset Management & Leasing Director, Globalworth Poland.

Raport Retail Research Forum za pierwsze półrocze 2022 r.

wysłano 19 października 2022

Raport Retail Research Forum za pierwsze półrocze 2022 r., przygotowany przez Polską Radę Centrów Handlowych, pokazał, że dla branży był to czas powrotu do wyników sprzed pandemii i odrabiania strat.

Powierzchnia handlowa wzrosła o 97 tys. mkw. GLA, a kolejne 390 tys. mkw. GLA było w budowie. Sfinalizowano kilkanaście transakcji inwestycyjnych na łączną kwotę 800 mln Euro. Jednocześnie obroty centrów handlowych były w tym okresie o 6,3% wyższe niż w pierwszym półroczu 2019 r., a odwiedzalność wyniosła 98,6% tej z 2019 r.

– Z analizy raportu Retail Research Forum wynika, że w I półroczu 2022 r. branża centrów handlowych odbudowywała swój potencjał, wracając do wyników i trendów sprzed pandemii. Poziomy obrotów przekroczyły, a odwiedzalność osiągnęła 99% tej sprzed pandemii. Inwestorzy wydali blisko 2,9 mld Euro na nieruchomości komercyjne, w tym 800 mln Euro na obiekty handlowe. Z kolei dzięki otwarciu 11 nowych parków handlowych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców i rozbudowie 4 większych galerii powierzchnia handlowa osiągnęła 12,74 mkw. GLA – informuje Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych.

ALDI podsumowuje 2021 rok i zapowiada dalszą ekspansję na rynku nieruchomości komercyjnych

wysłano 18 października 2022

ALDI podsumowuje 2021 rok i zapowiada dalszą ekspansję na rynku nieruchomości komercyjnych.

W 2021 roku firma ALDI odnotowała wzrost obrotów ze sprzedaży o 20% w porównaniu do roku 2020. Koszty zatrudnienia były większe o 40 milionów złotych. Firma zapłaciła 16,7 milionów złotych podatku handlowego, 670 tysięcy podatku cukrowego, i przeznaczyła 560 milionów nakładów na inwestycje. Na rynku nieruchomości pojawiło się 39 nowych sklepów. Zwiększony został nakład na reklamę o 65 %.

– Za nami kolejny pandemiczny rok pełen wyzwań dla branży retail. Mamy świadomość ogromu pracy, jaka jest wciąż przed nami oraz silnej konkurencji. Będziemy kontynuować obraną strategię intensywnego rozwoju ALDI w Polsce, która jednocześnie zakłada osiągnięcie pozytywnego wyniku finansowego w perspektywie trzech lat. – mówi Wojciech Łubieński, Prezes Zarządu ALDI w Polsce.