W nadchodzącym czasie coraz większe znaczenie zyskiwać będą nowoczesne miejsca pracy, bogato wykorzystujące nowe technologie i stwarzające przyjazne środowisko dla użytkowników. Wiodącą pozycję zajmą biurowce funkcjonujące w zgodzie z zasadami ESG, nowym ładem środowiskowym, społecznym i korporacyjnym, szczególnie te usytuowane w centralnych obszarach miast.

Spis treści:
Opcja elastycznego wynajmu
Nowi inwestorzy
Rośnie popyt, spada podaż
Decydujące ESG

Dalsze zmiany na rynku biurowym w dużej mierze determinowało będzie tempo adaptacji w firmach hybrydowego modelu pracy. Jeśli popatrzymy na dzisiejszy rynek możemy zauważyć, że praca hybrydowa powoli staje się normą. Firmy otwierają się na ten model, co wiąże się z preferencjami pracowników, którzy coraz częściej oczekują od pracodawców większej elastyczności w zakresie wyboru formy i godzin pracy. Wielu młodych ludzi od tego uzależnia zainteresowanie ofertą pracy i chęć przystąpienia do rekrutacji. W najbliższych latach biura będą więc ewoluować w stronę powierzchni dostosowanych do rotacyjnego modelu pracy.

Nie we wszystkich sektorach wprowadzenie podziału na pracę zdalną i biurową jest oczywiście możliwe, ale przykładowo w obszarze IT, finansach, administracji i księgowości, czy usługach dla biznesu, marketingu, obsłudze klienta, czy HR można spodziewać się sukcesywnego upowszechnienia się hybrydowego modelu pracy.

Opcja elastycznego wynajmu
W perspektywie następnych lat części firm prawdopodobnie zdecyduje się na pewną redukcję zajmowanej powierzchni biurowej. Choć, jak dotąd skala tego zjawiska, wbrew pozorom nie jest tak duża jak można przypuszczać, to tendencja jest widoczna. Z pewnością najemcy poszukiwać będą też coraz bardziej elastycznych rozwiązań, dzięki którym będą mogli wykorzystywać przestrzeń biurową na wiele sposobów, dostosowując ją na bieżąco do zmieniających się potrzeb firmy. Będzie rosła liczba firm, które decydować się będą na opcję core&flex, zakładającą połącznie tradycyjnej przestrzeni i korzystanie z powierzchni elastycznych.

Ten kierunek doboru przestrzeni do pracy przez przedsiębiorców zauważają właściciele nieruchomości biurowych, którzy włączają przestrzenie elastyczne do puli udogodnień w swoich budynkach. To również woda na młyn firm oferujących powierzchnie flex. Segment systematycznie rośnie. W tym roku planowane jest uruchomienie kolejnych przestrzeni coworkingowych w całej Polsce. Prawdopodobnie, coraz częściej wykorzystywaną opcją staną się także abonamenty dostępu do sieci coworkingów z powierzchnią dostępną w różnych lokalizacjach.

Należy zauważyć, że jeszcze większym powodzeniem niż wcześniej cieszą się teraz budynki położone w centralnych częściach miast. Świadczyć może o tym choćby zeszłoroczna struktura najmu w Warszawie, gdzie większość wynajętej powierzchni usytuowana była w centrum miasta. Zmieniają się też same biura. Ich przestrzeń jest jeszcze bardziej dostosowywana do interaktywnej pracy w grupie. Zyskuje open space, który przy niskim obłożeniu w biurze daje pracownikom poczucie większego komfortu. Jednocześnie, ważny jest także dostęp do stref przeznaczonych do pracy cichej oraz części socjalnych.

Nowi inwestorzy
Cieszy fakt, że wiele podmiotów planuje wejście na polski rynek, dzięki czemu wypełnione zostaną powierzchnie ewentualnie redukowane przez niektóre branże. Jednym z głównych sektorów, który od lat prężnie rozwija się w Polsce i jest najemcą sporej części biur jest branża świadcząca nowoczesne usługi dla biznesu. Rosnące zatrudnienie w tym segmencie związane jest ze stałym napływem do naszego kraju nowych inwestorów oraz rozwojem organizacji obecnych już na polskim rynku. W sektorze prowadzone są rekrutacje na szeroką skalę. Najwięcej miejsc pracy oferują dziś firmy z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Holandii, Belgii oraz Niemiec, które w ostatnim czasie zdecydowały się na przeniesienie swoich usług do naszego kraju.

Firmy sektorowe nieustannie otwierają nowe procesy rekrutacyjne, ale kandydatów jest mniej od niż stanowisk pracy. Także w przypadku tej branży oczekiwania pracowników i pracodawców rozmijają się. Większość pracowników, którzy na ogół zasypywani są ofertami pracy, oczekuje pracy w systemie hybrydowym lub w pełni zdalnej, a pracodawcy chcą powrotu do biur.

Sądzę, że w tym roku możemy spodziewać się większej aktywności najemców, co przekładać będzie się na spadek współczynnika pustostanów biurowych w kraju. Na świecie już teraz obserwować możemy wielki powrót do biur. Symptomy odwrócenia się trendu spadkowego w sektorze biurowym mogliśmy obserwować na naszym rynku już w ostatnim kwartale 2021 roku. W Warszawie w ostatnich trzech miesiącach minionego roku aktywność najemców wróciła do poziomu rejestrowanego przed pandemią. Tylko na czwarty kwartał zeszłego roku przypadło aż 40 proc. powierzchni wynajętej na rynku warszawskim w ciągu całego 2021 roku. Popyt na stołeczne biura sięgnął w ubiegłym roku poziom niemal 650 tys. mkw. powierzchni, podczas, gdy na rynek weszło niespełna 325 tys. mkw. nowych biur. Prawie 80 proc. oddanej powierzchni znajduje się w obszarze centralnym. Podobnie też, najwięcej zakontraktowanych biur usytuowanych jest centralnie.

Rośnie popyt, spada podaż
Niestety inwestycje biurowe w większości są nadal zamrożone. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do budowy nowych projektów. W Warszawie w budowie jest o połowę mniej powierzchni biurowych niż w 2019 roku. Inwestycje wyhamowują szybko rosnące koszty realizacji nieruchomości przy mało stabilnych warunkach rynkowych. Jeśli sytuacja się nie zmieni i nie będą uruchamiane nowe realizacje w perspektywie 2-3 lat możemy mieć do czynienia z niedoborem powierzchni na głównych rynkach biurowych w kraju.

Rośnie z kolei aktywność inwestorów, którzy mają jednak coraz większe wymagania w zakresie jakości budynków, w tym pod kątem ESG. Wzrasta popyt na nowoczesne biurowce spełniające restrykcyjne wymogi związane z parametrami ekologicznymi, zlokalizowanymi w największych miastach w kraju. Szacowana wartość wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce w 2021 roku jest zbliżona do poziomu osiągniętego w 2020 roku. Oczekujemy jednak wzrostu dynamiki rynku inwestycyjnego w nadchodzących miesiącach i większego napływu kapitału do Polski. W trakcie procesu negocjacji znajduje się wiele transakcji dotyczących projektów z segmentu biurowego, które weszły niedawno na rynek, stąd rok bieżący powinien przynieść już poprawę wyników.

Decydujące ESG
Dla decyzji podejmowanych przez inwestorów kluczowe będą kwestie związane z ESG. Chodzi, nie tylko o rosnącą ogólnie świadomość w zakresie zrównoważonego rozwoju i wpływu budownictwa oraz budynków na środowisko, ale także przyjętymi wymogami i związaną z nimi koniecznością raportowaniem działalności w zakresie ESG. Strategie inwestycyjne będą ściśle związane z nabywaniem aktywów oraz współpracą z firmami, które oferują produkt spełniający wymagania pod kątem środowiskowym.
Będzie to miało istotny wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości w przyszłych latach i wycenę aktywów. Inwestorzy i najemcy będą oczekiwać niskiej emisyjności biurowców czy planów dochodzenia do niej. Przewagę konkurencyjną zyskiwać będą obiekty oferujące rozwiązania z obszaru technologii klimatycznych. Na sile przybierać będą też trendy związane z certyfikowaniem budynków odnośnie przyjaznego wpływu na użytkowników oraz gwarantujące im pełne bezpieczeństwo.

Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Wiele mówi się o tym, że roboty mobilne to niezastąpieni pomocnicy w realizacji procesów transportu wewnętrznego w wielu firmach. Dowiedzmy się jednak, w jakich obszarach działalności są najbardziej pomocne i w jakich konkretnych czynnościach są w stanie nas wyręczyć?

Spis treści:
Hale produkcyjne
Magazyny i sklepy
Roboty mobilne – niezastąpieni pomocnicy

Hale produkcyjne

Hale produkcyjne to miejsca, gdzie nieustannie zachodzi potrzeba transportowania różnego rodzaju materiałów. Ze strefy zaopatrzenia na linię produkcyjną muszą trafiać komponenty lub surowce do produkcji, z kolei z linii produkcyjnej muszą być odbierane gotowe produkty lub półprodukty, które trafiają do strefy magazynowania lub wysyłki. Do tego wszystkiego dochodzi konieczność dostawy i odbioru narzędzi oraz surowców do maszyn, a także odbioru i wywozu śmieci, które powstają w procesie produkcyjnym.

We wszystkich tych czynnościach zautomatyzowane rozwiązania w postaci robotów mobilnych mogą wspomóc lub wykonać pracę człowieka.. Nie tylko są one w stanie realizować sam proces transportu ale także, we współpracy z innymi elementami systemu, mogą dokonywać załadunku i wyładunku. Jak podkreśla Olaf Dudek – Manager Działu Badań i Rozwoju Robotyki Mobilnej w firmie Etisoft Smart Solutions – „roboty mobilne to rozwiązanie, po które chętnie sięgają zwłaszcza klienci działający w branży AGD i automotive,ale także w każdej innej, gdzie mamy do czynienia z ciągłą wędrówką materiałów wewnątrz zakładu. Idzie za tym nie tylko chęć oszczędności, bo nie trzeba wówczas zatrudniać osobnego pracownika, ale także chęć zwiększenia wydajności, zmniejszenia ryzyka błędów i wypadków przy pracy.”
Magazyny i sklepy

Roboty mobilne są w stanie wyręczyć człowieka również z wielu czynnościach, które są codziennością w działalności magazynów czy sklepów. Mowa tutaj o transporcie towarów ze strefy dostaw do magazynu czy pomiędzy poszczególnymi strefami magazynu. Wspomniane urządzenia radzą sobie z przenoszeniem zarówno ładunków umieszczonych na paletach, jak i na regałach z pojemnikami, czy w koszach na kółkach. Co istotne, wyręczają także z konieczności porządkowania przestrzeni, gdyż nie tylko przenoszą towary, ale także pozostałe po nich puste palety.

„W magazynach często panują warunki, które dla pracowników są zwyczajnie trudne. Przykładem są choćby chłodnie, w których temperatura sięga nawet -20C. Posiadamy w swojej ofercie roboty AMR tworzone od podstaw w ramach unijnego projektu LOTIS, które są doskonale przystosowane do pracy w takich okolicznościach i stanowią nieocenione wsparcie. To samo dotyczy magazynów, w których manipulowanie materiałami naraża pracownika na wypadki przy pracy, gdyż przedmioty są np. ciężkie albo mają ostre zakończenia. Roboty mobilne są wtedy idealnym rozwiązaniem” – dodaje Olaf Dudek z Etisoft Smart Solutions.
Roboty mobilne – niezastąpieni pomocnicy

Dziś klienci mogą liczyć na rozwiązania „szyte na miarę” potrzeb systemu transportu wewnętrznego w ich zakładzie. Dedykowane roboty mobilne to urządzenia dostosowane zarówno do infrastruktury konkretnego obiektu, jak i do ładunków, które będą nimi transportowane. Odpowiednia budowa, wydajność energetyczna, mobilność ruchowa, a także dodatkowe wyposażenie, np. w czujniki, to gwarancja tego, że urządzenie będzie w stanie zastąpić człowieka praktycznie we wszystkich realizowanych przez niego do tej pory zadaniach, a nawet realizować je bardziej efektywnie. Rozwiązania customowe zapewniają także bezpieczeństwo – zarówno dla przewożonych ładunków, jak i dla pracowników zakładu.

Źródło: Etisoft Smart Solutions.

Hybryda sformatuje od nowa przestrzeń biur.

Spis treści:
W których miastach widoczna jest największa aktywność najemców?
Jakie firmy poszukują biur w Warszawie, a jakie w regionach?
Czy firmy rezygnują z większych powierzchni na rzecz mniejszych biur? Jak zmieniają przestrzeń do pracy?
Czy powstają nowe biurowce? Gdzie?

W których miastach widoczna jest największa aktywność najemców?

W tej chwili ożywienie daje się zauważyć w całej Polsce, natomiast bezwzględnie prym wiedzie Warszawa, co wyraża się w popycie. W trzecim kwartale br. w Warszawie do najemców trafiło około 150 tys. mkw. biur, co stanowiło blisko 40 proc. powierzchni zakontraktowanych od początku roku. Ogółem wolumen najmu w Warszawie osiągnął po trzech kwartałach poziom niemal 400 tys. mkw. powierzchni. Największym powodzeniem cieszą się budynki zlokalizowane w centrum.

Statystyki dotyczące aktualnie prowadzonych negocjacji nie przekuwają się jeszcze w same transakcje najmu, ale powinno to nastąpić w 4 Q 2021. Najemcy wrócili do rozmów, zarówno na temat relokacji biur, jak i renegocjacji umów. Deweloperzy i właściciele nieruchomości skłonni są do większej elastyczności w negocjacjach, co daje najemcom możliwość zabezpieczenia atrakcyjnej powierzchni i uzyskania lepszych warunków. Obłożenie biur zwiększa się sukcesywnie. Już teraz jest na poziomie 30-40 proc., co widać także po zwiększonym porannym ruchu.

O stabilizacji warszawskiego rynku świadczyć może również współczynnik pustostanów biurowych, który w trzecim kwartale br. nie zmienił się, a od początku roku wzrósł tylko o 3 proc. przy wysokim poziomie nowej podaży. Na rynkach regionalnych natomiast współczynnik powierzchni niewynajętych kształtuje się średnio na nieco wyższym poziomie niż w stolicy.

Kraków i Wrocław nie mają w regionach konkurencji. Tam najemcy biorą najwięcej. W grupie liderów pod względem wynajmu plasuje się jeszcze Trójmiasto. Łącznie w regionach w tym roku do końca września wynajęte zostało tylko nieznacznie mniej powierzchni niż w Warszawie. W ostatnim czasie niewielką przewagę pod tym względem ma znów Warszawa.

W strukturze popytu, zarówno w Warszawie, jak w regionach przeważają nowe umowy. Na rynkach regionalnych znacznie przewyższają udziałem renegocjacje, których w Warszawie jest sporo więcej.

Jakie firmy poszukują biur w Warszawie, a jakie w regionach?

Jeśli chodzi o strukturę najemców w Warszawie i regionach nie są widoczne szczególnie duże zmiany. Warszawa to w znacznym stopniu siedziby zarządów oraz kluczowych działów sprzedaży. W regionach firmy lokują przede wszystkim centra usług dla biznesu, co w pierwszym półroczu br. szczególnie widoczne było w Katowicach i Krakowie, gdzie najemcy z sektora BSS mieli przytłaczająco duży udział w wolumenie transakcji. Biorąc pod uwagę zmieniający się rynek pracy granica między regionami a Warszawą zaczyna się jednak zacierać. Praca zdalna sprawia, że nie przywiązujemy się już tak bardzo do lokalizacji.

Zawsze broniły się ośrodki akademickie, natomiast w tej chwili na rynku pracy widzimy ogromną rywalizację o pracowników, szczególnie tych z doświadczeniem. Dlatego w ostatnim czasie w Warszawie zwiększa się zatrudnienie w centrach usług wspólnych, przede wszystkim w czołowych organizacjach, które potrzebują wysoko wykwalifikowanych ludzi. Stąd w Warszawie w pierwszych 6 miesiącach br. na firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu przypadła jedna piąta wynajętych biur. Na uwagę zasługuje fakt, że nasza stolica może się pochwalić najniższym bezrobociem wśród największych ośrodków europejskich.

Na warszawskim rynku zwiększyła się też dynamika działania branży e-commerce, firm z sektora IT i szeroko pojętych nowych technologii oraz kancelarii prawnych. W regionach natomiast silną grupę najemców, poza sektorem usług dla biznesu, stanowią firmy produkcyjne.

Czy firmy rezygnują z większych powierzchni na rzecz mniejszych biur? Jak zmieniają przestrzeń do pracy?

Znaczna część firm jest wciąż na etapie analizy swoich potrzeb, ale chęć powrotu do biur jest powszechna, bo pracodawcy zauważają negatywne skutki home office. Wiele z firm rozpoczęło już ten proces, część wdraża go etapami stopniowo zwiększając czas pracy w biurze. Niektóre z firm rzeczywiście optymalizują swoje powierzchnie. W związku z upowszechnieniem pracy hybrydowej zapotrzebowanie w niektórych firmach spadnie prawdopodobnie o około 15-20 proc. w porównaniu do powierzchni zajmowanych dotychczas. Optymizmem napawa natomiast fakt, że jednocześnie duża część organizacji mocno się rozwija i zwiększa przestrzeń do pracy. W Warszawie tacy najemcy przeważają. Nie tyle nawet utrzymują powierzchnie w takiej samej wielkości, ale zwiększają je czyniąc biuro bardziej komfortowym miejscem dla pracowników.

Pracodawcy, mając na względzie efektywność działania firmy poszukują sposobów, by zachęcić pracowników do pracy w biurach. Kluczowa staje się kwestia udogodnień, które skłaniałyby ludzi do przebywania w nich i rezygnacji z pracy w domu. Mówimy tu o zmianach w aranżacji przestrzeni sprawiających, by biuro stało się bardziej wygodnym miejscem do pracy w zespole, sprzyjającym budowaniu relacji międzyludzkich. Chodzi również o zapewnienie pracownikom szeregu dodatkowych usług i atrakcji, jak przestrzenie do integracji, pokoje relaksu, czy strefy fitness.

Przestrzeń biurowa przekształcana jest w taki sposób by wspierała pracę kreatywną, którą blokuje izolacja. W tym aspekcie żadne narzędzia online nie zastąpią możliwości ludzkiej interakcji. Firmy zwiększają obszar powierzchni wspólnych, w tym sal konferencyjnych. Pracodawcy stawiają teraz po prostu na „atrakcyjność” przestrzeni do pracy. Biuro ma się pracownikom podobać, zapewniać pozytywne doświadczenia, zachęcające do przebywania w nim. Znajdować w świetnej lokalizacji, oferującej cały wachlarz usług w zasięgu ręki. Przyciągać nowe osoby, a pracowników ściślej wiązać z firmą.

Czy powstają nowe biurowce? Gdzie?

W tym roku w Warszawie ukończone zostały m.in. cztery projekty wielkoskalowe, których budowa rozpoczęła się przed 2020 rokiem. Na rynek weszła wieża biurowa Skyliner, ukończone zostały kompleksy Generation Park Y oraz Warsaw UNIT, a niedawno oddany został wieżowiec Widok Towers, a także biurowce Galwan i Plater w Fabryce Norblina.

W ciągu 9 miesięcy tego roku zasoby biurowe Warszawy zwiększyły się o prawie 300 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 370 tys. mkw. biur. Od wielu lat na warszawskim rynku nie budowało się tak niewiele. W tym roku rozpoczęła się budowa zaledwie kilku nowych projektów. Nie wstrzymana została natomiast żadna realizowana inwestycja, a w oddawanych budynkach trzy czwarte powierzchni jest zabezpieczone umowami. Zapowiadane są kolejne projekty biurowe i kompleksy wielofunkcyjne, głównie w obrębie najnowocześniejszego centrum biznesowego w kraju, w okolicy ronda Daszyńskiego. Planowana jest też modernizacja albo przekształcanie budynków w zagłębiu biurowym na Służewcu.

Inwestorzy stawiają teraz głównie na kompleksy typu mixed-use, które łączą wiele obszarów życia codziennego. Ich sukces rynkowy potwierdzają najnowsze, warszawskie obiekty miastotwórcze, oferujące funkcje biurowe, mieszkaniowe, handlowe, usługowe i gastronomiczne, jak Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie.

W regionach natomiast na przestrzeni pierwszych trzech kwartałów tego roku oddane zostało o połowę mniej powierzchni niż w Warszawie. Kilkanaście nowych budynków biurowych, które weszło na rynki regionalne dostarczyło prawie 150 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej buduje się obecnie w Krakowie i Wrocławiu.

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

Według raportu „Office Occupier: Rynek biurowy w Trójmieście” firmy doradczej Cresa, wolumen transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. sięgnął 93.110 mkw., co stanowiło 97% średniej rocznej z lat 2015-2020 i aż 106% w porównaniu z ubiegłorocznym wynikiem.

– Obserwujemy wzrost aktywności najemców w Trójmieście, głównie z sektora TSL, IT i BPO. Zainteresowaniem cieszą się kameralne projekty w centralnych lokalizacjach w Gdańsku i Gdyni. Powroty pracowników do biur wpływają na zmniejszenie liczby ofert podnajmu ze względu na konieczność zapewnienia im odpowiednich warunków do pracy. Jednocześnie wiele firm dostosowuje wynajmowane biura do zmieniających się potrzeb pracowników, a rearanżacje powierzchni są często jednym z zagadnień poruszanych podczas renegocjacji umów najmu – mówi Michał Rafałowicz, Dyrektor regionu pomorskiego w firmie Cresa Polska.

Zasoby trójmiejskiego rynku biurowego pod koniec września 2021 r. wyniosły 923.500 mkw. i powiększyły się w ciągu roku o 2,8%. W trzecim kwartale 2021 r. nie oddano do użytku żadnego nowego budynku biurowego, a całkowita podaż nowej powierzchni od początku roku wyniosła prawie 35.000 mkw.

Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w Trójmieście w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. sięgnął 93.110 mkw., co stanowiło 97% średniej rocznej z lat 2015-2020. W trzecim kwartale 2021 r. najemcy podpisali umowy na łącznie 20.900 mkw., co jest wartością o prawie 30% niższą niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wśród rodzajów umów dominowały renegocjacje (50%), a następnie nowe umowy (46%) i ekspansje (4%).

Do największych transakcji w pierwszych trzech kwartałach 2021 roku zaliczamy: renegocjację 9.800 mkw. przez firmę Intel w biurowcu Tryton Business House, zajęcie 8.500 mkw. przez LPP w LPP Fashion Lab 1 (na potrzeby właściciela) oraz renegocjację umowy najmu 7.000 mkw. przez poufnego najemcę w Baltic Business House.

Absorpcja od stycznia do września 2021 r. wyniosła 20.700 mkw., co jest wynikiem o ponad 27% lepszym niż w ubiegłym roku. W samym trzecim kwartale absorpcja zanotowała ujemną wartość (13.500 mkw.), czyli była ponad siedmiokrotnie niższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Wskaźnik pustostanów na koniec trzeciego kwartału br. wzrósł do poziomu 10,7%, co oznacza wzrost o 1,5 p.p. kwartał do kwartału oraz o 1,3 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem w 2020 r. Odnotowany poziom współczynnika pustostanów na koniec września 2021 r. stanowi najwyższy wynik od ponad czterech lat.

Czynsze wywoławcze w Trójmieście w nowoczesnych budynkach utrzymują się na poziomie od 10 EUR/mkw./miesiąc do 15 EUR/mkw./miesiąc (w okolicach Al. Grunwaldzkiej w Gdańsku).

Źródło: Cresa.