Pandemia, kolejne lockdowny, trudna sytuacja najemców, brak rządowego wsparcia dla wynajmujących, funkcjonowanie w „najwyższym reżimie sanitarnym” i związane z tym restrykcje, niepewność związana z brakiem planu odmrażania gospodarki, to rzeczywistość centrów handlowych w 2021 roku. Od maja powoli luzowano obostrzenia najpierw dla handlu, a następnie dla gastronomii i miejsc rozrywki.

Spis treści:
Klienci do centrów handlowych wracali powoli
Nie narzeka również gastronomia
Covid przyspieszył transformację centrów handlowych

Zarządzający centrami handlowymi podczas każdego z lockdownów ponosili koszty abolicji czynszowej i koszty oferowanych najemcom upustów w czynszach, jednocześnie cały czas realizując zobowiązania finansowe wobec podmiotów zewnętrznych. W ten sposób rząd przerzucił koszty wprowadzanych lockdownów na właścicieli i zarządców centrów handlowych, nie proponując im żadnej pomocy. Wprowadzono również administracyjne regulacje w zakresie rozliczeń czynszowych pomiędzy właścicielami i najemcami. Decyzje te zantagonizowały obie strony. Gdy klienci wracali do centrów handlowych, poza zasięgiem ich wzroku toczyły się negocjacje galerii ze swoimi najemcami. W Blue City szybko dogadaliśmy się z każdym z najemców, ale prowadziliśmy rozmowy z każdym indywidualnie.

Ceny wynajmu powierzchni w centrach handlowych musiały spaść, bo alternatywą była utrata najemców. Optymistycznie szacujemy, że do stawek sprzed pandemii wrócimy w przyszłym roku. W wersji pesymistycznej może to być dopiero 2023 rok. Wszystko zależy od sytuacji pandemicznej i gospodarczej.

Pandemia zmieniła nie tylko stawki, ale także długości umów. Dawniej standardem było 5-10 lat. Dziś, gdy ryzyko biznesowe jest większe, większość umów jest na 5 lat lub mniej. Najemcy boją się dłuższych umów, ale i właściciele centrów handlowych nie chcą dziś podpisywać długich kontraktów z niskimi stawkami, bo równie dobrze za rok możemy mieć boom na rynku.

Jednak na razie właściciele centrów handlowych będą się musieli przyzwyczaić do tego, że zainwestują więcej, a zarobią mniej. Naturalną koleją rzeczy jest to, że po lepszych latach zawsze przychodzą gorsze.

Klienci do centrów handlowych wracali powoli
Dopiero październik przyniósł zadowalające wyniki. W porównaniu do 2019 r. w Blue City brakowało kilka procent klientów. Mocno na plus zaskoczyły nas wyniki odwiedzalności miejsc rozrywki. Jesień przyniosła niektórym naszym najemcom rozrywkowym więcej klientów niż w 2019 roku.

Nie narzeka również gastronomia
Szkoda, że nie udało się przywrócić na czas pandemii zakazu handlu w niedziele, który zabiera nam cztery-pięć razy w miesiącu po kilkadziesiąt tysięcy klientów. Niedziele handlowe rozładowałyby ruch i przyspieszyłyby odrabianie strat przez najemców.
Z powodu pandemii zmieniły się zwyczaje odwiedzających centra handlowe. Mimo, że klienci powrócili do robienia zakupów, to spędzają w centrach handlowych zdecydowanie mniej czasu. Ludzie przychodzą, szybko kupują to, po co przyszli i wychodzą, jednorazowo wydając więcej, niż przed pandemią.

Covid przyspieszył transformację centrów handlowych
Nikt już nie ma wątpliwości, że nie mogą już być obiektami, gdzie ludzie przychodzą wyłącznie na zakupy. Muszą się stawać centrami lokalnej społeczności. Blue City od dawna łączy w sobie funkcje sklepowe z rozrywkowymi i biurowymi. Robiliśmy to, gdy jeszcze nie było to popularne. Duża przestrzeń pozwoliła nam zrobić na wyższych piętrach to, czego inni nie mogli. Dziś mamy w galerii salę zabaw Inca Play, kino Helios, szkołę tańca, park rozrywki TEPfactor i inne atrakcje, które przyciągają ludzi do centrum.
Kluczem do sukcesu centrów handlowych jest bycie otwartym na zmiany i umiejętne odpowiadanie na aktualne preferencje klienta, a także zwinność w działaniu i operacyjna zdolność do wprowadzania zmian w odpowiednio szybkim tempie. Za wcześnie dziś mówić
o końcu centrów handlowych i tradycyjnego handlu. Tym bardziej, że po szczytowych zakupach internetowych podczas lockdownów, które osiągały wartość nawet 12 proc., zainteresowanie cyfrowym nabywaniem towarów spadło i utrzymuje się na poziomie 7,4 – 8,4 proc. Świadczy to o przyzwyczajeniach Polaków, którzy cenią sobie bezpośrednie zakupy w sklepach tradycyjnych.

Autor: Yoram Reshef, wiceprezes Blue City sp.z o.o.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, po latach zawirowań na rynku handlowym rok 2022 przyniesie wzrost czynszów i aktywności na rynku inwestycyjnym w tym sektorze w całej Europie.

Sektor handlowy jest obecnie lepiej przygotowany na zmieniające się potrzeby konsumentów, natomiast duża przecena nieruchomości handlowych, których wyceny na przestrzeni ostatnich czterech lat zmieniły się w Europie średnio o +80 pb, oznaczają, że aktywa w tym segmencie rynku należą do najbardziej konkurencyjnych.

Jak podaje firma Savills w swoim najnowszym raporcie European Investment Outlook 2022, największym zainteresowaniem inwestorów będą cieszyły się supermarkety i magazyny handlowe osiągające najlepsze wyniki finansowe, a także sklepy typu convenience oraz lokale przy głównych ulicach handlowych.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów handlowych obniżyły się w ostatnich dwóch kwartałach o 4 pb i obecnie wynoszą 5,2%, a w następnych 12 miesiącach mogą ulec dalszej kompresji – średnio o 5-10 pb.

Z kolei stopy kapitalizacji dla centrów handlowych, które wzrosły o 3 pb do poziomu 5,3%, mogą zacząć się stabilizować w 2022 r.

Tym trendom towarzyszy rosnący wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Europie, który w trzecim kwartale br. wyniósł 78,9 mld euro, osiągając najwyższy poziom za trzeci kwartał na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Natomiast w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. wartość inwestycji sięgnęła 201,6 mld euro, co oznacza wzrost o 13,5% w porównaniu z ubiegłym rokiem oraz o 7,7% względem średniej pięcioletniej.

Savills szacuje, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w tym roku wyniesie ok. 288 mld euro i będzie wyższy od ubiegłorocznego o 9%, a w 2022 r. osiągnie zbliżony poziom ok. 290 mld euro.

„Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, są to wyjątkowo dobre dane. Wysoka aktywność na rynku inwestycyjnym utrzyma się do końca roku” – powiedział Oliver Fraser-Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Wielka Brytania, Niemcy i Francja nadal będą preferowanymi kierunkami inwestycyjnymi, ale wraz ze wzrostem kapitału zagranicznego napływającego do krajów nordyckich będą one miały coraz większy udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie.

Pomimo rosnących wolumenów transakcyjnych, w 2022 r. inwestorzy nadal będą koncentrować się na nieruchomościach o wysokim standardzie, zwłaszcza w sektorze biurowym. Jednocześnie, w związku z coraz większym znaczeniem wymogów w zakresie ESG właściciele nieruchomości staną przed koniecznością modernizacji posiadanych obiektów i dostosowania ich do wyższych standardów ekologicznych bądź zmiany ich przeznaczenia z uwzględnieniem wartości społecznych.

„A to oznacza, że w segmencie value-add pojawią się okazje inwestycyjne. Niemniej jednak ożywienie aktywności inwestorów w tym sektorze może nastąpić dopiero w 2023 r., po znacznej przecenie mniej atrakcyjnych klas aktywów. Wzrost zainteresowania inwestowaniem w podnoszenie wartości nieruchomości tradycyjnie występuje w czasie, gdy różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych biurowców i budynków biurowych o niższym standardzie lub w słabszej lokalizacji przekracza 90 pb, a w trzecim kwartale 2021 r. wynosiła ona 88 pb” – powiedziała Leila Packett, associate director, dział doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Według Savills, najbliższe lata upłyną pod znakiem postępującej dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych pod względem rodzaju aktywów, lokalizacji i strategii. Dużą popularnością w 2022 r. nadal będą się cieszyły sektory logistyczny i living, a brak równowagi pomiędzy podażą i popytem w obu segmentach rynku spowoduje wzrost czynszów.

Savills przewiduje, że w związku z poszukiwaniem przez inwestorów wyższych zysków w obliczu bardzo niskich stóp kapitalizacji zainteresowanie sektorem nieruchomości alternatywnych nadal będzie rosło.

„Na radarach inwestorów powoli pojawiają się szpitale, uniwersytety, centra danych oraz obiekty przeznaczone dla sektora life sciences i rolnictwa miejskiego. Przewidujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat sektory te staną się odrębnymi klasami aktywów” – powiedziała Lydia Brissy, dyrektorka w dziale badań rynków europejskich, Savills.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie mogą się obniżyć średnio o maksymalnie 15 pb, natomiast kompresja w sektorach living może wynieść 5-10 pb.

„Ożywienie aktywności inwestycyjnej widoczne jest również w Polsce, gdzie inwestorzy śledzą globalne trendy i kierunki wzrostu, poszukując stabilnych źródeł przychodów oraz możliwości wypracowania większych zysków w ramach ochrony kapitału przed inflacją, a także aktywów zgodnych z wymogami ESG. W centrum ich uwagi nadal są nieruchomości magazynowe, a tuż za nimi budynki biurowe. Rośnie także zainteresowanie obiektami handlowymi, a zwłaszcza sklepami typu convenience, supermarketami wolnostojącymi oraz magazynami handlowymi, ale z powodu ograniczonej podaży odpowiednich produktów inwestycyjnych, udział sektora handlowego w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych póki co nie przekracza 14%. Nieco stabilniejsza pozycja centrów handlowych i bardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla tego rodzaju aktywów zachęcają do inwestowania w tym sektorze. Niemniej jednak rosnące ceny energii oraz podnoszenie stóp procentowych mogą spowolnić popyt konsumencki w przyszłym roku, a to może wpłynąć negatywnie na obroty sklepów oraz wydłużyć okres stosowania strategii wyczekiwania w stosunku do tej klasy aktywów” – powiedział Michał Stępień, Associate, dział doradztwa inwestycyjnego, Savills Polska.

Źródło: Savills.