Ostanie lata, które upłynęły pod znakiem pandemii i czasu spędzanego w domu, stały się przyczyną częstszego robienia zakupów online. Wzmocniło to branżę e-commerce, ale także przypomniało, jak ważna w prowadzeniu biznesu jest szeroko rozumiana elastyczność. Obiekty typu Small Business Unit, ze względu na swój charakterystyczny format, pozwalają dziś na łatwiejszą i szybszą adaptację do zmieniającej się rzeczywistości, nie tylko firmom zajmującym się handlem elektronicznym.
Małe magazyny w dużych miastach
Najwięcej obiektów typu Small Business Unit w Polsce znajduje się w stolicy. Jest ona najludniejszym miastem w kraju, a tym samym największym rynkiem zbytu dla firm e-commerce. Jak podaje CBRE, w czerwcu 2023 r. w pierwszej strefie Warszawy magazyny te stanowiły ponad 80 proc. całkowitej powierzchni przemysłowo-logistycznej, co daje 776,4 tys. mkw.
Od pewnego czasu obserwujemy jednak wzrost udziału tych magazynów w innych miastach Polski – Poznaniu, Wrocławiu czy Trójmieście. W przyszłości możemy spodziewać się, że takie obiekty będą sukcesywnie pojawiać się także w mniejszych miejscowościach. Dzięki temu średnia droga do klienta będzie ulegała stopniowemu skracaniu.
Ponadto to w Warszawie właściciele parków magazynowych spodziewają się najwyższych średnich stawek czynszowych w porównaniu do reszty kraju. Jest to spowodowane m.in. wyższymi, w stosunku do innych, porównywalnych lokalizacji w Polsce, cenami nieruchomości w stolicy i jej okolicach.
Magazyny nie tylko dla e-commerce
Magazyny SBU są nieduże w porównaniu do swoich tradycyjnych odpowiedników. Ich powierzchnia nie przekracza 1 tys. mkw., podczas gdy najmniejsze metraże big boxów wynoszą 2,5 tys. mkw. Z kolei wysokość mieści się w przedziale od kilku do kilkunastu metrów. To, w jaki sposób przestrzeń zostanie zagospodarowana, zależy w głównej mierze od najemcy – do jego potrzeb często dostosowywany jest układ obiektu. Mogą to być hale jednoprzestrzenne lub podzielone na mniejsze sekcje, w których można przechowywać różne rodzaje towarów.
Tego typu magazyny szczególnie upodobały sobie firmy z sektora e-commerce, a zwłaszcza te sprzedające produkty, które Polacy najchętniej nabywają przez internet – m.in. odzież, obuwie, kosmetyki, produkty farmaceutyczne oraz sprzęt RTV i AGD. Magazynowany przez nich towar nie wymaga złożonego kompletowania czy wytworzenia i nadaje się do natychmiastowego nadania.
Na przedsiębiorstwach z branży e-commerce lista potencjalnych najemców się nie kończy. Wspomniana wcześniej elastyczność sprawia, że galeria firm, do których skierowana jest oferta magazynów SBU jest naprawdę szeroka. Najmem takich obiektów zainteresowane są też często m.in. sieci handlowe, firmy kurierskie, dystrybutorzy produktów dużych, globalnych marek, małe i średnie przedsiębiorstwa poszukujące przestrzeni do prowadzenia działalności, w tym także, co istotne, lekkiej pracy produkcyjnej oraz operatorzy logistyczni.
Jak będzie wyglądać przyszłość magazynów SBU?
Dynamiczny rozwój sektora e-commerce wymusza na branży magazynowej dążenie do pełnej automatyzacji w celu maksymalnego zwiększenia efektywności i skrócenia czasu dostaw. W Polsce trend ten dopiero kiełkuje – zaledwie co dziesiąty magazyn obsługujący klientów e-commerce jest w pełni automatyzowany. Nadzieją napawa jednak fakt, że częściową automatyzacją może pochwalić się blisko 80 proc. obiektów, według danych FM Logistics. W niedalekiej przyszłości trend ten z pewnością dotknie też rynek Small Business Units.
Aktualnie, zarówno w przypadku big boxów, jak i obiektów typu SBU, automatyzacja wciąż pozostaje opcją. Biorąc jednak pod uwagę dynamikę rozwoju branży e-commerce, wysokie koszty energii, problemy kadrowe (niektóre lokalizacje mają bardzo dobre położenie w skali kraju, jednak są w sposób odczuwalny pozbawione możliwości zatrudnienia pracowników na oczekiwanym przez operatorów magazynów poziomie) oraz zmiany klimatu, możemy się spodziewać, że już wkrótce stanie się ona koniecznością. Procesy automatyczne pozwalają bowiem nie tylko na zwiększenie efektywności w magazynie, ale także na optymalne zarządzanie energią i wykorzystanie przestrzeni, redukcję błędów ludzkich oraz całodobowe działanie.
Należy także pamiętać, że cała branża magazynowa stoi obecnie przed wyzwaniem efektywnego dążenia do zeroemisyjności budynków w najbliższych latach. Stąd, podczas chociażby kształtowania się kosztów najmu, należy uwzględnić rosnące, sankcjonowane przepisami prawa i dotyczące przejścia na odnawialne źródła energii oczekiwania dla zasilania budynków w energię elektryczną i cieplną czy chłodzenia. To wiąże się z koniecznością spełnienia wysokich norm związanych z kosztownym ESG oraz uzyskania najwyższych certyfikatów dla obiektów magazynowych. Deweloperzy muszą zmierzyć się także ze znacznie wyższymi kosztami pozyskania finansowania.
¹Obejmuje zarówno globalną organizację Hines, jak i RIA AUM na dzień 30 czerwca 2023 r.
Autor: Łukasz Kwaśniewski, Hines.
Grupa Echo Investment kontynuuje rozwój w kluczowych sektorach rynku nieruchomości inwestycyjnych. 
Nieruchomość komercyjna Promenada w stolicy gwiazdą obiektów handlowych dla instytucji finansujących. 
