Adrian Karczewicz – Transaction Director Skanska CDE

W 2015 roku biurowce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów – oceniają przedstawiciele Skanska.  Projekty w najlepszych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Praga, Budapeszt, Bukareszt i polskie miasta regionalne, często znajdywały nabywców jeszcze przed zakończeniem prac budowlanych. Podkreślają jednak, że fundusze inwestycyjne stają się coraz bardziej wymagającymi nabywcami, dlatego deweloperzy muszą realizować inwestycje z wartością dodaną.

Według danych CBRE, wolumen inwestycyjny rynku nieruchomości biurowych w regionie CEE w 2015 roku sięgnął 3,9 miliarda euro, dzięki czemu projekty biurowe były drugim najlepiej sprzedającym się produktem w regionie. Rentowność w perspektywie długoterminowej oraz wysoka jakość są niezbędnymi elementami atrakcyjnej inwestycji. Rodzi się pytanie – co więcej powinien zaoferować deweloper, aby wygrać na niezwykle konkurencyjnym rynku nieruchomości biurowych? Skanska Commercial Development Europe, firma która w 2015 roku sprzedała 11 biurowców i osiągnęła wolumen transakcji sięgający 500 milionów euro, identyfikuje pięć kluczowych czynników, które prowadzą do sfinalizowania transakcji z sukcesem.

1. Dobre relacje od początku

Adrian Karczewicz, Dyrektor ds.Transkacji dla regionu CEE w Skanska,  „Zwykle na początku roku kontaktuję się i rozmawiam z potencjalnymi nabywcami. Pozwala mi to poznać ich oczekiwania, potrzeby oraz strategie inwestycyjne na nowy rok. Jednocześnie, mam okazję zaprezentować im rentowne rynki regionu CEE, na których działamy, a także podzielić się naszymi planami sprzedaży oraz zaproponować dalszą współpracę ze Skanska. Bardzo cenimy takie długoterminowe partnerstwo nawiązane z inwestorami, gdyż potwierdza to wysoką jakość naszej pracy oraz sprawia, że inwestorzy dobrze zapamiętują udaną współpracę z nami”, wyjaśnia.

2. Sprawne i szybkie procesy transakcyjne

Aby usprawnić i ułatwić  partnerom proces inwestycyjnym, Skanska przeprowadza dogłębną ewaluację budynku, zwaną wewnętrznie jako pre-due diligence. Proces jest prowadzony przez zewnętrznych doradców, co gwarantuje ocenę niezależnego trzeciego podmiotu względem dokumentacji technicznej i statusu prawnego.

3. Rynek oraz stopy kapitalizacji

„Aktywa biurowe regionu CEE często oferują wyższe zwroty niż podobne nieruchomości zlokalizowane w krajach Europy Zachodniej. Zgodnie z naszą szeroką wiedzą rynkową, najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla budynków biurowych można znaleźć w polskich miastach regionalnych, takich jak Łódź oraz Katowice (ok. 7,5%), Kraków i Wrocław (6,25%), a także w Bukareszcie (7,5%) oraz Budapeszcie (7%). Mimo nieznacznego spadku poziomu stóp kapitalizacji w Warszawie i Pradze (ok. 5,5%), te dwa dojrzałe rynki nadal pozostają lokalizacjami pierwszego wyboru dla inwestorów”, twierdzi Adrian Karczewicz.

4. Jakość produktu

Staranny projekt, design  i potwierdzenie certyfikacją LEED, gwarantują nabywcy, że nie będzie musiał przeprowadzać znaczących inwestycji kapitałowych w nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Techniczne parametry, takie jak izolacja kondygnacji podziemnych oraz jakość izolacji zadaszenia, są również bardzo ważne podczas wybierania projektu.

5. Wysoki poziom najmu

Nabywcy nie chcą ponosić ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców po zakupie nieruchomości, więc preferują budynki, które są niemal w pełni wynajęte. W przypadku, gdy w momencie zakupu budynku znajduje się w nim jeszcze niewynajęta powierzchnia, Skanska oferuje inwestorom możliwość podpisania umowy master lease na minimalny okres trzech lat. Wysoki poziom najmu pozwala nabywcom oszacować,  skalę zwrotu z inwestycji w perspektywie długoterminowej.