Panorama of Cracow, Poland, with Wawel castle, Vistula river and twoi bridges in autumn. Aerial view from the balloon at sunset.

Jeśli wysoki popyt na powierzchnię biurową w głównych ośrodkach outsourcingu w Polsce utrzyma się, może w nich wystąpić deficyt podaży

 Outsourcing wyrasta na jeden z najsilniejszych filarów polskiej gospodarki. Inwestorzy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu i centra usług wspólnych stawiają głównie na aglomeracje pozawarszawskie. W miastach regionalnych firmy z tego sektora odpowiadają za wynajem około połowy powierzchni biurowej.

W branży, która rośnie w tempie niemal 20 proc. rocznie, pracuje ponad 150 tys. osób, a szacunkowe dane mówią, że do 2020 roku sektor może zatrudniać ćwierć miliona osób. Według przeprowadzonych analiz zdecydowana większość firm z tego segmentu rynku planuje w najbliższych latach poszerzenie zespołu i zajmowanego zaplecza biurowego.

Centra BPO i SSC rozwijają się przede wszystkim w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie, a także w Trójmieście, Łodzi, aglomeracji katowickiej, Poznaniu, Bydgoszczy, Szczecinie i Lublinie. W tych miastach sektor odpowiada za wynajem znaczącej, a czasem przeważającej ilości powierzchni biurowej, a w zlokalizowanych w nich centrach BPO / SSC pracuje 95 proc. osób zatrudnionych w branży.

Dzięki outsourcingowi rynek biurowy rozwija się także w mniejszych miastach, takich jak Rzeszów, w który uwierzyła firma Deloitte, Opole, Radom, Częstochowa, czy Piła. Uwagę inwestorów przyciąga również Olsztyn i Elbląg.

Za mało biur

Miniony rok zapisał się rekordowym wynikiem, jeśli chodzi o ilość wynajętej powierzchni biurowej w całym kraju. Duży zainteresowaniem cieszył się nie tylko stołeczny rynek biurowy, ale i rynki regionalne. Jak podają analitycy Walter Herz w 2015 roku w aglomeracjach poza Warszawą wynajęte zostało ponad 550 tys. m kw. biur. Już po pierwszych trzech kwartałach najemców znalazło więcej powierzchni niż w całym 2014 roku. Największym powodzeniem cieszyły się biura w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, w którym firmy outsourcingowe wynajęły lwią część powierzchni biurowej, która została zakontraktowana.

Kraków to największy ośrodek outsourcingu w Polsce. Powierzchnia biurowa jest w nim obecnie towarem niemal deficytowym. Na krakowskim rynku biurowym utrzymuje się najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej w kraju (4 proc.). Jeśli tak duży popyt na biura utrzyma się, w tym roku w Krakowie może wystąpić deficyt podaży. Podobna sytuacja może mieć miejsce w Trójmieście i Łodzi. Specjaliści Walter Herz wskazują, że spowoduje to prawdopodobnie wzrost liczby transakcji przednajmu na powierzchnię biurową w obiektach z odleglejszym terminem oddania.

Inwestorzy

Swoje inwestycje w Polsce planują rozwijać m.in. firmy niemieckie. Wprawdzie Niemcy inwestują w Polsce głównie w przetwórstwo przemysłowe, ale coraz chętniej angażują też środki w przedsięwzięcia związane z nowoczesnymi usługami dla biznesu i ITO. Z danych Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ) wynika, że w tej dziedzinie działają w Polsce 44 firmy niemieckie, co daje im, ex aequo z Wielką Brytanią i Francją, drugie miejsce wśród inwestorów zagranicznych w tym segmencie rynku, za Stanami Zjednoczonymi.

Po przetwórstwie przemysłowym sektor finansowo-ubezpieczeniowy jest tym, w którym niemieckie firmy w Polsce według Polsko-Niemieckiej Izby Przemysłowo-Handlowej (AHK Polska) najwięcej inwestują (26 proc. inwestycji). Nowe projekty lokują głównie we Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu i Trójmieście, ale inwestują także w Łodzi, Opolu, Bydgoszczy, czy Elblągu, który wybrał Siemens.

Czynniki geopolityczne sprawiają, że w ostatnich latach coraz więcej ukraińskich firm inwestuje kapitał w Polsce. Na Ukrainie dynamicznie rozwija się sektor usług IT, którego roczna wartość wynosi ponad 1 miliard USD, a eksport usług ICT sięga 5 miliardów USD i do 2020 roku ma szansę się potroić. Stąd skłonność do ekspansji na Europę Wschodnią i Centralną firm ukraińskich reprezentujących ten segment. Ukraińskie centra operacyjne funkcjonują już w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Rzeszowie i Lublinie.

Amerykanie, którzy są głównymi, zagranicznymi inwestorami na naszym rynku outsourcingowym widzą ogromny potencjał w polskiej kadrze. Świadczyć mogą o tym choćby centra rozwojowe, które lokują w Polsce. Amazon zainwestował w Polsce ponad 2 mld zł nie tylko w centra logistyczne pod Wrocławiem i Poznaniem. Stworzył także w Gdańsku Centrum Rozwoju Technologii Amazon, które szybko się rozwija i realizuje istotne, globalne projekty.

Warszawskie Centrum Praskie Koneser wybrał zaś Google na siedzibę centrum przedsiębiorczości Campus Warsaw. To ośrodek, którego zadaniem jest integracja społeczności start-upowej z Europy Środkowo-Wschodniej i stworzenie przestrzeni do rozwoju dla firm technologicznych.

Ponad 500 centrów

Zagraniczni inwestorzy prowadzą w naszym kraju ponad 350 centrów usług wspólnych i ośrodków świadczących nowoczesne usługi dla biznesu. Spośród nich 70 firm znajduje się na liście 500 największych przedsiębiorstw na świecie Forbes’a. Prawie 200 kolejnych ośrodków to centra z kapitałem zagranicznym. Dominują wśród nich centra SSC i BPO. Jest też blisko 120 ośrodków badawczo-rozwojowych. Na czwartym miejscu plasują się usługi IT z niemal 80 ośrodkami ITO.

Przedmiotem outsourcingu są najczęściej usługi księgowe, obsługa klienta, usługi IT oraz obsługa finansowa, a w ostatnim czasie mocniej widoczne są usługi związane ze wsparciem sprzedaży. Z tych ostatnich najchętniej korzysta branża FMCG, elektro, finansowa, farmaceutyczna, telekomunikacyjna i touroperatorzy. Polski rynek outsourcingu to już nie tylko księgowość i call center, ale także usługi prawnicze, windykacyjne, czy zarządzanie budynkami i utrzymaniem floty.

Zatrudnienie rośnie

Od początku 2012 roku do połowy 2014 roku zatrudnienie w outsourcingu wzrosło w Polsce o ponad połowę. W 2016 roku w branży ma zostać zatrudnionych kolejne 20 tys. osób, które w znacznej części wspierać będą nowe inwestycje sektorowe.

Najliczniej sektor reprezentuje Kraków, który w światowych rankingach plasowany jest jako najlepsza europejska lokalizacja dla branży. Zatrudnienie w sektorze sięga w nim prawie 38 tys. osób. W Warszawie w usługach outsourcingowych pracuje 27 tys. osób, a we Wrocławiu jest zatrudnionych niemal 24 tys. ludzi. Za 4 lata centra outsourcingowe prowadzące działalność w Polsce mogą skupiać nawet 250 tys. osób.

Mat. prasowy Walter Hertz

Rynek biur na wynajem przechodzi w Polsce dosyć mocną transformację. Wszystko przez rosnące znaczenie coworkingu i innych bardziej elastycznych form najmu. Z punktu widzenia najemców jest to propozycja bardzo interesująca. Pozwala obniżyć koszty i bardziej dostosować warunki najmu do swoich potrzeb.

W Polsce działa już obecnie około 145 biur coworkingowych (dane Best2Invest). W Warszawie jest ich około 20. Nie jest to duża liczba, biorąc pod uwagę, że w choćby w stolicy Niemiec tego typu biur działa 10 razy więcej.

Mimo wszystko wydaje się, że coworking w polskich warunkach ma świetlaną przyszłość, a potencjał rynku jest bardzo duży.

Czym jest coworking? Chodzi o pracę w wynajmowanym fragmencie biura typu open – space (są też dostępne odrębne małe biura na godziny czy dni), gdzie w jednym pomieszczeniu pracuje na własną rękę kilka, kilkanaście innych osób. Każda z nich wykonuje swoje zadania, zlecenia, kontrakty. Grupę docelową stanowią samozatrudnieni – specjaliści, freelancerzy, przedstawiciele wolnych zawodów itp.

„Grupowy” charakter wynajmu pozwala znacznie obniżyć koszty, co stanowi największą zaletę coworkingu i innych, pokrewnych form (wynajem sal konferencyjnych, salek do spotkań, biuro na godziny itp.). Zaletą są też elastyczne warunki. Zamiast tradycyjnej umowy najmu na czas określony lub nie, z koniecznością opłacania mediów, klient wybiera dni w tygodniu, w którym będzie korzystał z biura. Może wynająć je na cały miesiąc, ale także na kilka dni a nawet na godziny. Jeśli zdeklaruje się na dłuższy okres – może liczyć na dodatkowe profity – najczęściej na możliwość korzystania za darmo z sal konferencyjnych.

Zalety o charakterze niemierzalnym, ale również istotnym, to możliwość oderwania się od przestrzeni domowej, dla osób zmęczonych pracą zdalną i w zupełnej samotności. Druga sprawa z tego wynikająca, to możliwość nawiązywania kontaktów zawodowych, biznesowych itp.

Ile trzeba zapłacić za biurko do coworkingu? W największych miastach kraju – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku najczęściej miesięczny abonament z dostępem 5 dni w tygodniu kosztuje średnio 350– 500 zł. Wynajem biurka na godzinę to koszt około 5 – 7 zł, wynajem dzienny – około 50 zł.

Oferta cenowo jest na pewno atrakcyjna. Po pierwsze na rynku wtórnym ciężko jest znaleźć tak małe biura, których czynsze byłyby porównywalnie niskie, a przecież dla jednej osoby nie ma potrzeby wynajmowania dużych powierzchni. Po drugie – z danych analityków WGN wynika, że przeciętny koszt najmu powierzchni biurowych, wynajmowanych w formie „tradycyjnej” w dużych miastach wynosi przeciętnie około 30 – 50 zł za metr kwadratowy. Do tego dochodzą opłaty za media i konieczność podpisania umowy na dłuższy czas, z wypowiedzeniem i kaucją.

Skąd przekonanie, że rynek biur na godziny i dni ma przed sobą świetlaną przyszłość? Przede wszystkim takich powierzchni w naszych miastach ciągle jest za mało w stosunku do potrzeb. A grupa docelowa wydaje się bardzo duża.

Wg szacunków w Polsce już ponad milion osób pracuje na zasadzie samozatrudnienia. Oczywiście spora część z nich to ludzie zmuszeni do tego, poprzez patologię w postaci umów śmieciowych, jednak nie ulega wątpliwości, że spory odsetek to też osoby świadomie prowadzące własny, mały biznes.

Kolejna sprawa to oczywiście koszty prowadzenia działalności, które prowokują do poszukiwania tańszych powierzchni.

Po stronie wynajmujących tego typu biura koszty na start nie wydają się duże w stosunku do przychodów. Oczywiście potrzebny jest lokal. Mniejsze biura coworkingowe spotyka się nawet w zaadaptowanych mieszkaniach. Standardem jest oczywiście dostęp do Internetu, wyposażenie w sprzęt biurowy (ksero, drukarka, skaner, telefon, faks) i kącik socjalny, gdzie można napić się kawy i coś przekąsić. Bardziej zaawansowane biura oferują wyższy standard powierzchni i dodatkowe usługi – a więc opcję wirtualnego biura (adres do rejestracji firmy, odbiór, przechowywanie poczty), sale konferencyjne do wynajęcia itp.

Marcin Moneta – komercja24

Rynek biurowy należy dziś do najemców. Duża dostępność powierzchni wzmacnia ich pozycję negocjacyjną. Tak dzieje się zwłaszcza w Warszawie. Z tego powodu zarządcy biur muszą podejmować nowe działania, by zachować konkurencyjność – podkreśla dr Zuzanna Paciorkiewicz, MRICS, Dyrektor, Business Space Asset Services, Cushman & Wakefield

Chodzi przede wszystkim o dbanie o wysoki standard obiektu i wypracowanie bardzo dobrych relacji z najemcami. Liczy się niebanalny design i jakość wykończenia. Także aranżacja przestrzeni wspólnych i usługi na terenie obiektu, takie jak: kawiarnia, siłownia czy też strefa rozrywki i odpoczynku dla pracowników, tworzą atrakcyjne i wydajne środowisko pracy.

Stopniowo znaczenia nabierają też nowe technologie, które zwiększają energooszczędność obiektu i wydajność systemów. Usprawniają także komunikację z najemcami poprzez wprowadzenie różnorodnych aplikacji mobilnych. Dużym udogodnieniem jest również rozbudowany portal i helpdesk dla najemców.

Ekspert podkreśla, że zarządcy nadal borykają się z problemami natury prawnej.   Ubiegłoroczna nowelizacja prawa budowlanego nie wpłynęła znacząco na usprawnienie procesu uzyskiwania pozwoleń w przypadku prac aranżacyjnych w budynku. Nadal trzeba występować o takie samo pozwolenie, jak przy budowie nowego biurowca.

Można spodziewać się też wzrostu kosztów –  w wyniku noweli ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych od 1 stycznia br. wszystkie umowy zlecenia zostały objęte obowiązkową składką na ZUS, co przyczyni się do nieznacznego wzrostu kosztów utrzymania ochrony i serwisu sprzątającego. Najemcy i zarządcy będą więc zmuszeni do szukania oszczędności w innych obszarach.

Dominikański_Wrocław

Rok 2015 był rekordowy pod względem aktywności inwestorów na rynku biur. Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w tym czasie wyniosła około 1,27 mld euro, z czego prawie 800 mln euro przypadło na największe miasta poza Warszawą. Takie dane dostarcza JLL.

– Oznacza to, że po raz pierwszy w historii rynku inwestycyjnego w Polsce wolumen umów kupna/sprzedaży obiektów biurowych poza stolicą przekroczył ten zarejestrowany w Warszawie. Transakcje o największej wartości zrealizowano w Krakowie – prawie 260 mln euro – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w JLL.

Do czynników, które wpłynęły na tak dobry wynik należą – ograniczona podaż budynków biurowych dostępnych na sprzedaż w Warszawie, pojawienie się atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na rynkach regionalnych – wysokiej jakości biurowców, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, jak też wyższych niż w stolicy stóp kapitalizacji.

– Z naszych analiz wynika, że stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów biurowych poza Warszawą są wyższe niż w stolicy i kształtują się na poziomie 6,25% w Krakowie i Wrocławiu, 7% w Trójmieście i Poznaniu czy 7,5% w Katowicach i Łodzi, z możliwą kompresją w 2016 r.”, dodaje Sławomir Jędrzejewski.

Największa umowa kupna/sprzedaży pojedynczego projektu biurowego poza Warszawą dotyczyła Dominikańskiego we Wrocławiu (117 mln euro). Z kolei, największymi transakcjami portfelowymi na rynkach regionalnych były zakupy dokonane przez NIAM oraz Griffin Group (każda w okolicach 100 mln euro).