Tag Archives: nieruchomości na sprzedaż

Nieistniejące rynki nieruchomości, czyli transakcje z bonifikatami

wysłano
Reply

kosciol
Czasami rzeczoznawcy majątkowi wyceniają nietypową, absolutnie niestandardową nieruchomość. Może to być na pozór zwykły niezabudowany grunt, lecz o niecodziennym przeznaczeniu w planie miejscowym – pod usługi kultu religijnego. Dlaczego tego typu nieruchomości są niestandardowe i sprawiają problemy?

W analizie rynku przeprowadzonej przez firmę doradczą Lege Advisors, w Polsce w ostatnich latach odnotowano pojedyncze transakcje gruntami przeznaczonymi pod usługi kultu religijnego. Dla tych gruntów wydano decyzję o warunkach zabudowy na budowę kościoła czy cerkwi. Takie transakcje dotyczą zwykle gruntów położonych w mniejszych miastach, a co najciekawsze – często objęte są bardzo wysokimi, nawet 98-procentowymi bonifikatami.

Transakcje z bonifikatami

– Bonifikata jest zniżką na zakup nieruchomości oferowaną zwykle przez gminy z zastrzeżeniem, że nieruchomość nie służy celom komercyjnym. Jest to pewnego rodzaju forma pomocy dla mieszkańców czy inwestorów. Warunki sprzedaży oraz wysokość udzielanej bonifikaty ustala lokalny samorząd. – wyjaśnia Anna Kowalczyk z firmy doradczej Lege Advisors.

Zgodnie z polskimi przepisami prawa (art. 68 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami) właściwy organ może udzielić bonifikaty na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.

– Transakcje objęte bonifikatą są zatem nierynkowe. Nie mogą zostać przyjęte do porównania ze względu na szczególne warunki transakcji – sprzedaż z bonifikatą. Pomocna przy wycenie takiego gruntu może okazać się jedynie zawarta w akcie notarialnym oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa takiej nieruchomości, która to stanowi podstawę do naliczenia wysokości bonifikaty. – wyjaśnia Anna Kowalczyk z Lege Advisors.

Jak wycenić taką nieruchomość w dużym mieście?

Wycena gruntu pod usługi kultu religijnego to rzadkość. Szczególnie w dużym mieście. Według ekspertów z Lege Advisors, w ostatnim czasie na warszawskim rynku doszło do takiego oszacowania – zamawiającym był bardzo niszowy Kościół z 1500 wyznawcami. Dla rzeczoznawców było to nie lada wyzwanie. Dlaczego?

Ciężko jest sprawnie poruszać się po takim, de facto, nieistniejącym rynku nieruchomości. Można wykorzystać transakcje z rynku krajowego, w mniejszych miejscowościach, z zastosowaniem odpowiednich korekt. Jednak biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości w Warszawie, taka metodologia może zaburzyć wynik wyceny, a wyliczona wartość będzie budzić wiele wątpliwości.

– Innym sposobem na realną wycenę rynkową może być wykorzystanie transakcji gruntami położonymi w stolicy o ograniczonym usługowym przeznaczeniu w planie miejscowym. Chodzi też o grunty bez dużych możliwości inwestycyjnych i którym zgodnie z obowiązującym prawem może zostać udzielona bonifikata. – tłumaczy Szymon Mojzesowicz MRICS, ekspert z firmy doradczej Lege Advisors.

W Polsce bonifikaty mogą być udzielane na różne rodzaje nieruchomości w określonych sytuacjach i z różnych powodów. Najczęściej udzielają ich gminy przy sprzedaży gruntów mieszkańcom lub inwestorom w celach społecznych, gospodarczych, mieszkaniowych lub strategicznych dla rozwoju regionu.

Jeszcze jedno podejście

– Kolejnym podejściem do wyceny nieruchomości przeznaczonej pod usługi kultu religijnego może być analiza transakcji gruntami niezabudowanymi położonymi w bezpośrednim sąsiedztwie stolicy. Dotyczy to gruntów o ograniczonym przeznaczeniu w planie miejscowym, którym może przysługiwać bonifikata. Chodzi o nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod usługi kultury lub oświaty, zdrowia, nauki czy sportu. – wyjaśnia Szymon Mojzesowicz.

Analiza wielu transakcji wykazała, że ceny gruntów o ograniczonym przeznaczeniu usługowym na terenie Warszawy i okolic są do siebie zbliżone. Niewielkie różnice w cenach wynikały przede wszystkim z lokalizacji szczegółowej, ekspozycji czy wielkości gruntu. Udało się więc oszacować wartość problematycznej, kościelnej nieruchomości dzięki podejściu porównawczemu i przy zastosowaniu odpowiednich korekt.

Autor: Lege Advisors / materiał prasowy

Nieruchomości w Hiszpanii – czy Polaków stać na ich zakup?

wysłano
Reply

zdjęcie nieruchomosci Hiszpania
Polacy coraz chętniej kupują domy i apartamenty za granicą. Bogacimy się jako społeczeństwo i luksus posiadania nieruchomości na drugim zakątku słonecznej Europy jest tego naturalnym następstwem. Dodatkowym czynnikiem, który zachęca nas do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości za granicą jest elastyczność formy zatrudnienia. Pracujemy zdalnie i miejsce zamieszkania przestaje mieć znaczenie.
Dom, apartament, czy nawet niewielkie mieszkanie za granicą to nie tylko prestiż, lecz również lokata kapitału. Polacy w ostatnim czasie nabywają nieruchomości, aby obronić wartość pieniądza, która spada w wyniku inflacji. Przy tracącej na wartości złotówce zakup nieruchomości za granicą, w innej walucie, jak euro, dodatkowo zabezpiecza wartość naszych pieniędzy. Docelowo, takie nieruchomości często są przeznaczone na wynajem. Dlatego, klienci inwestycyjni zazwyczaj wybierają projekty, w których zapewniona jest kompleksowa obsługa w zakresie kupna mieszkania.
Z pewnością zakup domu czy apartamentu na słonecznym wybrzeżu dla Polaków mieszkających w zmiennym klimacie jest kusząca. Co nas jeszcze przyciąga? Niewątpliwie spokojniejsza aura, przyjazna kultura, odmienny styl życia, śródziemnomorska kuchnia, lokalne atrakcje turystyczne.
Chcemy uciec od pochmurnej i deszczowej Polski. W Hiszpanii ciepły klimat sprawia, że coraz więcej Polaków pracujących zdalnie dokonuje decyduje się na zakup mieszkania na lazurowym wybrzeżu Costa Blanca.
Czy warto kupować mieszkania za granicą i jak to wygląda w praktyce?
W praktyce zakup nieruchomości bardzo podobnie wygląda do zakupu nieruchomości w Polsce. Z tą różnicą, że podatku od nieruchomości nie płacimy w Polsce. Jednym z najczęściej kupowanych miejsc w Hiszpanii jest wybrzeże Costa Blanca. To miejsce przyciąga Polaków nie tylko ze względu na klimat, ale też na cenę nieruchomości, która zbytnio nie różni się wysokością cen w Polsce. Przykładowo kawalerka w Hiszpanii to koszt 70 tysięcy euro, a za taką cenę możemy nabyć podobny metraż w Trójmieście. “Nieruchomości jeszcze są tanie, choć obserwujemy tutaj tendencje wzrostowe. Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania teraz, to zyskamy i to bez względu – czy zdecydujemy się je wynająć czy też ulokować jako kapitał” – mówi przedstawiciel Tripinvest Mateusz Solik.

Autor: Mateusz Solik – manager ds. operacyjnych i komunikacji w Tripinvest.

Czy rynek nieruchomości znów doprowadzi do kryzysu?

wysłano
Reply

budowlany

Czy rynek nieruchomości znów doprowadzi do kryzysu? Odpowiedzi na to pytanie udzielił Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości, RynekPierwotny.pl.

„W ciągu ostatnich 12 miesięcy na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego wzrosła średnio o 8%” – alarmuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Czy powinniśmy obawiać się kolejnej bańki na rynku nieruchomości?

Statystyki obecnego wzrostu cen zaczynają przypominać te, które załamały rynek w 2013 roku.
„Jest to mniej więcej połowa całkowitego wzrostu, jaki zanotowaliśmy od początku boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, który rozpoczął się dokładnie 5 lat temu” – stwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert ds. rynku nieruchomości w RynekPierwotny.pl.

Ostatnie prognozy ukazujące się w mediach zwiastują nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na rynku mieszkań deweloperskich. Według ekspertów, nie ma jednak powodów do paniki.

„W tej chwili zdecydowanie brakuje jednoznacznych przesłanek które świadczyłyby o tym, że rynek w przewidywanej przyszłości może się załamać albo w dalszym ciągu trwać w stanie prosperity” – ocenia Jarosław Jędrzyński i dodaje: – „Oczywiście rynek mieszkaniowy jest rynkiem cyklicznym i kiedyś obecne ożywienie się skończy, natomiast w tej chwili bardzo trudno jest przewidzieć to, co wydarzy się na nim nawet w perspektywie najbliższego roku”.

Umowy na wyłączność – zaufaj rzetelnej agencji nieruchomości

wysłano
Reply

uscisk reki
Wielu Klientów agencji nieruchomości boi się decydować na podpisanie umowy na wyłączność. Uważają ją bowiem za zbyt wiążącą. Boją się również, że pośrednik spocznie na laurach i oferta długo nie znajdzie kupca lub najemcy.

W dalszym ciągu więcej osób decyduje się na umowy otwarte. Oznacza to, że Klienci tacy podpisują umowy pośrednictwa z więcej niż jedną agencją. Liczą, że dzięki współpracy z kilkoma biurami zwiększą swój zasięg i szybciej dopną transakcję. Większość biur nieruchomości dokłada oczywiście wszelkich starań, aby to właśnie dzięki nim Klient sfinalizował transakcję. Niemniej na promocję tego rodzaju ofert mają ograniczony budżet, przez co oferta może tonąć w morzu innych, podobnych i nie wyróżnionych ogłoszeń.
W przypadku umów na wyłączność wiele agencji nieruchomości dokłada zdecydowanie większych starań, aby wywiązać się z umowy. Umowa na wyłączność daje bowiem gwarancję, że każdy włożony wysiłek zostanie wynagrodzony właśnie temu konkretnemu biuru, a nie konkurencji.

W przypadku umów na wyłączność Pośrednik nie musi obawiać się, że do jego Klienta zgłosi się przedstawiciel innego biura nieruchomości. Wyłączność daje mu gwarancję, że Klient nie podpisze umowy z nikim innym. Pośrednicy posiadający umowę na wyłączność śmiało mogą więc podawać dokładną lokalizację sprzedawanej lub wynajmowanej nieruchomości, co dla wielu osób jest niezmiernie istotne. Kolejną różnicą są zdjęcia. W przypadku umów otwartych często biura nieruchomości na swoich stronach zamieszczają oferty ze zdjęciami, które nie dają możliwości zlokalizowania nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.

Tymczasem posiadając zabezpieczenie w postaci umowy na wyłączność pośrednik ma możliwość zamieszczenia zdjęć nie tylko wnętrza nieruchomości, ale również zewnętrznej elewacji 9co również dla wielu osób poszukujących jest ważnym kryterium), okolicy i atutów, które warto wyeksponować na zdjęciach (jak np. duży parking przed budynkiem, bliskość dyskontów czy przystanków komunikacji miejskiej). Dzięki dokładnej dokumentacji zdjęciowej potencjalni kupujący bądź najemcy mają więcej danych dotyczących oferty. To pozwala również zaoszczędzić cenny czas obu stron, gdyż w przypadku małej ilości zdjęć, nie ukazujących dokładnie nieruchomości, dopiero wizyta na miejscu może zniechęcić potencjalnego kupca/najemcy. Może bowiem okazać się, że elewacja budynku jest w złym stanie technicznym, lub okolica nie odpowiada osobie zainteresowanej. To naraża pośrednika na stratę cennego czasu, w którym mógłby albo pokazywać nieruchomość innym zainteresowanym, albo zajmować się jej promocją.

Kolejną bardzo ważną kwestią odróżniającą umowy na wyłączność od umów otwartych jest budżet przeznaczony na ich promocję. Umowy otwarte nie dają agencjom nieruchomości gwarancji otrzymania prowizji, gdyż może okazać się, że inne biuro szybciej dopnie transakcję.

W przypadku umów na wyłączność biuro ma pewność, że wynagrodzenie za włożoną w promocję pracę oraz finalizacja transakcji będzie skutkowała powiększeniem jego salda na koncie.
Agencje nieruchomości posiadające umowy na wyłączność często zatem posiadają określone, wewnętrzne budżety, które rozdysponowują na szeroko zakrojoną reklamę nieruchomości.

Klienci biur nieruchomości nie powinni obawiać się umów na wyłączność. Wręcz przeciwnie, jeśli podejmą współpracę z rzetelnym biurem nieruchomości, mogą liczyć na efektywną współpracę i szybkie dopięcie transakcji.

Brak podatku od sprzedaży domów kupionych 5 lat wstecz

wysłano
Reply

Wraz z dniem 1 stycznia 2014 roku zmianie ulegną dotychczasowe zasady opodatkowywania zbywanych nieruchomości. Domy i mieszkania, które były nabyte przez obecnych właścicieli przed 2009 rokiem, sprzedane będą po 1 stycznia bez opodatkowania.
Brak opodatkowania Polacy zawdzięczają ustawie mówiącej o tym, że po upływie 5 lat od dnia kupna nieruchomości, jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Podatek będą musieli zapłacić jedynie Ci właściciele sprzedawanych nieruchomości, którzy swoje domy lub mieszkania kupili po 2009 roku, a więc w sytuacji, gdy nie minęło jeszcze 5 lat od dnia ich nabycia.