Savills o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

wysłano 25 listopada 2024

Savills o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zgodnie z raportem Savills „Warehouse and Industrial market in Poland” rynek magazynowy i przemysłowy w Polsce wciąż wykazuje silny potencjał rozwojowy, mimo wyzwań globalnych i lokalnych. Dane za trzy pierwsze kwartały 2024 roku pokazują, że sektor znajduje się w fazie stabilizacji po intensywnych zmianach ostatnich lat, z pozytywnymi sygnałami wskazującymi na dalszy rozwój.

WZROST ZASOBÓW I POPYTU

Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,95 mln m kw. Warto zaznaczyć, że 20% podaży stanowi region Warszawy i okolic, a kolejne 53% Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. W ostatnich dwóch latach znacząco wzrosły również mniejsze rynki, takie jak Polska Zachodnia (63% wzrostu w ciągu dwóch lat), Trójmiasto, Szczecin, Kraków oraz Polska Wschodnia.

W pierwszych trzech kwartałach roku dostarczono 2,1 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Najwięcej nowej przestrzeni oddano do użytku we Wrocławiu (373 200 m kw.), w rejonie Warszawy (310 900 m kw., z czego 68% w strefie podwarszawskiej) oraz w Polsce Centralnej (292 900 m kw.). Projekty takie jak: CTPark Gdańsk Port (119 400 m kw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 m kw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 m kw.), czy Hillwood Zgierz II (77 900 m kw.) podkreślają rosnące znaczenie tych kluczowych lokalizacji dla rozwoju sektora.

Popyt na przestrzeń magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie. Całkowita powierzchnia wynajęta brutto w trzech pierwszych kwartałach wyniosła 3,81 mln m kw., co stanowi wzrost o 3% rok do roku. Główne rynki – Warszawa, Polska Centralna i Wrocław – odpowiadają za 56% tego wyniku. Wzrosła również wielkość umów przednajmu– wynajęto z wyprzedzeniem 53% nowo budowanej powierzchni.

STABILIZACJA WSKAŹNIKA PUSTOSTANÓW I CZYNSZÓW

Wskaźnik pustostanów, po wcześniejszych wzrostach, osiągnął 7,8% i zaczął spadać w trzecim kwartale 2024 roku, co wiąże się z równoważeniem podaży z popytem. Najwyższe wskaźniki pustostanów występują w Polsce Zachodniej (21,2%), Lublinie (12.7%) i Polsce Centralnej (11%). Najniższe są z kolei na rynkach wschodzących, takich jak Białystok, Rzeszów, Opole i Szczecin.

Po okresie gwałtownych wzrostów czynszów w latach 2022–2023 obecnie obserwuje się ich stabilizację. Czynsze nominalne za powierzchnie magazynowe oscylują między 3,50 a 6,50 EUR/m kw./miesiąc, przy czym najwyższe stawki notuje się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Skorygowane o zachęty dla najemców czynsze efektywne wynoszą od 2,90 do 5,80 EUR/m kw./miesiąc w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu.

KIERUNKI ROZWOJU I TRENDY PRZYSZŁOŚCI

W 2024 roku na znaczeniu mocno zyskuje trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. W obliczu napięć handlowych między Stanami Zjednoczonymi, Unią Europejską i Chinami coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych.

„Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie ze strony firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest tu także wzrost popytu wśród klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych” – podkreśla Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Director, Head of Industrial Services Hub, Savills.

Źródło: Savills [fragment artykułu]
materiał prasowy

Prawie 30 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce

wysłano 7 czerwca 2023

Według najnowszego raportu pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w I kw. 2023 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, pierwszy kwartał 2023 r. na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce został zdominowany przez liczbę 2. Deweloperzy oddali do użytku blisko 2 mln mkw. powierzchni magazynowej, a na najemców czeka prawie 2 mln mkw. magazynów dostępnych od ręki. W budowie pozostaje niewiele ponad 2 mln mkw., natomiast wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu niespotykanego w Polsce od ponad 2 lat.

Na koniec I kw. 2023 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do granicy 30 mln mkw., przekraczając 29,9 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,3% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r.

Nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku wyniosła ponad 1,9 mln mkw. i był to najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku magazynowego, wyprzedzając tym samym poprzedni rekord z I kw. 2022 r., w którym deweloperzy dostarczyli 1,25 mln mkw. Na koniec marca 2023 r. wolumen powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie wyniósł 2,1 mln mkw., tj. o 38% mniej niż w IV kw. 2022 r. i ponad 55% mniej niż w I kw. 2022 r.

– Po okresie wzmożonej aktywności deweloperskiej, która w ostatnich kwartałach przekładała się na rekordową podaż powierzchni magazynowej, deweloperzy obecnie koncentrują się na zabezpieczaniu gruntów oraz planowaniu nowych inwestycji. Istotnymi barierami dla kolejnych inwestycji są jednak utrzymujące się trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych projektów, szczególnie o charakterze spekulacyjnym, oraz niestabilna sytuacja geopolityczna – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I kw. 2023 r. przekroczył 1,2 mln mkw., co oznacza spadek o prawie 22% rok do roku i o 20,6% kwartał do kwartału. Jest to jednocześnie najniższy poziom aktywności najemców odnotowany w Polsce od I kw. 2020 r. Z kolei popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wyniósł 661 800 mkw. i stanowił prawie 55% całkowitego wolumenu transakcji.

– Utrzymująca się wysoka inflacja, wpływająca na obniżenie się siły nabywczej konsumentów, powoduje zmiany polityki odnośnie do gromadzenia zapasów i organizacji łańcuchów dostaw, co sprawia, że najemcy obecnie ostrożniej podejmują decyzje o wynajmie powierzchni magazynowej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W strukturze transakcji zawartych w I kw. 2023 r. dominowały nowe umowy najmu (48,9%). Renegocjacje kolejny kwartał z rzędu zwiększyły swój udział w całkowitym popycie – do 45,5%, co oznacza wzrost o 3,5 p.p. w porównaniu z IV kw. 2022 r. i o 19,9 p.p. w stosunku do I kw. 2022 r. Pozostałe 5,6% przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 61 000 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2023 r. znalazły się między innymi: odnowienie przez Tyco Electronics Polska kontraktu na 56 000 mkw. w Panattoni Park Szczecin I, wynajęcie 55 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez firmę Shein oraz nowa umowa zawarta przez MCG EastBridge na 36 700 mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III. Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na zrównoważony charakter i efektywność energetyczną magazynów oraz rozwiązania umożliwiające zaspokojenie potrzeb społecznych przyszłych użytkowników.

Na koniec marca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 6,4%, co oznacza wzrost o 2,3 p.p. kwartał do kwartału i o 3,1 p.p. w ujęciu rocznym. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,92 mln mkw. w porównaniu z 1,16 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Po raz pierwszy od początku pandemii najemcy mają większy wybór wolnej powierzchni w już wybudowanych parkach magazynowych niż tych będących w budowie.

Nadal obserwujemy presję wzrostową na czynsze, niemniej dotyczy ona przede wszystkim obiektów w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach oraz posiadających nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG. Na koniec pierwszego kwartału 2023 r. najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).

Źródło: Newmark Polska.

Znany deweloper magazynowo-przemysłowy łączy siły z Urban Land Institute Poland

wysłano 10 czerwca 2021

Deweloper 7R postanowił przystąpić do do Urban Land Institute. Celem współpracy jest świadome kształtowanie przyszłości branży nieruchomości.

Celem współpracy jest nie tylko kształtowanie przyszłości tego segmentu rynku nieruchomości, ale także budowanie najwyższych standardów jakości na rynku magazynowym. Urban Land Institute (ULI) jest najstarszą i największą na świecie siecią interdyscyplinarnych ekspertów z dziedziny nieruchomości i zagospodarowania przestrzennego. Deweloper 7R rozwija sieć magazynów ostatniej mili 7R City Flex, które mieszczą się do 30 minut jazdy od centrów miast. Pozwala to na usprawnienie łańcucha dostaw na ostatnim ich odcinku. Misją Urban Land Institute jest promowanie odpowiedzialnego zagospodarowania terenów oraz tworzenie i wspieranie społeczności na całym świecie.

Deweloperzy magazynowi stają się ważnymi architektami zrównoważonych rozwiązań w miastach, a rozwój i profesjonalizacja tego sektora oznaczają rosnącą odpowiedzialność jego przedstawicieli za środowisko, gospodarkę i społeczności lokalne. W 7R troska o środowisko oraz osoby skupione wokół naszych inwestycji to jeden z najważniejszych elementów naszej strategii biznesowej. Stworzyliśmy w strukturach firmy dział, który zajmuje się badaniem i rozwojem nowych rozwiązań proekologicznych dla naszych obiektów, dba o estetykę budynków, projektuje elementy małej architektury, które zwiększają komfort użytkowania przestrzeni, które tworzymy. Stawiamy też na partnerstwa i wymianę doświadczeń. Przystąpienie do ULI gwarantuje nam dostęp do światowej platformy wymiany wiedzy i dobrych praktyk z zakresu zrównoważonego budownictwa i trendów miejskich,

mówi Tomasz Lubowiecki, prezes 7R

Wśród członków Urban Land Institute na całym świecie są przedstawiciele wielu zawodów i branż. To nie tylko architekci, czy deweloperzy, albo firmy działające na rynku nieruchomości handlowych, czy mieszkaniowych. To organizacja, która grupuje różnych specjalistów w ramach poziomej struktury. Dzięki temu działa jako miejsce wymiany myśli, doświadczeń i najlepszych praktyk w wielu dziedzinach, w myśl zasady zrównoważonego rozwoju miast i zagospodarowania przestrzeni. Dlatego tak nas cieszy, że do grona członków korporacyjnych ULI Poland dołączyła firma zaangażowana na rynku magazynowym – 7R. Staramy się uważnie obserwować zmiany rynkowe i ich wpływ na środowisko oraz społeczności w miastach. Branża magazynowa, jako całość, na pewno ma jeszcze wiele do osiągnięcia np. w zakresie świadomości ekologicznej w wielu procesach deweloperskich. Liczymy że współpraca z liderami rynkowymi, takimi jak 7R przyczyni się do dalszych pozytywnych zmian w tym zakresie na polskim rynku,

komentuje Dorota Wysokińska-Kuzdra, przewodnicząca ULI Poland.

Komercja24 dla Newseria Biznes: kamienice prestiżowymi nieruchomościami

wysłano 24 lutego 2017

Inwestycje w kamienice, zwłaszcza położone w ścisłych centrach miast, przy głównych, reprezentacyjnych ulicach stają się coraz popularniejsze – mówi Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu komercja24.pl w wywiadzie dla Agencji Informacyjnej Newseria Biznes.

Kamienice – ze względu na położenie nadają się na wynajem czy przestrzenie komercyjne: takie jak choćby biura, siedziby firm, hotele. Po rewitalizacji wartość budynku może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Zakup kamienicy jest jednak również ryzykowny. Oprócz wyłożenia pokaźnej sumy na remont, problematyczna może się okazać skomplikowana struktura własnościowa czy wpisanie na listę zabytków, które niekiedy uniemożliwiają przeprowadzenie prac remontowych.

– Bardzo dobrze położone kamienice w centrach miast są idealne na wynajem. Obecnie stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie wyższa niż w przypadku instrumentów oszczędnościowych, jak lokaty czy obligacje, dlatego nieruchomości pod wynajem cieszą się dużą popularnością. Często pierzeje kamienic położone są w zwartej śródmiejskiej zabudowie, w bardzo dobrej lokalizacji i idealnie nadają się nie tylko na przestrzenie komercyjne typu biura, hotele, siedziby firm. Potencjał tych nieruchomości jest więc bardzo duży – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu Komercja24.pl Grupy WGN.

Przedwojenne kamienice coraz częściej przyciągają inwestorów. Mogą przynieść duży zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach, w centralnych dzielnicach. Pod względem liczby starych kamienic w Polsce przoduje Wrocław (ok. 3 tys. kamienic według portalu Komercja24.pl).

– Biorąc pod uwagę, że nieruchomość znacznie zyskuje na wartości po wyremontowaniu, może być to bardzo dobra inwestycja. To wzrost wartości nawet o kilkadziesiąt procent, oczywiście przy trafnym wyborze nieruchomości – wskazuje ekspert.

Z danych WGN wynika, że obecnie wynajem apartamentu zapewnia zwrot z inwestycji na poziomie średnio 5,5–7 proc. rocznie, to kilkukrotnie więcej niż zysk z przeciętnej lokaty bankowej. Lokale w zrewitalizowanych starych kamienicach mogą przynieść znacznie większy zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach przy prestiżowych ulicach. Taka inwestycja wymaga jednak dużej sumy pieniędzy. Z danych WGN wynika, że w mniejszych miastach za kamienicę ok. 600–700 mkw. do remontu trzeba zapłacić blisko 2 mln zł. W największych miastach już kilkanaście milionów złotych.

– Mieszkania, które są wyremontowane na wysoki standard pod apartamenty, znacznie zyskują na wartości. Ceny w centralnych lokalizacjach, na przykład w Warszawie, potrafią przekraczać 10–13 tys. zł za metr kwadratowy. Również w centrach Wrocławia i Krakowa ceny są znacznie podwyższone, w granicach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. Na wrocławskim Rynku cena będzie sięgała kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. – wymienia Marcin Moneta.

Jednak zakup starej kamienicy może się jednak okazać nietrafioną inwestycją ze względu na koszty. Dużo zależy od standardu zakupionego budynku – koszty renowacji mogą bowiem kilkukrotnie przekroczyć cenę zakupu.

– Często budynki są w bardzo złym stanie technicznym. Z tego powodu, decydując się na taką nieruchomość, trzeba zapoznać się bardzo dokładnie z jej stanem technicznym, nakładami koniecznymi do remontów, z wysokością funduszu remontowego – podkreśla ekspert.

Warto sprawdzić, czy jest zainstalowane ogrzewanie, jaki jest stan instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych. Dodatkowo kamienice są często wpisane na listę zabytków i pozostają pod opieką konserwatora zabytków. W takim przypadku potrzebna jest jego zgoda na wszelkie prace remontowe. Jak przypomina Moneta, problematyczne mogą się okazać kwestie własnościowe.

– Na pewno trzeba zwrócić uwagę na ochronę konserwatorską i na to, na ile współmieszkańcy są gotowi ponosić koszty remontu budynku. Nie zawsze jest to oczywiste – mówi Marcin Moneta.

Nie tylko kamienice są obecnie popularnymi obiektami inwestycyjnymi. Deweloperzy doceniają najróżniejsze nieruchomości o historycznym charakterze – także m.in. dawne obiekty militarne czy przemysłowe. Te po zainwestowaniu i przebudowie zyskują zupełnie nowy charakter – np. loftów, centrów handlowych itp. Standardowym przykładem może być choćby Manufaktura w Łodzi. Ale można również wskazać na takie inwestycje jak choćby: Fabryka Norblina, czy wytwórnia wódek Koneser w Warszawie.

komercja24.pl/Newseria Biznes

Obiekty przemysłowe na sprzedaż. Ile kosztują? (PRZEGLĄD)

wysłano 12 września 2014

Browar Piastowski we Wrocławiu

Dawne fabryki zyskują na znaczeniu jako nieruchomości komercyjne pod galerie handlowe, mieszkania, biura i wiele innych funkcji. Ile takie obiekty kosztują? Wiele zależy oczywiście od stanu technicznego takich obiektów, ich lokalizacji, walorów architektonicznych i innych elementów o potencjale marketingowym (np. ciekawa historia budynku). Stąd rozstrzał cenowy zabytków przemysłu jest potężny. Najtańsze można kupić w cenie przeciętnego, 50 metrowego mieszkania. Najdroższe mogą kosztować nawet kilkadziesiąt milionów złotych.

Jeszcze 10 lat temu nieruchomości poprzemysłowe nie odgrywały większego znaczenia na rynku komercyjnym pod usługi, handel, czy wreszcie na rynku mieszkaniowym. To się jednak zmieniło wraz ze wzrostem świadomości inwestorów w Polsce, oraz modą, która przyszła do nas z Zachodu – na rewitalizację zabytków przemysłu i przerabianie ich na lofty (duże mieszkania pofabryczne), galerie handlowe czy biura.

Jedną z pierwszych realizacji tego typu była łódzka Manufaktura. Obecnie w Łodzi jest już więcej realizacji tego typu – choćby Lofty u Scheiblera. Powstają też w innych miastach – we Wrocławiu pierwsze lofty postawił Archicom (Lofty Platinum), teraz realizowany jest inny projekt „Nowa Papiernia”. Przykłady można mnożyć – w Szczecinie choćby realizuje się projekt biurowy Storrady Park Office w Szczecinie po XIX – wiecznej elektrowni miejskiej.

Nieruchomości poprzemysłowe są tym bardziej cenne, im ciekawsza historia się za nimi kryje. Stąd np. na celowniku międzynarodowych inwestorów znalazła się choćby dawna fabryka Oskara Schindlera, w której pracowało 120 uratowanych Żydów, w czeskiej miejscowości Brnenec. We Wrocławiu jednym z topowych zabytków przemysłu będzie natomiast dawny Browar Piastowski, który kupiła amerykańska firma Clairmont Global. Obecnie cały kompleks wpisany do rejestru zabytków jest wystawiony na sprzedaż za 50 do 60 mln zł.

Średnie ceny nieruchomości przemysłowych w Polsce, jak wynika z danych ofertowych WGN, wynoszą obecnie około 1300 – 1500 zł. Inne są jednak wyceny (dużo wyższe) fabryk i zakładów, które bądź to działają, bądź do niedawna działały i mają na wyposażeniu jeszcze urządzenia, maszyny itp., a inne dotyczą nieruchomości po byłych fabrykach.

Wśród tych ostatnich możemy zaobserwować duży rozstrzał cen. Nisko wyceniane są dawne hale przemysłowe i inne budynki z okresu PRL, zwłaszcza jeśli są w złym stanie. Tego typu nieruchomości nie dają możliwości adaptacji pod nowe, komercyjne funkcje bo są po prostu zbyt nieatrakcyjne, a często leżą w strefach przemysłowych. W ograniczonym stopniu nadają się też do działalności gospodarczej.

Inna grupa obiektów to starsze, przedwojenne budynki fabryczne, które mają większy potencjał komercyjny, jednak wycena uzależniona jest od bardzo wielu czynników, od których może zależeć sukces ewentualnej rewitalizacji i dostosowania do nowych celów. Chodzi o dobrą lokalizację (najlepiej w obrębie miasta, blisko centrum), w miarę przyzwoity stan techniczny, rozpoznawalność.

Wszystkie te elementy będą brane pod uwagę – stąd wśród ofert spotyka się nieruchomości przemysłowe – zabytkowe, które są wyceniane bardzo nisko (kilkaset złotych za metr) a tylko niektóre uzyskują wysokie stawki. Należy pamiętać, że odnowienie i dostosowanie do nowych funkcji tego typu nieruchomości wiąże się z bardzo dużymi nakładami finansowymi, często dużo większymi, niż inwestycja „od zera”.

Przykładowe oferty sprzedaży obiektów przemysłowych:

1) Rawicz – z działający zakład ślusarsko – mechaniczny, z pełnym wyposażeniem oferent oczekuje ponad 1,2 mln zł (4500 zł od metra).

2) Leszno: funkcjonująca betonownia – cena 2,7 mln zł, 2500 zł za metr.

3) Hale magazynowo – przemysłowe z 1960 roku – Olkusz. Stawka – 440 zł/ m kw.

4) Przedwojenny budynek fabryczny w okolicach Dzierżoniowa – wpisany do rejestru zabytków – 950 m kw. w cenie 190 tys. zł, 200 zł za metr

5) Zabytkowy młyn z 1905 roku w Modłej na Dolnym Śląsku – w cenie 200 tysięcy złotych, 900 m kw. Stawka: 214 zł od metra

6) Grodzisk Wielkopolski – zabytkowa rozlewnia piwa z 1939 roku, obecnie wykorzystywana jako hurtownie. Obiekt położony w centrum miasta. Stawka za metr: 2700 zł.