Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wymagana jest nawet na nabycie 1 ha działki rolnej przez osobę fizyczną, jeżeli nie jest rolnikiem. „W czasie lockdownów wielu z nas szukało możliwości przeniesienia się poza miasto. Wzrosło zainteresowanie zakupem nieruchomości rolnych. I chociaż ten rynek jest nadal bardzo mocno regulowany, to statystyki wskazują, że regulator nie ingeruje tak często w ten obrót, jakby się mogło wydawać” – mówi Aleksandra Jach, Counsel w kancelarii Wolf Theiss.
Zgodnie z postanowieniami art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty inne niż rolnik indywidualny potrzebne jest zezwolenie Dyrektora Generalnego KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Ustawa przewiduje szereg wyjątków, które dotyczą m.in.: osób bliskich zbywcy, jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa, a także określonych ustawą przypadków (np. nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia, nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha lub w wyniku zniesienia współwłasności).
– Nabycie nieruchomości rolnych przez osoby indywidualne z reguły dotyczy działek do 1 ha – dzięki czemu zgoda KOWR nie jest wymagana. Ale, mimo tego, nabycie gruntu rolnego powyżej 0,3 ha nie zwalnia nabywcy z obowiązku prowadzenia przez 5 lat od jego nabycia gospodarstwa rolnego w skład którego ten grunt wszedł, ani nie wyłącza ustawowego prawa pierwokupu. Natomiast aby kupić nieruchomość rolną powyżej 1 ha, należy uzyskać już zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, która obwarowana jest wieloma warunkami – mówi Aleksandra Jach.
Jak informuje KOWR, w 2021 r. do tej instytucji wpłynęło ponad 42 tys. warunkowych umów sprzedaży dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 38,23 tys. ha, w stosunku do których KOWR przysługiwało prawo pierwokupu. KOWR skorzystał ze swojego prawa w zaledwie 171 przypadkach kupując ostatecznie nieruchomości rolne o łącznej powierzchni 2,39 tys. ha.
– KOWR skorzystał w 2021 r. z prawa pierwokupu w odniesieniu do zaledwie 0,5% umów warunkowych (co odpowiadało 6,2% powierzchni gruntów będących przedmiotem tych umów). KOWR wydał jednocześnie na te zakupy ponad 80 mln złotych. Zgodnie z wytycznymi przekazanymi do dyrektorów lokalnych jednostek, korzystanie z pierwokupu musi być szczególnie uzasadnione, aby takie zakupy były możliwe – dodaje Aleksandra Jach
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje również, że grunt rolny może nabyć osoba fizyczna, nawet w przypadku powierzchni powyżej 1 ha, jeżeli nie spełnia wymogów ustawowych. By przeprowadzić taką transakcję, sprzedający powinien wystąpić do KOWR z wnioskiem o wyrażenie zgody z formie decyzji administracyjnej.
– W istocie wielu nabywców nieruchomości rolnych wcale nie spełnia kryteriów „rolnika indywidualnego”. Ustawodawca przewidział tu kilka przypadków, kiedy taka zgoda może być udzielona. Między innymi można wykazać, że nie było „rolników indywidualnych” chętnych do zakupu, będzie na tym gruncie prowadzona działalność rolnicza i nie dojdzie do zbytniej koncentracji gruntów, czyli w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR m.in. należy wykazać, że próbowano znaleźć nabywcę gruntu spełniającego kryteria ustawowe (zamieszczając ogłoszenie o sprzedaży na specjalnym portalu internetowym KOWRu) ale nie było chętnych nabywców w określonym czasie – precyzuje Aleksandra Jach.
W 2021 r. do Oddziałów Terenowych KOWR wpłynęło łącznie ponad 12 tys. wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 58,64 tys. ha., a decyzji administracyjnych wydano łącznie ponad 10,5 tys., które dotyczyły nieruchomości rolnych o powierzchni 52,89 tys. ha, z czego 93,4 proc. pozytywnych. W przypadku transakcji, gdzie kupcem była osoba fizyczna (tryb art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR) wniosków było aż ok. 6 tys.
– Jeśli zestawimy powszechne przekonanie o restrykcyjnym prawie do nabywania gruntów rolnych w Polsce, ze statystykami publikowanymi przez sam KOWR okazuje się, że osoba fizyczna, o ile zdeklaruje prowadzenie działalności rolniczej na zakupionych gruntach, nie ma większych problemów z realizacją kupna ziemi rolniczej. Warto też wskazać, że nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest nieważne, ale to musi być potwierdzone wyrokiem sądu powszechnego. Z moich informacji wynika, że w całym 2021 r. KOWR wniósł zaledwie 4 powództwa na podstawie art. 9 ust 2 UKUR – podkreśla Aleksandra Jach.
Jak podaje KOWR, w 2021 r. wniesiono łącznie 15 odwołań do organu wyższego stopnia od decyzji dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 297 ha. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, jako organ II instancji, utrzymał w mocy 7 decyzji Dyrektora Generalnego KOWR, a w stosunku do jednej decyzji Dyrektora Generalnego KOWR – umorzył postępowanie administracyjne. Osobie niezadowolonej z rozstrzygnięć KOWR odwoławczego w powyższym zakresie przysługuje prawo wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Żadna decyzja administracyjna wydana w 2021 r. dotycząca zgody na nabycie nieruchomości rolnych nie została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego w 2021 r.
Autor: Aleksandra Jach, Counsel w kancelarii Wolf Theiss.