Kilka a nawet ponad 20 mln zł – takie są ceny okazałych posiadłości i willi w Polsce. Zazwyczaj chodzi o nieruchomości zabytkowe, najczęściej przedwojenne i z XIX wieku. Rynek takich obiektów jest wąski, ale z roku na rok przybywa odrestaurowanych obiektów. Wraz z bogaceniem się społeczeństwa, rośnie też popyt, choć oczywiście daleko nam w tym zakresie do Europy Zachodniej.

Grupa ludzi zamożnych w naszym kraju sukcesywnie się powiększa, ale ważnym motorem rozwoju rynku nieruchomości zabytkowych, są także deweloperzy zainteresowani segmentem komercyjnym. W zabytkowych kamienicach i willach miejskich coraz częściej powstają hotele czy też biura. Te ostatnie idealnie nadają się np. na prestiżowe siedziby firm.

Oczywiście inwestycję w takie obiekty można potraktować także jako lokatę kapitału. Najlepsze nieruchomości segmentu Premium najczęściej wytrzymują wahania koniunktury a nawet zyskują na wartości. Dobrym sygnałem jest natomiast fakt, że z roku na rok rośnie liczba wyremontowanych zabytkowych posiadłości. Inwestorzy nadrabiają lata zapóźnień. Zdają sobie sprawę, że w takich obiektach tkwi wielki potencjał. Bogacenie się naszego społeczeństwa sprawia, że z czasem popyt na nie z pewnością będzie rósł.

W Polsce wille i posiadłości to domena głównie rynku wtórnego. Obecnie inwestorzy indywidualni, którzy stawiają dla siebie domy, realizują w większości projekty małe – do około 150 mkw. Czasy wielkich domów wielopokoleniowych – minęły. A wille przede wszystkim powinny być duże. Z kolei deweloperzy segmentu Premium częściej celują w zamknięte osiedla apartamentowe w miastach a nie posiadłości wolnostojące.

Zanim przyjrzymy się cenom willi na rynku wtórnym powinniśmy spróbować odpowiedzieć na pytanie, czym nieruchomość typu willa powinna się charakteryzować. Oczywiście żadnego sztywnego zestawu cech nie ma.

W powszechnej świadomości istnieje natomiast kilka wyobrażeń. Mówiąc willa mamy na myśli przede wszystkim luksusowy i duży dom, zazwyczaj zlokalizowany w pięknym ogrodzie, z dodatkowymi budynkami wypoczynkowymi i gospodarczymi.

Wzorcem willi, który dotarł do nas z USA, są wielkie domy w stanie Kalifornia – tzw. wille z basenem. Często takie posiadłości kojarzy się też z zapierającym dech widokiem na wodny błękit – czym charakteryzują się czasem wille nadmorskie.

Sięgając do historii możemy powiedzieć, że pojęcie willa narodziło się w starożytnym Rzymie i tam też powstawały pierwsze takie obiekty. Wille w antyku budowali sobie patrycjusze rzymscy. Były one zlokalizowane poza miastami. Tzw. wille wiejskie (Villa Rustica) były to siedziby zarządców rozległych latyfundiów. Posiadłości wznoszono z reguły na planie prostokąta. Pomieszczenia (sypialnie, izby dla służby) otaczały atrium (centralne pomieszczenie wokół którego mieściły się pozostałe pokoje, często z otworem w dachu i zbiornikiem na wodę deszczową, lub fontanną) i perystyl (ogród położony pośrodku domu i otoczony kolumnadą). Dookoła willi znajdował się duży ogród z licznymi altankami.

W czasach nowożytnych określenie willa zaczęło funkcjonować po prostu jako nazwa dla luksusowej posiadłości. Takie powstawały zarówno na wsi, jak i w miastach, a cechowały je bogate zdobienia, stylizacje zabytkowe, duża powierzchnia, okazały ogród i przepych.

Co do jednej cechy nie ma żadnych wątpliwości – prawdziwa willa nie może mieć 150 czy nawet 200 metrów kwadratowych. Przyjmuje się, że dolna granica powierzchni to właśnie 200 – 250 mkw., choć dobrze by było, żeby było więcej. Bardzo drogie posiadłości mają po kilka tysięcy metrów kwadratowych, ale i 500 – 700 metrów wystarczy, by uznać obiekt za willę, o ile cała reszta na to pozwala.

A chodzi przede wszystkim o jakość wykończenia – z drugich materiałów, czyli marmuru, drewna wysokiej klasy, granitu itp. Nic nie dodaje nieruchomości charakteru willi, jak ząb czasu i zdobienia przynajmniej dobrze wystylizowane na zabytkowe. Określenie willa idealnie wręcz pasuje do nieruchomości z XX – lecia międzywojennego. Zresztą mówiąc o willach w polskich miastach, najczęściej nawiązuje się właśnie do tych czasów.

Ile kosztują wille w Polsce? Zabytkowe, ale dobrze utrzymane i atrakcyjnie położone nieruchomości, najczęściej z XIX i początku XX wieku wyceniane są na minimum kilka milionów złotych w górę. Górną granicę trudno określić. Wille w Warszawie mogą kosztować nawet i ponad 20 mln.

Analiza ofert z rynku wtórnego zamieszczanych w WGN generalnie potwierdza, że wyższe wyceny jeśli chodzi o stawkę za metr kwadratowy, uzyskują wille miejskie. We Wrocławiu za zabytkową, prestiżową willę zlokalizowaną w zielonej dzielnicy Biskupin, gdzie zachowało się wiele okazałych przedwojennych nieruchomości trzeba zapłacić 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cena za 500 mkw. wynosi więc 5 mln zł.

Nieco niższe ceny metra spotykamy wśród ofert z tzw. prowincji, ale z reguły takie posiadłości, dawne dworki ziemiańskie, mają nieco większą powierzchnię. Zabytkowa, wpisana do rejestru willa z XVIII wieku o powierzchni 1000 mkw., zlokalizowana pod Krakowem, w pięknym parku została wyceniona na 6 mln. Piękna posiadłość z okresu przedwojennego koło Lęborka wyceniona została również na około 6 mln zł.

Jaka przyszłość czeka rynek zabytkowych budynków mieszkalnych? Sygnały, które obserwujemy obecnie, wskazują, że perspektywa jest dobra. Piękne zabytkowe nieruchomości, wraz z bogaceniem się Polaków, zyskują coraz większe zainteresowanie. Rośnie świadomość tak inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów oraz liczba odrestaurowanych obiektów. Niebanalne, zabytkowe posiadłości stają się trendy. Dziś ludzie którzy mogą sobie na to pozwolić, coraz częściej samodzielnie decydują się na ich odnowienie. Rosnąca liczba firm, specjalizujących się w takich projektach, również potwierdza, że rynek jest w fazie dynamicznego rozwoju.

Marcin Moneta – komercja 24