Renowacje nieruchomości zabytkowych wymagają odważnych inwestorów, nie tylko z pasją ale również cierpliwością i dużym budżetem. Choć nie są to łatwe projekty, rosnąca z roku na rok liczba odrestaurowanych pałaców, dworków i zamków w których funkcjonują np. hotele czy zajazdy, pokazuje, że taka działalność może się opłacać. Inwestor decydując się na renowacje zabytków może liczyć na finansowe wsparcie.

Jeśli projekt dotyczy obiektu wpisanego do rejestru zabytków jego właściciel nie będzie miał wolnej ręki. Wszelkie prace muszą być konsultowane z konserwatorem zabytków. Nie wchodzą w grę żadne wyburzenia, czy przebudowy. Inwestor powinien się konsultować także m.in. w zakresie materiałów jakich zamierza użyć, wykończeń, które chce przeprowadzić, stolarki okiennej i drzwiowej i wielu innych rzeczy. Niejednokrotnie bywa tak, że, by zachować zabytkowy charakter, potrzebne są materiały „z minionej epoki”, lub najbardziej zbliżone do ich historycznych pierwowzorów co znacznie powiększa koszty. Na szczęście – jak już wspomnieliśmy – inwestorzy mogą szukać wsparcia.

Przede wszystkim powinni „zapukać” do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Każdego roku minister dysponuje określonym budżetem na prace remontowe i konserwatorskie. Pieniądze trafiają do kilkuset zabytków rocznie, a o dotacje mogą się starać zarówno instytucje, jak i osoby prywatne, które są właścicielami zabytkowych zamków, pałaców, posiadłości, bądź mają je w trwałym zarządzie. Kwota dotacji może być różna. Z reguły jest udzielana do 50 proc. nakładów, jednak w skrajnych przypadkach może być to nawet 100 proc. jeśli nieruchomość zabytkowa jest doszczętnie zrujnowana ale też przedstawia wyjątkową wartość kulturową, zabytkową, historyczną itp.

Z inwestycyjnego punktu widzenia kluczową sprawą jest fakt, że – inaczej niż w przypadku funduszy unijnych – dotacje ministerialne przyznawane są jeszcze przed rozpoczęciem prac, a nie po ich zakończeniu. Dzięki temu – przy dobrym kosztorysie – może udać się uniknąć lub ograniczyć finansowanie inwestycji z kredytu.

Co należy zrobić, aby ubiegać się o pieniądze? Złożyć wniosek w określonym terminie. Nabory są organizowane zazwyczaj w dwóch okresach – do 31 października i do 31 marca. W 2015 roku budżet ministerstwa na ochronę zabytków i dotacje z tym związane to 80 mln zł.

W pierwszej kolejności wsparcie otrzymywać będą obiekty najbardziej zagrożone oraz zabytki najcenniejsze – wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturowego i Przyrodniczego Ludzkości UNESCO, uznane za Pomniki Historii oraz te, posiadające wyjątkową wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Biorąc pod uwagę fakt, że priorytet ma charakter ogólnopolski, szczególny nacisk kładziony jest też na projekty uwzględniające rolę zabytków w rozwoju turystyki. Dlatego istotnym celem priorytetu jest kierowanie pomocy dla cennych obiektów położonych na terenach uboższych gospodarczo i turystycznie, czego efektem będzie zwiększenie dostępności do zabytków, podniesienie atrakcyjności regionów i wykorzystanie przez nie potencjału związanego z posiadanym dziedzictwem kulturowym – napisano w regulaminie programu.

Oprócz środków ministerialnych możemy starać się o dotacje wojewódzkie. Przykładowo z budżetu województwa dolnośląskiego można uzyskać dotację do 50 proc. kosztów kwalifikowanych i do kwoty 200 tys. zł. Małopolski budżet na renowacje i ochronę zabytków to 3,5 mln zł. Swoje programy mają też gminy. Przykładowo w Toruniu chodzi o kwotę 900 tys. zł.

Renowacje zabytków wspiera też Unia Europejska. W nowej perspektywie do 2020 roku na ten cel przeznaczonych jest około 2 mld zł. Pieniądze niestety w większości pójdą na termomodernizację obiektów, ale zawsze można w ten sposób również odświeżyć np. elewację.  Co ważne – mogą z tego skorzystać liczne budynki wpisane tylko do ewidencji, które nie mogą ubiegać się o środki krajowe.

Niestety, choć źródeł do których możemy się zwrócić o finansowanie renowacji zabytkowego zamku czy pałacu jest wiele, środki na to przeznaczane to kropla w morzu potrzeb, dlatego potencjalni inwestorzy nie powinni się nastawiać na sfinansowanie projektu dotacjami. W Polsce w sumie do rejestru i ewidencji zabytków wpisanych jest około 300 tys. obiektów. Kwoty wsparcia daleko odbiegają od rzeczywistego zapotrzebowania. W zeszłym roku na 1600 wniosków o dotację ministerialną dofinansowania doczekało się 400 obiektów.

Mimo wszystko inwestorzy powinni pamiętać, że możliwość sięgnięcia po pieniądze istnieje. W Polsce z roku na rok przybywa odrestaurowanych nieruchomości zabytkowych. Ich szansą są głównie inwestycje komercyjne i dostosowanie starych murów do nowych funkcji np. hotelowych. W miastach natomiast pięknieją zabytkowe kamienice, które są atrakcyjne m.in. jako luksusowe biura, zwłaszcza jeśli cieszą się dobrą lokalizacją.

Polska magnateria, to oprócz ziemiaństwa druga grupa społeczna, która pozostawiła po sobie ślady w postaci nieruchomości zabytkowych. Oprócz ziemiańskich i szlacheckich charakterystycznych drewnianych dworków z gankiem, mamy też w naszym kraju sporo pałaców, w których żyły rody magnackie, czyli ówczesna arystokracja.

Wg szacunków w całej Polsce zachowało się około 10 tysięcy obiektów zabytkowych typu pałac, zamek, dworek. Sporo z nich pozostało na Dolnym Śląsku po dawnej arystokracji niemieckiej, choć przecież mamy również szlak zamków piastowskich.

Jeśli chodzi o dawne wielkie magnackie rody – ich wspaniałe rezydencje i pałace najliczniej w naszym kraju występują na Lubelszczyźnie i Podlasiu także w Małopolsce i Podkarpaciu ze słynnym Łańcutem na czele. Spora część posiadłości takich rodów jak Czartoryscy, Sapiehowie, Radziwiłłowie czy Braniccy pozostała niestety na kresach – na terenach dzisiejszej Ukrainy, Białorusi, czy Litwy. Stan tych nieruchomości zabytkowych jest często fatalny. Mowa w zasadzie o ruinach. Kilka lat temu nawet białoruskie ministerstwo kultury ogłosiło plan sprzedaży zrujnowanych rezydencji dawnej polskiej arystokracji. Podobno ceny zaczynały się już od 100 zł….

Jak przestawia się w naszym kraju rynek dawnych pałaców? Z powodu bardzo różnego stanu takich obiektów mamy do czynienia z wielką rozpiętością cenową. Nieruchomości do kapitalnej renowacji/ odbudowy, w stanie zupełnie zniszczonym są wyceniane bardzo tanio. W takiej sytuacji jeśli nie znajdzie się inwestor, który gotów będzie wyłożyć duże pieniądze, wartością pozostaje czasami atrakcyjny teren inwestycyjny, o ile oczywiście obiekty na działce będzie można wyburzyć. Pamiętajmy, że w przypadku nieruchomości zabytkowych w grę wchodzić może ochrona konserwatorska, co znacznie komplikuje proces inwestycyjny. Obiekty będące w rejestrze nie będą mogły podlegać żadnym zmianom bez zgody konserwatora, a ich renowacja może wymagać użycia np. materiałów charakterystycznych dla epoki.

Z drugiej strony inwestorzy, którzy zdecydują się na taki krok mogą też liczyć na różnego typu dotacje, ulgi ze strony państwa i samorządów czy fundusze unijne.

Tak więc – kompletnie zrujnowane posiadłości można obecnie kupić już w cenie średniej klasy mieszkania w dużym mieście. XIX – wieczny pałac w Wyszeborzu, w województwie zachodniopomorskim wystawiono na sprzedaż za niecałe 500 tysięcy złotych. Cena metra kwadratowego w tym przypadku to 288 zł. XIX wieczny dwór w Kutnie o powierzchni 680 mkw. wystawiono na sprzedaż w cenie 1200 zł od metra.

Gdzie szukać ofert zabytkowych nieruchomości? Sporo z nich pozostaje w rękach samorządów, gmin, państwowych agencji (Agencja Nieruchomości Rolnych). Pamiętajmy, że w okresie PRL dawne ziemiańskie dwory pełniły najróżniejsze funkcje – czasem np. gospodarcze, czasem przychodni, czasem urzędu. Dla inwestorów poszukiwanie wśród samorządowych czy państwowych nieruchomości może być okazją taniego zakupu. Z punktu widzenia samorządu lepiej tanio sprzedać i pozbyć się obiektu, który trzeba utrzymywać, a który może generować ogólny przychód gminy, gdy zostanie wyremontowany i dostosowany do nowych funkcji, niż trzymać nieruchomość i nie mieć z tego nic.

Ceny dawnych pałaców i zamków zachowanych w stanie dobrym, po renowacjach i odbudowach – działających z nową komercyjną funkcją jako hotele, restauracje, zajazdy itp. są oczywiście wielokrotnie wyższe. Mowa tu o kwotach rzędu kilkunastu, kilkudziesięciu milionów złotych. Przykład to choćby XV wieczny zamek rycerski z fosą w miejscowości Krąg na Pomorzu wystawiony na sprzedaż za 15 mln zł.

Czy opłaca się inwestować w dawne nieruchomości zabytkowe? Na pewno część zamożnych inwestorów kieruje się pasją i decyduje „wejść” w to, by spełnić swoje marzenia. Badania rynku hotelarskiego oraz udane projekty biznesowe w naszym kraju, pokazują jednak że mogą być to również świetnie prosperujące nieruchomości komercyjne. Klienci preferują stare mury – obłożenie hoteli w takich obiektach jest nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż w nieruchomościach nowoczesnych.

Marcin Moneta – komercja24